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법원경매를 통해 부동산의 소유권을 취득한 경우에 소유자로서 진정한 재산권을 행사하려면 법적 권한 없이 부동산을 점유하고 있는 점유자를 상대로 한 명도과정이 마지막 과제로 남게 된다. 대화를 통한 부동산 명도를 시도하다가 끝내 해결이 되지 않는 경우 새로운 소유자는 법의 강제집행을 통한 명도에 나서게 되는 데 크게 두 가지로 나뉘게 되는 것에 대해서 살펴보기로 하자. 인도명령 인도명령이란 낙찰잔금을 납부함으로서 소유권을 취득한 낙찰자가 경매부동산으로부터 점유 퇴거를 거부한 채무자, 소유자, 낙찰로 인해 소유자에게 대항할 수 없는 후순위 임차인(민사집행법기준)등 인도명령대상자에 해당되는 점유자를 대상으로 경매법원에 인도명령을 신청하면 경매법원이 심사하여 결정으로써 집행관으로 하여금 해당점유자를 낙찰부동산으로부터 강제로 퇴거시킬 수 있도록 명하는 법원의 명령을 말한다. (주문의 형식은 “피신청인은 신청인에게 별지목록기재 부동산을 인도하라” ) ▶인도명령 대상자 1) 채무자 2) 소유자(물상보증인 등 채무자 아닌 소유자 포함) 3) 낙찰로 인해 소유자에게 대항할 수 없는 후순위 임차인 4) 경매개시결정의 효력발생 후의 점유개시자(경매개시결정 효력발생 후 전입한 임차인 등) 5) 위 1)/2)/3/4)의 동거가족/피고용인 6) 위 1)/2)/3/4)의 근친자로서 점유할 정당한 권원이 없는 자 7) 위 1)/2)/3/4)과 특수한 관계에 있는 자로서 점유할 정당한 권원이 없는 자 8) 위 1)/2)/3/4)과 공모하여 인도집행을 방해할 목적으로 점유한 자 ▶주의사항(특수한 경우의 인도명령의 상대방) 가) 경매개시결정 전에 점유를 개시하였지만 전입신고를 하지 아니한 상가 등의 임차인은 인도명령의 상대방이 아니다. 나) 경매개시결정 전에 점유를 개시하였지만 유상계약(임차보증금/전세금/월세 등) 없는 무상점유자도 인도명령의 상대방이 아니다. 다) 경매개시결정기입등기 후 경매목적부동산을 취득한 자는 위 2)의 소유자에 해당하지는 않지만 경매개시결정의 효력발생 후의 점유자가 되어 인도명령의 상대방이 된다. 라) 가압류에 기한 본 집행으로 강제경매가 이루어진 경우에는 가압류 후 본 압류(임차인/소유자 포함)도 인도명령의 상대방으로 보는 견해가 다수설이다.(이견 있음) 마) 경매개시결정의 효력발생 전에 점유를 개시했으나 점유를 잠시 이전했다가 경매개시결정의 효력발생 후에 점유를 재개한 점유자도 인도명령의 상대방으로 본다. 바) 경매개시결정의 효력발생 전에 부동산을 전대하였던 임차인이 경매개시결정의 효력발생 후 전대계약을 해제하고 그 부동산을 다시 점유하여도 인도명령의 상대방이 된다. 사) 채무자가 임차인의 지위를 겸하는 경우의 처리 임차인이 임의경매신청채권의 채무자인 경우에는 임차인이 낙찰자에게 대항력 있는 선순위임차인이 아닐 경우에만 인도 명령의 상대방으로 본다. ▶인도명령을 신청할 수 있는 자 1) 낙찰자 2) 낙찰자로부터 낙찰부동산을 상속받은 자 등의 일반승계인 3) 낙찰자가 법인인 경우 법인합병에 의해 승계한 법인 4) 주의사항 매매/증여 등을 원인으로 하여 낙찰자로부터 낙찰부동산을 양수받은 매수인/수증자 등의 특정승계인은 인도명령을 신청할 수 없는데 이는 인도명령신청권을 일신전속권과 유사한 권리로 보기 때문이다. ▶인도명령 신청요건 1.