스크랩 2012년, 앞으로 부산의 부동산은 어떻게 될까요?

[부산사랑]

안녕하세요. 오랜만에 글을 남깁니다.

작년까지 부산의 부동산 상승분위기에서 다소 주춤했으며, 작년 여름부터 최근 발품결과 서부산지역의 가격 하락세를 체감합니다.

실전경험이 없이 막연하개 개인적인 생각을 펼쳤을 그 때 당시를 회상하면서

새벽에 일어나서 과거부터 현재까지 쓴 글을 쭉 읽어 보았네요..

맞았던 글, 틀렸던 글들을 보면서 많은 생각을 하게 되었습니다.

2009~2011년, 현재의 관점에서 보면 과거의 부산 부동산 상승.. 어떻게 설명해야 될까요?

2010년 당시 상승할 때 부동산 꾼들 때문에 올랐다, 실수요에 의해 올랐다, 앞으로는 폭락할 것이다 등등 많은 논쟁이 되었습니다.

그렇다면 과연 모든 곳이 올랐을까요?

2009년에 비해 1억이상 오른 지역, 5000만원 오른지역, 크게 오르지 않은 지역, 하락한 지역 등 다양하게 있습니다.

서론이 길었으니 본론으로 넘어가겠습니다.

부산의 과거 현재를 살펴보며 생각해본 것입니다. 그럼 앞으로 미래는 어떻게 될까요?

1. 부산지역 아파트의 과거

* 심리적 영향

현재 공급물량이 많아짐에 따라 시장이 흔들릴 것이라는 심리가 강하게 작용하고 있으며, 입주에 가까워질수록 실감하게 됩니다.

2009년으로 돌아가서 생각해보겠습니다. 2008년 미국발 금융위기가 왔을 당시, 서울 강남, 부산의 고급아파트가 주춤하게 됩니다.

부산은 서울에비해 가격하락 압력이 덜하였지만, 2006~8년, 부산광역시 모든 지역이 주춤할 때 해운대지역은 독보적으로 많은 상승이 있었습니다. 하지만, 미국발 금융위기 이후 해운대 불패라는 말이 나왔던 당시 해운대의 시대가 서서히 지고, 다른 저평가지역이 주목받을 시기였습니다. 주식, 아파트, 금융 모두 투자재로서 분명 위험하다는 인식과 함께, 개인 자산의 현명한 투자처를 모색하게 됩니다.

* 수급 영향

부산의 아파트, 부동산 관련 여럿 사이트들이 있고 언론이 정리해서 발표를 하는데 실제 현실과는 다소 격차가 있었습니다.

자료를 보면서 천천히 살펴보도록 하겠습니다.

위의 그래프는 1987년 1월부터 2011년 4월까지 주택매매가격지수 변동율을 보여줍니다.

2008년 12월을 100으로 봤을 때 가격지수가 어떤가를 나타내고 있습니다.

단독주택은 과거가격 거의 그대로 유지되고 있으며, 아파트의 가치가 과거에 비해 상당히 높아졌습니다.

가운데가 1999년으로 보면 되고 가격지수가 급격하게 하락했을 당시가 IMF를 맞았던 시기임을 나타내고 있습니다.

다음 자료는 부산에서 '오피스텔' 외에 네이버에 나오는 100세대 이상 아파트를 조사하여 올린 내용입니다.

크게 수급영향을 덜 받는 일부 지역은 제외하였습니다. (해운대구 송정동 등 극히 일부)

총 조사 주택 수 : 540,634세대                               2010년 부산광역시 총 세대 수 : 1,330,551세대

1969~1979년도 입주 아파트 (10년간 51단지)			비고
총 세대수	15,843
1000세대 이상	수정동 수정 사직동 시영 당감동 삼익	1,104세대 1,000세대 1,074세대	대부분 5층으로 건설되었으며, 지분율 ↑ 대단지는 가치상승
1000세대 미만 중 관심아파트	동대신동 삼익, 반여동 왕자맨션
평균 동 개수	6.62동
평균 최고층수	7.02층		대부분 5층으로 건설
평균 최소면적	57.8㎡		면적 좁은 보급공동주택
평균 최대면적	90.2㎡		최대면적이 30평미만
공동주택, 아파트의 등장시기. 당시의 아파트는 서민을 위한 주택으로 인식

당시 아파트는 크게 주택공급을 늘리기 위한 주거안정용 주택, 큰 평수 중심의 공동주택 등이 있었지만,

실제로 부자들은 대부분 고급 단독주택에 거주하고 있었습니다.

1980~1985년도 입주 아파트 (6년간 126단지)			비고
총 세대수	34,413
1000세대 이상	남천동 삼익비치 온천동 동래럭키 만덕동 만덕주공 대연동 대연비치 우동 삼호가든	3,060세대 1,536세대 1,220세대 1,035세대 1,076세대	대단지면서 부촌을 형성하는 아파트 등장
1000세대 미만 중 관심아파트	범천대원1단지, 엄궁동 엄궁, 명장조양		입지 좋음
평균 동 개수	5.95
평균 최고층수	7.95층
평균 최소면적	64.8㎡
평균 최대면적	100.6㎡
대단지 대형평수의 등장으로 아파트가 중요한 주거시설로 서서히 자리 잡는 시기.

남천동 삼익비치, 온천동 동래럭키 등 부산지역에 모르는 사람이 없을 정도로 유명한 아파트가 등장했습니다.

그리고 재건축 기대심리도 있는 우동 삼호가든 아파트.. 실제로 큰 평수가 많은 비중을 차지하고 있으며,

공동주택으로도 부자들이 서서히 자리잡는 시기가 됩니다. 하지만 당시까지도 고급 단독주택의 선호도가 높았습니다.

연도별 평형별 주택가격 변화
	대형	중형	소형
1986	-5.9	-3.4	-4.9
1987	5.0	7.9	6.9
1988	14.5	17.1	22.1
1989	16.8	16.4	21.8
1990	31.6	34.8	29.3
1991	-2.4	-2.8	-0.8
1992	-4.5	-8.0	-4.7
1993	-3.8	-5.0	-3.0
1994	-0.3	-2.4	1.1
1995	0.3	-1.5	0.7
1996	1.6	2.7	4.0
1997	4.0	6.5	4.3
1998	-10.7	-11.9	-14.3
1999	11.1	8.7	7.7
2000	0.7	0.2	2.6
2001	7.7	13.4	17.4
2002	22.4	22.3	22.9
2003	12.3	9.7	8.6
2004	0.7	-0.1	-1.4
2005	12.4	5.4	4.1
2006	19.0	14.1	11.5
2007	-0.3	1.5	4.0
2008	-3.0	0.8	5.8
2009	0.0	1.4	2.6
2010	-1.5	1.7	3.3

위의 표를 살펴보면, 1987년도부터 1990년까지 전국적으로 주택가격이 거의 폭등 수준으로 상승하게 됩니다.

