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■ 적용 범위 = 이 법은 상가 건물의 임대차에 적용한다. 단, 보증금이 대통령이 정하는 보증 금액을 초과하는 임대차에는 적용하지 않는다. 대통령이 정하는 보증 금액은 서울시 2억 4000만원, 수도권 과밀억제권역 1억 9000만원, 광역시(군 지역과 인천광역시 제외) 1억 5000만원, 그 밖의 지역 1억 4000만원 등이다.
보증금과 관련해서 주택 임대차와 상가건물 임대차는 두 가지 차이점이 있다. 첫째, 주택 임대차는 대항력 요건만 구비하면 보증금의 제한 없이 법의 보호를 받을 수 있는 반면, 상가 임대차는 상한선 이내에서만 법의 보호를 받을 수 있다. 둘째, 주택 임대차는 보증금 외의 월 차임이 얼마가 되든 반영하지 않으나, 상가 임대차에서는 월 차임에 100을 곱해 환산한 금액을 보증금에 합산한다.
■ 대항력 요건 = 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법·소득세법·법인세법의 규정에 의한 사업자 등록을 신청한 경우 다음 날부터 대항력이 생긴다.
임차인이 이 법 시행일인 2002년 11월 1일 이전에 대항력 요건을 갖춘 경우도 이 법 시행일인 2002년 11월 1일부터 대항력을 취득한 것으로 본다.
단, 이 법 시행 전에 이미 물권을 취득한 제3자에 대해서는 그 효력이 없다. 즉, 2002년 11월 1일 이전에 경료된 담보권에 기해 경매 절차가 진행 중인 사건의 낙찰자에게는 대항력을 주장할 수 없다.
■ 우선변제권 요건 = 위 대항력 요건을 갖추고 관할 세무서장로부터 임대차 계약서에 확정 일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매 때 임차 건물의 환가 대금에서 후순위 권리자 또는 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받는다.
■ 소액 임차인의 최우선변제권 = 소액 임차인으로 최우선변제를 받기 위해서는 보증금이 다음 금액 이하여야 한다.
서울시의 경우 4500만원 이하일 때 1350만원 변제, 수도권 과밀억제권역은 3900만원 이하일 때 1170만원 변제, 광역시는 3000만원 이하일 때 900만원 변제, 그 밖의 지역은 2500만원 이하일 때 750만원을 변제받는다. 단, 임차인의 최우선변제 금액이 상가 건물 낙찰 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 3분의 1에 한해서만 우선변제권이 있다
■ 임대차 기간 = 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
건물의 임대차에 이해 관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 일정한 자료의 열람 또는 제공을 요청할 수 있으며, 이때 관할 세무서장은 정당한 이유없이 이를 거부할 수 없다. 임대인은 임차인이 임대차 기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 행하는 계약 갱신 요구에 대해 다음과 같은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. ▲ 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 경우 ▲ 임차인이 거짓 부정한 방법으로 임차한 경우 ▲ 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 ▲ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 ▲ 임차인이 임차 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 ▲ 임차 건물의 전부 또는 일부가 멸실돼 임대차 목적 달성이 불가할 때 ▲ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 때.
임차인의 계약 갱신 요구권은 2002년 11월 1일 당시 존속 중이던 임대차에는 적용이 안 되고, 이 법 시행 후 체결하거나 갱신된 임대차부터 적용한다. 즉, 이 법 시행 이후에 체결 또는 갱신한 계약을 다시 갱신한 경우부터 적용한다.
계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함해 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있다.
_ 상가 임대 당시 임대기간에 대해서는 상가주인의 사정상 계약기간은 보장할 수 없다고 특약사항에 썼습니다. 이후 저는 상가를 빼고 이사를 했는데 보증금을 안주네요.. 일정한 기간이 지나야만 보증금반환을 요구할수있는지요. (답)상가 임대차 보호법상 상가 임대 당시 임대기간에 대해서는 양자간의 합의에 의하여 정하되 5년간은 주인 임의로 내보낼 수 없습니다. 그러나 협의에 의하여 정한 기간에 임차인이 나가고자 할 시에는 임대 보증금을 내 주어야 합니다.
_ 상가 임대차 보호법상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다(5년이면 또 다시 5년).
_ 건물주와의 임대차계약이 2010년 까지인데 갑자기 건물주가 건물신규증축을 이유로 올해 5월말까지 비워달라구 하네요...! 근데 계약서에는 임대인/임차인이 해약코자 할때는 2개월전 서면으로 통지하여야 한다라고 되어 있어서 건물측에서는 이를 주장하고 있읍니다. 임차인 쪽에서 주장할 수 있는 권리가 없는지요? 작년에 입주를 했는디..거액의 인테리어 비용을 들여서 ...ㅠㅠ. 구제받을 수 있는 방법이...없을까요? (답) 1. 2002. 11. 1일부터 시행하고 있는 상가건물임대차보호법에서는 임대료의 인상문제, 임대차기간의 불안정성, 임대인의 해지권 남용 등의 내용들을 규제하고 있는 데, 위 상가건물임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 그 보증금이 동법 시행령이 정하는 보증금액 이하의 임차인으로서 세무서에 사업자등록이 되는 상가건물에 대한 임대차계약이어야 합니다(상가건물임대차보호법 1조 및 2조 동법 시행령 2조 등 참조). 2. 또한 위 상가건물임대차보호법에 동법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 규정하고 있어 임차인을 보호하는 강행규정도 함께 정하고 있는데(동법 15조 참조), 질의의 임대차계약이 상기 1.에서의 임차보증금(월차임이 있다면 이를 환산한 금액을 포함하여)이 위 법 시행령(2조)에 정한 적용범위에 해당되고, 또 당해 세무서에 사업자등록을 하여 사업자등록이 되는 상가건물을 입증하고 있다면 위의 강행규정도 적용받을 수 있으리라 판단됩니다. 3. 따라서 임차인이 위에서와 같이 상가건물임대차보호법에서의 적용을 받을 수 있는 요건에 해당이 되어 그 보호를 받고 있는 전제하에서는 질의에서의 2월전의 서면해지약정이 약정된 임대차기간의 보호규정에 위반하여 임차인에게 불리한, 즉 임대인의 해지권을 남용케 하는 약정이라면 동법 15조에 의하여 그 효력에 대해서는 의문의 여지가 있는 것으로 임대인에게 그 효력에 대한 이의를 제기하여 봄이 상당한 것으로 사료됩니다.
_건물주, 재건축·철거 사유땐 거절 가능. 최근 K씨(50세)는 강북지역에 상가건물을 매입했다. 입지는 양호한 편이나 시설이 낡고 엘리베이터도 없어 임차인들의 만족도는 떨어졌다. 공실률도 높아 이 참에 재건축을 하기로 계획을 세웠다. 그런데 복병이 도사리고 있었다. 임차인 L씨가 계약기간이 남았다는 이유로 명도를 거절하고 있는 것이다(보증금 2,000만원, 월세200만원/계약만료일 2007년 3월1일). 임차인이 명도를 거절하고 있는 상황에서 건물주는 재건축을 할 수 있을까? (답) 상가건물임대차보호법에 보호를 받는 임차인에게는 계약갱신요구권이 있다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함해 전체 계약기간이 5년으로 정해져 있다. 계약갱신요구권이란 임차인이 임대차 기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구할 때 정당한 사유 없이 임대인이 거절하지 못하는 것을 말한다. 우선 상가건물임대차보호법에 적용되는지를 확인하려면 환산보증금액을 확인하는 것이 중요하다. 환산보증금액 범위 이내 임차인만이 상가건물임대차보호법에 보호를 받을 수 있기 때문이다. 현재 서울시의 환산보증금액은 2억4,000만원이다(환산보증금액=보증금액+월세×100). 본건 1층은 보증금 2,000만원, 월세 200만원으로 환산보증금액은 2억2,000만원이 된다. 즉 L씨는 상가건물임대차보호법상의 보호대상에 해당된다. 그러면 건물주 K씨는 임차인 L씨의 임대차 기간 5년이 만료되는 시점까지 기다려야 할까? 상가건물임대차보호법에 적용되는 상가라도 무조건 임차인의 계약갱신요구권이 보장되는 것은 아니다. 건물주는 철거, 재건축, 3기 이상의 차임연체, 임대인의 동의 없는 전전세 등의 사유가 있는 경우 계약갱신요구권을 거절할 수 있다(상가건물임대차보호법 제10조 참조). 따라서 건물주 K씨가 재건축을 이유로 임차인 L씨에게 명도요청을 한다면 L씨는 계약만기일에 상가를 비워주어야 한다. 노후화된 상가건물을 재건축할 목적으로 구입한 투자자라면 임차인의 계약갱신요구권을 이행할 의무는 없다.
상업 기타 영리업무를 영위하는 건물로서, 주로 상업지역에 위치하는데 상 업지역은 국토계획법 및 동법시행령에 의하면 다시 다음과 같이 나눌 수 있다.
㉠ 중심상업지역 : 도심, 부도심의 업무 및 상업기능 확충을 위해 필요한 지역
㉡ 유통상업지역 : 도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위한 지역
㉢ 일반상업지역 : 일반적인 상업 및 업무기능을 담당하기 위한 지역
㉣ 근린상업지역 : 근린지역의 주택지에 일용품 및 서비스공급을 위한 지역
이러한 상업지역의 분류에 따라 상가도 중심상가, 유통상가, 일반상가, 근린상가 로 분류할 수 있다.
2. 상가와 경매
① 상가는 토지나 주택에 비하여 상대적으로 자금출처조사에 대한 위험부담이 적고, 취득시 각종 제한이 없으며, 팔 때도 보유기간에 상관없이 팔 수 있고 단기거래에 따른 세금부담도 적다. 장사가 잘되면 매매도 잘된다.
