지산스터디 ★[지산스] 매수→임차까지 1달:하남 아**코 수익률(5.3%) 투자기★ 요약有

[몽드리치]

0. 에필로그


지산스 가족 여러분 안녕하세요. 몽드리치입니다. ^^
지산스 3기 스터디가 끝난지도 벌써 한달이 훌쩍 지나갔네요.(매주 목요일 세라미스쌤, 동기분들과 함께하는 줌미팅이 여전히 그립습니다 ㅠ)

이후 저는 지산스를 통한 지식산업센터 투자와 무인사업 준비, 공매 스터디 등으로 정신없이 바쁜 나날을 보내고 있습니다.

저는 지산스 덕분에 스터디 중 갈매 휴**인 비제조호실과 향동 제조호실 분양권투자를 하게 되었습니다.
https://cafe.daum.net/ht-jisans/CJwx/44

스터디가 끝난 후 또 다른 조그마한 목표를 세웠었는데 그것은 바로 지산 일반매매 투자입니다. 즉 현금흐름을 창출할 수 있는 수익률 투자인데, 지산스3기 동기님들(열정광부님, 렌샤카님, flow님^^)과 지산스 선배님인 행복항해님의 엄청난 일반매매 투자 성적으로 자극을 받았던 저는 오로지 수익률, 현금흐름만을 생각하며, 3천만원 대의 소액투자를 할 수 있는 물건을 검색하던 중이었습니다.

수업 중 세라미스쌤께서는 임장을 하고나면 항상 그 지역에 대한 투자결론이 있어야 한다고 강조하셨었죠.
제가 지산스3기 하남조를 하면서 지역에 대해 내린 결론은 바로

“하남은 아**코 고층 호실의 5%대 수익률 투자 아니면 **센터 제조 드라이브인 호실 투자!”

**테코는 수익률이 높고 공실률이 자연공실률(1.5%) 수준이었고, **센터는 제조수요가 있는 하남 내 희소성이 있는 드라이브인호실을 보유한 기준점 지산이었기에 임차 맞추기가 수월할 것으로 판단하였습니다.


그러던 중 정말 우연히도 3기 동기님이신 토끼보님께서 일반매매로 진행하시다가 근무하시는 회사의 겸직금지 규정에 따른 대출문제로 인해 진행이 어려워진 아**코 ***호 물건을 소개받게 되었습니다.
※물건소개는 토끼보님 글에 상세히 나와있습니다.
https://m.cafe.daum.net/ht-jisans/CNef/31

<아**코 오렌지존 인포메이션 보드, 낮은 공실률>  

처음에 지산스 통합방에서 토끼보님께서 물건 소개 톡을 올리셨고, 저는 그것을 단번에 물어버렸습니다.

<스피드>

저 동기분이 저입니다...ㅎㅎ

저 이후에 많은 분들께서 물건에 대한 문의를 주셨다고 들었습니다. 제가 지산스 하남조가 아니었다면 이처럼 빠른 판단을 할 수 없었을 거란 생각이 듭니다.
(이 자리를 빌어서 다시 한번 토끼보님과 지산스 가족분들, 세라미스쌤에게 감사의 인사를 전합니다.)


1. 본격적인 투자경험담

5월 31일 오전 9시반 토끼보님과 만나서 부동산 사장님과 호실을 보고 아**코 북향호실 중에서는 뷰가 가장 좋은 것을 확인하였습니다.
참고로 아**코의 북향호실 중 오른쪽 호실의 경우 아파트로 막혀있고 가장 왼쪽호실 몇개가 숲을 볼수있는 뻥뚫린 뷰입니다. 기존에 설치된 시스템 에어컨도 그대로 사용할 수 있다는 점도 좋았습니다.

<해당호실에서 바라본 공원뷰>

호실을 둘러보니 몇몇 손볼 곳이 보여서 인테리어로 500정도(도배 혹은 페인트칠, 입구파사드, 싱크대 벽 물자국, 수전교체, 청소 등) 들어가겠구나 하는 혼자만의 뇌피셜 견적을 내고, 부동산에 들러 바로 계약금 2천만원을 입금한 후 전소유자분이 오셔서 새로운 매매계약서를 작성하고 바로 회사로 복귀하였습니다.

이전 임차경험상 제가 딱히 할게 없는 기간동안에는 호들갑 떨지말고 최대한 조용히 지내는게 일이 잘풀렸던 적이 있어서, 일단 자서할때까지 사업자등록증만 발급받은채 아무것도 하지 않고 가만~~~히 아주 가만히 지냈습니다.