그러다가 1991~1995년도까지 지속적인 조정장세가 유지됩니다.

그리고 1996년도부터 WTO가입, 경제개발 기대감 서서히 가격상승 기대심리가 있다가 IMF 외환위기 시기 크게 하락하였습니다.

도표를보면 소형아파트가 대형아파트보다 많이 하락한 것으로 나오는데, 이는 실질적으로 가격 변동율을 나타내는 것입니다.

절대적인 단가가 많이 하락하였다고 보면 될 것 같습니다.

나머지 자료는 다시 뒤에서 살펴보겠습니다.

구  분	단위	1970	1980	1985	1990	1995	2000	2005
도시화율	%	50.1	68.7	74.3	81.9	86.7	88.3	90.5('07)
주택 보급률	%	78.2	71.2	69.8	72.4	86.0	96.2	108.1(‘07)
인구 천 명당 주택 수	호	141.2	142.1	152.7	170.0	214.5	248.7	279.7
아파트 비율	%	-	7.0	13.5	22.7	37.7	47.8	52.7
1인당 주거 면적	㎡	6.8	10.1	11.3	13.8	17.2	20.1	22.9
가구당 주거 면적	㎡	35.9	45.8	46.4	51.0	58.6	63.1	66.9
목욕 시설 구비 가구	%	-	10.0	20.0	34.1	74.8	87.4	95.8
수세식 화장실 구비 가구	%	-	18.4	33.1	51.3	75.1	87.0	94.0

도시화율은 꾸준히 증가하여 90% 이상이 되었으며, 주택보급률 또한 100%를 넘어선 추세.

아파트의 비율이 절반을 넘어섰으며, 1인당·가구당 주거 면적도 점차 넓어지는 추세.

목욜·수세식 화장실 시설 구비 못한 가구는 최저주거기준 미달 가구 → 실질 주택보급률에서 제외 시켜야 됨.

위의 표는 전국 도시에 관한 통계지표입니다. 지속적으로 주택가격이 상승할 수 있었던 것은

경제성장, 대도시 집중현상으로 수요 증가 등 복합적인 요인이 작용하는데,

2007년도 주택보급률, 도시화율이 이제는 포화상태에 이릅니다. 그래서 필요주택량이 줄어들게 됩니다.

1995년도 까지 대도시로.. 도시로.. 남부권 대도시인 부산광역시 역시 인구가 몰려옵니다.

	세대 수 (세대)	세대수 증가율(%)	인구 수 (명)	인구증가율(%)	세대당 인구 (명)	65세 이상 고령자 수(명)
1970	371,228		1,842,259	29.8	5.0	35,069
1975	503,813	35.7	2,453,173	33.2	4.9	48,899
1980	689,371	34.6	3,159,766	28.9	4.8	71,145
1985	840,765	23.9	3,514,798	11.2	4.2	91,720
1990	994,033	18.2	3,798,113	8.1	3.8	127,132
1995	1,132,360	13.9	3,892,972	2.5	3.4	176,939
2000	1,199,804	6.0	3,812,392	-2.1	3.2	229,075
2005	1,270,612	5.9	3,657,840	-4.1	2.9	302,784
2010	1,330,551	4.7	3,566,437	-2.5	2.7	381,771 *2009년

1970년에서 1975년, 그리고 각종 행정구역 편입과 도시의 확장이 지속적으로 되어 1995년에 정점에 이르게 됩니다.

이후로 인구가 서서히 감소하며, 2000년 이후부터 현재까지 급격하게 감소하고 있습니다.

대신 가구당 구성원 수가 줄어듦과 함께 세대수는 꾸준히 증가합니다.

1986~1989년도 입주 아파트 (4년간 108단지)			비고
총 세대수	38,935
1000세대 이상	연산동 망미주공 주례동 주례럭키 개금동 개금주공2단지 수영동 수영현대 당감동 개금주공3단지 모라동 동원	2,038세대 1,963세대 2,544세대 1,180세대 2,716세대 1,110세대	대단지 주공아파트. 남향아파트 다수 형성 80년하반~90년상반 - 재송, 반여, 모라, 사하구 일대 등 저층아파트 개발 다수
1000세대 미만 중 관심아파트	삼익뉴비치, 개금주공1단지. 동래우성베스토피아, 안락(명장)충렬(재건축)		재건축시 입지좋음. 우성베스토피아는  주변재개발의 기대감
평균 동 개수	5.15동
평균 최고층수	8.15층
평균 최소면적	65.1㎡
평균 최대면적	103.6㎡
앞서 고가아파트의 형성과 더불어 보급형 아파트 등장. 아직까지 단독주택이 인기 원도심 중심에서 도시가 급속도로 팽창되던 시기.

아파트 등 공동주택에 비해 단독주택의 비중이 상당히 높았던 시기이지만,

현재 남아있는 아파트 중 4년간 38,935세대가 입주하였습니다. 도시의 팽창과 더불어 택지개발로 공동주택이 증가하게 됩니다.

앞서 살펴본 표에서 1986년에 아파트 가격이 하락하였다가, 다시 상승했음을 알 수 있는데,

실제로당시 입주물량이 상당히 적었음을 알 수 있습니다.

1990~1993년도 입주 아파트 (163단지)			비고
총 세대수	74,469
1000세대 이상	부곡동 늘푸른 가야동 벽산 모라동 우신모라 만덕동 그린코아  덕천동 덕천주공 하단동 가락타운1단지 하단동 가락타운3단지 학장동 도개공(구학마을)  모라동 백양그린 동삼동 동삼주공 다대동 다대현대	1,288세대 1,772세대 1,620세대 1,468세대 1,320세대 1,746세대 2,132세대 1,152세대 1,080세대 1,440세대 2,181세대	입주물량, 대단지의 급격한 증가 하단, 다대포 등 택지개발사업 진행
1000세대 미만 중 관심아파트	장림현대, 대우마리나2차, 가락타운2단지
평균 동 개수	3.96동
평균 최고층수	15.9층		15층 아파트 급격↑
평균 최소면적	86.1㎡		평균 최소면적 넓어짐
평균 최대면적	128.5㎡		평균 최대면적 넓어짐
1992~1995년까지 1동짜리 아파트 81동, 14,756세대 공급 (연평균 20.25동) 원도심권의 마지막 전성기. 현재 도시계획이 다소 미흡한 지역을 중심으로 빌라 건설 다수 증가 시기. 인구 급증으로 인해 외곽을 중심으로 많은 공급이 이루어짐

1990~1993년의 심리는 어떠하였을까요? 과거에 비해 폭등한 주택가격과 함께 입주물량이 거의 2배로 증가하였습니다.

하지만 이때까지도 부산광역시의 위상은 높았고, 도시로 인구가 계속 몰려들게 됩니다.

