시세가 13억이 넘는데 분양가가 4억원대? 고덕강일에 반값아파트 나온다
2022. 07. 25. 08:46
하반기 중 서울 강동구의 끝자락 고덕강일지구에 반값아파트가 선보일 예정입니다. 주변 아파트 시세의 절반에도 못 미치는 분양가로 나온다는 반값아파트에 대해 KB부동산이 알아봤습니다.
반값아파트=토지임대부 주택, 장·단점은?
서울주택도시공사(이하 SH공사)가 서울 강동구 고덕강일지구에 서울시의 주택 공급정책 중 하나인 일명 '반값아파트'를 선보일 계획입니다. 반값아파트란, 땅은 서울시와 SH공사 등 공공이 보유하고, 그 위에 지은 건물만 시민에게 분양하는 '토지임대부 주택'을 말하는데요.
일반적으로 분양가 중 상당부분을 차지하는 땅값을 뺀 건물만 분양하는 토지임대부 주택은 주변 시세의 절반 이하 수준으로 저렴해 질 수 있어 '반값아파트'라고 불리는 것입니다.
서울시는 강남권의 경우 분양가 5억원대, 비강남권은 3억원대의 아파트 공급을 목표로 하고 있습니다. 이는 KB부동산 서울 전체 평균 시세인 13억1,483만원의 절반에도 못 미치는 수준이 됩니다.
다만, 이때 분양 받은 사람은 월세 개념처럼 월 30만원 안팎의 토지임대료를 내야 합니다. 또한 중간에 매도할 때는 일반이 아닌 공공인 한국토지주택공사(LH공사)에 매도해야 해 주택 소유에 대한 시세 차익을 가질 수는 없습니다.
시세보다 절반 이상 저렴하게 수십년 동안 거주할 수 있다는 장점이 있지만, 자산 증식의 수단이 될 수 없어 집을 판 후 그 돈으로 다른 집으로 옮겨가기 어렵다는 한계가 지적되고 있습니다.
고덕강일지구에 1호 반값아파트 하반기 분양 예정
SH공사는 반값아파트의 1호 사업지로 강동구 고덕강일지구 신혼희망타운 부지를 지목했는데요. 고덕강일지구는 이미 지난 2009년부터 입주를 시작해 현재 대부분의 단지가 입주를 끝낸 서울 강동구 고덕, 강일, 상일동 지역입니다.
이중 가장 안쪽 블록인 강동구 강일동 175번지 일대 고덕강일 공공주택지구 3블록의 일부를 반값아파트로 활용할 방침입니다. 반값아파트는 사전예약 방식을 통해 공급되고 입주는 사전예약 후 2, 3년 이내로 예상됩니다.
SH공사와 서울시는 분양 시기를 조율해 이르면 하반기 중 분양할 계획인데요. 분양가는 전용면적 59㎡ 기준 4억원 초반에서 최근 자재비 상승으로 소폭 오를 것으로 예상되고 있습니다.
서울지하철 5호선 상일동역 초역세권 단지인 이 지역 대장주 아파트인 고덕그라시움 전용 59㎡ 최근 실거래가가 13억5,000만원(5월)입니다. 단지 바로 옆, 2020년 8월 입주한 강동리버스트4단지 전용면적 59㎡ 매물 가격이 10억~12억원입니다.
이들 단지와 단순 비교하긴 어렵지만 4억원 초반대로 분양된다면, 주변 시세의 절반~3분의 1 가격이 돼 가격 경쟁력은 충분해 보입니다.
반값아파트, 인서울 내집마련의 기회 될까?
앞으로 SH공사는 고덕강일지구를 비롯, 위례, 마곡지구 등 SH가 보유한 부지에 순차적으로 반값아파트를 공급할 계획입니다. 빠르면 오는 8월 중순 발표될 정부의 250만호 공급 대책에 고덕강일지구를 포함, SH공사가 추진하게 될 반값아파트 후보지가 공개될 예정입니다.
우선, 이 반값아파트가 공급되려면 국토교통부의 지구계획변경 승인이 필요합니다. 원래 신혼희망타운 부지로 예정돼 있었기 때문인데요. 앞으로 정부의 공급 계획안이 확정돼야 토지임대부 주택 공급 물량과 지역이 정해질 예정이며, 이 부분은 현재 협의중입니다.
아파트 가격이 급등하면서 오피스텔이나 생활숙박시설 등 상업용 부동산 외에도 신혼희망타운이나 역세권첫집과 청년원가주택 등 다양한 주택의 형태가 부동산 시장에 등장하는 가운데, 반값 수준이라는 토지임대부 주택도 새로운 주택 공급 방식의 하나로 자리잡게 될까요?
일반적으로 신혼희망타운이나 청년층 대상 주택은 만 19세 이상 무주택 세대주가 사전청약 형태로 청약할 수 있는데요. 주소지가 서울인 2030세대라면, 앞으로 분양될 토지임대부 주택에 대해서도 미리 알아두는 것이 좋겠습니다.
다만 토지임대부 주택은 재산권을 행사할 수 없다는 점이 단점으로 꼽히고 있는데요. 이 때문에 전문가들은 자유로운 거래가 불가능하고, 시세 차익을 기대할 수 없다는 제도에 대한 개선 의견도 있습니다.
전문가들은 수요자들이 실제로 원하는 공급이 되려면, 10년이라는 전매제한 기간을 줄이고 매매의 자유 등이 확대돼야 한다고 지적합니다. 자칫 반전세의 대체재 정도에서 그칠 것이라는 의견도 있어, 앞으로 정책 보완을 통해 그 한계를 개선할 수 있을지 귀추가 주목됩니다.