김 덕 일 주택관리사 ·서울시 공동주택 상담위원 2. 공동주택의 관리 일반(법 제42조 제1항, 영 제46조, 제47조) ☞ 지난 호에 이어 ▶주택(다세대주택 지하 1층)의 용도변경(제2종 근린생활시설) 질의사항 다세대주택의 지하 1층을 제2종 근린생활시설로 용도 변경할 수 있나요? 답변내용(법무부 집합건물법 해석 사례) - 집합건물이 아파트나 연립주택 등 주거용으로 분양된 것인 때에는 모든 구분소유자가 각자의 전유부분에서 평온하고 안락한 주거 생활을 영위함에 대해 중대한 이익을 가지며 그 이익은 법적으로 보호돼야 합니다. - 따라서 전유부분이 주거의 용도로 분양된 것인 경우에는 구분소유자는 정당한 사유 없이 그 부분을 주거 이외의 용도로 사용하거나 그 내부 벽을 철거 또는 파손해 증·개축하는 행위를 금지하고 있습니다. (제5조 제2항) -‘정당한 사유’는 일반적·추상적 기준에 의할 수는 없으며 건물의 위치, 형태와 사용의 태양, 그 사용으로 인해 구분소유자가 얻는 이익과 다른 구분소유자에게 주는 피해 등을 종합적으로 고려해 구체적 사정에 따라 결정해야 할 것입니다. ▶전유부분의 용도변경 질의사항 건물의 전유부분의 용도를 ‘제2종 근린생활시설’에서 ‘교육연구 및 복지시설’로 변경하기 위해서 다른 구분소유자의 동의를 얻어야 하나요? 답변내용(법무부 집합건물법 해석 사례) - 전유부분에 대한 용도변경 행위가 공용부분의 변경을 수반한다면 집합건물법 제15조에 따른 동의 요건(구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상)을 구비해야 합니다. 그렇지만 공용부분의 변경을 수반하지 않을 경우에는 판례에 따르면 전유부분의 용도변경이 변경하고자 하는 용도의 건축 기준에 적합한 이상 행정청에서는 용도변경신고의 수리를 거부할 수 없다고 했습니다. (대법원 2007. 6. 1. 선고 2005두17201 판결) ▶옥상(공용부분)의 용도변경(골프연습장) 질의요지 옥상이 공용부분에 해당하는지 여부 및 옥상을 골프연습장으로 용도 변경할 수 있는지 여부 회 신(법무부 집합건물법 해석 사례) -‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 따르면 집합건물은 구분소유권의 목적물인 전유부분과 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 공용부분으로 구성돼 있습니다. (제2조, 제3조) 같은 법 제2조 제4호의 ‘공용부분’은 1동의 건물 내에서 전유부분이 아닌 부분과 전기, 가스, 수도, 엘리베이터 등과 같은 건물 내의 부속물을 말하며 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 부분은 공용부분으로서 구분소유자들의 공유에 속합니다. (제2조 제4호, 제3조) 또한 독립한 건물의 화장실과 같이 동일한 건물에 있지 않더라도 규약으로 공용부분으로 정한 부속 건물도 포함됩니다. 옥상은 건물의 몸체의 상부로서 건물 전체의 유지, 보존이나 미관을 위해 필요한 부분으로써 공용부분에 해당합니다. -또한 건물의 부분이 공용부분인지 전유부분인지 여부는 그 객관적인 현황에 따라 판단해야 하며 사안의 경우 구분소유자 간에 이를 전유부분으로 하는 특단의 합의가 없는 한 전유부분으로 볼 수는 없을 것으로 생각됩니다. 쪾옥상에 골프연습장을 개설하는 행위는 공용부분인 옥상의 형상이나 효용의 실질적인 변경을 초래하는 공용부분의 변경에 관한 사항이므로 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 집회 결의나(제15조 제1항) 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면 동의(제41조 제1항)가 있어야 할 것입니다. 쪾기타 옥상의 용도 변경에 관한 사항은 건축법을 담당하는 국토교통부로 문의해 도움을 받길 바랍니다. * 공동주택 지하층의 활용 및 관리(영 제47조 제5항) - 영 제47조 ⑤공동주택의 지하층은 ‘주택건설기준 등에 관한 규정’ 제11조의 규정에 의한 주민공동시설로 활용할 수 있다. 이 경우 관리주체는 대피시설로 사용하는 데 지장이 없도록 이를 유지·관리해야 한다. ▶지하층의 활용(부대시설 등 임대) 가능 여부 민원내용 아파트 관리사무소장으로 근무하고 있습니다. 당 아파트 벽식으로 구성돼 있는 지하 1층에서 4층의 지하 공간을 메쉬휀스로 막고 주민들에 한해 소정의 임대료를 받고 임대를 주자고 합니다. 이것이 주택법이나 소방법 등 관계 법령에 위배되지 않는지 궁금합니다. 처리결과 공동주택의 부대시설 및 복리시설(유치원 등 어린이집, 주민운동시설 제외)은 위탁(임대)해 운영할 수 없으므로 공동주택의 지하 공간은 해당 공동주택 관리주체가 직접 관리해야 함을 알려드립니다.