진리의 사업투자반3기 4주차 수강후기

[김꾀]

안녕하세요?

진리의 사업투자반 3기 수강생

걷는사람 김꾀입니다.

오늘은 드디어 4주차 강의로 행크의 열정대명사 실행의 아이콘!

햄든호빵쌤(이하 햄빵쌤)의 프리미엄 고시텔 강의 후기를 말씀드려고 합니다.

저 햄빵쌤이랑 잇친입니다ㅎㅎ

그냥 그렇다고요.

햄든호빵의 부동산과 사업스터디,창업이야기 : 네이버 블로그

햄빵쌤을 처음 알게 된 것은 역시나 사무장님 블로그 속 소개 글 때문였습니다.

저는 행크의 모든 것을 사무장님의 블로그에서 알게되띠로리...

만삭의 몸으로 행크에 와서 월세 1,300만원 받는 여인

초급반 1기 수료생이셨던 햄빵쌤...

짬이 장난이 아니십니다ㅎㄷㄷ

그리고 역시 행크 선생님들께서는 전적이 다 화려하십니다.

지금은 사업투자반에서 이렇게 멋있게 강의를 해주시는 것을 보고 정말 제자 된 입장에서도 마음이 정말 따뜻했습니다^^

처음 뵙기는 했지만요ㅋ

사진 속에서 받았던 느낌은 좀 강하게만 보였었는데 현장에서 뵈니 정말 여리여리하시고 이쁘셔서 완전 반전이라는 생각이 들었습니다.ㅎㄷㄷ(157개를 어떻게...)

이번 강의는 아래와 같은 목차 순으로 진행되었습니다.

1. 알아두면 좋은 고시원 상식

2. 실패하지 않는 고시원 창업 가이드

3. 프리미엄 고시텔 차별화 전략 3가지

강의내용을 토대로 가볍게 복습해보려고 합니다.

고시원은 위 통계의 내용처럼 1인가구의 증가로 꾸준한 수요가 뒷받침되고 대부분 월차임 선불형 단기성 계약으로 악성연체자에 대한 부담이 없으며 주택수에 포함되지 않아 현시점 현금흐름을 만들기에 아주 최적의 수익형부동산이라고 볼 수 있습니다.

단 주거의 기능을 다하지 못하므로 인적관리 및 공동세탁실, 공동취사장, 공동화장실 등 공용부분의 지속적인 관리의 필요성이 동반된다는 것에서 다가구주택과의 차이를 보이고 있습니다. 고시원총무님이라는 인력이 필요하기도 한 부분이죠.

따라서 고시원총무님도 고시원에서 실제로 거주하시는 분을 채용하는 경우가 많다고 합니다. 물론 청소 등 관리부분은 비치물품과도 관련될 뿐더러 다소 협의가 필요한 부분이고요.

고시원은 방 내부에 화장실은 설치가 가능하지만 취사시설을 설치할 수 없는 시설로서, 독립된 공간을 사용하지만 주방을 설치할 수 없는 제한적 주거의 형태를 갖춘 형태입니다.

고시원이라고 하면 재수 삼수 사법고시 이런 단어들이 생각날 정도로 고시원은 공부하는 학생분들이 좋은 대학에 입학하기 위해 고향을 등지고 헝그리 정신으로 공부하는 곳정도로만 인식되어 있는데요

해가 갈수록 1인가구의 증가(네. 저도요...)로 고시원에 전입비율도 높아지고 거주대상 또한 고시생으로부터 직장인이나 노동자 등으로 확대되고 있습니다.

강의 중 확인한 통계로는 2019년 12월 기준 전국 고시원수 11,605개 중 서울 5663개소, 경기남부와 경기북부에 2,990개소로 수도권을 기준으로 밀집된 것을 확인할 수 있었습니다.

건축법상 고시원의 기준에 따른 변화를 보자면 2009년 당시 300평을 기준으로 근생시설과 숙박시설로 나눴던 반면 2011년에는 면적기준이 150평으로 변경되었고 "준주택"이라는 용어가 신설되었습니다.