② 고정적인 임대수입이 보장되는 상가에 투자하는 것이 안전하다.
③ 본인이 직접 상가를 운영할 경우, 장사만 잘하면 보증금의 두 세배가 넘는 권리금을 붙여 팔거나 임대 놓을 수 있다.
④ 요즘 경기불황으로 요지의 상가 외에는 안정적인 임대수익을 얻기가 어려운 것이 현실이나, 최근 상업지역내 복합멀티플렉스, 주상복합 아파트 붐으로 매매가격이 5-10배까지 폭등하는 경우까지도 있다.
3. 좋은 상가 고르기
① 좋은 상가를 고르려면 상권분석을 철저히 하여 시장성과 수익성이 보장 되는 상권의 상가를 선택해야 한다. 현재의 상권뿐만 아니라 미래의 상권 변화도 분석해야 한다. 평일, 토요일, 일요일, 오전, 오후, 저녁시간대로 구분하여 통행량(유동인구)을 조사하여 월 단위 통행량을 추정한 뒤 예상매출액을 예측하고, 그 다음 예상투자비와 관리비를 추정하여 사업성을 분석한 다음 입찰하여야 한다. 특히 휴게소나 주유소가 경매로 나왔을 경우 주변유사경쟁시설에 대해 위치, 대지평수, 건평, 통행량, 인구, 예상매출액 등을 기준으로 조사분석 하여 사업성이 아주 좋을 때만 입찰하여야 한다.
② 역세권 주변, 최소 500세대 이상 대단지아파트 부근, 마을버스정류장 부근, 지하에 대형유통매장이 들어선 곳, 독점상권이 형성된 곳, 통행량이 많은 곳의 상가(최소 하루 6,000명이상), 대형 상가가 좋다.
③ 대지가 50평 이상이고, 최소 6미터도로에 접하며, 정사각형인 것이 좋다.
④ 신규분양상가의 경우 상권형성에 최소한 2 내지 3 년이 소요되는 점을 주의하여야 한다.
⑤ 한번 죽어버린 상권은 회복하기 어려우나, 1층 상가는 전체 상가가 죽더 라도 그런대로 명맥을 유지할 수 있으므로 웬만하면 1층을 선택하라. 지하 상가나 2 층이상 상가는 1층 상가에 비해 유동인구를 흡수할 수 있는 요인이 별로 없으므로, 분양가와 인근지역 매매가, 임대료를 비교하여 장래 투자 수익률을 따져본 후 선택해야 한다.
⑥ 월세로는 낙찰가액의 1%이상, 전세로는 낙찰가액의 50% 이상 보장되는 곳이 좋다.
⑦ 그러나 주변에 주거지가 적은 전철역, 통행인구가 적은 대로변, 그린벨트로 둘러쌓인 종착역, 전철역사가 지상에 나와 있는 곳 등은 상권형성이 잘 안된다. 상가와 접한 도로는 너무 넓어도 양측상권이 단절되고, 고객들의 통과지가 될 수도 있어 도로폭이 10 내지 12미터정도가 적당하고, 굽은 길의 경우, 바깥쪽보다 도로안쪽이 장사가 잘된다.
⑧ 이미 상권이 형성된 지역의 상가를 선택할 때는 권리금이 높게 형성된 지역을 선택하는 것이 안전하다. 통계적으로 권리금이 높게 형성된 상가는 매매가, 임대료 상승률도 높고, 장사가 잘되는 편이기 때문이다.
⑨ 아파트상가는 주민들의 주출입구나 동선을 잘 파악하여 선택하여야 한다.
4. 상가경매시 주의할 점
① 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법상 임차인의 대항력
상가임차인이나, 상가건물안에 주거용 방이 있는 경우 그 임차인이 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법상의 대항력을 가진 경우가 있으므로, 현장확인이나 물건명세서확인 등을 통해 임차인의 대항력유무를 조사한 뒤 입찰해야 한다.
② 임차인에 대한 명도의 곤란성
ㅇ 주택 또는 상가건물임대차보호법의 적용을 받아 임차인이 확정일자부 우선변제권, 대항력, 소액보증금 우선변제권을 가지는 경우는 명도가 비교적 용이하나, 상가건물임대차보호법상으로는 적용 보증금의 최고한도가 낮은 편이어서 상권이 활성화된 상가는 거의 적용이 되지 않고, 보장되는 소액보증금조차도 너무 적어 임차인들이 어떻게든 버티면서 이사비를 요구하거나 손실을 만회해 보려고 하는 경향이 있다. 심지어 어떤 경우에는 문을 잠그고 행방불명이 되어 명도소장의 송달에 상당한 기간이 걸리게 하기도 한다.
ㅇ 임차인은 통상 이사비조로 200 내지 300만원을 요구하고, 실제 매수인도 그 정도의 이사비를 주고 있는 것이 현실이다. 게다가 임차인이 손해본 보증금의 일부까지 보전해주어야 하는 경우까지 있으므로 세입자가 많아 명도부담이 큰 경우에는 그만큼 싸게 낙찰받아야 위험이 적다.
ㅇ 다만, 권리금이 높게 형성된 상가의 경우, 오히려 명도가 용이해질 수 있는데, 왜냐하면 높은 권리금 때문에 임차인들이 재계약하려는 경우가 많을 것이기 때문이다.
③ 기타 주의사항
ㅇ 건물의 한 층이나 구분소유부분만 경매에 들어간 경우 대지권등기가 되어있는 지 확인하여야 하고, 도로 등으로 편입되어 실면적이 공부보다 적은 경우도 있으므로 현장확인을 하여야 한다.
ㅇ 일부가 도시계획도로에 편입되어 있어서 단독효용가치가 없는 경우도 있으므로 토지이용계획확인서를 떼어 보아야 한다.
ㅇ 무허가나 미등기건물이 존재할 경우 법정지상권이 성립될 경우가 있으므로 미리 확인해 보아야 한다.
ㅇ 경매로 넘어간 경우 관리소홀로 낙찰 후의 개보수비용이 많이 들 수도 있으므로 이를 감안하여 입찰해야 한다.
ㅇ 상가가 개보수공사 중에 부도가 나서 경매에 들어간 경우 공사업자에게 공사비에 관한 유치권이 생길 수 있으므로 주의하여야 한다.
ㅇ 테마형상가는 대부분 지분제 상가이므로 입찰전에 대지권 및 구분소유권 등기내용을 정확히 파악해야 한다.
* 지분제 상가란 : 소액의 투자자금을 가진 고객들을 모집한 뒤 토지를 구입하여 건축하거나 기존 건물을 재건축할 때 건축 후 부동산을 지분별로 나누어 갖는 방식이다.
④ 상가주택의 경매시 주의할 점
ㅇ 상가주택이란 상가와 주택이 결합된 부동산으로, 경기불황기의 노후에 대한 보장책 등으로 주택에 살면서 상가의 임대를 통한 안정적인 수익을 실현하려는 면서 상가를 활용하고자 하는 사람들이 늘어나는 추세이나 큰 수익을 기대하기는 어렵다.
ㅇ 주택임대차보호법이 적용되는 주거용 건물인지 여부 : 공부상표시만을 기준으로 할 것이 아니라 실지용도에 따라 정해야한다. 따라서 유일한 주거지라면 주거부분보다 점포가 더 넓어도 주거용건물로 보아야 한다(대법원)
ㅇ 상가를 주택으로 개조한 경우 : 개조하여 사용시부터 주택으로 봐야 한다.
ㅇ 상가와 주거부분이 반반인 경우 : 상가건물임대차보호법과 주택임대차 보호법 중의 유리한 법의 적용을 받을 수 있다고 본다.
⑤ 오피스텔 경매시 주의할 점
주거겸용의 경우, 유일한 주거로 인정될 경우 주택임대차보호법이 적용될 여지가 있고, 그렇지 않으면 상가건물임대차보호법이 적용될 수 있다.
① 임대차 존속기간 보장 : 최대 5년간의 계약갱신요구권 보장
② 대항력 발생: 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 이후 건물소유주가 바뀌어도 새로운 소유주에 대해 임차권을 주장
③ 우선변제권 보장: 대항력 취득하고 확정일자를 받은 경우 전세권등기와 같은 효력을 인정하여 경매·공매시 후순위 채권자보다 우선 변제
④ 임대료 인상상한선 설정: 연 12%의 범위내 인상 가능
이 법은 2002.11.1.부터 효력을 발생.
다만, 법시행일인 2002.11.1. 현재 존속중인 임대차에 대하여는 법적요건을 갖춘 경우 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이 발생하나, 계약갱신요구권 및 기타 사항은 2002.11.1.이후 새로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용된다.
법의 적용 범위
- 사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물만 해당되며 동창회사무실 등 비영리 단체의 건물임대차에는 이 법이 적용되지 않는다.
- 상가건물임차인 중에서 보증금이 일정금액 이하인 영세상인만이 이 법의 적용을 받는다.
보호대상 보증금액
보호대상 금액은 당해 지역의 경제여건 및 상가 규모를 고려하여 시행령에서 구체적으로 정하고 있으며, 환산보증금이 아래에 해당하는 상가건물의 임차인은 이 법의 적용을 받는다.
지 역 | 환산 보증금 |
서울 특별시 | 24000만원 |
수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역 | 19000만원 |
광역시(군지역과 인천광역시 제외) | 15000만원 |
기타 지역 | 14000만원 |
상가 권리금의 보호여부: 권리금은 관행상 기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 주고받는 것으로 이 법과 무관하다.