당시 부산의 상징인 원도심권이 아주 발달한 시기였습니다. 그리고 평균 최대면적이 과거에 비해 급격하게 높아집니다.

통계에는 100세대 이상 공동주택만 조사하여 잘은 나타나지 않지만, 부자들은 고급 빌라에 거주하던 시기입니다.

60~80평.. 흔하게 찾을 수 있는 빌라입니다.

1994~95년도 입주 아파트 (111단지)			비고
총 세대수	50,486
1000세대 이상	구서동 구서우성 동삼동 함지그린 구포동 구포현대 금곡동 금곡주공3단지 부곡동 경남한신 당감동 국제백양 동삼동 도시개발2단지 광안동 비치그린 반송동 도시개발 다대동 다대4지구 화명동 벽산강변타운	1,116세대 1,000세대 1,741세대 1,484세대 1,408세대 1,153세대 1,120세대 1,038세대 1,050세대 1,920세대 1,044세대	전세대 66, 79㎡ 21층 전세대 42㎡ 전세대 39㎡, 15층 전세대 39㎡,
1000세대 미만 중 관심아파트	대우마리나3차, 괘법동 한신1차
평균 동 개수	3.78동
평균 최고층수	19.96층
평균 최소면적	81.13㎡
평균 최대면적	130㎡
주공, 도개공 아파트의 증가. 외곽지역 지속적인 대단지형성시기. 인구증가세 둔화 국가 경제성장 활성화 시기

폭등한 주택가격과 대도시로의 인구집중과 더불어 평균 최소면적이 줄어들게 됩니다.

2년간 입주물량이 50,000세대 이상이었습니다. 하지만 당시부터 부산의 인구는 정체 됩니다.

1996~97년도 입주 아파트 (128단지)			비고
총 세대수	77,710
1500세대 이상	좌동 LG 반여동 센텀대림 다대동 도개공5지구 다대동 몰운대 다대동 삼환1차 양정동 현대1차  부암동 화승삼성	1,848세대 1,500세대 2,107세대 1,960세대 1,669세대 1,733세대 1,811세대	전세대 43㎡ 전세대 66~68㎡
1500세대 미만 중 관심아파트	우동 경남마리나, 전포동 서면한신, 우동 센텀삼환
평균 동 개수	5.49동
평균 최고층수	22.26층
평균 최소면적	75.8㎡
평균 최대면적	136.7㎡
해운대신시가지 입주 시작 (1996년 15,141세대, 1997년 7,257세대) 다대포 택지개발사업 활성화 (1995년 3,548세대, 1996년 7,376세대) 25층 아파트의 급격한 증가.

1996~1997년도부터 본격적으로 아파트가 대표적인 주거시설로 변모하게 됩니다.

해운대 다대포 등 장기적으로 부산의 인구가 급증할 것이다라는 계획으로 택지개발과 함께 많은 주택이 건설됩니다.

입주물량이 폭증함에 따라 건설사에서도 서서히 공급을 줄여나가는 계획을 갖지 않았나 생각해봅니다.

1998~1999년도 입주 아파트 (82단지)			비고
총 세대수	51,175
1500세대 이상	양정동 현대2차 개금동 신개금LG1차 좌동 SK뷰(주공3단지) 화명동 대림타운  연산동 연산LG 우동 동부올림픽타운	1,901세대 1,691세대 1,749세대 3,382세대 2,302세대 1,680세대
1500세대 미만 중 관심아파트	괘법동 강변동원,
평균 동 개수	5.82동
평균 최고층수	22.65층
평균 최소면적	80.9㎡
평균 최대면적	139.5㎡
IMF 후폭풍 단계 과거 물량 많음, 부산 인구 감소 진행단계 부산광역시청 중구 → 연산동 이전, 양정현대 입주

과거에 비해서는 줄어들었지만, 주택공급량 많았습니다.

더군다나 IMF외환위기로 인해 입주물량, 국가경제 모두 가장 안좋았던 시기라고 볼 수 있습니다.

이후 부산의 인구는 눈에 띌 정도로 계속 빠져나가게 됩니다. 

그리고 원도심권은 추락의 길로 가게 됩니다. 표현이 조금 극단적이긴 하지만..

저도 동대신동에서 2008년까지 거주하였으며, 지역쇠퇴가 확실히 느껴졌습니다.

부산시청, 법원검찰청.. 이후 약 10년간의 공백기가 발생하게 되었죠.

당시 부지는 2009년도부터 광복동 롯데백화점, 동아대 부민캠퍼스로 바뀌었습니다.

이에 따라 현재는 많은 상가건물, 지역특화거리 등이 조성되고 있습니다.

2000~2001년도 입주 아파트 (50단지)			비고
총 세대수	28,183
1000세대 이상	당감동 당감주공3단지 반여동 명장SK 거제동 거제1차현대홈타운 거제동 유림아시아드 용호동 LG메트로시티1차 화명동 수정강변타운	1,116세대 1,374세대 1,127세대 1,330세대 2,637세대 1,780세대	화명신시가지 본격 입주시작, LG메트로시티 단지형성단계
1000세대 미만 중 관심아파트	문현동 삼성(918세대),
평균 동 개수	6동
평균 최고층수	23층
평균 최소면적	84.9㎡
평균 최대면적	148.9㎡
IMF로 인한 금융여파와 과거 과잉공급에 의해 주택공급 부족현상 이 시기 이후 분양하는 아파트의 고급화(메이커 본격화) 대단지 대량생산구조 탈피, 2베이 → 3베이 형성단계

국가경제, 부동산시장이 얼어있었으니 당연 주택공급물량이 적어지게 되었으며,

1996~1999년도부터 3년 뒤인 시점에 주택공급량이 떨어지게 됩니다.

대도시인구는 줄어들지만, 세대수가 지속적으로 증가하는 시기입니다.

공급부족현상이 서서히 나타남에 따라 부동산시장이 다시 서서히 기대감에 오릅니다.

2002~2003년도 입주 아파트 (57단지)			비고
총 세대수	31,942
1000세대 이상	거제동 거제2차현대홈타운 개금동 현대아이 화명동 롯데낙천대 화명동 코오롱하늘채1차 화명동 코오롱하늘채2차 금곡동 한일유엔아이 용호동 LG메트로시티 4-1 용호동 LG메트로시티 4-2 민락동 민락푸르지오 반여동 주공아시아선수촌	1,110세대 1,424세대 1,950세대 1,280세대 1,344세대 1,026세대 1,391세대 1,258세대 1,081세대 2,290세대	개금, 화명신도시 입주물량 다수 LG메트로시티 자리잡음 대부분 택지지구에 대단지 형성
1000세대 미만 중 관심아파트	우동 센텀센시빌
평균 동 개수	5.5동
평균 최고층수	21.52층
평균 최소면적	79.2㎡
평균 최대면적	137.8㎡
아파트에 메이커가 붙기 시작하면서 서비스면적이 넓어졌다. 공급(입주물량)부족현상은 지속적으로 나타났으며, 물량부족과 더불어 IMF위기감의 해소와 함께 월드컵, 아시안게임 등으로 인해 주택가격이 상승한다.

