스크랩 100평 사서 200평 쓴다 - 국가땅 점용하기

[비에프(권용대)]

지난 4월 순천에 사는 Y 회원의 의뢰를 받고 당진 현대제철 인근에 상가지을 땅을 물색하던 중

규모가 적고 땅이 못생겨 남들 눈에 잘 띄지 않는 100평 남짓한 매물을 추천했습니다.

총 3필지의 이 땅은 얼핏 보면 푹 꺼진 계획관리지역의 답으로 도로와도 거리가 있어 지나치기 쉬운 매물이었으나

꼼꼼이 들여다보니 도로 높이 만큼 성토하고 도로점용과 배수로를 확보 한다면 실제 매입하는 토지보다 훨씬 더 많은

면적을 주차장 및 진입로로 활용할 수 있다는 결론에 도달했습니다.

교통량이 비교적 많고 왕복 8차선의 송산산단과 - 당진IC간 신설 산업도로 송산교차로에서 약 100m 앞에 있어 향 후

잠재가치도 높아 잘만 활용한다면 100평으로 200평 이상의 효과적인 토지리모델링의 성공적 모델이 될 수 있는

투자사례 입니다.

분석)

3필지 총 345㎡(104평) = 6,500만원(평당 62.5만원/주변시가 100~120)

지자체 소유의 도로 3필지 836㎡(252평) 중 실제 포장도로면적 252㎡(약 76평), 점용가능 면적 584㎡(약 176평)으로

매입 면적 대비 약 170% 정도의 토지를 점용해서 사용할 수 있다는 계산입니다.

단, 점용하는 토지에는 건축을 할 수 없으며 가감속 면적(가속/감속을 위해 확보해야하는 법정 최소거리 = 5m)을 감안

하더라도 두배 이상은 일년에 몇 만원 정도의 사용료를 내고 점용할 수 있다는 결론입니다.

또하나의 관건은 지대가 낮다는 단점을 보완하기 위해 흙을 매립 성토하는 작업이 남아 있습니다.

성토용 흙을 구입하려면 보통 25t 한 차에 약 6만원 정도로 10~12루베(㎥입방미터)를 싣습니다.

성토해야 하는 면적이 836㎡ 니까 약 2m를 높인다 가정하면 836×2=1,672㎥로 1672÷10=167 즉, 167대 분량의 흙이

필요하겠지요. 167대×6만원=1,000만원 정도의 비용이 소요되겠구요, 흙을 성토하면 시간이 지나면서 침식되는 점을

감안하여 몇 차 정도의 여유는 두어야 겠습니다...

길가다 보면 주차장을 넓게 확보해 차량이 안전하게 진입하도록 유도하는 가든이나 상가에서 단골로 쓰는 점용방법입니다.

아래 사진으로 이해를 돕습니다.

바로 이러한 사례가 본건의 모델(왠지 들어가보고 싶어 집니다)

단순히 도로에 접했는가만 논하지 말고 국가에서 허용하는 점용허가를 이용한다면 보다 효과적으로 실제로 사용하는

면적을 극대화 시킬 수 있습니다.

구체적 점용테크닉 공유수면 점용허가와 도로점용허가를 활용하여 가용면적을 크게 늘려 사용할 수 있습니다.

국가에서 법으로 정해 국민의 이익증진에 기여하도록 허용한다면 적극 활용해야잖겠습니까..??

이번엔 구거를 점용한 사례(공유수면점용허가)를 보시겠습니다.

신평면의 고교 선생님의 토지로 평야를 내다보며 뒤로는 병풍처럼 야트막한 임야와 나무를 심어 바람을 막는

전망 좋은 전입니다.

우측의 구거가 배수로로 사용할 수 있는 구거이며 앞에 보이는 밭이 점용해 사용하고 있는 점용면적(약 100평)입니다.

이 땅은 도로와 구거를 동시에 점용하여 150평 정도를 사용하고 있습지요...

그럼 국가가 주는 토지인센티브 - 점용의 허가와 절차, 사용료를 알아 보겠습니다.

도로점용허가는 토지소재지 관할 읍/면/동사무소에 신청하는데

도로점용허가신청서에 사업계획서와 토목설계도면이 첨부되어야 하며 전문가가 아닌 이상 개인이 하기 힘드니

가까운 토목설계사무소에 위임하여 처리하는게 수월 합니다.

허가신청서 접수 시 수수료는 1,000원이고, 도로점용 사용료는 1년에 한번 아래의 요율대로 내면 됩니다.

(* 대지 공시지가 × 면적 × 요율(2%) = 사용료/년)

공식대로 계산해보니 위 첫번째 건의 경우 도로부지는 대부분 공시지가가 없으므로 인접한 토지의 공시지가를

적용합니다.

개별공시지가 49,100 × 836㎡(점용대상면적) × 2% = 820,952원/年

82만 원에 약 170평 정도를 샀군요~

여기에 토목설계사무소에서 전용허가의 절차에 따라 개발비용이 추가되지만

(농지전용허가와 농지전용부담금 + 개발행위허가 + 측량 및 토목설계비를 포함해서 총 개발비용을 계산)

이 장에서 강조하고자 하는 것은 국가땅을 합법적으로 사용하여 토지이용의 극대화를 꾀하자는 측면만 놓고 보았을

때의 가용면적이라는 점입니다.

이와는 달리 구거점용허가는 '공유수면점용허가'라 하여 소유주가 국토해양부면 해당관청에 신청해야하고,

농어촌공사라면 읍/면/동사무소에서 접수하며 절차는 대동소이 합니다.

개발 또는 영농의 목적이 분명해야 하는 점용허가는 국가에서 인정한 혜택을 합법적으로 이용하는 것으로

적극 활용 한다면 같은 값으로 좀 더 많은 면적을, 같은 값으로 좀 더 효과적인 토지활용법이 되겠습니다.

가능하다면 국유지를 점유하는게 바람직 하다고 생각합니다.

※ 도로라고 해서 모두 다 점용할 수 있는게 아니라는 점 유의해야합니다.

국도변에 지정된 '완충녹지'는 개인이 점용할 수 없으며 '접도구역'은 점용가능하나 해당 도로의 설계속도와 가까운 곳에

교차로가 있다면 이 또한 '교차로 영향권'의 범주에 들어 도로점용이 불가한 경우가 많습니다.

모든 토지는 항상 공법만 안다고 해석이 되는게 아니니 최종점검은 당해 지자체의 담당부서에서 확인 후 결정해야 함을

명심해야 하겠습니다.

2012. 10. 15 초원마루

윈윈클럽/도시계획정보카페http://cafe.daum.net/windmill1179

[허재명]

감사합니다.

[왕대박(이영옥)]

감사합니다...