보호대상 보증금액 계산방법: 보호대상 보증금액은 보증금과 월세환산액(연 12%의 금리를 적용해 보증금으로 환산한 액수)를 더한 금액. 월세를 보증금으로 환산할 때는 100을 곱하면 된다. ※ 예시 : 보증금 1,000만원에 월세 100만원으로 상가를 임차한 경우 보호대상보증금 = 1,000만원(보증금) + 100만원(월세) × 100 = 1억1,000만원
계약 갱신 요구권 2002.11.1.이후 임대차 계약을 한 경우에 적용된다. 예) 2002.10.25. 1년계약 체결 ⇒ 2003.10.25. 새로 체결된 계약부터 5년간 임대차존속기간이 보장됨
계약기간은 자유로이 정할 수 있다. 다만, 1년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보게 되나, 이때에도 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 임차인은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위내에서 계약갱신을 요구할 수 있다.
임차인은 재계약을 원하면 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신 요구(내용증명 등 발송)를 하여야 한다. 단, 이때 임대인은 다음 8가지요건에 해당하는 경우 재계약을 거부할 수 있다.
① 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
② 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
③ 쌍방의 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
④ 임차인이 임대인의 동의없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
⑦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우
⑧ 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
이 법이 시행일 이전에 이미 계약을 한 사람은 어떻게 해야 하나? 동법 시행령이 공포된 날(10.14일 예정)부터 임차건물소재지 관할세무서를 찾아가 사업자등록정정 신고 및 임대차계약서원본상 확정일자를 받으면 2002.11.1.부터 보호를 받습니다. 다만, 임차인의 계약갱신요구권은 2002.11.1.이후 체결된 임대차계약부터 적용된다.
전대차계약을 체결한 전차인의 계약갱신요구권: 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
대항력의 요건
임차인이 임대차계약기간동안은 건물주가 바뀌더라도 임차권자로서의 지위를 유지하여, 임대차계약기간동안 거주할 수 있음은 물론 임대차기간이 끝나더라도 보증금을 반환받을 때까지 계속 거주할 수 있는 권리. 임차인은 임대인으로부터 건물을 인도받고, 세무서에 사업자등록을 신청한 경우 신청일의 다음 날부터 대항력이 발생.
이 법 시행전 사업자등록을 한 임차인이 이 법의 보호를 받으려면
건물소재지가 등기부등본(또는 건축물관리대장), 사업자등록신청서, 임대차계약서상에서 일치하지 아니하는 경우 보호를 받지 못 할수도 있습니다. 따라서 임대차의 목적물이 사실과 일치하도록 하여야 하므로 차이가 나는 경우 사업자등록정정신고 등을 통하여 일치시켜야 한다. 한편, 임차인은 임대인의 인적사항, 보증금, 차임, 임대차기간, 면적, 임대차 목적물, 건물일부 임차시 해당 도면 등이 변경되는 경우 사업자등록정정신고를 하여야 이 법의 보호를 받을 수 있다.
이 법 시행전 사업자등록을 한 임차인의 경우에도 부가가치세법시행령 등의 개정으로 위의 내용이 새로 사업자등록정정사항에 포함되었으므로 이를 포함한 사업자등록정정신고서를 작성하여 신고하여야 이 법의 보호를 받을 수 있다.
임차인에게 대항력과 우선변제권이 발생하는 시점
대항력은 건물의 인도(입주) 및 사업자등록의 두 가지 요건을 모두 갖추어야 하고, 두 가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 대항력이 생긴다. 확정일자 순위에 따른 우선변제권은 건물의 인도(입주), 사업자 등록, 확정일자라는 세 가지 요건을 모두 갖추어야 하고, 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 결정된다.
우선변제권
경매 또는 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그밖의 채권자에 우선하여 보증금을 변제받는 권리. 임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청으로 대항력 요건을 갖추고 관할세무서장으로부터 확정일자를 받은 경우 확정일과 다른 담보물권 설정일을 비교하여 우선순위를 가리게 된다. 결국 이 법은 확정일자를 등기와 대등한 효력을 갖는다. 이 법 시행전에 금융기관등이 상가건물에 저당권을 설정했다면 임차인이 요구할 수 없다.
최우선변제권
임차건물이 경매 또는 공매에 의하여 소유권이 이전되는 경우에도 경매절차에서 보증금중 일정액을 모든 권리자보다 최우선하여 배당을 받을 수 있는 권리를 말한다. 최우선변제권은 임차인이 대항력을 갖추면(건물을 인도받고 사업자등록 신청) 생기는 것으로 확정일자와는 상관이 없다. 확정일자 없이도 대항력을 갖추면 당연히 최우선변제권이 생긴다. 최우선변제권의 보호 범위 및 액수
임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 보증금의 범위 및 액수는 아래와 같다. 최우선변제권을 주장하려면 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖추어야 한다.
지역 보증금 최우선변제금액
서울특별시 4500만원 1350만원
과밀억제권역 3900만원 1170만원
광역시 3000만원 900만원
그밖의 지역 2500만원 750만원
이 법 시행 이전에 계약체결한 자의 최우선변제권
건물인도·사업자등록으로 대항력을 갖추면 최우선변제권이 생긴다. 다만, 법시행일인 2002.11.1. 이전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 효력이 없다. 최우선 변제권은 상기의 요건외에 배당기일전까지 배당신청을 하여야 한다.
임대료의 인상 범위
임대료는 계약당사자간에 자유롭게 정할 수 있으나 연 12%를 한도로 인상할 수 있습니다. 다만, 감액의 경우 제한이 없다. 전차인의 경우 이법의 보호여부
전차인은 전대인에게 계약갱신요구권, 차임등의 증감청구권 및 월차임시 산정율 제한 등의 권리가 적용된다. 하지만 전대인에 대하여 권리를 행사할 수 있을뿐이며 임대인에게는 그 권리를 주장할 수 없다. 다만 임대인의 동의를 받고 전차한 경우에는 임차인의 계약갱신 요구권 기간내에서 임차인을 대위하여 계약갱신권을 주장할 수 있다.
전차인의 확정일자 효력여부 확정일자의 부여대상이 아니다. 전차인은 제3자에 대한 대항력 및 우선변제권 등의 권리가 상가건물임대차보호법에 규정되어 있지 않다. 다만 전차인은 전대인이 임차인으로서 사업자등록 및 확정일자를 받아 우선변제권을 경우 임차인의 임대보증금에 대하여 민법 규정의 채권자대위권을 행사하여 적극적으로 채권(임차보증금)을 변제 받을 수 있다. 업무처리 과정에서 전차인과 임차인을 구별할 수 없어 확정일자를 부여 한 경우에도 전차인은 대항력이 발생하지 않으므로 우선변제권을 얻을 수 없다, 동일 건물내 1층에서 사업을 하다가 2층으로 이전한 경우 1층과 2층은 별개의 목적물로 인식되며, 2층으로 이전시 1층의 보호받을 권리는 상실되며 2층의 권리가 이전시점에 새롭게 발생하게 되므로 임차인은 사업자등록정정신고 및 임대차계약서상에 확정일자를 받아야 한다
부자들은 금리에 따라 투자처 결정한다(시골의사 59쪽). 네이버 검색어 활용 팀: "부자들~~"
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A(금리정점)국면에서, 경기 연,경착륙에 대한 논쟁이 불붙기 시작→통화당국 금리인하 고려→부자들은 금리 인하에 대비해 채권 고려→금리하락(부자들은 세상에서 가장 안전한 투자처를 상실)
B국면이 되면, 부자들은 예금보다는 불안하지만 비교적 안전하고 금리 인하에 영향을 받지 않는 확정금리(채권)로 이동(채권수익률=채권의 확정 이자율-현재 금리)
균형금리(중앙가로선)를 지나 C국면에 도달하면, 부자들은 임대용 부동산으로 이동(부동산 시세차익이 아닌, 이자율보다 높은 부동산 임대수익률 때문)(균형금리=경제성장률+물가상승률, 콜금리: 한국은행이 시중은행에 대출할 때 금리, 시중금리:시중은행이 가계에 대출할 때 적용하는 금리)(올해 예상 경제성장률이 4.5%이고 물가상승률이 2.5%라면 7% 정도가 균형금리임. 콜금리가 5% 수준일 경우, 기업 및 가계대출 금리도 대강 7~8%수준에서 움직이므로 콜금리 5%는 ‘균형수준’으로 볼 수 있어 경기부양이나 위축도 없는 경기균형상태라 할 수 있음).
D(금리바닥)를 지나 E국면이 되면, 부동산매도(여전히 금리보다 월세가 높지만 10억의 건물이 30억이 되어 매도)
E~F국면: 통화당국은 부동산 가격과 물가를 고려한 금리 인상 논의하기 시작→부자들 고민(아직 금리는 낮고, 채권투자는 바보짓)→부자들은 주식시장으로 이동(삼성전자, 포항제철, 국민은행, 현대차, 한국전력 등 결코 망하지 않을 것 같은 초우량기업이나 배당수익률을 충분히 보장하는 주식에 한정)→부자들로 인해 우량주 상승→대세 상승→부의 효과→경기 과열
F~A국면: 시중금리 연일 상승→주가 연일 최고점 돌파→부자들은 서서히 예금으로 이동→개인들은 예금에서 주식으로 이동하여 부자들의 매물을 받음→주식시장 파국→부자들은 은행으로 이동→경기 싸이클이 돌아오기를 기다림.