(법 제42조 제2항, 영제47조) 공동주택 관리에 관해 대통령령으로 정하는 사항(법 제43조 제7항) - 법 제43조 ⑦다음 각 호에 해당하는 사항 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 1. 제1항에 따른 통지·요구의 방법 및 절차 2. 제3항에 따른 입주자대표회의의 구성·운영 및 의결 사항 3. 관리주체의 업무 4. 관리방법의 변경 5. 공동주택 관리기구(제4항에 따른 자치관리기구를 포함한다)의 구성·기능·운영 지방자치단체장의 공동주택 관리비용 지원 - 법 제43조 ⑧지방자치단체의 장은 그 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 제7항에 따른 관리주체가 공동주택의 관리 업무를 수행하기 위해 필요한 비용의 일부를 지원할 수 있다. 관리주체, 동별 대표자 등의 법령 준수 의무와 부정행위 금지(법 제43조의 4) - 법 제43조의 4(부정행위 금지) ①공동주택의 관리와 관련해 제42조 제8항에 해당하는 자는 부정하게 재물 또는 재산상의 이익을 취득하거나 제공해서는 안된다. ②입주자대표회의 및 관리주체는 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용해서는 안된다. [본조신설 2013. 6. 4.] [시행일 : 2013. 12. 5.] 제43조의 4 제2항 * 법 제98조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처한다. 7. 43조의 4 제1항을 위반해 부정하게 재물 또는 재산상의 이익을 취득하거나 제공한 자 * 법 제101조(과태료) ②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 1,000만원 이하의 과태료를 부과한다. <개정 2011. 9. 16., 2013. 6. 4.> 3. 제43조의 4 제2항을 위반해 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용한 자 * 집합건물법상 관리단의 선량한 관리자의 주의 의무(집합건물법 제23조의 2) - 집합건물법 제23조의 2(관리단의 의무) 관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위해 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행해야 한다. 3. 사업주체의 관리, 의무관리 대상 공동주택의 범위 등 공동주택 관리의 개시-사업주체의 직접 관리(법 제43조제1항, 영 제49조 등) - 법 제43조(관리주체 등) ①대통령령으로 정하는 공동주택(‘건축법’ 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우와 부대시설 및 복리시설을 포함하되, 복리시설 중 일반인에게 분양되는 시설은 제외한다. 이하 같다)을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리해야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주했을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 제2항에 따라 관리할 것을 요구해야 한다. * 주택관리업자 등에 의한 의무관리 대상 공동주택의 범위(영 제48조) - 영 제48조(주택관리업자 등에 의한 의무관리 대상 공동주택의 범위) 법 제43조 제1항에서 “대통령령이 정하는 공동주택”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택(‘건축법’ 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물과 부대시설 및 복리시설을 포함하되, 복리시설 중 일반인에게 분양되는 시설은 제외한다. 이하 같다)을 말한다. <개정 2007.11.30, 2008. 10. 29.> 1. 300가구 이상의 공동주택 2. 150가구 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택 3. 150가구 이상으로서 중앙집중식 난방 방식(지역난방 방식을 포함한다)의 공동주택 4.‘건축법’ 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150가구 이상인 건축물 ‘주택법’ 제43조 제1항에 따른 사업주체의 직접 관리의 의미 등(‘주택법’ 제43조 등 관련) 질의요지 ‘주택법’ 제43조 제1항에 따라 대통령령으로 정하는 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하도록 돼 있는바, 이 경우 사업주체가 해당 공동주택의 관리를 주택관리업자에게 위탁할 수 있는지 아니면 사업주체가 해당 공동주택의 관리를 주택관리업자에게 위탁할 수는 없고 같은 법 제55조 제1항 제3호에 따라 주택관리사를 관리사무소장으로 배치해 사업주체가 직접 관리해야 하는지? 