분양권, 재건축, 재개발 현재 시장상황과 전망

[조던]

분양권, 재건축, 재개발 현재 시장상황과 전망

11.3 대책이 발표 되었다.

너무 표를 보고 겁 먹을 필요 없다.

정리해서 보면 된다.

이 두 표가 의미하는 바가 무엇인가?

1. 팔지 못하는 곳이 있다.(실수요자 시장: 전매제한시장)

2. 팔 수 있는 곳이 있다.(가수요자 시장 : 전매가능시장)

이렇게 크게 두 가지로 나눠보면 된다.

그럼 실수요자 시장은 왜 실수요자 시장인가?

분양권 전매가 소유권 이전 등기시까지 이다.

그러니 소유권 이전 등기 치고 팔아야 하는데 이럴 때 문제점은 분양권 시장이 없어진다는 것이다.

즉 분양권 프리미엄이 붙어도 등기를 쳐야 하니 일반 아파트를 사는 것과 동일하다.

그리고 등기치고 바로 팔 수 있나?

바로 팔 수 없다.

세금이 1년 내에 팔면 40%다.

그러니 실수요자 시장이 맞다.

실수요자 시장이란 무엇인가?

꼭 들어가야 하는 사람만 들어가는 시장이고 이렇게 바뀌었으니 분양권이 아니라 그냥 일반 새아파트 사는 것과 동일하다.

그럼 실수요자 시장은 분양권으로 돈 버는 시장은 아니란 얘기다.

그러니 실수요자 시장에서 우리가 눈 여겨 봐야 할 것은 무엇인가?

이렇게 규제를 강화했을 때 경쟁률이 얼마나 나오고 완판이 얼마나 되었는가? 가 중요하다.

왜냐하면 완판이 안 되었을 때 그 시장은 그전까지 거품이었다는 얘기고 나중에 입주를 했을 때 대규모 물량이 쏟아지는만큼 역전세난과 같은 위험이 있을 수 있다는 얘기다.

그럼 실수요자 시장을 살펴보자.

어디인가?

대표적으로 강남4구(강남구, 서초구, 송파구, 강동구)와 과천, 동탄2이다.

소유권 이전 등기시까지 못 파는 곳이다.

그럼 실수요자 시장에서 11.3 대책 이후 분양성적은 어땠는가?

강남구는 완전 완판시장 서초구는 저층부 위주의 약간 미분양이 남아있는 상태이고 강동이나 송파는 아직 분양성적이 안 나왔고 동탄은 망했다이다.

서울 청약경쟁률 '한 달 전의 반토막'…1순위 미달도

마포구 대흥동 ‘신촌그랑자이’는 371가구 모집에 1만1871명이 신청, 평균 32 대 1의 경쟁률을 기록했다. 강남권인 송파구 ‘잠실 올림픽 아이파크’의 평균 경쟁률도 34 대 1 수준에 머물렀다. 서울지역 나머지 단지의 1순위 평균 경쟁률은 한 자릿수에 머물렀다. 성북구 석관동 ‘래미안 아트리치’는 5 대 1, 관악구 봉천동 ‘e편한세상 서울대입구’는 6 대 1에 그쳤다. 서대문구 연희동 ‘연희파크 푸르지오’는 평균 4 대 1을 기록했지만 전용면적 112㎡ 평형은 1순위에서 15가구가 미달됐다
http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2016120125161

기사를 보자.

강남권 송파구 잠실 올림픽 아이파크는 34대1인데 수준에 머물렀다고 기사는 썼다.

아마도 강남에 대한 비판적 기사 논조이다.

그러나 실수요자 상황임에도 불구하고 완판 되었다고 봐야 한다.

그럼 저층미분양은 어떤 경쟁률이 나와야 하나?

10:1정도 되면 저층부(5층 이하) 미분양이 남아있다고 봐야 한다.

그러니 일단 강남구에서 분양한 아파트는 앞으로도 계속해서 완판을 가져갈 것이라 볼 수 잇다.