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금리란 무엇인가? (내외경제)
우리는 남에게서 돈을 빌리기도 하고 또 빌려주기도 한다. 이 때 돈을 이용한 대가로 지불하는 것이 금리이다. 그런데 돈을 빌리고 빌려주는 형태가 다양하기 때문에 금리에도 여러 종류가 있다. 먼저 차입기간에 따라 1년 이상이면 장기금리, 그리고 1년 이내이면 단기금리로 분류하는데 일반적으로 돈을 빌려주는 기간이 길수록 회수위험이 커지기 때문에 금리수준도 높아진다. 단기금리 중에서도 차입기간이 가장 짧은 것은 콜금리인데 이는 일시적으로 자금과부족이 생긴 금융기관간의 자금거래에 적용되는 금리로서 차입기간이 하루인 경우가 대부분이다. 또한 차입기간 내에 적용금리가 변동하는지 여부에 따라 고정금리와 변동금리로 구분되고 물가변동분을 고려하였는지 여부에 따라 명목금리와 실질금리로도 구분할 수 있다. ‘은행대출금리 연 8%’처럼 우리가 통상적으로 표현하는 금리는 명목금리이며 여기에서 물가상승률을 차감한 금리가 실질금리이다. 명목금리인 은행 예금금리가 아무리 높은 수준이라 하더라도 물가상승률이 그보다 더 높다면 돈을 예금하는 실익이 없다는 점에서 실질금리는 중요한 의미를 갖는다.
한편 국공채, 회사채 등이 거래되는 채권시장에서는 금리보다 수익률이라는 표현이 많이 사용된다. 채권수익률은 채권을 만기까지 보유하여 얻을 수 있는 수익을 그 채권의 매입가격으로 나누어 산출하는데 채권의 표면금리는 만기까지 고정되어 있더라도 채권수익률은 수시로 변동한다.
금리도 일반상품의 가격과 마찬가지로 기본적으로 금융시장에서 자금의 수요와 공급에 의해 결정된다. 공급되는 자금의 양이 수요에 비해 많으면 떨어지고 반대로 공급이 상대적으로 줄어들면 올라간다.
이와 같은 금리의 움직임은 우리 경제활동 전반에 걸쳐 큰 영향을 미친다. 금리가 오르면 사람들은 은행으로부터 대출 받기를 꺼리게 된다. 그만큼 부담이 커지기 때문이다. 또한 수요둔화로 물가가 안정되고, 수입이 억제되는 효과가 있다. 그렇지만 경기가 위축될 우려가 있다. 반대로 금리가 내리면 경기가 활성화되는 대신 경상수지 악화와 함께 물가부담이 커진다.
따라서 국민경제의 안정적 성장을 뒷받침하기 위해서는 금리를 적정 수준으로 조절하는 것이 매우 중요한데 다른 나라와 마찬가지로 우리나라에서도 중앙은행인 한국은행이 이 일을 맡아서 하고 있다. 한국은행은 콜금리에 직접적인 영향을 미쳐 전반적인 금리 수준을 조절한다. 매월 금융통화위원회를 개최하여 금리정책방향을 결정하는데 콜금리 목표를 변경하기로 결정하는 경우 공개시장조작 등을 통해 유동성을 흡수하거나 공급함으로써 콜금리를 의도하는 수준으로 조절한다. 이렇게 해서 콜금리가 변동하면 장단기 금융시장간에 연쇄적인 금리재정거래가 일어나고 이에 따라 채권수익률과 예금 및 대출 금리 등이 전반적으로 조정되게 된다.
이처럼 한국은행의 콜금리 조절은 장단기 금리의 변동을 거쳐 최종적으로 경기, 물가 등 실물부문에 영향을 미치기 때문에 어느 정도 시일이 경과해야 그 효과가 제대로 나타난다. 그래서 한국은행은 현재의 경제상황 뿐 아니라 미래를 내다보면서 정책결정을 하고 있다.
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은행 예금금리와 부동산가격 재테크 2005/08/05 23:48
부동산투기에 관한 말들이 전국을 뒤덮고 있습니다. 모든 언론매체에서 판교를 영향으로 인하여 부동산가격이 급등하고 있다고 난리들입니다. 그렇다면 부동산을 잡기 위한 여러 대책중에서 가장 실효적인 대책이 무엇일까요?
주택공급을 많이 늘리는 것? 신도시를 많이 건설하는 것? 임대아파트를 많이 늘리는 것? 강북을 강남처럼 개발하는 것? 물론 다 좋은 방법이죠
하지만 그것보다 더 중요한 방법이 있습니다. 그것은 바로 예금금리이죠
예전처럼 금리 8% - 12% 만 된다면 부지 부동산 투자하겠습니까? (물론 그 때도 하겠지만....ㅜ.ㅜ)
은행이자 12%이면 100,000,000원 예금하면 한 달에 1,000,000원식 수령 가능합니다. 그렇다면 현재의 시중은행의 예금은 어떻게 될까요? 현재 시중은행의 정기예금 금리는 보통 3.5%에서 3.7% 사이입니다. 3.5%라고 가정하고 월로 환산해보면, 월 0.29% 입니다. 즉 100,000,000원을 은행에 예금하면 월이자 290,000원 (세전) 입니다.
대략적으로 여기서 이자소득세, 주민세 16.5% 를 빼고 나면 242,150원을 수령하게 됩니다.
3억을 예금한다 하여도 726,450원 정도를 수령하게 되는 것이지요. 따라서 한국시티은행은 지난 10일부터 연 4..3%라는 파격적인 특판예금을 금융시장에 선보였지만
결국 가입액수는 3900여억원에 불과한 실정입니다. 여기서 4.3%금리라고 한다면 월 0.358%금리입니다. 즉 100,000,000원을 예금할시 매월 358,000원 정도의 이자중 이자소득세와 주민세를 공제한 298,000원 정도라는 높은? 이자금액을 수령하게 되는 것이지요. 즉 시중은행에 비하여 매월 50,000원이나 더 많이 받는 상품이지요.
그런데 이렇게 이자를 많이 준다고 하여도 예금을 안 하는데에 문제가 있는 것입니다. 속된 말로, 부동산투자해서 일년에 10%수익만 되어도 은행예금의 2-3배 이자인데
뭐한다고 예금하냐......... 이 식이죠. 제가 보는 관점에선 은행권에서 아무리 높은 예금금리를 내 놓아도 부동산쪽으로 흐르는 자금을 돌릴 수 가 없어 보입니다. 특히 예금금리가 5%, 6%까지 올린다고 하더라도.. 투자자들의 성?에 안찼다고 봐야 되겠죠. "일년 투자이익률이 10%이하는 투자도 아니다" 라고 생각들 하고 있으니까요...
따라서 정부입장에서는 생각 같아선 예금금리를 팍~~팍~~ 올리고 싶지만, 예금금리가 올라가면 대출금리까지 올라가므로 이러지도 못하고 저러지도 못하고 있는 실정입니다.
즉 대출금리를 1%만 올려도 대한민국은 혼란에 빠질 위험성이 있습니다. 예를 들어서 1000억 빌린 기업은 매년 10억이라는 이자를 더 내야하며. 1억을 빌린 소비자들은 매년 100만원을 초과로 납부해야 하는 문제가 있습니다. 안 그래도 원유가 급등, 원자재금액 급등으로 기업체들의 수익성이 악화될 징조인데 대출금리까지 높이면 대한민국에서 기업하기 어렵게 되겠죠. 또한 가계대출의 경우도 마찬가지입니다. 안 그래도 먹고 살기 어려운데 일년에 100만원씩이나 이자를 더 납부하라고 한다면 신용불량자 대량양성을 부추기는 것 밖에는 안되는 것이지요. 따라서 현재에 있어서 금리를 가지고 부동산을 잡을 수 없다는 사실을 여실히 보여주는 대목이라고 생각됩니다. 다만 부동산담보인정비율 (LTV) 을 하향조정하여 부동산가격을 잡는 대책이 나오지 않을까 생각됩니다. 은행 예금금리와 부동산가격 땔래야 땔 수 없는 관계이지만 지금에 와서는 부동산가격이 예금금리를 잡아먹은 듯한 느낌입니다.......
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최근 미국 금리가 잇달아 떨어지면서 다른 국가에 비해 상대적으로 금리가 낮아진 미국 달러화를 빌려 다른 통화로 표기된 주식이나 채권과 같은 고수익자산에 투자하는 것을 말한다. 종전에는 금리가 0.5%로 낮은 일본 엔화를 빌렸지만 최근에는 달러화 약세와 함께 금리까지 떨어지고 있는 달러화를 이용한 거래도 점차 나타나고 있다. [매경]
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2008년의 돈은 어디로 흐를까.
금융시장 전문가들은 “시중자금의 위험자산 선호 현상은 이제 막 시작단계에 불과하다”고 입을 모은다. 여기서 말하는 위험자산은 주식시장의 다른 말.
조홍래 한국투자증권 전무는 “돈의 흐름은 방향을 틀기가 어렵지, 한 번 방향을 틀면 상당히 오랜 기간 동안 지속되는 특징을 보인다”고 설명한다. 펀드를 통해 주식시장에 본격적으로 자금이 들어오기 시작한 2005년 이후 주식형 펀드 수탁고가 가속도를 내며 불어가는 이유다. 시중자금의 펀드 집중 현상은 최근 미래에셋자산운용이 선보인 인사이트펀드의 판매 금액이 초단기간에 4조원을 돌파한 데서 극명하게 나타나고 있다.
이상재 현대증권 이코노미스트는 “저금리와 부동산시장 침체 등과 같은 대체투자시장은 투자 메리트가 줄어든 반면 최근 주식시장은 강세를 보이면서 시중자금의 펀드 유입은 좀처럼 줄어들지 않고 있다”고 설명했다.