회 답 사업주체가 주택관리업자나 자치관리기구에게 관리 업무를 인계하기 전의 기간 중에 사업주체는 해당 공동주택의 관리를 주택관리업자에게 위탁할 수 있다고 할 것입니다. 이 유 ‘주택법’ 제43조 제1항 및 같은 법 시행령 제48조에 따르면 300가구 이상의 공동주택 등 대통령령으로 정하는 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리해야 하고 입주예정자의 과반수가 입주했을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 같은 조 제2항에 따라 관리할 것을 요구해야 하며, 이러한 요구를 받은 입주자는 같은 조 제4항에 따라 공동주택을 자치관리하거나 같은 법 제53조에 따른 주택관리업자에게 위탁해 관리해야 하는바, 이 건 질의에서는 사업주체 관리 기간 중 ‘사업주체가 직접 관리해야 한다’의 의미가 문제됩니다. 먼저, 사업주체란 같은 법 제2조 제7호에 따라 주택건설사업계획 등을 승인받아 그 사업을 시행하는 자이므로 사업이 완료돼 입주가 시작된 이후에는 입주자가 입주자대표회의 등을 구성해 대상 공동주택을 관리하는 것이 원칙일 것이나 입주 초기에 소수의 입주자만이 입주한 상태에서 입주자들로 하여금 공동주택을 관리하도록 한다면 이들에게 지나친 부담을 주거나 또는 전체 공동주택의 효율적 관리 측면에서 미흡한 부분이 발생할 수 있으므로 같은 법 제43조 제1항을 둬 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지는 입주자가 아닌 사업주체로 하여금 그 공동주택을 관리하도록 한 것으로 보입니다. 그러므로 같은 법 제43조 제1항에서 사업주체가 공동주택을 ‘직접 관리’한다는 의미는 비록 사업이 완료돼 입주가 시작됐다 하더라도 입주자가 대상 공동주택을 관리하는 것이 아니라 사업주체가 관리한다는 의미에서 ‘직접 관리해야 한다’라고 한 것으로 보입니다. 또한 사업주체가 직접 관리한다는 규정이 관리주체가 누구인지를 규정하는 것인지, 아니면 관리주체에서 더 나아가 위탁관리를 금지한다는 구체적인 관리방법까지 규정한 것인지가 문언상 명확하지는 않으나 앞서 살펴본 바와 같이 사업주체란 주택건설사업계획 등을 승인받아 사업을 시행하는 자임에 비해 같은 법 제53조에 따른 주택관리업자는 같은 법 시행령 제68조 및 별표 8 등이 정한 자본금, 인력 및 시설·장비를 갖춰 공동주택의 관리를 업으로 하는 자로서 효율적 주택관리 및 이를 통한 입주자 권익 보호 측면에서 굳이 위탁관리를 금지할 이유를 찾기 어렵고 또한 같은 법 제53조 제4항의 규정 등을 살펴볼 때 사업주체가 주택관리업자에게 관리를 위탁하는 것은 ‘민법’상 위임 또는 이와 같은 것으로 볼 수 있는데(대법원 1997. 11. 28. 선고, 96다22365 판결 참조) ‘민법’상 위임은 법령이 특별하게 금지하거나 사무의 성질상 위임을 허용하는 것이 타당하지 않는 경우를 제외하고는 허용될 수 있는 성질의 것이고, 이 건 질의의 경우 사업주체가 주택관리를 주택관리업자에게 위임하는 것이 위와 같이 위임이 허용되지 않는 경우에 해당하는 것으로 보기 어렵다는 점에서 사업주체의 직접 관리 규정은 관리주체가 누구인지를 밝히는 것일 뿐, 더 나아가 구체적 관리방법에 있어서 주택관리업자에게 위탁을 금지하는 것을 의도하는 것으로 보기는 어렵습니다. 이에 대해 2011. 9. 16. 법률 제11061호로 개정된 ‘주택법’ 제55조 제1항 제3호에서는 종전 ‘주택관리업자’ 외에도 ‘제43조 제6항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체’에게도 주택관리사를 공동주택의 관리사무소장으로 배치해야 할 의무를 부여했으므로 위 법령 시행 이후에는 종전과 달리 사업주체가 주택관리사 등을 배치해 해당 공동주택을 직접 관리해야 한다는 주장이 있을 수 있으나, 위 제55조 제1항 제3호의 신설 취지는 “공동주택의 입주 전부터 체계적인 주택관리를 할 수 있도록 공동주택에 주택관리사 등의 자격을 가진 관리사무소장을 의무적으로 배치해야 하는 관리주체에 사업주체를 추가해 공동주택 관리업무의 전문성을 제고함으로써 입주자의 주거 복지 수준을 향상시키려는 것”(주택법 일부 개정법률안 국회 검토보고서 참조)일 뿐, 이를 두고 사업주체가 주택관리업자에게 주택관리 위탁을 금지하는 것으로 보기는 어렵습니다. ☞ 다음 호에 계속
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첫댓글 감사^&^