|
저는 외국계은행 영업부에 있는사람으로써 이글을 남겨드립니다.
요즘 많은 대출업계에 등장으로 인해 많은사람들이 잘못된지식, 너무 많은 광고들에 현혹되어
계속해서 반복되는 질문중의 하나가 빌라 담보대출로 인한 얘기입니다.
처음에 저도 그냥 단순하게 담보대출로만 생각하고 답변을 올렸으나 상황을 보니 제가 명확하게 자료로 정리해서 설명을 해야할 필요성을 느낍니다. 지금 어느 게시판에 올려야할지..고민이 되네요...
어찌되었던 곧장 주택구입시 왜 빌라선택을 피하라는 건지 그 이유를 차근차근 말씀드리겠습니다.
먼저 건축하는 입장에서 알려드리겠습니다.
보통 빌라를 지어서 분양하는 사람들을 일컬어 "집장사"라고 합니다.
건축하시는 분들 사이에서 이 집장사란 그냥 돈에 눈 멀어서 얼렁뚱땅 대충 넘어가는 사람들을 지칭하는 비속어의 의미입니다.
한마디로 건축하시는 분들이 가장 경멸하고 멸시하는 부류에 해당됩니다.
왜 이렇게 멸시당하겠습니까?
자기 양심이고 뭐고 다 팽개치고 다른 사람이야 어찌되던 말던 돈만 벌고 보자라는 아주 못된 쓰레기들이기 때문입니다.
이 집장사들은 소규모입니다
일반 건설회사가 아니니 당연하겠지요. 그래서 집한채 구입해서 은행대출받아 빌라 대충짓고 그걸 분양해서 다시 돈 갚고..
계속해서 이런 생활을 반복합니다.
그러니 이들이 지은 빌라들..대부분 외관상 멀쩡해보이지만 곳곳에 부실 투성이입니다.
설계역시 엉터리로 된 곳이 한둘이 아니죠.
정말 제대로 설계도면을 볼줄아는 사람들이 보면 웃음밖에 안나옵니다.
이들의 관심사는 오직 돈입니다.
어떡하든 한평이라도 더 늘려서 분양가를 올리자..이것뿐입니다.
당연히 부실 시공이 뒤 따르죠.
건축법상 20세대 이상이면 공동주택에 해당되서 법규정을 엄격하게 적용받습니다.
이렇게 날림공사를 해서 대충 얼렁뚱땅 빌라지어 팔아먹는 인간들에게 있어서 이 법규정은 매우 골치아픕니다.
또한 이 조건을 마출래면 지들 돈 남겨먹기가 용이하지 않습니다.
그래서 빌라를 지어도 19세대만 짓습니다.
건축법의 헛점을 최대한 이용하는 거죠.
참고로 알아두셔야할 내용 한가지르 더 말씀드릴게요.
건축법전을 손에서 놓은지가 꽤 되어서 잘 기억이 안나는데요, 이렇게 지은 빌라의 경우 하자보수비용으로 분양가의 3%(제가 잘 기억나지가 않네요)정도를 은행에 3년동안(기간역시 헷갈리네요) 예치하여야합니다.
그래서 이 수리예치금을 가지고 부실시공으로 인한 하자보수 비용을 충당합니다.
만약 이 3년 동안 하자보수비용이 남는다면 자기들이 다시 빼갈수가 있습니다.
근데 일반인들의 경우 이 법규정을 모릅니다.
이런 하자보수비용이 은행에 몇 % 에치되어야 한다는 법규정이 있다는 사실 자체도 모르거든요.
이러다보니 집장사들은 어떡하든 이 하자보수비용을 입주자들 몰래 되찾을려고 온갖 잔머리 다 굴립니다.
그래서 하자보수 항의가 들어오면 적당히 버티다가 지들이 알아서 대충 땜질만 합니다. 흉내만 내는 것이죠.
한마디로 3년만 넘기고 보자 이런 땜질식입니다.
이 인간들 입장에서는 이미 집은 다 팔렸고, 법적 의무 하자보수기간인 3년만 넘기고 보자는 식입니다.