돈 흐름에 가장 민감한 부자들을 최일선에서 ‘보필’하는 PB들의 설명도 다르지 않다. 김동균 신한은행 파이낸스센터 PB팀장은 “부동산 선호 현상이 쉽게 깨지지 않았던 강북 전통 부자들도 올해부터는 주식투자나 펀드를 보는 시각이 달라졌다”고 분위기를 전한다. 김 팀장은 “올해 기대 이상의 수익률을 경험한(경험하지 못했다면ㅋㅋ) 투자자들은, 추가로 돈을 넣으면 넣었지 빼가지는 않을 것”이라고 설명했다. 전체 금융자산에서 주식투자가 차지하는 비중은 최근 30% 수준으로 올라섰고, 더 높아질 가능성이 높은 것으로 보인다. 해외 펀드나 해외 부동산투자로도 돈이 몰리고 있다. 특히 해외 펀드의 성장세는 무섭다. 11월 1일 현재 국내 주식형 펀드 설정액은 56조원, 해외 펀드 설정액은 53조4000억원으로 비슷한 규모다. 그러나 해외 펀드 유입 속도가 훨씬 빨라 2008년에는 처음으로 해외 펀드 설정액이 국내 펀드 설정액을 넘어설 것으로 예상된다. 김승현 우리투자증권 이코노미스트는 “해외 펀드를 통해 중국뿐 아니라 신흥시장의 성장에 동참할 수 있는 길이 마련된 만큼, 개인들의 해외 투자는 증가세를 유지할 것”이라고 내다봤다.
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부자들의 습관
1. 작은 것을 소중히 한다.
대체로 부자들은 오히려 소비를 줄입니다. 이들은 절약이 몸에 배어 자신이 원하지 않는 지출은 절대 하지 않습니다.
2. 가치가 있다면 돈에 구애 받지 않는다.
부자는 자신의 돈을 씀으로써 부를 재생산합니다. 일반인들이 감히 생각하기 힘든 투자를 감행하거나, 매우 큰 돈을 자선에 사용하기도 합니다. 그러나 부자들은 그 대가를 반드시 생각하면서 지출을 행합니다. 이 점에서 대부분의 평범한 사람과 구별된다고 할 수 있습니다.
3. 늘 준비가 되어 있다.
가난한 사람들은 결과를 보고 아쉬워합니다. 정말 좋은 투자수단이 자신의 눈앞에 나타나더라도 돈이 없어서 투자를 하지 못합니다. 반면, 부자는 남들이 가장 투자하기 힘든 시기에 투자를 준비하고 기회가 나타나면 잡게 됩니다. 말로는 쉽지만 정말 행동하기 힘든 부분이죠.
4. 시간에 대한 소중함을 알고 있다.
어떤 사람이 하루 10시간 차를 닦으면서 10만원을 번다고 한다면, 부자는 1만원을 지불하고 차를 닦으며 그 시간 동안 100만원을 버는 일을 합니다. 단순히 먹고 사는 문제를 해결하는 사람과 투자를 하는 사람은 생산성에서 큰 차이를 나타냅니다.
5. 목표가 뚜렷하다.
목표를 구체화 할 수 있다는 것은 달성 가능성을 그만큼 높일 수 있죠. 목표 없이 일을 하는 것은 예정된 미래를 걸어가는 것과 같습니다. 평범하거나 늘 돈에 대한 두려움을 가지면서 살게 되죠. 뭔가 특별한 것이 있어 보이는 부자의 삶의 모습은 평범하기까지 합니다. 문제는 실천에 있는 것입니다.
이제 부자들의 노하우를 살펴볼까요.
1. 거시경제를 이해하고 있습니다.
대학에서 경제학을 공부하거나 이론적인 거시경제의 체계를 알고 있지 않더라도, 실제 체험으로 경기의 변화에 대한 예측을 정확히 하고 있습니다. 많은 사람들이 금리 1%에 매달려 더 좋은 금융상품을 찾는데 노력을 집중하고 있습니다. 이는 매우 가치 있는 일이기는 하지만 큰 부자가 되기에는 한계가 있습니다. 필자가 만난 투자자 중 단 세 번의 투자로 매우 큰 현금자산을 보유한 투자자는 일생에 단 세 번 주식투자를 단행하였습니다. 그때마다 수백% 이상의 수익률을 얻었다고 합니다. 어찌 보면 운이라고 생각하기 쉬우나 이야기를 듣고 보면 나름대로의 시장에 대한 체험이 바탕이 되었음을 알 수 있습니다. 이 분은 20년간 주식투자를 한 기간은 불과 5년이 되지 않는다고 합니다. 그럼에도 불구하고 큰 부자가 되었다는 것은 역시 그만의 거시경제 흐름에 대한 이해가 있었다는 것을 의미합니다.
2. 업종에 대한 선택이 뛰어납니다.
만약, 우리가 투자하고자 하는 곳에 매우 장사가 잘되는 식당과 장사가 잘 되지 않아 망하는 식당이 있다고 가정해 봅시다. 어떤 식당을 선택하시겠습니까? 부자는 망하는 식당을 선택합니다. 잘되는 식당은 권리금도 비쌀 뿐더러 인수 후 더 잘하지 않으면 손님이 떠나가게 됩니다. 따라서 망하는 식당을 리노베이션을 통해 살려 놓습니다. 한편, 주택과 관련한 투자에서는 반대의 현상이 나타나는데, 비싼 주택을 투자의 대상으로 삼는 경우가 많습니다. 이는 주택 가격이 비싼 이유에 대하여 명확히 알고 있다는 것이고 비싼 것이 더 큰 투자수익을 가져다 준다는 사실을 알고 있습니다.
3. 적어도 한가지 일에는 전문가입니다.
큰 부자가 된 분들을 유형별로 정리해 보면, 자신의 사업을 통해 부를 축적한 경우나, 금융자산에 대한 투자를 매우 잘한 경우, 부동산 투자를 매우 잘한 경우 등을 들 수 있습니다. 물론 시대가 바뀌었지만 아직도 이들은 자신의 분야에서 남보다 나은 전문적인 지식을 가지고 있습니다.
4. 뚜렷한 목표를 가지고 있습니다.
이 점은 어떤 일을 수행할 때 성공을 가늠하는 지표가 되는 매우 중요한 요소입니다. 다들 하루 15시간씩 일을 하면 성공할 것이라고 이야기 하지만 실제로 15시간을 일하는 사람은 거의 없습니다. 목표가 없이 단지 성실하다는 평가를 받는 다면 종살이 하는 노비의 삶이라고 이야기할 수 있습니다. 무엇을 위해 자신에게 주어진 유한한 소중한 시간을 사용해야 하는가에 대하여 지금부터 다시 한번 생각해야 할 것입니다.
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1장 부동산 부자들의 8가지 습관
일단 저지르고 본다
대중과 거꾸로 간다
암탉이 울어야 집안이 흥한다
내집 마련은 재테크 첫 걸음이다
밥은 걸러도 뉴스는 꼭 챙긴다
적군보다 아군이 훨씬 많다
등잔 밑이 진주 밭이다
되면 좋고 안 되도 그만이다
2장 부동산 부자들의 물건 찾는 9가지 노하우
신발 밑창이 닳도록 싸돌아다닌다
돈 되는 정보는 얼마라도 산다
남들 안 가는 뒤안길에 꽃밭 있다
전문가 추천이나 광고는 절대 안 믿는다
땅 부자는 지도를 끼고 산다
불황일수록 더 바쁘다
경매는 보물찾기 잔치다
때때로 웃돈은 필요악이다
물건보다 사람을 먼저 챙긴다
3장 부동산 부자들의 8가지 자금 조달법
은행 문지방이 닳도록 들락거린다
대출정보는 부처님 손바닥 안이다
강짜를 놔서라도 대출금리는 떨어뜨린다
빌려준 돈은 빨리 받고 빌린 돈은 늦게 준다
전세금 활용은 전가의 보도이다
돈 자랑은 절대 하지 않는다
이자 갚느니 한 채 더 산다
내돈 없이 건물 올린다
4장 부동산 부자들의 비싸게 되파는 8가지 방법
사서 묻어두느니 기부하고 만다
오르는 부동산만 골라서 산다
무릎에서 사서 어깨에서 판다
분식해서라도 몸값을 올린다
매각타이밍은 뉴스가 알려준다
잘 팔려면 어디라도 찾아간다
여사님 마음을 꽉 잡아라
엇박자 노래가 훨씬 더 흥겹다
5장 부동산 부자들의 큰 돈 굴리는 7가지 전략
돈이 돈을 부르게 한다
달걀은 한 바구니에 담지 않는다
부동산 부자들은 주식을 싫어한다
이민을 가도 부동산만은 두고 간다
부자에겐 그들만의 리그가 있다
강남과 강북 부자는 생각부터 다르다
부동산에도 라이프스타일이 있다
한국의 부동산 부자들, 이렇게 생각하고 행동한다!
4단순한 취재 인상기에 그치지 않고 그들만의 생생한 경험과 톡톡 튀는 조언을 바탕으로 부동산으로 돈 버는 투자 노하우를 체계적으로 제시하고 있다. 부동산 부자들의 투자 마인드에서부터 물건 찾는 노하우, 자금 조달법, 되파는 방법에 이르기까지 세세히 소개하고 있어 누구라도 한눈에 부동산 투자의 핵심 메커니즘을 알 수 있게 했다. 부동산으로 10억대 이상의 부자가 된 사람들은 확실히 보통사람들과는 다르다. 저자가 만난 부동산 부자들은 묻지마 투자로 벼락치기 부를 일구거나 작전과 투기를 일삼는 그런 부류의 사람들이 아니다. 대부분 자수성가해 고생 끝에 모은 작은 종자돈으로 내집을 마련했고, 내집 마련 후에는 대출과 전세를 100% 활용한 레버리지 투자로 기하급수적으로 지금의 부를 일군 현명한 사람들일 뿐이다. 부동산으로 부자 된 사람들의 생활 면면을 속속들이 들여다볼 수 있는 것도 이 책의 또 다른 장점이다. 가난해도 부자의 줄에 서라는 탈무드의 말대로 이 책에서 소개하는 부동산 부자들과 친해지는 것은 10억대 부자가 되는 지름길이 될 것이다.
