법인과 개인의 부동산 관련 세금비교 (부동산 매매업)

[라온경매 이재빈]

 

법인과 개인의 부동산 관련 세금비교 (부동산 매매업)

1. 법인의 적용세금

취득세와 등록세 : 기존의 주택을 매입하는 경우 5년이 내 법인의 경우 부동산취득등기에 대해서

​3배 중과세 된다.

​즉, 일반법인의 경우 2.4%의 세율이 적용되지만,

5년이 내 법인의 경우 등록세율 2.4%의 3배인 7.2%의 등록세율을 적용받게 된다.

​개인사업자는 이러한 중과세규정이 없다.

보유 시 세금; 기준시가 3억 원 이상의 경우 종부세의 과세대상이 된다.

(건축업자의 미분양주택은 제외)

양도 시 세금

1) 기본세율

2억원 이하 : 과세표준의 100분의 10

2억원 초과 200억원 이하 : 2천만원 + (2억원을 초과하는 금액의 100분의 20)

200억원 초과 : 39억8천만원 + (200억원을 초과하는 금액의 100분의 22)

2) 다주택 및 비사업용 토지 등 양도에 대한 세율

상기의 기본세율 + 30% = 40%~ 52%

즉, 개인의 경우 최고 부담세율이 60%이고 법인의 경우 주민세포함 시 거의 57.2%이므로

실제 부담은 큰 차이가 없다.

이 결과 개인으로 보유한 후에 양도할 경우 6%~38%의 세율이 적용되며,

​법인으로 보유 후 양도시의 세율 40%~52%의 세율보다 유리하다.

법인의 경우 특히 법인으로부터 자금인출 시 상여 등에 대한 소득세를 추가로 부담하게 되는데,

​이는 토지 등 양도소득의 산정에서는 제외되는 비용으로 양도소득을 줄이지 못한다.

결국, 인출금에 대한 소득세까지 감안할 경우 법인으로 양도하는 것은

개인과 비교 시 상당히 커다란 세부담을 초래한다.

법인세법 제55조의 2 [ 토지등 양도소득에 대한 과세특례 ]

⑧ 토지등을 2012년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제1항 제2호 및 제3호를 적용하지 아니한다.(2010.12.30 개정)

​2. 개인사업자와의 비교

주택신축판매업의 경우 ; 다주택을 보유한 경우에도 재고자산으로서 중과세율을 면하게 된다.

부동산매매업의 경우 ; 다주택보유 시 양도소득세율과 비교하여 과세하게 된다.

​단, 2013년 12월31일까지 양도분에 대해서는 중과세율을 적용받지 않는다.

소득세법 제104조 (양도소득세의 세율)

제1항 제4호부터 제9호까지에 해당하는 자산(다주택 또는 비사업용토지)을 2013년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 제1항 제4호부터 제9호까지에서 규정한 세율을 적용하지 아니하고 제1항제1호에 따른 세율(일반세율 단, 해당 보유기간이 2년 미만인 자산은 제1항제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용한다. (2013.01.01 개정)

3. 결론

현행 세법상 부동산을 사고 파는 매매업(다주택 또는 비사업용토지에 한정)의 경우 법인보다는

개인사업자가 세부담측면에서 유리하다,

​단, 법인세법의 개정으로 토지 등의 양도소득에 대한 법인세가 유예될 경우

양도소득에 대한 세금은 법인이 유리해진다.

법인과 개인의 부동산 관련 세금비교 (부동산 임대업)

1. 소득세법상 부동산입대업의 범위

(1) 부동산임대업이란

부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권과 지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를포함)을

대여함으로 발생하는 소득을 제외합니다.

부동산의 범위부동산업·임대업에서 발생하는 소득 및 부동산상의 권리를 대여하는 사업에 따른 부동산에는

미등기 부동산을 포함합니다.

2. 소득세법과 법인세법과의 간주임대료 차이점

(1) 추계결정의 경우

구분	법인세법	소득세법
① 적용대상	모든 법인	모든 거주자
② 보증금 여부	주택보증금 포함	3주택 소유 & 주택보증금 합계 3억원 초과 시에만 계산 → 보증금에서 3억 원 차감
③ 건설비차감	차감하지 않음	주택은 보증금의 40%를 건설비로 차감
④ 금융수익차감	차감하지 않음	차감하지 않음

(2) 추계결정 이외의 경우

구분	법인세법	소득세법
① 적용대상	부동산임대업이 주업이고 차입금 과다 내국영리법인	모든 거주자 (추계 시와 동일)
② 보증금 여부	주택보증금 제외	3주택 소유 &주택보증금 합계 3억 원 초과 시에만 계산 (추계 시와 동일) → 보증금에서 3억 원 차감
③ 건설비차감	실제 건설비 차감	• 주택은 보증금의 40%를 건설비로 차감 • 주택 외의 부동산은 실제 건설비를 차감
④ 금융수익차감	수입이자와 할인료, 수입배당금,유가증권처분이익,신주인수권 처분이익	수입이자와 할인료, 수입배당금

단순경비율을 적용한 사업소득금액 (직전연도 주택임대 수입금액이 2,400만원 이하)

수입금액 - ( 수입금액 * 단순경비율 ) 을 적용하여 계산하는 것으로,

일반적인 주택임대 시 적용되는 단순경비율은 45.3%[업종코드 701102]입니다.

예시 : 월세 100만원인 경우(연간 임대료수입금액 1,200만원)

12,000,000원 - ( 12,000,000 * 45.3% ) = 6,564,000원이 추계소득금액이 되는 것입니다.

<개인소득세>

과  세  표  준	세   율	누 진 공 제 액
1,200만원 이하	6%	-
1,200만원~4,600만원	15%	108만원
4,600만원~8,800만원	24%	522만원
8,800만원~1억 5,000만원	35%	1,490만원
1억 5,000만원초과	38%	1,940만원

<법인소득세>

2억 이하 : 과세표준액 * 10%

2억~200억 이하 : 과세표준액 * 20%

200억 초과 : 과세표준액 * 22%

개인사업주가 법인사업의 대표일 경우

개인사업의 사업소득 및 법인대표에 따른 근로소득

​(법인의 근로소득자로서 근로소득이 발생하게 되므로 근로소득세를 내야 합니다.)

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[라온경매 이재빈]

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