현재는 다중생활시설이라는 용어로 변경되었으며 2013년부터 지금에 이르기까지 소방법과 건축법이 꾸준히 강화되고 있습니다.

실제는 리빙텔 원룸텔 고시텔 레지던스 등 여러가지 현장용어들이 많습니다.

실생활에서 다중생활시설이라고 부르기에는 무언가 좀 어색하기도 하네요.

고시원은 내부에 TV와 침대, 옷장, 책상 정도만 비치되어 있는 미니룸과 내부 화장실과 샤워실을 이용할 수 있는 혼합룸 및 원룸이 있었습니다.

가격대별로 이용자의 연령층을 구분해주셨습니다.

가격구분은 창이 있는 방, 창이 없는 방으로 구분되고 나아가 바깥을 볼 수 있느냐 없느냐에 따라 나뉘어졌습니다.

향후 서울시를 기준하여 고시원에 채광창은 필수로 설치되어야 한다는 조례가 생길 예정이라니 신규로 설치하는 고시텔은 내실을 만들 수 없으므로 수익율이 떨어질거라도 말씀하셨고요. 따라서 공용공간에 프라이빗한 시설을 갖추어 채광창이 있는 방의 가격을 조금 더 끌어올릴 수 있는 방안이 동반되어야겠다는 생각도 해보았습니다.

기존 법을 적용받는 매물의 시장가격이 올라갈 수도 있겠지요;;;

참...그리고...

사건사고가 많다는 말씀에 그것이 생각났습니다...

아니 실제로 저는 고시원을 보지를 못해서 고시텔이라는 것도 행크TV를 통해 알게 되었답니다.ㅎㅎ

마치 여인숙? 하숙집과 같은 느낌으로 알고 있었습니데이~

고시원을 인수하는 방법에는 3가지 방법이 있는데요.

신축/ 기존 매장 인수/ 기존 상가의 용도를 변경하는 방법이 있습니다.

신축은 어차피 현재 기준에 맞추어야 하는 것은 당연한거고 기존 매장의 인수가 가능한지와 기존 상가의 용도변경 시 갖추어야 소방 및 전기 등 허가요건에 맞는지 확인을 해야 되고요.

언제나 위반건축물 여부는 무조건 확인하여야 하는 부분입니다.

등재가 안되어 있다고 하더라도 추후에 반드시 발목을 잡을 수 있는 부분이기 때문에 조심해야 되는 것이며 있더라도 안들켜야 되는 것입니다ㅋㅋㅋ

좋은 입지의 고시원이란 역시 임차인 즉 이용객의 분류에 따라 나뉘는 것이라고 하는데요?

이는 우리가 다가구나 상가의 수요를 손품으로 조사할 때와 같습니다.

기본적으로 역세권/ 학군/ 산업단지 등 그에 따른 지역을 겨냥하고 경쟁업소까지 확인해야된다고 하셨습니다.

햄빵쌤께서 온라인에서 손품 파는 법과 현장조사 기법 그리고 물건지에서 무엇을 조사해되는지까지 상세히 풀어주셨답니다.

강의시간에 배웠던 체크리스트를 통해 물건의 가치를 따져보는 것이 좋을 것 같습니다^^

또한 수익율을 따져보려면 적정한 평수와 방개수 등 매입가와 자기자본금 대비 고정비와 순수익을 고려해야되겠지요.

중개사무소를 통한다면 부동산의 말만 전적으로 신뢰하기보다 마음에 드는 물건 발견시 반드시 운영 상의 하자부분이나 물건이 시장에 나오게 된 원인을 파악하여 매입 후 개선할 부분을 미리 조사하는 것도 현장에서 답을 찾는 이유라고 하셨습니다.

아~! 계약서 작성시 특약에 기재되어야 될 내용들도 체크해주셨습니다^^

고시원 등록에 따른 절차법도 있었습니다^^

운영시스템에 따른 기본수칙입니다!

비단 고시원에만 적용되는 것이 아니겠지유?