부동산 투자 없이 10억, 결코 모을 수 없다!
10억 열풍이 최근 직장인들의 새로운 화두로 떠오르고 있다. 많은 사람들이 10억 만들기의 열망을 품어보지만 부동산 투자 없이 10억이라는 부를 이루기란 거의 불가능하다. 실제로 부자들의 자산 중 90% 이상은 부동산이다. 돈 냄새에 밝은 사람들이 부동산을 독점한 데는 다 그럴만한 이유가 있다. 예나 지금이나 한국의 부동산 시장은 너무나도 매력적인 투자 대상이다. 순간순간 시세변동은 있지만 그건 다른 투자대상에도 있는 그런 종류의 위험일 뿐이다. 설사 부동산 시장에 매서운 한파가 불어와도 투자 메리트에는 별다른 변화가 없다. 되레 부동산의 빈부격차만 더 키울 뿐이다. 이 책을 통해 부동산 부자들의 생각과 행동을 벤치마킹할 수 있다면 그만큼 10억대 부자로 가는 길은 가까워질 것이다. 물론 당장 10억을 만들 순 없다. 하지만 지금의 부자들도 시작은 미약했다. 다만 나름의 원칙과 노하우를 가지고 부동산 투자에 임했을 뿐이다.
과감성과 레버리지 투자야말로 부자들의 비기
부동산 부자들의 투자 노하우의 핵심은 과감한 의사결정과 레버리지 투자라고 할 수 있다. 부동산 투자는 엄청난 노하우로 무장된 전문가들의 몫이 아니다. 너무나도 평범한 아줌마들이 부동산 큰손으로 대접받는 건 사실 이러한 몇 가지 간단하고도 상식적인 테크닉이 시너지 효과를 낸 데 불과하다. 부동산 부자들은 신속하게 결정하고 과감하게 저지르는 데 도가 튼 사람들이다. 그들의 신속함은 성급하다거나 조바심을 낸다는 것하곤 질적으로 다르다. 부동산에 대한 안목과 내공을 기르기 위해 부동산 부자들은 신발이 닳도록 돌아다니고 밥은 걸러도 뉴스는 챙기고 지도를 끼고 산다. 아는 것과 행동하는 것과의 차이가 최소한 부동산에서는 빈부를 나누는 기준이 된다. 부동산 부자들은 남들보다 앞서 길목은 지킬지언정 뒷북은 치지 않겠다는 성향이 뚜렷하다. 또한 레버리지 투자는 10억대 부자가 되기 위한 필수 노하우다. 자기 돈만으로 투자하는 것보다 차입금을 이용할 경우, 투자성과가 높아진다는 건 부자들 사이에선 사실 비기가 아닌 상식이라고 할 수 있다. 빚테크에 능한 부동산 부자들은 투자수익률이 대출금리보다 조금이라도 높으면 얼마든지 빌려도 남는 장사라고 생각한다. 특히 요즘같이 저금리 추세가 이어지면 레버리지 투자는 그만큼 효과가 높아진다.
돈이 돈을 부르는 구조를 만들어라!
무슨 거금이 있어서 부동산 부자들의 통큰 투자 방식을 따라 하겠느냐고 반문하는 ‘보통사람들’이 많다. 하지만 이는 돈이 돈을 부른다는 진리를 간과한 푸념일 뿐이다. 부동산 부자들 또한 보통사람과 다름없이 기천만 원의 종자돈으로 부동산 투자를 시작했지만 신속 과감한 의사결정과 레버리지 투자로 돈이 돈을 부르는 구조를 만들었을 뿐이다. 부자가 되려면 돈의 본성부터 알아야 한다. 돈은 자기복제 능력이 있다. 단위가 클수록 돈의 복제능력은 기하급수적이다.
세상물정 모르면 큰돈을 벌 수 없다. 경제흐름은 재테크 시장의 바로미터다. 흐름을 잘 타느냐의 여부가 대박과 쪽박을 결정짓는다. 사두면 돈 번다는 부동산 불패신화는 옛말이다. 잘 사서 잘 팔아야 '불패'할 수 있다. 취재과정에서 만난 부동산 거부들은 십중팔구 뉴스에 민감했다. 분석에 자신이 없으면 전문가에게 기꺼이 한 수를 부탁한다. 특이한 건 어떤 분야든 주변에 전문가를 두고 있었다는 점이다. 그들만의 네트워크는 생각보다 탄탄했다. 이렇게 되면 뉴스나 정보의 질이 높을 수밖에 없다. 그럼에도 불구하고, 정보에 목말라하는 태도는 공통분모였다.
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쉿! 젊은 부자들의 돈 버는 습관
내가 만난 한국의 30, 40대 부자들은 대부분 스스로의 노력으로 부를 일군 ‘자수성가’형이다. 그들은 뚜렷한 직업을 가지고 있고, 일터에서 누구보다 열심히 일한다. 그리고 저축을 통해 종자돈을 만들었다. 종자돈이라고 해봐야 수천만원에 불과하다. 열심히 일해 벌어들인 소득을 절약하고 절약한 돈을 저축해 뛰어난 투자처에 투자하는 것, 이것이 젊은 부자들의 제1원칙이다. 이들이 부를 일구는 데 저축은 수비요, 투자는 공격이다.
고도성장기를 지난 현재의 한국 사회는 ‘저성장 공급과잉’ 시대를 맞았다. 그러므로 젊은 부자들은 좀더 매력적인 투자시장을 찾아나서야 한다고 말한다. 전통적인 투자시장인 부동산에 기반을 두되 주식, 채권, 외화, 해외투자 등 투자처와 투자종목을 다변화해야 한다는 것. ‘첨단정보와 과학적인 투자 마인드’, 이것이 바로 새로운 부자 트렌드다.
첨단정보와 과학적 투자 마인드로 무장
그러나 젊은 부자들은 도박 같은 고위험 고수익을 좋아하지 않는다. 이들은 저위험 고수익 전략을 선호한다. 투자의 귀재 워런 버핏의 첫 번째 투자원칙은 ‘절대 돈을 잃지 않는다’며, 두 번째 투자원칙은 ‘첫 번째 원칙을 항상 지킨다’다. 한국의 젊은 부자들도 이러한 버핏의 투자원칙을 따른다. 내가 만난 젊은 부자들은 리스크를 즐기는 사람(risk taker)도, 회피하는 사람(risk avoider)도 아니었다. 그들은 리스크를 관리하는 사람(risk manager)이었다. 젊은 부자들은 투자에 앞서 안전핀을 마련해둔다. 집이 그것이다. 투자에 앞서 먼저 가족을 안심시켜야 한다. 집이란 가족을 안심시킬 수 있는 가장 좋은 자산이라는 게 이들의 생각이다.
젊은 부자들은 채권보다 주식 투자를 선호한다. 그러나 주식을 사고파는 일로 돈을 벌진 않는다. 이들은 주식이란 땅을 살 때와 마찬가지로 시간을 사는 것이라고 생각한다. 평생 보유하면서 거기서 창출되는 배당수익과 주가 상승을 열매로 얻고자 한다. 그러므로 이들은 가장 좋은 회사, 가장 비싼 주식을 선호한다. 장기적으로 보면 어중간한 회사의 주식을 싼 가격에 매수하는 것보다 수익률 면에서 훨씬 좋기 때문이다.
책 읽고 공부하고 … 인맥 만들기에도 최선의 노력
젊은 부자들은 빚에 대한 마인드가 일반인과 다르다. 여윳돈이 생겨도 대출금 상환에 다 쓰지 않는다. 대출금 상환금은 다른 곳에 투자함으로써 대출이자보다 훨씬 많은 수익을 올릴 수 있는 돈이기도 하기 때문이다. 이들에게 빚은 두려움의 대상이 아닌 관리의 대상이다. 그러나 젊은 부자들은 신용카드를 극도로 싫어한다. 신용카드가 투자가 아닌 소비를 위한 빚을 만들기 때문이다. 내가 만난 부자들은 대부분 신용카드가 없거나 한 장 있는데, 어디에 뒀는지 잘 모르겠다고 했다.
스스로 돈을 좇는 젊은 부자들이 가장 빠른 속력을 내기 위해 즐겨 타는 수단은 바로 공부다. 투자 성공의 8할이 법률지식에 있다 해도 과언이 아닐 만큼 이들은 밤잠을 줄여가며 부동산, 경매, 세금 관련 법률 지식을 쌓는다. 또한 젊은 부자들은 책을 많이 읽는다. 젊은 부자들을 상대로 ‘삶의 가장 중요한 길라잡이 구실을 한 멘토’를 묻는 설문조사를 벌인 적이 있는데 그 중 55%가 ‘책’을 꼽았다. 1년에 30권 이상을 읽는다고 대답한 사람이 3명 중 1명이었다. 10권 이하의 책을 읽는다는 사람은 2%에 그쳤다.
젊은 부자들은 ‘시간이 곧 돈’이라는 의미를 제대로 알고 있다. 시간을 더 많이 여유롭게 활용할 수 있는 돈이 더 많은 가치를 창출하는 법이다. 어떤 부자는 “복리투자야말로 부자로 가는 관문의 비밀열쇠”라고도 했다. 젊은 부자들은 한결같이 은행금리 1%에도 각별한 관심을 기울인다. 0.1%라도 금리를 더 주는 은행을 이용하려고 수소문을 마다하지 않는다.