매각대금 완납후 6개월 이내 신청할 것 2.인도명령은 낙찰인이나 그 승계인이 낙찰 대금을 완납하였음을 증명하면 되기 때문에 낙찰인 명의의 등기부상 소유권 이전등기가 경료 되는 것과는 무관하다. 즉 법원경매로 소유권을 취득하는 경우에는 원시취득이기 때문에 등기부상 물권변동 없이도 소유권이 이전되는 것이다. ▶인도명령 신청시기/주의사항 1) 인도명령 신청시기 낙찰잔금납부일로부터 6월이 되는 날까지 낙찰자는 인도명령을 신청할 수 있다. 2) 낙찰자 주의사항 가) 대금지급일로부터 6개월이 경과한 후의 처리. 낙찰 잔금 납부일로부터 6개월이 경과하면 낙찰자는 인도명령 신청권을 상실한다. 따라서 위 인도명령의 상대방도 잔금납부 후 6개월이 경과하면 인도명령에 기한 강제집행을 받지 아니한다. 즉 명도소송의 상대방이 된다. 나) 인도명령의 강제집행으로써 또는 채무자/소유자로부터 낙찰자가 부동산의 인도를 받은 후에 제3자가 불법으로 이를 점유하여도 그 자를 상대방으로 하여 인도명령을 신청할 수 없다[즉 무단침입으로 점유한 자를 고소(형사상 책임)하거나 명도소송을 통하여 그 승소판결을 가지고 강제퇴거를 시켜야 한다] 다) 인도명령의 강제집행에 의해 퇴거당한 채무자/소유자 등의 인도명령의 상대방이 재침입하여 점유하여도 그 자를 상대방으로 하여 인도명령을 신청할 수 없다. 따라서 나)와 다)의 경우에 대비하여 인도명령을 신청하면서 동시에 점유이전금지가처분신청을 함께 하는 것이 효과적이다. 라) 경매개시결정의 효력 발생 후에 점유한자라도 유치권자등 낙찰자에게 대항할 권원을 가진 자는 인도명령의 상대방이 아니다. ▶인도명령진행 절차 낙찰자가 권원 없는 점유자를 상대로 부동산인도명령 신청 → 심리 및 심문 → 인도명령결정→ 송달 → 강제집행신청→ 강제집행 실행 *심리 및 심문 부동산인도명령 신청이 접수되면 법원은 채무자/소유자/일반승계인은 심문하지 않고 인도명령을 내리지만, 그 외의 임차인이나 전세권자 등이 점유하고 있을 경우에는 심문 후에 인도명령을 내린다. 서면심리에 의하여 인도명령의 가부를 결정할 수 있고, 필요한 경우 당사자를 심문하거나 변론할 수 있다. * 인도명령 결정 인도명령 신청 후 약 3∼10일 전후면 부동산 인도명령에 대한 가*부결정이 난다. 송달된 인도명령 결정문과 피신청인에게 송달되었다는 송달증명원을 통보하고, 상기 인도명령 결정문과 인도명령 대상자에게 보내진 송달증명원을 첨부하여 부동산 소재지를 관할하는 집행관 사무소에 강제집행을 신청 한다 * 인도명령에 기한 낙찰자의 강제집행신청시 필요서류 1) 부동산인도명령 결정정본 2) 송달증명원(점유자에게 인도명령 결정문을 보냈다는 증명서) 3) 강제집행예납금(강제집행접수비/집행관 수수료&노무비 등) 4) 강제집행위임장(집행관에게 강제집행을 위임한다는 위임장 5) 낙찰자의인감증명서/낙찰자의 도장 * 인도명령에 대한 피신청인의 불복방법 가. 인도명령에 대한 불복사유 1) 인도명령 발령의 절차적/실체적 흠결(즉 신청인의 자격/상대방의 범위/신청기간 등의 흠결) 2) 인도명령 재판상 하자(즉 신청의 하자/심리절차의 하자 등) 3) 인도명령의 상대방이 낙찰인에 대하여 인도를 거부할 수 있는 권원을 가지고 있는 경우 (즉 유치권자/낙찰자와 재계약한 임차인 등) 나. 즉시항고 * 집행정지결정 경매법원의 인도명령결정에 대하여 이의 있는 이해관계인(인도명령결정문상의 상대방)은 즉시항고+집행정지신청을 하고 집행정지 결정을 받아 강제집행(강제퇴거)을 정지시킬 수 있다. 