IMF 탈출이라는 기대감과 더불어 지속적인 공급부족현상으로 주택가격이 급격히 상승하게 됩니다.

입주물량이 현재의 관점에서 보면 크게 적은것은 아니지만 특정지역에 집중된 특징이 있습니다.

그리고 2002년 이후 입주아파트는 서서히 달라지게 됩니다.

크게 1990년 초반은 베란다 면적이 적었고, 큰방부에 창이 시멘트 위로 올라가는 경향이 있으며, 뒷베란다가 없는 집이 많습니다.

1990년 중후반~2000년 초반부터 과거 아파트에 비해 서비스면적이 넓어집니다. 뒷베란다가 등장하기 시작했으며 몰딩 등 마감재도 서서히 변하다가, 2000년대에 대형건설사에서 고급아파트를 표방하여 아파트 뒤에 자이, 캐슬, 하늘채 등이 붙게 됩니다.

그리고 아파트는 3베이, 4베이(대형) 형식으로 본격 전환됩니다.

과거와 가장 큰 차이점이 도시화가 정체됨에 따라 아파트 건설에 대해 양에서 질로 우선순위가 변하였습니다.

2004~2005년도 입주 아파트 (107단지)			비고
총 세대수	53,628		2003~2006년까지 양산 1기신도시 입주물량 5,766세대. 2004~2005년 4,337
1000세대 이상	전포동 서면롯데캐슬스카이 당감동 동일스위트 반야동 장산1차롯데낙천대 장림동 동원로얄듀크 하단동 SK뷰 화명동 대림쌍용 화명동 동원로얄듀크 안락동 안락뜨란채1~2단지 거제동 월드메르디앙 가야동 반도보라빌 재송동 더샵센텀파크1차 반여동 장산2차롯데낙천대 구포동 유림노르웨이숲	1,396세대 1,090세대 1,198세대 1,973세대 1,828세대 1,895세대 1,627세대 1,884세대 1,156세대 1,048세대 2,752세대 1,165세대 1,176세대	당시 입주한 아파트 중 현재 가격이 많이 오른 아파트 다수
1000세대 미만 중 관심아파트	수영강변 아파트, 전포동 한라비발디, 대동 푸르지오
평균 동 개수	4.53		평균 동 개수 감소
평균 최고층수	23.4층
평균 최소면적	79.5㎡		현대베네시티(209㎡) 제외시 : 78.4㎡
평균 최대면적	133.1㎡
고급아파트의 등장, 1990년도 후반 분양아파트에 비해 평균 최대면적이 많이 줄어들었음. 서면지역 교통, 상권의 발달로 인해 대규모 원룸 공급 * 오피스텔 제외 주상복합으로 되어있는 것만 2004~5년    2,278+1,109세대 = 3,387세대 부산 외곽지역 공급물량 증가(정관, 양산, 명지신도시 본격 분양계획)

저는 당시 부동산을 몰랐던 시기라 잘은 모르겠지만, 2004~5년도 입주한 아파트는 분양 때 난리가 났을 것 같네요.

아마도 2002~3년이 2011년과 비슷하지 않았을까요?

물론 지역마다 다르겠지만, 센텀파크, 거제동 월드메르디앙, 전포동 롯데캐슬스카이 화명동 대림쌍용강변타운 등..

현재도 지역의 대표아파트라 부를 수 있는 입지 좋은 아파트가 등장했습니다.

2006~2007년도 입주 아파트 (90단지)			비고
총 세대수	43,699		양산 2기 물금신도시 2007~2009년 5,303세대 입주 2007녀 3,657세대
1000세대 이상	구서동 롯데캐슬 1,2단지 온천동 반도보라스카이뷰 사직동 사직쌍용예가 재송동 센텀e편한세상 다대동 롯데캐슬몰운대	3,654세대 1,149세대 1,947세대 1,190세대 3,462세대
1000세대 미만 중 관심아파트	마린시티 아파트, 동래역 주변 아파트(명륜, 온천동), 시민공원 주변 아파트(부암)		타워형의 등장 주상복합 아파트 증가
평균 동 개수	5.58동		특급대단지의 재등장
평균 최고층수	26.5층		평균 25층 돌파
평균 최소면적	100.4㎡		일부 대형아파트 제외시 95.2㎡
평균 최대면적	161.6㎡		고급 팬트하우스 등장
해운대 센텀시티, 마린시티의 등장, 고가 대형평수가 많이 상승하던 시기 평단가 대형>소형   다른지역은 침체 지속. 인기지역을 중심으로 대형 공급물량 증가.

2002~3년 부동산가격 급등으로 인해 건설사에서는 다시 주택공급에 박차를 가합니다.

2년간 43,699가구가 입주하였으며, 재건축된 구서캐슬 등도 있습니다. 그리고 타워형의 선호도가 높아지고, 고층화가 진행됩니다.

조망에 대한 관심이 서서히 자리잡는 시기였습니다.

그리고 평균 최소면적, 평균 최대면적이 엄청나게 넓어지게 됩니다.

평균 최소면적이 30평 이상으로 소형주택의 공급이 실질적으로 '거의없다'가 됩니다.

당시부터 대단지, 대형아파트는 부자들의 '로망'이 됩니다. 아파트 지하주차장, 지상 공원화가 보편적으로 나타납니다. 

다시 한 번 살펴보겠습니다. 이 시기는 중대형이 많이 상승했던 시기입니다.

그리고 부산지역은.. 해운대가 상승하던 시기입니다.

연도별 평형별 주택가격 변화
	대형	중형	소형
1986	-5.9	-3.4	-4.9
1987	5.0	7.9	6.9
1988	14.5	17.1	22.1
1989	16.8	16.4	21.8
1990	31.6	34.8	29.3
1991	-2.4	-2.8	-0.8
1992	-4.5	-8.0	-4.7
1993	-3.8	-5.0	-3.0
1994	-0.3	-2.4	1.1
1995	0.3	-1.5	0.7
1996	1.6	2.7	4.0
1997	4.0	6.5	4.3
1998	-10.7	-11.9	-14.3
1999	11.1	8.7	7.7
2000	0.7	0.2	2.6
2001	7.7	13.4	17.4
2002	22.4	22.3	22.9
2003	12.3	9.7	8.6
2004	0.7	-0.1	-1.4
2005	12.4	5.4	4.1
2006	19.0	14.1	11.5
2007	-0.3	1.5	4.0
2008	-3.0	0.8	5.8
2009	0.0	1.4	2.6
2010	-1.5	1.7	3.3

2. 부산 부동산의 현재 

다음 그래프는 주택 매수세 매도세 동향을 나타내는데,

간단하게 말해서 빨강, 노랑 그래프가 상승했다는 것은 매수심리가 강해서 가격이 상승했다는 것입니다.