젊은 부자들은 한결같이 ‘싸움꾼’이다. 비즈니스와 돈 버는 일에서 그렇다는 얘기다. 이들은 비즈니스 세계에서 패배자가 되지 않기 위해서는 미리부터 송곳니를 갈아두고 싸움에 대비해야 한다는 점을 잘 알고 있다. 한시도 방심해선 안 된다. 투쟁 마인드를 잃어버리면 영원한 패배자가 될 뿐이다. 왼쪽 뺨을 맞았다면 오른쪽 뺨을 때리는 사람, 그들이 한국의 젊은 부자들이다.
내가 만난 젊은 부자들 중 90% 이상이 고급승용차를 타고 있었다. 어느 사회에나 이너서클이 존재하게 마련이다. 그 안에 들고 싶다면 그들의 정서에 맞춰야 한다. 한국 사회에서 자동차는 곧 그 사람을 평가하는 중요한 잣대다. 그러므로 비즈니스로 돈을 벌기 위해서는 비록 중고라도 고급승용차를 몰아야 한다.
또한 젊은 부자들은 인맥에 많은 투자를 한다. 자고로 부자인 사람치고 인맥 없는 경우가 없고, 인맥은 있는데 재산이 없는 경우도 흔치 않다. 어떤 부자는 부동산 투자를 도와준 공인중개사에게 법정수수료보다 높은 수수료를 지불한다고 한다. 인맥은 정보를 제공하고, 정보는 곧 돈을 만들어내는 법이다. 그래서 젊은 부자들은 비즈니스 옷차림에도 신경을 많이 쓴다. 첫인상이 외모에서 결정되기 때문이다. 이들은 정기적으로 남성패션잡지를 구독하며 옷맵시를 연구한다. ‘세련된 우아함’, 이것이 이들이 추구하는 바다. 비즈니스를 하는 한 젊은 부자는 이렇게 충고한다. “구두에 50만원을 투자하기로 했다면 40만원으로 구두를 사고 나머지 10만원은 구두 관리를 위해 슈키퍼를 사라.” 인맥을 넓히기 위해 젊은 부자들은 야간 경영대학원을 즐겨 활용한다. 경영대학원 두 군데를 동시에 다니는 젊은 부자들도 여러 명 있었다.
내가 만난 젊은 부자들의 90% 이상이 담배를 피우지 않았다. ‘비즈니스 매너’ 때문이다. 담배를 피우지 않는 만큼 활력 넘치고 깔끔한 이미지를 상대에게 심어줄 수 있다. 게다가 담뱃값은 투자수익률로 따지면 만만치 않은 소비다. 하루에 한 갑을 피운다면 1년 손실금액이 91만2500원이다. 연복리 5% 이자율로 계산한다면 40년간의 손실액이 1억1665만원에 이른다. 물론 절약과 인색함은 다르다. 기회와 돈은 결국 사람을 통해 들어온다. 인색함 때문에 사람들에게 외면당한다면 돈이 들어올 문을 막아버리는 결과를 낳는다고 젊은 부자들은 충고한다.
또한 젊은 부자들은 숫자 중독증 환자다. 재무제표, 대차대조표, 손익계산서 등을 꼼꼼하게 파악한다. 엑셀 프로그램을 다루지 못하는 부자는 단 한 명도 없었다. 젊은 부자들은 ‘하루=24시간’이라고 생각하지 않는다. 이들은 ‘하루=24시간=1440분’이라고 생각한다. 마지막으로 젊은 부자들에게는 항상심이 있다. 많은 수익을 내지 못하거나 돈을 잃는 위기에 처해도 결코 조급해하거나 좌절하지 않는다. 일희일비하는 태도는 철없는 어린아이들에게나 허용되는 것이다.
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부자가 되는 습관
1. 시장 조조할인의 법칙: 경쟁자가 적을 때 가장 먹을게 많다.
재테크를 하기에 가장 좋은 시기는 바로 지금! 일찍 시작하면 대개 소수의 법칙에 적용된다. 예를 들어 금융권에서 새로 출시하는 1호 상품은 해당 금융사에서 최대한 공을 들여 개발한데다 되도록 많은 수익을 올릴 수 있도록 특별 관리를 한다. 부동산 개발업자도 첫 분양은 성황을 이루었다는 것을 보여줄 목적으로 마진을 많이 붙이지 않는다. 재테크는 머리보다 발이다. 부지런히 찾다 보면 낚싯줄을 거둬들일 때가 온다.
2. 발설의 법칙 : 솔직히 말하고 협조를 구하라. 일본의 경영 컨설턴트인 이시하라 아키라는 "잠자는 아이는 결코 깨우지 않는다" 라고 했다. 재테크에 성공해 부자가 되고 싶다면 먼저 주변에 '깨어 있음'을 알려야 한다. 돈을 벌고 성공하는 데 관심이 없거나 다른 데 눈을 돌리고 있는 사람들을 굳이 깨워서 동참하도록 할 필요가 있을까? 목마른 사람이 우울을 파는 법. 관심을 갖고 찾아보면 몰라서 놓치고 있는 돈도 많다.
3. 탈의의 법칙 : 돈 모으는 데도 순서가 있다
대부분의 사람들은 자동차를 사기 위한 돈, 집을 사기 위한 돈, 여행을 가기 위한 돈, 아이들 교육비, 노후 자금 등 각각 꼬리표를 붙여 놓고는 막상 순서를 매기는 데는 무지하다. 겉옷을 먼저 벗고 속옷을 나중에 벗듯 돈을 다루는 순서에도 탈의의 법칙이 적용되어야 한다. '빚-저축-투자-소비'의 순서로 벗자. 가장 확실한 것을 먼저 챙기고 불확실한 것은 나중 순위로 돌리라는 말이다.
4. 멘토의 법칙 : 돈 버는데 도움이 되는 친구는 따로 있다
얼마나 좋은 정보원, 즉 조언자가 주변에 있느냐 없느냐에 따라 투자의 성패는 갈린다. 투자에 밝은 주변의 부자나 금융기관 직원, 재테크 전문가들이 멘토가 될 수 있지만, 그렇다고 꼭 사람이 모든 정보나 실마리를 제공할 필요는 없다. 부자들은 책을 많이 읽는다는 것은 널리 알려진 사실. 좋은 투자 관련 책이나 경제 신문, 재테크 관련 강좌나 세미나, 동호회 그리고 부동산 중개소 등이 모두 훌륭한 정보원인 셈이다. 배우는데 돈버는 길이 있다.
5. 소문난 잔치의 법칙 : 남과 다르게 생각해야 성공한다
이미 소문이 나버린 잔치에서는 자신에게 돌아올 파이가 작아질 수밖에 없다. 많은 사람이 몰린 탓이다. 모든 사람들이 쳐다보는 쪽을 똑같이 쳐다봐서는 별로 건질 게 없다는 사실을 명심하자. 앞으로 아파트 시장에서 최대어가 될 판교 투자에 모두 눈을 돌리고 있는 시점이라면, 잠깐 비켜나서 판교 분양으로 수혜를 볼 다른 지역은 없는지, 판교 분양으로 돈을 벌 수 있는 방법은 뭐가 있는지 하는 생각들이 현명할 수도 있다는 얘기다. 모든 사람들이 한 곳만을 바라볼 때 오히려 반대쪽을 쳐다보거나. 그들에게서 한 발 떨어져 나와 똑같은 곳을 쳐다보는 사람들에게 뭘 팔아야 돈을 벌 수 있을까를 생각해야 한다.
6. 장미의 법칙 : 좋은 조건은 일단 의심하라. 좋은 상품이라고 해서 덜컥 쥐어서는 곤란하다. 세상 인심은 만만찮아서 분명 좋은 조건을 제시하는 것만큼 불리한 조건이 장미 가시처럼 숨어 있을 가능성이 높기 때문이다. 실질 금리(명목상금리-물가상승률)가 마이너스인 은행권의 고정 금리 상품만으로는 재테크를 충분히 해나갈 수 없는 현실이다 보니, 상대적으로 투자 상품을 찾는 사람들이 많아 진다. 그만큼 장미의 가시를 조심해야 할 일이 많아지는 것이다.
7. 황금 분할의 법칙 : 나눠야 커져서 돌아온다. 단순하지만 확실한 분산 투자의 원칙을 지키라는 말.
자금을 어느 한 곳에 올인하지 않고 적절하다고 생각하는 비율만큼 나누어서 분산해 놓는 것이다. 아무리 돈이 없어도 자신을 유혹할 만한 투자는 언제든지 생길 수 있다. 그리고 그 유혹에 넘어가면 자신의 수중에 돈이 없어도 주변 사람을 괴롭히면서까지 돈을 끌어오게 되어 있다. 대박 심리에서 벗어나기란 좀처럼 쉽지 않으니 말이다.
그러므로 어떠한 경우에도 올인은 하지 않겠다는 생각을 평소 해두어야 한다. 투자의 세계에서는 항상 대박도 나오고 쪽박도 나오는 법. 모든 투자는 설령 실패하더라도 재기가 가능한 수준에서 이루어져야 한다.