경영자의 철학 중 가장 기본이 되어야하는 사항들입니다.

기본을 지키지 않는 매장들이 많아서 그렇지요ㅎㅎ

아니..기본을 지키는 것이 제일 힘들다고 했습니다.

원론적인 이야기보다 실질적인 내용은 강의를 통해 확인할 수 있겠습니다

위는 3가지는 모두가 충족되어야 할 앤드조건입니다.

모두가 똑같은 능력치를 가지고 있지는 않습니다.

타고난 감각과 재능도 있을 것이고 후천적으로 개발가능한 부분도 분명 있을 것인데요

부동산에서도 물론 예술적 감각이 필요하다는 것은 누구도 부정할 수 없을 것입니다.

금손 똥손이라는 말이 왜 있겠습니까...(저는 똥손ㅠㅠ)

하지만 내가 입지에 맞게 물건을 선택했다면 수요층에 맞는 맞춤인테리어와 맞춤서비스를 제공할 수 있어야 합니다. 그것이 곧 가격을 좌지우지할 수 있는 핵심일 것 같습니다.

도저히 나는 그런 거 잘 모르겠다하신다면,,,

벤치마킹이라 쓰고 컨닝이라 부릅니다.

위 사진은 햄빵쌤이 제주도에서 에어앤비를 운영할 시절 차별화를 줬었던 소품입니다.

저게 뭔데 라고 하실 수도 있겠지만 아이가 있는 가정의 방문을 고려한 저 자그만한 배려가 공실율 제로퍼센트 그랜드슬램을 달성하는데 큰 시너지가 되었다는 점...

고객들의 이용후기는 랜선을 타고 빛의 속도로 퍼지게 됩니다.

고객감동을 넘어 고객졸도마케팅으로~~~

리모델링은 나만의 차별성을 주기에 가장 좋은 방법입니다.

인테리어는 보통 위와 같은 공정으로 진행됩니다만 어디까지 손을 댈 것인지는 사전에 꼭 견적을 내어보아야 하는 부분입니다.

그리고 입실자가 있는 상태에서 공사를 하는 것과 전체공실로 만들고 공사를 하는 부분도 생각해봐야 되는 문제입니다.

인테리어회사와 미팅 전 가고자 하는 컨셉을 명확히 정하고 여러 곳에 견적을 받아봐야 합니다. 사실 평당 얼마들어요?는 크게 의미없는 질문입니다.

주변을 봐도 수정 수정 수정 하다보면 견적보다 많이 나왔으면 많이 나왔지 적게 나오는 걸 보지를 못했습니다.

적게 나오려면 내가 알아야 하는데 그것조차 경험이 뒷받침되지 않는다면 쉽지 않은 부분입니다. 경험을 쉽게 쌓을 수는 없는 것이라 생각합니다.

현장에서의 체득이 되려면 직접 부딪혀보는 방법과

돈을 많이 쓰는 방법밖에 없는 것 같습니다.

행크TV에서도 소개가 되었었는데요.

강의시간 중 무음카메라와 혼용해서 촬영하다보니 화질이 개떡같습니다.

느낌만 가져가시죠 느낌만ㅎㅎㅎ

개인룸이 이 정도면 그냥 오피스텔 또는 원룸같습니다.

자연광도 있고ㅋㅋㅋ 조명도 그리고 선반도 이쁘고 쓰임새 있습니다.

햄빵쌤께서 운영 중인 프리미엄 고시텔을 예시로 들어주시며 리모델링 포인트를 짚어주셨는데요

복도와 세탁실 로비 등 많은 부분에서 관리의 용이함과 이용객의 편의를 동시에 잡아주신 것을 똑띠 확인할 수 있었습니다.

실용적이에요!!!

인테리어는 곧 이용료와 직결됩니다.

이외 입실자들의 관리 및 생활규칙 등의 중요성에 대해서도 알려주셨고 고용인력 운용에 따른 방법 또한 상세히 잘 알려주셨습니다.