서울의 주택가격은 2006년도.. 거의 폭등입니다.

그리고 2008년 초에 다시 크게 상승을 하다가 미국발 금융위기와 함께 심리가 죽어버리게 됩니다.

미국발 금융위기 안정과 함께 일시적으로 잠시 회복하는듯 하다가 이후부터 지속적으로 얼어붙은 시장이 됩니다.

부산지역은 2004년도부터 시장이 죽었습니다. 그래프에는 나타나지 않았지만,

2002년에서 2003년 초반까지는 빨강, 노랑 그래프가 많이 높지 않았을까 생각합니다.

부산의 10년간의 공백.. 도시의 쇠퇴.. 이렇게 보면 좋을 것 같습니다.

공백기간은 1995~2005년 정도로 보면 좋을것 같습니다.

부산의 공백기에 대해서 보면.. 제조업이 활성화되던 1980~1990년대와 IMF 이후 대기업 집중화..

대기업이 거의 없고 영세공장들이 많은 부산은 직접적인 타격의 대상이 됩니다.

그리고 부산은.. 2000년대부터는 서비스업이 발달한 도시로 서서히 자리잡게 됩니다.

주 5일제가 서서히 자리잡히고, KTX등장 등 다른 도시들과의 교류가 활발하게 일어나는데,

부산이 가진 자연환경은 많은 관광객을 불러들이며,

2002년 아시안게임, 월드컵, 2005년 APEC, 부산국제영화제, 불꽃축제, 모터쇼, 지스타 등등..

서서히 컨벤션/관광/축제의 도시로 주력 산업이 변하고 있으며, 현재는 현재진행형이라고 보면 될 것 같습니다.

기타 자료를 살펴본 후에 다시 이야기 하겠습니다.

서울 대전 대구 부산.. KTX 개통의 가장 큰 수혜지이자 가장 큰 소외지가 될 수도 있는 대구광역시 입니다. 

수혜지라는 것은 접근성이 상당히 좋아졌다는 말이죠. 대구에서 서울까지 1시간 50분. 부산까지 40분.

가장 큰 소외지가 될 수도 있다는 것은.. 현재는 도시간 무한경쟁 시대입니다.

주 5일제 근무에 따른 라이프스타일의 변화. 관광/외식산업이 발달하게 됩니다.

대구는 대구/경북지역의 중심지역할을 하고는 있지만, 장기적으로 서울로는 고차의료서비스, 교육서비스 등. 부산으로는 관광객 증가 등으로 자본 유출이라는 결과를 초래할 가능성이 높습니다.

서두가 길었는데, 현재만 놓고 본다면 어떨까요?

위의 그래프는 대구광역시 매도세/메수세 동향을 나타내고 있습니다.

2003년도, 2005년도.. 2차례 가격 상승이 있었습니다. 2005년에 부동산가격이 엄청난 상승하여 건설사에서는 앞다퉈 공급을 했죠.

그 결과 3년 뒤인 2008년.. 부산보다 규모가 작은 대구에 30,000세대가 입주하게 됩니다.

국토해양부 실거래가 조회해보시면, 2006년도 당시 대구광역시의 아파트가격이 부산의 여러 지역들보다 높았습니다.

위의 그래프는 주택보급률을 나타내고 있습니다.

수도권, 서울의 경우 전체 주택보급률이 낮은 편이라 매매/전세의 갭이 많이 높게 나타납니다.

대구는 2008년도, 30,000세대 이상이 입주하면서부터 주택이 지역의 수급이 적절히 나타납니다.

2005~7년.. 아파트가격 폭등 이후 각종 위험성이 언론에 보도되곤 합니다.

PD수첩, 신문.. 내용은 일본의 전처를 밟는다 등등

2008년.. 미국발 금융위기로부터 건설사에서 더욱 소극적으로 되어 2010~2011년 주택공급량이 전국적으로 줄어들면서

현재 유래없는 전세가격 폭등이 나타나게 되었습니다.

이후 건설사에서는 4베이에 관한 연구, 광폭베란다 조성, 조경의 차별화 등으로 또 다시 한 번 공급형태를 고급화 시킵니다.  

다시 본론으로 돌아가겠습니다.

2008~2009년도 입주 아파트 (32단지)			비고
총 세대수	20,543		양산 물금 신창비바패밀리 1,248세대 입주
1000세대 이상	용호동 GS하이츠자이 용호동 오륙도SK뷰 반여동 한화꿈에그린 명지동 극동스타클래스 명지동 명지롯데캐슬 명지동 퀸덤1차아인슈타인 명지동 퀸덤1차링컨타운	1,149세대 3,000세대 1,564세대 1,124세대 1,122세대1,112세대1,102세대	명지오션시티 대단지 위주 입주시작 아파트 지상의 공원화
1000세대 미만 중 관심아파트	정관신도시, 더샵센텀스타, 남천동 코오롱하늘채, 청학동 신도브레뉴		정관신도시3,324세대 2008년 말부터 입주 (실질적으로 2009년)
평균 동 개수	8.15동
평균 최고층수	25.79층		명지, 정관의 15층아파트 평균을 제외하면 평균 31.71층으로 초고층 아파트의 등장
평균 최소면적	117.2㎡		소형공급 부족
평균 최대면적	205.14㎡		대형공급 증가
해운대지역 센텀~마린 라인 급격한 상승 이후 초고가분양 아파트 등장 부산울산고속도로 개통, 센텀시티의 백화점 개장, 백병원 등 기대심리로 신시가지와 해운대 비주류 지역을 중심으로 가격 상승, 다른 지역은 지역에 따라 강보합~약보합세.

중대형 공급과잉의 2008년~2010년.

평균 최소면적이 117.2㎡(약 35평)로 나타납니다. 평균 최대면적은.. 60평 이상입니다.

인구 감소, 세대수 증가는 가족간의 분가로 나타나서 소형주택의 수요가 많아졌는데, 건설사에서는 중대형만 공급하였습니다.

미분양.. 많이 발생하게 됩니다.

중대형의 공급은 많이 되었는데, 총 입주 세대수가 2년동안 20,543세대 입니다.

신규 아파트는 소형이 거의 없고 이에 따라 중소형부터 전세가격.. 본격 상승하게 됩니다.

그리고 부산은 제 2의 도약을 한 번 하게 됩니다. 특히 2009년 하반기, 2010년 상반기.