그러던 중 6월 17일 부동산에서 7월부터 제 물건에 입주의향이 있다는 임차인이 다녀갔다는 연락을 받았습니다. 맘속으로 쾌재를 불렀지만 전~혀 내색하지 않고 시크하게 일단 대출자서 무사히 끝나면 다시 연락드린다고만 말씀드렸습니다.(내 거친 생각과 불안한 눈빛...)
저는 여기서 세라미스쌤께서 왜 낮은 공실률이 중요하다고 강조하셨는지 확실하게 느낄 수 있었습니다. 남아있는 공실이 적으니 여러 임차인이 물건을 보러 오더라도 제물건을 보게될 확률이 높을 수 밖에 없었고, 노출이 많아지면 임차가 맞춰질 확률도 자연스레 높아질테니까요.
이때 제가 생각한 임대료는 보수적으로 2000/120이었습니다.(평당 임대료 1.9만)

은행에서 물건감정이 별탈없이 진행됐다는 연락을 받고, 6월 21일 국민은행 **점에서 대출자서를 진행하였습니다.(조건 : 신용 포함 총 2.83억 대출(90%), 이율 2.74%, 6개월 변동금리 3년)
은행마다 다를 수 있지만 저의 경우 대출이 90% 나오게 된 가장 큰 이유는 전 소유자가 임차없이 직접 호실을 사용하고 있기 때문이었습니다. 세를 끼고 매매하게 되면 보증금만큼 대출금액이 줄어든다고 합니다.
물론 제 사업자등록증에도 업종을 인테리어 디자인업으로 하였습니다.(이후 임대업 추가)

은행에서 대출자서를 하고 회사로 복귀하여 근무를 하던 중 지난번 관심을 보였다는 임차인 건으로 부동산사장님께 다시 연락이 왔습니다(시크했던 지난날에 대한 안도의 한숨이..ㅎㅎ). 그 임차인은 **물산(건설부문)이었고, 아**코 근처 코스트코 옆에 공사현장이 있어 직원분들이 24개월 동안 사용할 감리사무실을 찾던 중이셨다고 합니다. 그리고 제 사무실만으로는 공간이 부족하여 동건물 4층에 더 넓은 사무실을 하나 더 임차하셨다고 합니다. 잠시나마 호실을 하나 더 갖고 있었으면 좋았을텐데라는 생각을 해봤습니다. ㅎㅎ
중요한 건 인테리어 변경 없이 전소유자분께서 쓰시던 그대로 사용하시겠다고 해서 앞서 저혼자 생각했던 인테리어 비용 500만원도 세이브하고 임차맞추는 기간도 단축할 수 있었습니다.

당연히 이번에는 말이 끝나기도 전에 계약하자고 말씀을 드렸고, 운좋게 임대료 2000/130으로 24개월 간 임차를 맞출 수 있었습니다.(공사기간이 연장될 가능성도 있다고 하셔서 6개월 이내 임차기간을 연장할 수 있도록 제가 협조한다는 계약조건을 넣어드렸습니다. 이 물건은 오래가져가도 상관없는지라 괜찮았습니다.)


애초에 현금흐름을 창출할 수 있는 수익률 투자가 목표였기에 수익률 높고 시세보다 높게 월세 받으면 베스트 아니겠습니까 ㅎㅎ

계약조건 및 수익률을 정리하면
계약/전용면적 60평/30평(전용률 50%)
매매가 3.15억(평단가 519만 / 평당 시세 550만)
임대료 2000/130, 24개월(평당 2.1만원)
수익률 5.3%
취등록세 1,449만
공과금/법무비 80만
중개료 252만
선수관리비 56만
대출금액 2.83억(90%)-담보 2.1억/신용 7,300만
금리 2.74%
월 대출이자 64만
월 순수익 66만
최종 투자금 3,000만
실질 수익률 25.8%

임대차 계약서는 6월 25일날 작성하였고, 잔금일은 30일입니다. 이 모든게 6월 한달만에 이루어졌고 이제껏 호실구경은 물건 양도받은날 딱 한번했어요. 이제 7월부터 그마저도 못들어갑니다. ㅠ


3. 마무리

이렇게 아**코는 저에게 추가적인 현금흐름을 창출해주었습니다. 행크 그리고 지산스를 통해 목표한 현금흐름을 조금씩 달성해가고 있는데요. 덕분에 소중한 와이프와 내년 초에 태어날 몽드(태명입니다ㅎㅎ)에게 뭐 하나라도 더 해줄 수 있는 여유가 생긴 것 같아 1년차 꼬꼬마 가장이자 예비 아빠로써 요번 투자는 참 잘했다는 생각이 듭니다. ^^

뿐만아니라 추후 3년 뒤 매도시기가 오면 분명히 입주장이 끝난 근처 신축지산의 영향으로 소폭이라도 가격상승이 있을거라 판단됩니다.
(애초에 싸게 샀기에 시세차익은 작지만 적어도 잃지 않는 투자는 가능할 것 같아요^^)

여담으로 요즘 같은 시기에 지산투자를 하다보면 제일 중요하다고 느낀게 바로 본인만의 확고한 기준과 순발력인 것 같습니다.
일반매매든, 분양권투자든 평소 꾸준한 임장으로 기준점/비교점 시세를 파악하여 본인만의 기준을 정립(예를 들어 A지산에 평당 850짜리 호실이 나오면 고민없이 바로 계약금 쏘기 등)하고, 이에 합당한 물건을 만났을 때 빠른 실행력으로 물건을 잡아야지, 그러지 못하고 그제서야 고민하고 알아보는 순간 이미 다른분께서 낚아채가버리는 경우가 주변에 너무나도 많이 일어나기 때문입니다.