다. 청구에 관한 이의의 소/ 제3자이의의 소 및 잠정처분을 받아야 한다. 1) 청구에 관한 이의의 소 즉시항고를 실기하여 확정된 인도명령에 대하여 인도명령의 상대방은 “청구이의의 소”로써 낙찰자와 다툴 수 있다. 2) 제3자이의의 소 인도명령의 상대방이 아닌 제 3자가 인도 집행을 받게 되는 경우에는 “제3자이의의 소”로써 다툴 수 있다. 3) 민소법 제507조의 잠정처분 본안소송[위 1]/2의 판결시까지 강제집행을 피하기 위해서는 위 “청구이의의 소”나 “제3자이의의 소”를 제기후 법원의 담보제공명령(또는 담보제공을 명하지 아니하는 명령)에 따라 담보제공등의 방법으로 잠정처분의 일환으로 강제집행(강제퇴거)의 정지 결정으로 대처할 수 있다. 명도소송 명도소송이란 말소기준권리 이전에 대항력 확보한 세입자등 인도명령 대상이 아닌 경우와 인도명령 대상자에 해당되나 낙찰대금 납부후 6개월을 넘긴 경우의 점유자가 자진하여 건물을 인도해 주지 않는 경우에 명도소송 제기 후 승소를 통해 강제집행을 실행하는 방법이다. 현행 민사집행법에서는 명도소송 당사자가 극히 제한되고 있는 것이 현실이다. 즉 대항력을 가진 선순위임차인을 상대로 설령 명도소송을 제기한다 해도 법원은 동시이행의 판결을 내리기 때문에 낙찰자가 명도소송의 실익을 취하는 것이 불가능하다. 다만 인도명령대상에서 벗어난 자를 상대로 한 명도소송은 의미가 있다고 할 수 있다. 명도소송은 대략 4∼6개월 정도 걸리며, 일반적으로 승소가 명백하므로 명도소송은 본인이 직접 원고로서 재판에 참가해도 된다. 명도라 함은 토지나 건물을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하로 옮기는 것을 의미하는데 , 만일 점유자가 임대차 기간 등이 만료되었음에도 소유자에게 토지 등의 명도를 응하지 않을 경우에는 소유자는 점유자를 상대로 명도소송(민사)을 제기 할 수 있다. 소유자가 명도소송을 제기한 후에 점유자가 변경된 경우에는 소유자가 승소판결을 받기 때문에, 이 같은 문제를 해소하기 위해 명도소송을 제기하면서 동시에 점유이전가처분금지 신청을 하는 것이 효과적이라 할 수 있다. 이러한 점유이전금지가처분신청 및 본안명도소송 부동산이 소재하는 지방법원에 소송을 제기하고, 소송 및 신청서에는 계약서, 개별공시지가확인서, 재산관계공부, 명도대상 건물도면등의 입증서류를 첨부하여야 한다. ▶명도소송시 주의점 명도소송을 제기하면서 동시에 점유자가 현 점유를 바꾸지 못하게 하는 것이 ‘점유이전금지가처분’이다. 점유이전금지가처분이란 만약에 현재 점유자가 소송중이나 직후에 원고 몰래 다른 사람이 들어와 점유하게 되면 소송에서 원고가 승소하여도 새로운 불법점유자를 상대로 다시 명도소송을 제기하여야 하기 때문에 미리 법원에 신청하는 것이다. ▶명도소송 대상자 1. 인도명령 대상자의 경우 대금 납부 후 6개월이 경과한 경우 ▶명도소송 신청자 1. 낙찰자 2. 차순위 매수신고에 의해 결정된 낙찰자 3. 잉여 가망이 없는 경우의 경매 물건에 대한 매수를 신청한 채권자인 낙찰자 4. 낙찰자의 상속자 5. 법인의 낙찰자(일반 낙찰승계자) ▶명도소송 절차 점유이전금지 가처분신청 →가처분결정/실행 → 명도소장접수 → 사건번호및 담당판사배정 → 심리 → 선고 → 승소판결 → 강제집행신청 최소한 3개월 이상 소요되지만 보통은 배당 전에 심리가 연기되므로 4 ∼5개월을 계산해야 한다. 