북항재개발, 강서국제물류도시, 동남권 신공항, 문현금융단지(금융중심지 지정 2009년 초), 부산중앙광장, 부산시민공원, 다대포 낙조분수대, 오륙도 씨-사이드, 낙동강 친수공간 조성, 동해남부선, 부전-마산 복선전철 계획... 부전역, 동래역, 사상역 복합환승센터, 부산외곽순환도로 북항대교, 남항대교(개통완료) 등 교량과 천마산터널, 초읍터널, 산성터널 등 터널까지.. 각종 굵직한 계획이 쏟아집니다.

하다못해 각 지역 동네에 하천 복원, 마을조성 등 변하지 않는 동네가 없습니다.

그리고 신세계 센텀시티, 롯데광복점 개장, 마린시티 건설현장, 사상-김해 경전철, 도시철도 4호선(반송선) 실질적으로 체감할 수 있는 호재도 많았습니다.

입주물량도 줄었으며, 은행에서는 미국발금융위기 후폭풍으로 인한 유래없는 초 저금리의 지속

도시는 계속해서 발전.. 부동산가격은 2009년 하반기~2011년 상반기까지 중간중간에 쉬는듯 하다가 다시 상승.. 다시 상승.

결국 2009년 초반에 가격에 비해서 폭등이라는 표현 정도로 상승하게 됩니다.

과거에 부산의 아파트로 인천에 명함도 못내밀었는데, 이제는 명함 밀어낼 수 있습니다..^^ 

2010~2011년도 입주 아파트 (31단지)			비고
총 세대수	18,431		양산 물금 신창비바패밀리 1,248세대 입주
1000세대 이상	구서동 쌍용예가 1,2단지 명륜동 센트럴파크하이츠  장전동 금정산SK뷰 연산동 연산자이 엄궁동 롯데캐슬리버 부전동 더샵센트럴스타 연지동 연지자이2차 우동 해운대아이파크	1,095세대 1,070세대 1,306세대 1,598세대 1,852세대 1,360세대 1,012세대 1,631세대	발코니 확장 대형평수 다수 20평대 상대적으로 많이 부족
1000세대 미만 중 관심아파트	대우월드마크센텀, 부암동 동문굿모닝힐 초량동 동원로얄듀크비스타
평균 동 개수	6.13동		대단지의 2부류화 초고층, 거대단지
평균 최고층수	29.1층		정관휴먼시아, 우동엔스타, 괴정참누리 제외시 평균 30.6층
평균 최소면적	103㎡		소형공급 부족
평균 최대면적	207.5㎡		대형공급 증가
대형, 고급아파트 입주물량 다수. 초고층 랜드마크형 대단지보다 분양가 저렴하면서 단지가 넓은 대단지의 높은 프리미엄 형성. 성공적 입주.   성공이유 : 단지 내 우수한 조경, 신규아파트 기대심리. 물량부족 고가아파트 대형은 미분양이 다수 발생하였음. 2009년 말부터 대규모 개발호재가 발생함에 따라 주택시장이 도시 내 호재발생지역을 중심으로 많이 상승하였으며, 물량부족 등으로 인한 여파가 외곽과 주변도시까지 확산됨.

2010~2011년.. 지속적으로 중대형이 많이 공급되었습니다. 2008년 이후 현재까지.. 위의 표에 있는 1,000세대 이상 대단지에서 20평대의 비중이 어느 정도일 지 생각해보면 왜 소형이 상승했는가 알 수 있었을 것 같습니다.

 

전국 아파트 동향인데, 대형아파트는 하락하고, 소형아파트가 많이 상승하였습니다.

부산지역은 소형, 중형, 대형 모두 상승했습니다. 상승률은 많이 다릅니다.

상승 가격은 지역마다 다르지만 비슷할 수도, 중소형이 더 많이 올랐을 수도 있습니다.

3. 부산 부동산의 미래

제가 '역사'를 정말 좋아합니다. 과거와 현재를 알고 미래를 대비한다..

역사과목을 흔히들 암기과목이라고 하지만, 사회학적인 관점을 내포하고 있다고 생각합니다.

각종 과거 자료, 사회현상, 심리 변화 등 종합적으로 생각해보면 좀 더 좋지않을까 생각합니다.

2012~2013년도 입주 아파트 (31단지)			비고
총 세대수	26,195
1000세대 이상	우동 두산위브더제니스 화명동 롯데캐슬카이저  장전동 벽산블루밍 정관면 동일스위트 우동 해운대자이 명지동 두산위브더포세이돈 정관면 동일스위트2차 정관면 동원로얄듀크1차 정관면 동원로얄듀크2차 명륜동 아이파크1,2단지	1,788세대 5,239세대 1,526세대 1,758세대 1,056세대 1,256세대 1,653세대 1,029세대 1,249세대 1,139세대	거대단지(5239) 화명동 롯데캐슬카이저 입주. 양산신도시  2013~2014년  8,096세대 입주예정 외곽지역을 중심으로 입주물량 다수
1000세대 미만 중 관심아파트	당리푸르지오, 금정산 쌍용예가
평균 동 개수	대단지 위주로 많이 공급되고 있으나, 주택시장의 호황과 더불어 알게 모르게 나홀로 단지, 도시형생활주택, 오피스텔 분양 다수.
평균 최고층수	과거 초고층 랜드마크형 주상복합의 대량 미분양 발생으로 일반 아파트의 평균층수가 소폭씩 상승. 약 30층 전후로 형성.
평균 최소면적	중심지역으로 오피스텔 분양 다수. 초소형과 일반 소형의 분양시장 전성기. 향후 입주시에는 주의해야..
평균 최대면적	현재 공급하는 물량 중 대형평수는 존재 차지하는 비중이 미미하며, 하나 50평대 이상은 2012년 하반기 이후 달맞이고개 힐스테이트 위브(2014.01)를 제외하면 입주물량 급격히 감소. 기존에 미분양 대형평수의 감소율에 따라 바닥여부
* 주택시장의 장기침체 이후 2008년부터 물량부족현상이 심하게 나타났으며, 2008년 금융위기 이후 위축되었던 시장이 회복됨과 동시에 큰 호재가 발생하였다. 이에 따라 호재지역을 중심으로 가격이 급등하였으며, 2010년도부터 서부산, 2010년 하반기부터는 호재발생이 없거나 기존에 저렴한 주택가격 등으로 가격이 급격히 상승하였다. 이후 2011년 1~3월동안 폭등 수준으로 상승. (설날 이후 급등) * 2012년 이후로는 전반적으로 화명동 롯데캐슬카이저(소형 446), 장전동 벽산블루밍(소형 274세대)을 제외하면 소형아파트 입주물량이 없다. 전용면적 60㎡는 더욱 더 적다. 그리고 단가 역시 비싼 편이므로, 2012 봄철 다시 한 번 전세가격 상승이 예상된다. 그리고 내년 하반기 이후부터는 전세가격의 안정세가 나타날 것으로 본다. * 현재 분양하는 아파트들은 대부분 외곽지역을 중심으로 치중되어 있으며, 시내에는 도시형생활주택, 오피스텔 공급이 활발하게 진행되고 있다.

