2.대법원 1986. 7. 22. 선고 86다카466 판결-임차주택의 경매시 우선변제권을 행사하지 아니한 임차인의 대항력

[이교수]

대법원 1986. 7. 22. 선고 86다카466, 467, 468, 469 판결

[가옥명도][집34(2)민,73;공1986.9.15.(784),1104]

【판시사항】

임차주택의 경매시 우선변제권을 행사하지 아니한 임차인의 대항력

【판결요지】

주택임대차보호법 소정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 소액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있다고 보아야 할 것이므로 임차인이 임차주택의 경매당시 우선변제권을 행사하지 아니하였다 하더라도 그 임차보증금에 기한 대항력 행사에 어떤 장애가 있다고 할 수 없다.

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조 제2항, 제4조 제2항, 제8조 제1항

【전 문】

【원고, 상고인】 아남전기산업 주식회사

【피고, 피상고인】 피고 1 외 3인

【원심판결】 대전지방법원 1986.1.22. 선고 85나462 판결

【주 문】

상고를 기각한다.

상고 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

【이 유】

원고의 상고이유를 본다.

원심판결 및 원심이 인용한 제1심 판결 이유에 의하면, 원고는 원심판결 별지목록기재의 건물에 관하여 1983.9.9. 근저당권을 취득하였다가 1985.1.10. 이를 경락받아 그 소유권을 취득한 사실과 피고들은 원고가 위 건물에 관하여 담보물권을 취득하기 이전인 원심판결 별표기재의 각 일시에 원고이전의 건물소유자로부터 해당 점유부분을 그 기재의 보증금으로 임차하여 즉시 주민등록을 마치고 1983.7.31. 기간의 정함이 없이 임대차계약을 갱신한 사실을 그 거시의 증거에 의하여 인정한 다음, 주택임대차보호법 부칙 제2항, 같은 법 제3조 제1항, 제2항의 규정에 따라 원고가 임차인인 피고들에 대한 관계에서 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 할 것이므로 해당 임차보증금을 반환함과 상환하여서만 임차목적물의 명도를 구할 수 있는 것이고, 위 건물의 경매절차에서 피고들의 우선변제권이 배제되었다는 사유는 원고에 대한 대항력 주장에 장애가 되지 아니한다는 취지로 판단하였다. 현행 주택임대차보호법(1983.12.30. 법 제3682호, 1984.1.1.부터 시행) 제3조 제1, 2항에 의하면, 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 있다. 임대주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있고, 같은법 제4조 제2항은 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다고 규정하고 있으며, 같은법 제8조 제1항은 임차인은 소액의 보증금에 관하여 다른 담보권자 보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다고 규정하고 있는바, 임차인의 보호를 위한 위 규정들의 취지에 비추어 위 규정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 소액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있다고 보아야 할 것이다.

상고이유의 요지는, 피고들은 위 같은법 제8조, 같은법시행령 제3조 소정의 소액보증금으로 임차한 임차인들로서 다른 담보물권자보다 자기채권의 우선 변제를 받을 권리가 있고 따라서 위 건물의 경매절차에서 배당요구를 하였더라면 경락대금으로부터 우선변제를 받을 수 있었을 것인데 이러한 조치를 취하지 아니하여 배당에서 제외되었으니 피고들은 이제 원고에게 임대차로서 대항할 수 없다고 보아야 할 것인데도, 원심이 원고에게 임차보증금 반환의무가 있다고 판단한 것은 심리미진 내지 주택임대차보호법의 법리를 오해한 위법을 범한 것이라고 함에 있으나, 위 같은법 부칙 제4항에 의하면 소액임차 보증금의 우선변제에 관한 위 같은법 제8조의 규정은 위 법 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 이를 적용하지 아니한다고 규정되어 있고, 원고는 같은법 시행 이전인 1983.9.9. 임차주택에 대하여 근저당권을 취득하였음이 원심인정과 같으므로 피고들에게 위 규정에 따른 우선변제권이 있다할 수 없음이 뚜렷하여 그와 같은 권리가 있음을 전제로 하는 논지는 채용할 수 없을 뿐만 아니라 피고들에게 위 규정에 따른 우선변제권이 있고 피고들이 이를 행사하지 아니하였다 하더라도 그 임차보증금에 기한 대항력 행사에 어떤 장애가 있다할 수 없으므로 결국 원심의 판단조치는 정당하고(원심의 판단은 그 표현에 있어서 정확한 것이라고 할 수는 없으나 위와 같은 취지의 판시라고 못볼바 아니다) 원고의 상고논지는 이유없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   김달식(재판장) 김형기 정기승 박우동