8. 새벽의 법칙 : 모두가 아니라고 할 때가 바로 기회다
9.11 테러로 전 세계 증시가 폭락했을 때 삼성전자 우량주를 샀던 사람은 돈을 벌었다. 노무현 대통령이 탄핵받던 날도 재빨리 주식을 산 사람이 꽤 많은 돈을 벌었다. 모두가 아니라고 할 때는 기회로 삼는 사람은 이익을 보았던 것. 얄밉긴 하지만 눈치 빠른 투자자들은 돌발적인 악재가 터지기만 기다리는 경우도 있다. 무슨 일만 일어나봐라, 곧바로 주식을 살테니 하면서 말이다. 모두가 이제는 끝이라고 했을 때 가격이 가장 싸다. 그런데 길게 놓고 보면 대체로 그때가 사야 할 시점이다.
부동산 거래에서의 급매물처럼, 매도자의 힘이 빠졌을 때를 노리는 것이 바로 포인트다
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콜금리 5%의 의미 2007.8
한국은행이 지난 9일 콜금리를 6년1개월만에 연 5.0%로 끌어올리자마자 기다렸다는 듯이 미국발 서브프라임 모기지론 부실 문제가 터져나왔다. 콜금리 인상시점이 적절했느냐의 문제가 제기될 수 있는 상황이다. 그럼에도 불구하고 콜금리가 ‘5%’로 올라선 것의 의미는 매우 크다. 경기 부양적인 수준에 있던 콜금리가 경기에 균형적인 수준으로 바뀌었기 때문이다. 경기 중립적인 금리 수준이라는 것을 어떻게 판단할 수 있을까. 여러가지 논란이 있겠지만 대체적으로 피셔 공식을 적용한 ‘경제성장률+물가상승률’로 균형금리를 계산할 수 있다. 올해 예상 경제성장률이 4.5%이고 물가상승률이 2.5%라면 이 수치를 합한 7% 정도가 균형금리로 볼 수 있다. 만약 경제성장률이 5%,물가상승률이 3%라면 8%를 균형금리로 판단할 수 있다. 그렇다면 콜금리 5%를 어떻게 봐야 하나. 균형금리보다 낮은 것이 아닌가 하고 생각할 수 있다. 여기서 말하는 균형금리란 콜금리 목표치와 같은 정책금리가 아니다. 시장에서 형성되는 금리를 기준으로 균형금리인지,경기부양금리인지를 판단하게 된다. 기업들이 채권을 발행하거나 대출을 받을 때 적용받는 금리, 가계가 금융회사에서 돈을 빌릴 때 적용하는 금리를 말한다. 신용도에 따라 다르겠지만 초우량 기업이 아닌 투자적격 등급의 기업들은 대략 연 7~8% 수준에서 돈을 빌려 쓰고 있다. 가계가 주택담보대출로 돈을 빌릴 때에는 6%의 낮은 금리를 적용받을 수 있지만, 신용대출의 경우에는 신용도가 우량한 고객도 8% 정도 이자를 내야 한다. 콜금리가 5% 수준에서 형성될 경우 기업 및 가계대출 금리도 대강 7~8%수준에서 움직이기 때문에 콜금리 5%를 ‘균형 수준’으로 볼 수 있다. 균형은 경제성장을 부추기지도, 위축시키지도 않는 정도의 수준을 말한다. 만약 시장금리가 1%로 매우 낮다면, 기대수익률이 2%에 그치는 사업이나 투자에도 돈이 유입될 것이다. 이로 인해 시장에 지나치게 많은 돈이 들어가 경기를 과열시키고 유동성 과잉을 초래하게 된다. 반대로 시장금리가 15%라면 높은 이자부담 때문에 경제성장률에 물가상승률을 합한 수준의 투자성 있는 사업들마저도 제대로 진행할 수 없게 된다. 이로 인해 경기가 긴축되고 실업이 발생하게 된다. 균형금리라는 것은 물가상승률을 포함한 경제성장률 이상의 수익을 낼 수 있는 사업이나 투자에 대해서만 돈이 들어가도록 자연스럽게 유도하는 금리다. 이성태 한국은행 총재가 말한 것처럼 콜금리가 이제 균형 수준에 도달했다면 수익이 낮은 사업이나 투기적인 사업에는 더 이상 돈이 유입되지 않을 것이다. 이미 들어가 있는 돈은 역류할 것이다. 따라서 돈을 빌려 주식투자를 하기가 어려워지고 부동산을 매입하기가 어려워진다. 주식과 부동산으로 돈을 벌기도 더욱 어려워진다. 무려 6년만에 콜금리 목표치가 5%로 올라왔다는 것은, 반대로 말하자면 6년 동안이나 낮은 금리에 머물러 있었다는 얘기다. 그 부작용이 부동산과 주식가격 급등으로 나타났고, 지금도 우리의 어깨를 짓누르고 있다. 5%를 넘어선 콜금리는 이 같은 부작용을 치유하는 쪽으로 작용을 할 것이다. 다만 이 과정에서 더 많은 이자부담을 떠안아야 하는 기업과 가계의 피해가 문제다.
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CD란 한경부동산토론실 닉네임: 대폭락
은행이 돈을 마련하는 방법은 첫째가 예,적금이고, 둘째가 CD, 셋째가 은행채, 마지막으로 한국은행에서 빌리는 콜자금이 있습니다. (근데 콜자금은 초단기 자금이므로 논외)
지금 은행이 CD를 많이 발행하는 것은 대출을 많이 해주기 위한 것이 아닙니다. CD는 만기가 있습니다. CD 발행 후 몇 개월이 지나면 이자와 함께 CD를 산사람에게 돈을 내줘야 하는 것이죠. 은행에 당장 현금이 많다면 아무런 문제없이 그 돈을 내줄 수 있을 것입니다. 하지만 은행에 돈이 없으면 CD만기시 돈을 내주기에 똥줄이 타게 되는 것이죠. 아시다시피 작년에 부동산급상승으로 은행이 싼 금리를 이용해서 대량으로 CD를 발행해서 돈을 모아 부동산자금으로 대출을 해 준겁니다. 근데 이 CD자금들이 만기가 들어오는 것이죠. 이렇게 CD만기가 돌아온 것은 또 다시 CD를 발행해서 메우거나 예금이 늘어났으면 예금으로 충당하거나 그것도 안되면 은행에서 빚을 내는 것이죠.(근데 은행이 돈을 빌려주는 곳인데 빚까지 내면 막장이죠... -_-;)
문제는 올해에 주식 붐이 불면서 예,적금이 대량으로 빠져나가면서 자금이 고갈되기 시작했고 따라서 수 백조에 달하는 대출을 해주느라 어마 어마하게 발행한 CD의 만기에 내줄 돈이 고갈되게 된 것입니다. 작년에 그렇게 대량의 CD가 발행 가능했던 것은 주로 엔캐리 자금이라든지 외화자금들이 CD를 대량 매수를 해주었지만, 엔캐리가 청산되고 미국이 자금경색이 일어나게 됨에 따라 CD를 더 이상 매수해 줄 곳이 없는 것입니다.
그래서 은행이 지금 난리죠. 은행에서는 고액의 수수료를 챙기며 고객들 등치고 이자율도 거시기하고 주식도 폭등하니, 죄다 예적금은 주식으로 빠져나가 버리고 다시 돌아올 기미는 없는 것입니다.
작년에 발행한 엄청난 양의 CD를 돌려 막으려면 많은 돈이 필요한데 돈이 없습니다. 해결방법은 은행채와 CD발행이 있는데 은행은 솔직이 은행채를 싫어하겠죠. 왜냐면 은행채는 현재 대출이율로 자금을 조달해야 하니까 비싸지만, CD금리는 예금금리보다 더 싼 가격으로 자금을 조달할 수 있을 뿐더러 CD를 대량으로 발행해서 CD금리가 오르게 되면 대규모로 발행한 부동산담보대출이율이 연동되어 있어서 이자소득까지 늘어나기 때문에 은행은 CD발행을 선호하겠죠. 더군다나 부동산대출하던 사람들은 충성도가 높습니다. 왜냐! 대출금 안 갚으면 집이 날아가기 때문에 어떤 수를 써서라도 돈을 대기 때문이죠. 또 설사 연체가 생기더라도 부동산을 압류해서 경매 처분하면 되기 때문에 은행은 별로 손해볼 게 없는 것입니다.
하지만 이렇게 CD금리를 올리게 되면 부동산대출한 사람들이 압박을 받게 되고 부동산이 경착륙할 가능성이 높기 때문에 정부는 CD발행을 못하게 압력을 넣는 것입니다. 하지만 지금은 은행은 정부 말을 듣지 않고 CD를 계속 발행해 재끼고 있는 상황인 것입니다. CD를 매수하는 주체라도 많으면 상관없는데 지금 부동산대출로 나간 자금의 규모가 너무 어마 어마해서 외국자금이 썰물처럼 빠져나가면 CD금리가 안 오를래야 안 오를 수 없는 상황이죠.
님이 생각하신 대로 은행에서 CD발행을 늘리는 원인이 대출을 많이 해 주기 위해서가 아닙니다. 현재 대출규제를 푼다고 해도 현재로써는 부동산대출이 많이 늘어나기 힘 들고 너무 대규모로 발행해서 당분간 쉽게 해결 나기 힘들 것이라고 생각됩니다. 또 은행이 자금압박을 받게 되면 은행이 대출자들 목을 죄어갈 겁니다. 그들이 살기 위해서 말이죠. 그게 경착륙을 부르는 겁니다.
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첫댓글 좋은 내용의 글 감사드립니다.^^
후덜덜 이정도 몰라서 경매 못하겠어요 ㅠㅠ
보다보니 그래도 반가운 앤소니 님 성함은 봐서 좋네요.
앤소니님 경매무료강의 175강 보고 경매를 배웠거든요.
나줌에 또 봐야겠네요,ㅎㅣㅎㅣ
근데 매입가격이 딱찍히는 경매보다는 급매가^^;;;;;;