1) 무리한 중소형아파트 투자 경계.

올해.. 2012년 상반기까지는 소형주택 입주물량이 지속적으로 줄어듭니다. 2012년 하반기부터 정관신도시,

2013~2014년 양산까지 대부분 설계변경하여 20~30평대 비중이 상당히 높습니다.

과거 모델하우스에서 흔하게 보던 50평대 이상이 힐스테이트 위브를 제외하고는 쉽게 찾아볼 수는 없습니다.

분양하더라도 극히 일부 세대.. 이에 따라 평균 최소면적, 평균 최대면적이 많이 줄어들게 됩니다.

그리고 가장 중요한 것이 이러한 입주물량이 2012년 하반기부터 2014년까지.. 현재 진행형이죠, 결국 많아진다는 것입니다.

* 실수요자는 중대형아파트 갈아타기 타이밍 체크해보기.

예전부터 '내집마련'이야기를 많이 했는데, 전세에서 내집마련도 있지만..

어느 정도 자산이 증가하였으면, 또 다른 내집마련이 있습니다. 흔한 말로 '갈아타기' 입니다.

* 중대형에는 누가 사는가?

가구당 구성원 수는 줄어들어도 방이 4개는 필요한 사람.. 많습니다.

자녀 2명에 여유만 된다면 서재, 드레스룸 등 1칸의 별도 방이 필요하죠.

그리고 어느덧 유행한 홈씨어터와 서서히 우리에게 보급품으로 다가올 있는 초대형 TV(60~80인치). 넓은 거실을 필요로 합니다.

방 4개 이상인 주택은 향후 화명동 롯데캐슬카이저, 장전동 벽산블루밍 이후로 신규입주가 줄어들게 됩니다.

개인적인 생각으로는 화명동 중대형은 6월 비수기에 롯데캐슬카이저 입주와 겹치므로 그 시기에 가격이 많이 다운된 급매물을 찾아 실거주 하는것도 좋을 듯 합니다.

실수요는.. 간단히 말해서 중대형은 가격을 유지하고, 20~30평대가 고점때보다 가격이 하락한다면, 2년 뒤에 중대형의 수요자에 비해서 공급물량이 부족해지는 시점.. 투자재 보다는 지역 갈아타기, 평형 갈아타기 시점은 분명 한 번 잡아보면 좋겠다는 생각입니다.

요즘 사람들이 하는 말로 '요즘에는 소형만 오르고 대형은 하나도 안올랐다더라'는 말이 많이 들립니다.

24평이 8000만원 오르고 48평이 4천만원 오른 지역도 있습니다. 미분양은 할인까지 합니다.

갈아타기.. 예전에 비해 4000만원 덜 들고 평균 평단가는 많이 벌어졌습니다.

그렇다고 무조건 중대형인가? 중대형 투자.. 투자재로서는 좋지 않습니다. 환금성 낮고, 투자금이 많이들어감에 따라 실수요 차원에서 보는 것입니다. 중대형이라 하더라도 '가격 대비 가치' 입니다. 예전에 비해 안올랐다고 하더라도 필요가치 이상이면 좋지 않습니다.

2) 부자들이 선택하는 집을 찾자.

중대형이라고 해도, 과거만큼 수요자들은 많지 않습니다.

결국 아파트는 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지라고 합니다.

그리고 최근에 주목받는 특수 입지 중에 엄청난 조망권을 자랑하는 조망권에 대한 입지.. 부산 부동산의 중심입니다.

결국 희소성이 있는 중대형은 조망이 나오는 중대형, 정남향 판상형 중대형.. 실내 인테리어는 개인이 바꾸면 됩니다.

새 아파트가 인기 있더라도, 5년~10년 뒤에도 또 다른 새아파트가 나타나고 현재의 새 아파트는 노후화되면서 결국에는 입지에 따라 가격이 결정됩니다. 5년 뒤에 부자들은 어디를 좋아할까? 아니면.. 실수요자들은 어디를 선택할까? 생각해봐도 됩니다.

부산에서 30평대(전용 25.7) 가격이 제일 비싼 곳.

대우 트럼프월드 센텀, 남천동 코오롱하늘채, 센텀파크, 해운대 신시가지 KCC스위첸 등이 있네요..

이들 아파트가 왜이렇게 비쌀까?? 생각해보면 답을 찾을 수 있다고 생각합니다.

부동산시장은 지역 내에서 돌고 돌기 때문에.. 시가총액이 상당히 늘어났습니다.

너도 나도 무리한 대출내서 집을 구입한 게 아니라면.. 

앞으로 현재보다 평당 100만원 이하로 떨어진다면, 안판다는 생각을 많이 할 것입니다.

중대형이 안올랐다고 해도 현재 부산에서 4억, 5억 이상인 아파트들 많습니다. 사람들이 들어차고 있습니다.

이런 사람들이 5년 뒤에는 어디로갈까? 5년 동안 얼마 정도를 모을 수 있을까? 이렇게 생각해보면 좋지 않을까 생각합니다.

중대형 갈아타기도 있지만, 지역 갈아타기도 있습니다.

결국 소형아파트도 입지, 중형아파트도 입지, 대형아파트도 입지 입니다.

3) 부산은 현재 지역 내에서 무한 경쟁 중.

A지역, B지역 똑같이 평당 1000만원 아파트가 있습니다. 둘 다 전세가격도 평당 700만원입니다.

현재가치, 미래가치 모두 동등한데.. 가장 중요한 것은 위치가 다르다는 점입니다.

내가 A지역, B지역에 5년동안 거주한다라고 생각했을 때, 분명 지역별로 변하는 모습이 다릅니다.

그렇다면.. 변화가 없고 발전 계획이 없는 동네보다 풍부한 동네가 좋습니다.

수급에따라 일시적인 전세 품귀현상으로 왜곡될 수는 있지만 전세가격은 현재가치를 말해주는 것이죠.

현재 부산의 부동산, 호재 있는 지역 중심으로 상승하였다가, 결국에 다른 지역의 아파트와 일시적으로 비슷한 값이 됩니다.

하지만 냉정하게 분석해본다면.. 상승이 왜 되었을까? 앞으로는 어떻게 될까?

이유가 있는 지역도 있고, 이유가 다소 부족한 지역도 있습니다. 지역 갈아타기 타이밍을 잘 잡는것도 중요하다는 생각입니다.

그리하여 먼저 상승한 지역보다 늦게 상승한 지역이 결국 먼저 하락하게 됩니다.

4) 입주물량을 피하자.

현재 부산에 여러 곳이 건설현장입니다. 향후 1~2년 뒤 쏟아질 입주물량..