여기 풍납동이고 침수도 되엇던 아파트 재건축 한 것인데 주변에 아산병원도 있고 앞으로 전세, 월세 수요도 꾸준한 곳이다.

분양성적표는 괜찮다.

그럼 서초구는 어땠나?

청약 거품 빠진 강남...'방배아트자이' 경쟁률 작년 10분의 1로 줄어
10일 금융결제원에 따르면 전날 진행된 서울 서초구 방배동 ‘방배아트자이’ 아파트 1순위 청약접수 결과 평균 9.8대 1의 경쟁률을 기록했다.
http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2017/01/10/2017011002155.html

방배 아트자이가 3798만원 4200까지 가려다가 11.3 대책이후 조금 낮춰 분양완판을 노렸는데 9.8대1 나왔다.

아무래도 강남구보다 실수요자가 떨어지는 모양새다.

그래도 강력한 규제책에 비해 괜찮은 경쟁률이다.

10:1 정도 나오면 저층(5층 이하) 위주의 미분양이 남아있는 상태가 된다.

그래도 조금만 지나면 완판이 될 것 같다.

앞으로 어떨지는 모르겠으나 강동구, 송파구, 과천도 서초구와 크게 다를 것 같지 않다.

그래도 지켜봐야 한다.

포인트는 경쟁률이다.

30:1은 되어야 하고 10:1이라도 그리 나쁘지 않다.

그 이하라면 그냥 돈 주고 일반아파트 사는 격이니 새아파트의 프리미엄은 전혀 없다고 봐야 한다.

그럼 동탄2는 어떻게 되었는가?

집값 하락세 5주 만에 멈춤…부산 청약 '후끈‘
동탄2신도시와 제주에서는 대규모 미달 사태가 빚어졌다. 5일 1순위 청약을 받은 ‘동탄2 아이파크’(A99·100블록)는 6개 주택형 모두 미달됐다. 평균 경쟁률은 99블록이 0.36 대 1, 100블록이 0.41 대 1이었다. 같은 날 42가구 모집에 나선 ‘제주 기룡비치하임’은 단 세 건의 청약만 접수됐다.
http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2017010641671#AA.13104359.1

동탄2는 망했다.

0.34대1 나왔다.

그러니 망했다.

미달이 나왔다는 얘기다.

거꾸로 얘기하면 지금까지 동탄2는 실수요자 시장이 아니었다는 얘기다.

이렇게 청약경쟁률이 저도하면 기존에 붙었던 프리미엄도 꺼질 것이다.

큰일이다.

그럼 가수요 시장은 어떻게 되었나?

가수요 시장은 1년6개월 후 즉 18개월 후에는 분양권 전매제한도 가능하다.

그럼 분양권을 팔 수 있다는 얘기다.

그럼 이렇게 왜 여지를 두었나?

왜냐하면 정부도 부동산 경기 자체를 다 죽이는 것을 원하지 않았기 때문이다.

그래서 이렇게 남겨 두었다.

그럼 정부의 의도대로 되었는가?

서울 청약경쟁률 '한 달 전의 반토막'…1순위 미달도

마포구 대흥동 ‘신촌그랑자이’는 371가구 모집에 1만1871명이 신청, 평균 32 대 1의 경쟁률을 기록했다. 강남권인 송파구 ‘잠실 올림픽 아이파크’의 평균 경쟁률도 34 대 1 수준에 머물렀다. 서울지역 나머지 단지의 1순위 평균 경쟁률은 한 자릿수에 머물렀다. 성북구 석관동 ‘래미안 아트리치’는 5 대 1, 관악구 봉천동 ‘e편한세상 서울대입구’는 6 대 1에 그쳤다. 서대문구 연희동 ‘연희파크 푸르지오’는 평균 4 대 1을 기록했지만 전용면적 112㎡ 평형은 1순위에서 15가구가 미달됐다
http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2016120125161

다시 이 기사를 인용해야겟다.

정부의 의도는 반반이다.

신촌 그랑자이만 30대1이 넘었고 나머지는 꽝이다.

10대1 이하는 꽝이라고 봐야 한다.

꽝이 왜 꽝인가?