이상으로 저의 조그마한 목표 달성기를 마치며 지산스 가족분들 모두 성투하시기를 진심으로 기원하겠습니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다.


[요약]
1. 동기분께서 진행하시던 하남 지산물건이 대출문제로 진행이 어려워져 내가 양도받음
2. 계약금(5/31) 쏘고 잔금(6/30)치른 다음날(7/1)부터 2년간 임차 맞춤(임차인 “**물산”)
3. 와이프랑 몽드랑 행복할 예정^^
4. 지산스 포에버

[기쁨쁨]

우와 저도 지산스 꼭 해야겠습니다 축하드립니다^^ 게다가 임차인이 삼성물산... 임차인 복까지^^...

[월천맨]

몽드리치님 정말 축하드립니다~!!^^

[해피트리안]

몽드 아빠,
꼼꼼한 후기 잘 읽고 갑니다..
저도 얼른 수익형 지산 하나 갖고 싶네요~~~
세라쌤 보시기에 흐믓한 제자일 듯요... 축하합니다, 지산 그리고 몽드 아빠 되심을~~~~~

[솔이재]

몽드아빠 몽드리치님~ 수익률 ㅎㄷㄷ
아이데코 일반매매 진심 축하드립니다^^

[돈킹콩]

축하드립니다~~60만원 현금흐름 부럽습니다ㅎㅎ아 투자금에는 취등록세미포함이네요

[몽드리치]

돈킹콩님 축하 감사드려요^^
투자금 3천에는 취등록세가 포함되어있고 보증금을 제한 금액이니 참고 부탁드려요^^

[토끼보]

몽드리치님 정말 축하드립니다 ^^

[이자다]

꾸준한 임장이 행복한 결실을 이루었네요 축하드립니다~~^^

[드림케처]

마지막 댓글이 멋지네요 목표한 현금흐름...그만큰 노력하셔서 이런 성과과 나오시나봐요 잘읽었습니다 축하드립니다

[송이사랑HAMS]

축하드립니다.^^

[나말이야]

일반매매인데도 수익률이 너무 좋네요ㅎ
축하드립니다!

[DKoon]

상세 후기와 수익율까지 너무 감사합니다. ^^

[부자길]

투자자금이 적게 들어가는데도 이렇게 수익을 낼 수 있군요. 참 좋습니다.

[조이스파파]

헉! 몽드리치님! 후기 이제 보았네요! 정말 축하드려요~~ 저는 출산과 육아로 정신 못차리고 있었는데,, 몽드리치님을 후기를 보니 정말 자극이 되네요!! 진심으로 축하드리고, 연락드릴께요! :)

[불돌이]

몽드리치님
정말 실천력에 엄지를 들고싶음과 동시에 지산스에 정말 합류하고 싶어지는 후기네요.
수익 진심으로 축하드리고
자세한 후기 정말 감사드립니다!~

[삼안뿌]

투자는 타이밍이라는 말이 와닿네요~
평소에 공부와 시장 조사를 해놔야 기회가 와도 바로 잡을 수 있겠죠?
임차 맞춰진거 너무 축하드리고 더욱 큰 현금흐름 만드시길 응원합니다^^

후기 감사합니다!!!

[20대젊은부자]

몽드리치님 대출도 너무 잘받으시고
수익률도 너무좋네요ㅎㅎㅎ 축하드립니다!

[매도남]

와 멋집니다!!

[머니파머]

상세한 후기 감사합니다. !

[올댓부자]

자세한 후기 감사드려요!!많이 배우고 갑니다:)

[향부자]

상세한 후기 감사드립니다^^

[매도남]

아이고 부럽습니다

[브로양]

기준점을 잡고 물건이 나오면 바로 잡아야겠네요~ 축하드립니당!! 무럭무럭 자랄꺼 같아요!!

[스타파우더]

부럽부럽요
근거리인데 하남쪽도
공부해보아야게습니다

[미니콩]

선배님 축하드립니다!저도 이번에 지산스 5기에서 꼭 좋은 물건 계약하고 싶네요!

[흐엉ㅋ]

아직 지산에 대해서 잘 모르는 지린이?입니다ㅎㅎ
"사업자등록증에도 업종을 인테리어 디자인업으로 하였습니다.(이후 임대업 추가)"
이부분에서 다른 업종으로 사업자등록을 먼저하고나서 임대업을 추가하는건 왜 그런 건가요?

[몽드리치]

흐엉님~ 임대업은 지산 입주가능업종이 아니기 때문에 개인사업자로써 은행 대출이 불가능하기 때문입니다^^