부산의 모든 곳이 영향을 받을까요? 수요와 공급의 논리는 어려운 것이 아니라는 생각입니다.

'가치중립적인 실수요자'가 되면 됩니다.

입주물량이 집중되는 지역이 있습니다. 물론 호재도 풍부하고, 아파트 입주가 안정된다면 지역 발전가능성도 있습니다.

하지만 그것은 5년 이상을 생각했을 때 그런 것이고, 단기적으로는 좋지 않다는 생각입니다.

8000세대가 입주한다면.. 8000세대가 지역내에서 발생하거나, 타 지역에서 그 지역으로 이사를 가야 됩니다.

사람은 누구나 '생활권'이 있습니다. 아무리 지역의 발전가능성이 높고 새아파트라고 해도..

결국에는 여기저기 공급될 신규아파트 들어가서 사는 사람은 지역성이 강하게 작용합니다.

외관을 보면 '여기가 한국인가?' 라는 생각이 들 정도로 개발되고 있는 인천의 송도.. 청라

'물량 앞에 장사없다'라는 말을 실감하게 합니다.

송도 전세가격 평당 4~500만원, 청라 전세가격(청라자이) 평당 300만원대. 심한건 평당 200만원도 있습니다.

부산 시내에 새아파트 현재 전세가격 평당 7~800만원.. 15년 된 아파트도 전세가격 5~600만원대 입니다.

전세가격.. 네이버에서 한 번 보시면 어 거기 들어가서 살아볼까 생각이 들 정도로 매력적입니다.

서울은 전세가격이 너무 올라서 사회적 이슈로 떠오르고 있지만 이런 지역도 있습니다.

결국에 전세가격이 못받쳐준다는 것은 투자재로서, 실수요자로서도 다소 부담스럽다는 것을 보여줍니다.

5) 부산의 아파트는 투자재보다 실수요재로.

이제 부산의 아파트는 매매/전세의 격차가 제법 벌어져서 투자금이 많이 들어갑니다.

그리고 향후 개발호재도 있지만.. 입주물량이 많아짐에 따라 불확실성도 증가하였습니다.

부산지역 '아파트'로의 실수요자에게는 갈아타기 시점이 임박해온다고 생각하지만 투자로 관망이 좋다는 시점이라고 생각합니다.

대신 아파트 입주물량이 많아짐에 따라 입주물량이 많은 지역상권은 입주시기와 더불어 활성화될 가능성이 높다고 생각합니다.

물론 선 반영이 많이 되어 있겠죠.

향후 발전가능성이 높은 상권은 2~3년내다보면 센텀시티(센텀시티 생활권에 가까운 아파트입주물량 많음), 문현금융단지 인근(2014년 중반 입주) 5년 내다보면 부전역세권 상권, 서면 영광도서앞(서면-시민공원 연결동선 중 하나) 정도로 봅니다.

6) 이참에 집을 팔고 전세로 한 번 살아봐?

집을 팔고 전세를 들어간다는 것은 아주 위험한 것입니다.

물론 최고 고점때 매매를 해서 전세로 들어간다면.. 아주 좋지만, 타이밍을 맞추면 신일 뿐더러, 그 타이밍은 전세가격 역시 비쌉니다. 현재는 고점때보다 다소 빠진 지역이 많이 있습니다.

그리고 앞으로 새로 주택을 구입하려면 취득세 새로 내야됩니다.

전세기간이 2년이 됨에 따라 다시 중간에 내집마련시점이 오더라도 타이밍을 맞추기는 쉽지 않습니다.

결국에는 매매가 대비 전세가가 70% 이상인 집으로 집값에 거품이 있지 않는 이상 내집은 하나 있어야 된다는 것입니다.

* 다음 표에 나타나는 매매가격 변동율은 부산이 아니고 '전국' 입니다.

연도	주택공급량	연도별 매매가격 변동(전국)			매매가 대비 전세가 비율	비고
		대형	중형	소형
1983	6,404					1차 베이비붐 세대
1984	5,386
1985	8,628
1986	6,586	-5.9	-3.4	-4.9
1987	7,559	5.0	7.9	6.9		베이비붐 내집마련, 도시화
1988	10,311	14.5	17.1	22.1		88올림픽
1989	14,479	16.8	16.4	21.8		주택200만호계획
1990	8,550	31.6	34.8	29.3
1991	16,131	-2.4	-2.8	-0.8
1992	26,342	-4.5	-8.0	-4.7		입주물량 다수
1993	23,446	-3.8	-5.0	-3.0
1994	19,182	-0.3	-2.4	1.1
1995	31,304	0.3	-1.5	0.7		입주물량 급증 시작
1996	49,606	1.6	2.7	4.0		해운대신시가지
1997	28,104	4.0	6.5	4.3		1997년 12월 IMF 외환위기
1998	30,573	-10.7	-11.9	-14.3	56.0	92~98년 208,557세대 입주
1999	22,593	11.1	8.7	7.7	65.0	본격 아파트 시대로 전환
2000	16,112	0.7	0.2	2.6	70.7	단독주택 몰락
2001	13,769	7.7	13.4	17.4	72.9
2002	16,996	22.4	22.3	22.9	73.6	월드컵
2003	15,712	12.3	9.7	8.6	69.3	아파트의 고급화
2004	27,603	0.7	-0.1	-1.4	65.7	입주물량 시작
2005	30,362	12.4	5.4	4.1	64.8	입주물량 대량 발생
2006	28,855	19.0	14.1	11.5	65.2	해운대 센텀시티 개발
2007	20,682	-0.3	1.5	4.0	66.5	02~07년 140,210세대 입주
2008	14,855	-3.0	0.8	5.8	66.7	하반기 국제금융위기
2009	7,552	0.0	1.4	2.6	66.5	부산 아파트 가격 상승 시작
2010	9,565	-1.5	1.7	3.3	68.3	부산 아파트 지속, 서부산
2011	8,307				67.9	1/4분기 급등. 이후 약보합세
2012	14,027
2013	30,000 세대 이상	주요 관전포인트 : 입주율, 재개발 진행여부				2013~2014년 합쳐서 약  40,000세대 입주 할까?
2014		내집마련 적기시점, 투자의 기회가 올 수도.
2015	?	부산광역시 각종 호재 완성단계, 도시의 변화시점. 2016~2017년까지 마지막기회

글을 쓰다보니 너무 길어졌네요.. 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

즐거운 주말 보내세요~ ^^*

[포인터]

부산관련 모든 자료를 총 망라한 좋은 글 감사합니다....ㅎㅎ

[천원돌파]

몇 년동안 상승하기에는 부산외곽라인은 한계가 있어 보입니다. 투자자들은 타지역으로 빠져나가고 있어 실수요자중심으로 움지역야 하는데 실수요자들은 심리적으로 얼마나 얼어 붙을지..화명동을 주위깊게 지켜 봐야 될 것 같습니다.