분양권 프리미엄이 붙지 않고 그냥 돈 주고 살 수 있다는 얘기다.

완판이 되어야 18개월 후 분양권에 프리미엄 붙여서 팔 수 있는데 미달 났다면 그냥 돈 주고 살 수 있다는 얘기다.

그런데 왜 프리미엄을 주고 사는가?

그러니 분양권 시장으로서는 꽝이라는 얘기다.

그럼 왜 신촌 그랑자이는 30:1이 나왔는가?

내가 보기엔 마포라는 프리미엄과 자이라는 프리미엄이 같이 시너지를 낸 것이 아닌가 하는 생각이 든다.

왜냐하면 성북구 장위 뉴타운 래미안 11.3 대책 이후 완판 되엇다.

그러나 프리미엄은 안 붙었다.

래미안이 노력했기 때문으로 봐야 한다.

완판을 위해서 말이다.

그러나 프리미엄이 안 붙었으니 그냥 돈 주고 살 수 있다는 얘기다.

그런데 지금 신촌 그랑자이는 프리미엄이 붙었다.

물론 경쟁률도 30:1로 셌다.

자이와 래미안 브랜드 네임이 래미안이 떨어지지 않는데도 불구하고 자이는 프리미엄이 붙은 것으로 보면 자이와 신촌이라는 두가지 시너지가 프리미엄이 붙는 시너지로 된 것 같다.

래미안+성북=0

자이+성북=0

자이+마포=프리미엄

프리미엄이 붙는 그 외지역은 어떻게 되었을까?

서울지역 나머지 단지의 1순위 평균 경쟁률은 한 자릿수에 머물렀다. 성북구 석관동 ‘래미안 아트리치’는 5 대 1, 관악구 봉천동 ‘e편한세상 서울대입구’는 6 대 1에 그쳤다. 서대문구 연희동 ‘연희파크 푸르지오’는 평균 4 대 1을 기록했지만 전용면적 112㎡ 평형은 1순위에서 15가구가 미달됐다

모두 프리미엄이 붙지 않았다.

그러니 프리미엄을 노리고 청약하는 것은 극소수의 지역만이 남았다.

정리를 해보자.

첫째 신도시 분양권이다.

신도시에 짓는 아파트는 분양권에 프리미엄이 붙느냐 아니냐에 관한 것이 지금까지 관건이었다.

그런데 신도시에 프리미엄이 붙는 곳은 없다는 것이 결론이다.

동탄은 망했고 다른 신도시도 분양권에 프리미엄이 붙는다는 곳은 거의 없을 것이다.

왜냐하면 서울의 마포를 제외한 나머지 지역이 18개월 후 분양권 전매가 가능함에도 불구하고 미달이 났는데 신도시 물량이 서울의 다른 마포와 같은 지역보다 낫다고 볼 수 없다.

그러니 다른 신도시는 안 봐도 분양권에서 미달이 나고 있는 것이 정상이다.

그러므로 신도시 분양권은 프리미엄이 없다.

그러니 프리미엄을 노리고 청약을 하는 것은 의미없는 일이다.

둘째 재건축 분양권이다.

분양권은 분양권인데 재건축이 분양권이다.

무슨 소리인가?

재건축 아파트는 예전에는 재건축이 될 때가 되었을 때 재건축 아파트라 해서 올랐다.

그러나 최근에는 재건축은 30년 이상 되면 할 수 있는 것으로 바뀌었다.

그러니 재건축 아파트라 함은 지금은 될 만한 곳은 전부 된다는 얘기다.

그러니 재건축 아파트라 해서 오르는 것이 아니라 재건축 아파트 자체가 분양권이라는 얘기다.

그래서 재건축 분양권이다.

그래서 분양권이 두 개가 있다.

하나는 신도시 분양권 하나는 재건축 분양권

그런데 재건축 분양권은 강남4구, 과천으로 묶어 소유권 이전 등기시까지 못 팔도록 막아 놓았다.

즉 아무리 공부해도 재건축은 이젠 소유권 이전 등기 시까지 못 파는 것이다.