그러니 어떡하든 대충 눈가리고 아웅식으로 넘어갈려고 입주민들 속이는데 열올리죠.
만약 입주민들이 회의를 해서 하자보수비용을이용해 전문보수업체에 의뢰하면 수단과방법을 가리지 않고 이를 훼방합니다.
지들이 알아서 다해주는데 왜 전문보수업체에게 맡기느냐며 오히려 행패를 부립니다.
자..이정도면 집장사라고 불리는 인간들이 어떤 부류의 쓰레기들인지 감은 잡히셨죠?
요번엔 은행쪽 대출과 관련된 부분을 짚어서 얘길해볼게요.
아까도 말햇지만 이 인간들은 영세소규모분양업자들입니다.
고로 자금이 있을리가 만무하죠.
그냥 은행에서 대출받아다가 사용합니다.
그리고 이를 분양자금 회수해서 다시 갚구요..
자.여기서 공생관계, 밀월관계라고 해야되나요..
이 관계가 나타납니다.
은행에서는 돈을 빌려주고 이자챙겨멱는데 마다할리 만무하고, 이 인간들 역시 은행에서 돈빌려서 집집는데 써먹으니 좋구요..
(이러니 하루라도 비싼 이자 안내는 길은 날림공사해서 대충대충 집을 지어 팔아먹고 이 돈으로 은행빚 갚는 것이죠)
근데 이렇게 밀착관계가 나타나다보니 당연히 썩은 냄새가 납니다.
이 인간들이 어떤 인간들입니까?
돈만 아는 쓰레기들입니다.
당연히 지점장을 비롯해서 직원들에게 적당한 뇌물 주고 구워삶겠죠?
그래야만 이 관계가 유지되니까요..
이 관계가 나중에 어떤 페단으로 발전하냐면 빌라 분양광고 많이들 보셨죠?
단돈 얼마만 있으면 즉시 입주가능이라고 대문짝만하게 써붇이고 다닙니다.
열심히 플랑카드 내걸고 홍보문 돌리고 난리가 나죠.
어떻게 이런 일이 가능할까요?
정상적인 빌라가격에서 이정도 은행대출이 나올수 있다는 것 자체가 신기하지 않습니까?
그 이유는 바로 이 쓰레기들과 은행지점과의 결탁인게지요.
은행직원들이 아는 법무사들 통해서 감정가를 교묘히 조작합니다.
최대한 끌어올려서 말도 안되는 대출금액이 나갈수 있도록 조작하는 것입니다.
그래놓고 아무 것도 모르는 불쌍한 서민들..집장만하겠다고 발버둥치는 서민들에게 인심쓰듯 대출알선해주는 것이지요.
이 쓰레기들 입장에서 빨리 자금회수해서 좋은 것이고, 은행에서는 담보대출 실적으로 곧장 연결되니 누이좋고 매부좋고...
어느정도인지 이해가 되시죠?
자..근데 문제는 여기서 끝나는 것이 아닙니다.
그냥 이정도에서만 끝나면 문제될리가 없죠.
이 야심한 시각에 제가 잠못자가며 졸린 눈 비빈채 이 글을 열심히 손가락 아파도 자판 두드리는 것은 그만큼 문제가 심각하기때문입니다.
몇년 후면 은행 대출만기가 돌아옵니다
보통 은행대출 만기 3~5년 사이입니다.
빌라의 경우 사자마자 시세 뚝뚝 떨어집니다.
이러다보니 분양시 법무사들과 짜고 감정한 턱없이 높은 감정가들이 지금와서 감정해보면 감정가 차이가 거의 두배정도까지 이르는 경우도 있습니다.
이렇게 되면 대출연장이 가능하겠습니까?
절대 안되죠.
은행에서는 연장못해주니 상환하라고 일언지하에 만기연장 거절합니다.
아무 것도 모르고 집장만햇다는 안도감에 한숨쉬고 있던 고객들..눈 뒤집어집니다.