위 사진은 옥상에서 햄빵쌤이 수제 가구들을 목수분들과 제작하면서 찍은 현장컷이네요ㅎ

고시원에 감성을 더하신 것처럼 보였으나 실로 방마다마다 일일이 사이즈 다 재가매 맞춤으로 제작하고 하신 것 보니 이번 강의 역시 성공하는 분은 이래서 다르구나 라는 것을 또 한번 느끼게 되었습니다^^

사투반은 늘 롱롱타임이라 엉덩이에 살붙는 느낌입니다.^^;

장시간 강의에도 불구 다 쏟아주시려고 애써주신 햄빵쌤께 감사의 하트뿅뿅이♥

현시점 주택수에 포함되지 않는 바람직한 투자처!

과거를 통해 오늘을 설계하는 프리미엄 고시텔

여기까지...

충성!

후기 끝!

[행복이룸:)]

김꾀님 햄든쌤 후기 감사합니다.
덕분에 알차게 복습했네요^^
너무 알찬 강의였습니다~~~
언젠간 하나씩 셋팅해요^^
토요일에 뵙겠습니다
편안한밤되세요~~^^

[김꾀]

이루미님 우리 토욜날 봅시다
그류~~~언젠가!
으하하하하하하하~~~
댓글주셔서 감사합니다
행나잇^^

[더힐♡(희망부자)]

김꾀님~후기 잘 보았습니다~

후기가 논문수준이네유 ㅋ
정말 자세히 잘 적어 주셨네요~

성투~파이팅입니다~~^^

[김꾀]

더힐님 감사합니다^^
이탈리아 남자들은 우는 여성을 보면 "세뇨리따~길에 아름다운 보석을 흘리지 말아요~" 라고 한답니다.
편안한 밤 되세요^^

[더힐♡(희망부자)]

오늘 책 감사했어요~~^^
굿밤요~

[김꾀]

와...대박이다 머니쨈님..
또 그걸 캐치해내시네
일부러 흐르듯이 적어서 진짜 자세히 안 보시면 수강한 분들 이외는 흘릴 수도 있는데..
역시 낙스와 칼럼뽀개기 고수님은 다르시네요 대박이다!
진심 놀랬습니다ㅎㄷㄷ

[김꾀]

ㅋㅋㅋ
대부분 💩 ✋ 이 아닐까요?ㅋㅋㅋ
돈 많이 벌어서 다 맡깁시다요!
저도 이제는 많은 게 좋습니다
하나의 물건에서도 위험을 분산하고 수익을 계속 내는 것처럼요ㅎ 감사합니다^^
머니쨈님께서도 기회되시면 사투반 꼭 한번 들어보시길 바랍니당 좋아요🙂 진짜로~
그리고 진짜 멋진 사업가도 되시고요^^

-장문의 댓글에 감사와 애정을 담아서~ by.김꾀-

[김꾀]

ㅋㅋㅋㅋㅋ
진심으로 감사합니다^^

[초하루]

꾀님.후기.읽으니...
고시텔이 다시.하고 싶고...ㅎㅎ
종잡을 수 없는 마음을
잘.다잡고.. 내일은. 꼭 임장 다녀와야겠씀다.ㅎ
장시간의 강의에 대한 감사함과
그 열정에.보답하는 꾀님의 후기..
넘 감사하게.잘.보았습니다..
준비를 철저하게.하시고 아시는게.많으시니
꼭 사업으로 대박나실 거예요!!!!!!!!!!
내일은 더 좋은 게.많이 생기는 하루 되세요.^^

[김꾀]

초하루님 정성댓글 정말 감사합니다!
잘 살아보겠습니다!ㅎㅎ
내일은 꼭 임장다녀오셔요
옷 따뜻하게 입으시고 식사 거르시지 마시구요^^
감사합니다~~~^^

[양은냄비]

꾀가 여기저거 안듣는 강의가 없구만...... 후기도 잘쓰고.....