만약 심리 과정에서 지연되고 항소(1심 판결 불복), 상소(항소심 판결에 불복) 등을 하는 경우에는 보통 6∼7개월까지 걸리는 수도 있다. 1. 명도소송 소장의 접수 명도소송의 소장을 인지대는 소송물 가액(과세시가 표준액) x1/2×0.005로 인지를 표지에 붙이고, 송달료(1,760원x10회x명도 대상자수)와 함께 법원 민사 신청과에 소장을 접수시킨다(변동에 따라 달라질 수 있어 사전에 해당 법원에 문의하는 것이 바람직하다). *명도소송 접수시 필요서류 - 소장 - 낙찰 허가 결정 정본 - 부동산 등기부등본 - 별지 목록(건물 도면) - 낙찰 대금 납부서 - 권리 신고 및 부동산 현황조사서 사본 - 제출된 피고 주민등록등본 2. 사건번호 및 담당판사의 배정 소장이 접수되면 사건번호와 담당판사가 배정된다. 사건의 진행 등에 관해 확인할 사항이 있으면 해당 민사부의 서기에게 문의한다. 3. 심리 재판에서는 원고의 주장을 소장에 적힌 것으로 대신하거나 준비된 서면으로 변론기일 지정일 전에 제출하면 된다. 상대방의 주장에 대해서는 인정 또는 반박하는 진술을 할 수 있으며 후에 그 사항은 서면으로 제출한다. 4. 선고 판사는 원고와 피고의 진술 후 증거서류를 제출하거나 증인을 세우게 하고 최종적으로 선고를 내린다. 5. 승소판결 명도소송 판결이 내려지고 집행문이 부여되면 별도의 채무명의 없이 명도소송 판결문만으로 강제집행을 실행하여 점유 이전을 받을 수 있다. 6. 명도소송에 의한 강제집행 신청 명도소송 판결정본, 즉 집행문과 송달증명을 첨부하여 부동산 소재지 관할 집행관 사무소에 강제집행을 신청한다. * 명도소송 집행시 접수서류 1) 집행력 있는 정본(승소 판결 채무명의 정본 + 집행문 부여) 2) 송달증명원 3) 도장 4) 강제집행 예납금 5) 인감증명서(위임을 할 경우) 6) 위임장(위임을 할 경우) ▶집행방법 1.낙찰 대상 부동산에 점유자가 있음에도 불구하고 집행 방해를 목적으로 문을 열어 주지 않거나 부재중이어서 2회 이상 집행 불능이 되면 성인 2인 또는 국가공무원(시, 구, 읍, 면, 동사무소 직원), 경찰공무원 1인 입회하에 강제집행을 할 수 있다. 이때 반출되는 유체동산 에 대해서는 집행관이 목록을 작성하여 채무자 비용으로 채권자에게 보관시킨다. 2.야간, 휴일의 명도 : 야간과 휴일에는 법원의 허가가 있을 때에만 집행을 할 수 있으며 허가 명령을 제시하여야 한다. 3. 공가(빈집)의 명도: 관리실 등 관리업체를 통해 낙찰 대상 부동산이 공가임이 입증되는 경우에는 강제집행을 할 필요가 없고 관리 또는 경비실에 신고하고 잠금장치를 해제하여 인도하는 방법도 가능하다. 그러나 장기간 방치된 유체동산이 있는 경우에는 국가공무원, 경찰공무원 또는 20세 이상의 관리사무소 직원 등의 입회하에 일정한 곳에 보관하면 된다. 이러한 법적 절차 일반에 대해 살펴보는 것은 이런 절차가 있다는 정도로 그치고 대화를 통한 강제집행 없는 법원경매가 피차 모두에게 바람직하다는 것은 다시 말할 필요 없는 원칙이다. 낙찰로 인해 소유권을 취득한 낙찰자자 이와 같은 법적 수단을 강구할 수 있는 유리한 입장에 있다고 하더라도 인도명령이나 명도소송의 피신청인인 상대방의 입장을 헤아려 강제집행하지 않는 부동산투자자 되었으면 한다.    출처 : 아시아부동산컨설팅