또한 중간에 멋모르고 빌라 구입하면서 대출승계 그대로 하고 들어온 분들..역시 이 피해를 고스란히 당해야합니다.
사람 돌아버리는거죠.
어찌된게 지금 빌라 감정가보다 이전 대출원금이 더 크는 웃지못할 경우가 발생한단 말입니까?
바로 이런 썩어빠진 밀착관계로 인해서 벌어지는 사태죠.
얼마전에 인천부천쪽 연립 난리났었죠?
만기연장되어서 곳곳에 빌라 경매넘어가고 ...완존 한바탕 뒤집어졋죠.
바로 그 이유가 이렇게썩어빠진 연결고리에 기인한 것입니다.
왜 주택마련하겠다고 빌라 산다고 하면 제가 양팔을 걷어부치고 말리는지 이해가 되시는지요?
하루빨리 내집마련하겠다고 빌라 구입하겟다는 생각을 갖고 계신 분들..일찌감치 생각바꾸세요.
차라리 전세로 살지언정 몇 년 더 미루세요.
그리고 아파트를 장만하시길 바랍니다.
아파트는 그래도 사두면 시세라도 유지하잖아요
대부분 조금씩이라도 아파트는 올라갑니다.
재테크 측면에서도 빌라로 내집마련 한다는 것은 정말 어리석은 행동입니다.
만약 재테크고 뭐고 다 무시하고 하루빨리 집장만할 것이니 빌라도 상관없다...
그럼 대출은 받지마세요.
특히 분양하는 신규빌라의 경우 명심하셔야하고 기존 빌라 구매시 대출승게할때도 이 사실 꼭 명심해야합니다.
대출승계던 신규담보대출이던 간에 피하셔야만 합니다.
그래야 나중에 피해를 당하지않습니다. 아시겠습니까?
충분히 저금리상품을 받을수있는조건에 있는대도 불구하고 높은금리이용하시며 신용등급도
하락되는일이 비일비재하게 일어나 이글을 읽음으로써 조금이나마 그런일이 없으시길바라는마음에
글을 쓰게 되었습니다. 본론으로 들어가 여러가지 상황에따라서 대출받을시 금융권선택순서부터말씀드리겠습니다
먼저 재직기간이 어느정도되시고 기대출없이 처음 신용대출을 받을시에는.
1.주거래은행을 방문하여 한도및 금리를 체크하시기바랍니다
주거래은행이란 급여이체통장및 세금 및 적금 아무쪼록 가장 많이 거래하는은행에 창구에가서 상담을하시게되면 신용상 장기연체나 특별한 결격사유가 없을시에는 연봉에 거의 가까운 대출한도가 발생됩니다.
마이너스통장식으로도 발급이 됩니다.
2.연봉대비하여 부채가 1:1 정도 있는상태에서 신용대출을 받을시에는.
외국계은행 3사에 문의를 하여 한도및 금리를 체크해야합니다
여기서 많은문제가 생기는데 부채가 어느정도있다하여 국내은행 수신지점방문하여 한도 금리 조회후
한도가 안나온다고하여 아! 은행에서는 더이상대출이 힘들구나.하고 생각하여 바로 2금융권이나
저축은행. 심한경우 대부업까지 이용하시게되는경우가 있습니다. 이렇게되면 추후 외국계은행에서도
신용등급미달로 인해 대출힘들게되실수있구요. 금리도 대부분 20%이상에서 39.9%까지 이용하시게됩니다
외국계은행3사는 모두 영업사원이있기때문에 수신지점보다 편하게 이용하실수있습니다.
현금써비스나 카드론은 받기 편하시다고 많이들 이용하시는데 이상품들은 추후 은행을 이용하시는데
마이너스효과가 나기 쉽상이며 특히 카드론은 2금융권이기때문에 신용점수및 등급에 상당한 영향을 미칩니다.
3.최초대출을 담보대출로 받아 국내은행에서 한도가 안나올시.