[김꾀]

레인~ 나도 방구 좀 껴야지ㅋㅋㅋ
이제 곧 일년인데ㅎㅎ
고마워^^

[깡민]

아무리 믿고보는 김꾀님의 후기라지만
이 정도로 후기를 작성하시려면...
정상적인 생활이 가능하신지..(전 불가능^^;;;)ㅎㅎㅎ
경.공매, 부동산 모든일이 그렇지만 잃지않는 투자를 위해서는 발품을 많이 팔아야 한다, 모든 답은 현장에 있다!는 말이 한번 더 실감나네요
오늘도 김꾀스런 후기 감사합니데이'◡'

[김꾀]

그러게요 사실 주객이 전도된 것 같기도 합니다ㅎㅎ
저는 늘 어떤 강의든 임하는 시간만큼은 최선을 다하고 선생님께 더 다가가고 싶고 그 기운을 받고 싶고 인사이트를 얻고 싶어요ㅎㅎ 바쁘신 시간 내주시고 김꾀스런 후기 봐주셔서 정말 감사합니다 깡민님^^
같이 부자되입시데이~~~

[셀틱글래스고]

저 뒤늦게 달았네요 고시텔 수업 받으셨군요
저희 누나도 행크에서 20분거리인 부평역근처에서 고시텔 운영하는데 이일 만만치 않아요
새벽에도 전화와서 문부실테도 있고 정리도
않하고 스트레스 장난아니라 하더군요 않좋은
이야기 꺼내서 죄송스럽네요 ㅠㅠ
그리고 이날 제가 올라가서 잠시지만 인사한것도 너무 반가웠어요 레벨이 최상위 클래스랑
최하위 클래스 수업이 좀 개념 수준차가 너무차이가 나서 그렇지만요 김꾀님 덕분에 이번에
100반 2기 확정되었어요 ㅋㅋ 너무 감사드리고 운이 따른거 같았어요 과연 잘 무리없이
갈까 되지만 김꾀님 잘되시고 또 답글 달게요

[김꾀]

셀틱글래스고님!!!!
제가 뭐라고 만나러 와주셔서
너무 감사했습니다ㅠㅠ
누나분께서 고시텔을 하시고 계시는군요
사람관리하는 것이 보통일이 아니지요;;;
이해합니다^^
배움에 하위클래스와 상위클래스가 어떻게 나뉠수 있겠습니까~ 그런 거 없습니다
월백반 수강하시게 되신 정말 축하드립니다!ㅋㅋ
좋은 배움되시길 바라겠습니다!
화이팅입니다^^
셀텍글래스고님께서도 잘 되시길 바랄께요~~~

[빛초롱2010]

고시텔 너무 하고 싶어지네요~ 좋은 정보 감사합니다~^^

[김꾀]

감사합니다 빛초롱님!!!
늘 좋은 날 되세요~~~~^^

[햄든호빵]

ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
후기보다 민망해서 혼났네요.
마음은 창업해서 '꼭 성공하시길' 응원합니다. 였는데 '꼭 성공하시길' 빠졌어요 ㅋㅋㅋㅋ
김꾀님 죄송해요. 끼워넣기 부탁드려요. ㅎㅎㅎ 멋진 후기 감사합니다.^^

[김꾀]

수정했어요 선생님^^♡
읽어주시구 댓글주셔서 너무 감사합니다 꼭 성공하겠습니다!

[햄든호빵]

와~후기 수정하라는게 아니라 제가 다시 해드리고 싶은데 코로나때문에 만날수 없으니까 책에 대충 셀프로 써달라는 이야기였는데 김꾀님 이것때문에 이미지 다시 수정해주시고 대단하세요~제가 미안하고 감사합니다. ㅋㅋㅋ 주말 잘 보내세요 ;)

[리치아빠]

김꾀님 자세한 후기 감사합니다. 사업반 꼭 들어보고 싶네요..^^ 행크티비에서 사무장님 고시텔 소개한 영상 봤는데 너무 좋더라구요. 햄든호빵님 것도 거의 똑같네요..

[뵤뵤]

공부 잘하고 가용