그러니 프리미엄이 없다.

그러니 재건축은 프리미엄이 없다는 뜻이다.

강남에 실수요로 사야 한다면 지금이 새아파트를 사는 적기이다.

왜냐하면 웬만하면 거의 1:1이고 잘 하면 로얄층도 미달이라는 뜻이다.

그러나 프리미엄으로 접근하면 의미없는 일이다.

그럼 둘 다를 보았을 때 마포, 용산과 같은 지역에 자이, 래미안 브랜드로 분양을 하면 혹시 프리미엄이 붙을 수도 있다.

그러나 아닐 수도 있다.

그래서 프리미엄이 붙는 확률이 확 줄었다.

그리고 앞으로 시장 상황 안 좋아진다면 그래서 프리미엄이 안 붙는다면 괜히 청약통장 쓴 꼴이 된 것이다.

그러나 실수요자로서는 좋다.

그렇다면 앞으로 부동산 상황은 어떤식이 될 것인가?

재개발 시대가 올 것이다.

만약 못 보았다면 내 칼럼 중

분양권 재건축 다음은 어디인가?

(http://cafe.daum.net/jordan777/Bm2o/452)

라는 칼럼을 보면 된다.

새해 첫 분양에 알짜 재개발·재건축 쏟아진다

재개발·재건축 단지의 경우 이미 검증된 입지를 아파트 부지로 활용한다는 점이 장점이다.
일반 분양 물량이 많지 않아 미분양 부담도 상대적으로 덜하다.
양지영 리얼투데이 리서치실장은 "재개발·재건축 사업은 대출 보증을 서는 부담이 없고, 이미 조합원이 확보되어 있어 분양 대금을 안정적으로 확보할 수 있는 것도 장점"이라며 "올해는 건설사마다 재개발·재건축 수주전도 훨씬 치열해질 것"이라고 말했다

http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2017/01/08/2017010801501.html

앞으로 재개발의 시대가 온다는 뜻이다.

즉 건설사 사장의 입장에서 보자.

앞으로 신도시에 짓는 것은 이젠 동탄2도 미분양 난다.

그리고 재건축 아파트는 이미 시행사 다 정해졌다.

그러니 재개발 밖에 없는 상황이다.

그런데 요즘같이 어려울 때 조합원이 많아 일반분양이 적은 것이 얼마나 고마운줄 모르겠다는 사장이 많을 것이다.

그러니 재개발을 할 것이다.

여기까지 얘기하면 강북에 가서 재개발 빌라를 살 것이다.

그러나 그것은 아니다.

그렇게 단순하게 생각하면 일반분양과 비슷한 조합원의 분양가를 보게 될 것이다.

그러니 강북 재개발도 꽝이다.

JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777

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[백호선생]

늘 좋은 칼럼 감사합니다.

[쩐시]

감사합니다 조던님!

[세오세어]

네..그럼 어떤 재개발을 관심있게 봐야할까요?????

[리버레이크]

감사합니다^^ 다시 한번 수업내용이 복기 되네요...

[gracemom]

잘 읽었습니다, 감사합니다^^

[백오십억]

재개발 유심히 봐야겠네요^^

[브루스정]

고덕그라시움 11.3대책 전에 분양된것은 22:1이었는데 프리미엄좀 붙을까요?

[조던]

앞으로 강동구 재건축 분양 성적을 봐야겠죠.

[이제시작]

뭔가 마음이 따뜻해 지네요. 감사합니다.

[waho]

잘 읽었습니다. 고맙습니다.

[제이크]

감사합니다 ~^^

[나밍]

항상 좋은 글 감사합니다!!

[NIVEA]

감사합니다.^^

[디오니소스]

잘 읽었습니다..
그런데 다산신도시에 대해선 언급이 없으시네요?
다산신도시도 궁금합니다..
혹시 짤막하게라도 답해주실 수 있는지요??

[자연인]

잘읽었습니다 감사합니다

[yunee]

좋은 글 감사합니다. ...

[이제갑]

좋은 내용, 잘 읽었습니다