외국계은행 3사중 HSBC SC제일은행에서는 담보비중을 적게 보기때문에 은행권에서도 아직 한도발생하기때문에 위에 작성한 두은행과 상담하여 자금을 확보하는게 가장 저렴하게 나올수있습니다.
4.현금써비스를 과도하게 받아 국내은행에서 대출거절시
1000만원이상사용을하셨을경우 시티은행에서 가장 유리하신상황이구요
정말로 신용대출도 연봉만큼 받으셨고 현금써비스도 2000만원가까이 돌려막기를 하고있을시.
역시 시티은행이나 2금융권 대우캐피탈에서 받으시는게 가장 유리한상황입니다.
5.많은분들이 착각하는것중 하나가 국내은행다음으로 캐피탈에서 대출한도가 많이 나온다고생각하시는데
외국계은행이 한도도 더욱 많이나옵니다. 외국계은행3사는 은행권이다보니 합법적으로 대대적인대출홍보
활동을 할수없어서 그런은행에 그런상품이 있는것조차 모르는사람이 아직도 많습니다.
모 비록 영업사원들에 인원이 계속 확충되어 많이 보편화도 되있지만. 실질적으로 접하는 TV나 신문등
에서 홍보가 되지않아 막상 선전및 광고만을 보고 대출문의를 하시게되면 안됩니다
6.신용상태가 그리 좋지않고 우리가 흔히 말하는 신용등급확인하는 2군대 싸이트에서
7/7이하로 떨어진상황일경우 이경우에는 2금융권 이하로 가서 조회를 하시게되면 거의 29.9% 정도
나온다고 보면되지만 9/9등급이 아닌이상 외국계은행중 시티은행에서 한번 확인해볼필요는있습니다
시티은행은 KIS NICE등급보다는 자체 평가에 많은 비중을 두어 신용등급이 안좋은상황에서도
저금리로 대출받으실수있는 마지막 은행권이라고 생각하시면됩니다.
7.자신도 잘 알지못하여 이미 대부업에 조회를 하신경우
이경우 위에서 언급한 마이크레딧 또는 크레딧뱅크를 가입하여 신용조회 이력에 대부업조회가
남아있는지를 확인한다. 요즘대부업은 KIS NICE조회없이 대출을 나가는 경우가 있으므로
대출을받으셨다하여 은행에서 안될꺼라생각하지말고 두싸이트가입후 신용조회이력확인
그후 조회이력에 대부업조회가 남지 않았을경우 H사 S사에서 대출한도 확인하시고
1~2건 정도 조회가 남아있을경우 외국계은행 C사에서 확인하시는게 가장 저렴한 금리를 받으실수있습니다.
8.재직기간이 미달되어 대출이 거절되었을경우
이경우 6개월이상 정직원재직하셨으면 상황에따라 -외국계은행 3사 모두 가능한경우가있습니다
3개월이상 재직하셨으면 2금융권부터 확인을해보셔야합니다
9.연봉미달로 인해 한도 발생이 안될경우 > H사에서는 1500이상 연봉자들에 한해서도 대출이가능하며
> S사에서는 1700이상 연봉자들에 한해 대출이 가능하고
> C사에서는 2000이상 연봉자들에 한해 대출이가능합니다.
한마디로 정리하자면 연봉대비 부채비율이 1/1미만일경우>주거래은행
연봉대비 부채비율이 1/1이상일경우>외국계은행3사
연봉대비 부채비율이 1/1이상이며 담보대출을받은경우 >외국계은행중 H사 S사
연봉대비 부채비율에상관없이 신용등급이 좀 안좋은경우>외국계은행중 C사
대부업조회 이력에 따라 H S C 은행에 가이드라인확인후 알아보시기바라옵고
현재 저희나라에서 손꼽히는 대기업 중.고위층에경우에도 2금융권 및 대부업 과다 이용하시는분들이 많은데
그런 안타까운상황없이 대출에 대한 조금에 지식이라도 나눴으면 하는마음에서 글을 남겨드렸구요
이글을 읽으시면 대략적으로나마 조금기억해서 피해 받으시는일없길 바랍니다.
|