부동산 상가투자 계산하는 방법을 알자...... [부동산 = 움직이는 않는 동산이라고 합니다.]

[달~빛]

부동산 상가투자 계산하는 방법을 알자....

[부동산 = 움직이는 않는 동산이라고 합니다.]

상가투자는 임대수익 그리고 시세차익이 모두 가능한점에서 

매력적이지만 동시에  리스크가 있다고 볼 수 있는 부동산 투자입니다.

상가는 아파트와 다르게 기준시세가 없고, 가격 임대수익에 있어서 정해지는 특징이 있습니다.

상가투자의 실패를 줄이기 위해서는 기본적으로 고려해야 할 사항들이 있습니다!!

*상가투자는 

노후 대비, 직장 사업소득 외에 부가적인 고정수입을 위한 하나의 수익형 부동산 입니다.

상가는 주거용 오피스텔 같은 수익형 상품과는 다르게 상권분석 능력이 있어야 합니다.

※상가 투자에서 리스크를 줄이면서 성공투자 하기 위한 것들 입니다.

상가 수익률 계산 방법입니다. 

상가의 가격이 바로 임대 수익률에 따라서 정해지기 때문입니다.

*상가주택 같은 경우에는 

상가투자와 같은 임대수익 이외에도 본인의 주거를 함께 해결할 수 있다는 점이 장점입니다.

그러므로 인기도 많습니다. 

상가주택은 층수, 가구수 기준에 따라서 1가구 1주택 혜택을 받을 수 있습니다.

*상가주택은 

위와 같이 1층은 근린상가 이면서 2층 이상은 사무실이나 주거용으로 임대가 가능한 부동산 입니다.

*상가투자에 있어서 가장 중요한 점들이 있습니다. 

가장 먼저 상가는 어떤 상가가 좋은 상가라고 할수있을까요~?

1. 역세권을 지니고 있는 상가

2. 유동인구가 많은 상가

3. 사거리 코너를 지닌 상가

4. 높은 매매차익을 받아 볼 수 있는 상가

5. 오랫동안 안정적인 월세가 나오는 상가

6. 매도를 할 경우에 언제든지 팔 수 있는 상가

7. 시세도 저렴하고 수익률 또한 높게 나오는 상가

※ 이러한 상가들을 좋은 상가라고 부릅니다. 

※상가 투자 방법은 어떤게 있을까요?

＊ 상가 투자자에게는 주변에 부동산에 경험이 많고 노력하는 조력자가 옆에서 있으면 금상첨화입니다.

＊ 아파트 등과 같은 주택 투자와는 아예 다르기 때문에 접근 방식이 달라야 합니다.

＊ 특히 전문가 처럼 허황대게 아는척 있는척하는 하는 주변 사람들 말은 듣지 않는 것이 좋습니다.

＊ 여러 사람들과 눈에 좋게 보인다고 투자 가치가 높은 상가가 아닐 수도 있습니다.

＊항아리 상권에 있는 상가는 좋은것에 해당 됩니다.

＊오피스텔이나  다가구 주택 1층에 있는 상가는 조심스럽게 찾아야 합니다.

＊ 아파트 단지 내 상가는 입점을 할 수 있는 업종에 한계가 있기 때문에 잘 골라야 합니다.

＊ 상가는 시장의 활성화 단계에 따라서 다르므로 상권이 쇠퇴 하는 곳은 선택을 해서는 안된다.

＊ 권리금 없는 상가는 그만큼 메리트가 없으므로 그러한 상가들은 가급적 피하는것이 좋습니다.

＊사는 것에 있어서는 사실 돈만 있으면 누구나 살 수 있지만 파는 것은 그만큼 신중하고 어렵다고 합니다. 

팔때를 대비해 선호도가 있는 곳에 투자하는 것입니다.

＊ 사는 것도 쉬운 일은 아닙니다. 

적당히 돈도 있어야 하고 타이밍 또한 맞아야 하기 떄문입니다.

흔히들 돈은 있는데 타이밍이 안맞고 타이밍은 맞는데 돈이 없다고들 합니다.

타이밍은 거져 생기는 것이 아닙니다.

＊ 상가 시장이 어려워서 시세가 낮아졌을 때 매수를 해야 하고 상가 시장이 호황일 때 매도를 해야 합니다.

*사실 상가 시장이 호황일때 투자하는 사람들은 그리 많지 않아요. 

그와는 달리 반대로 투자를 하는 사람이 많습니다.

*현금을 보유하고 있다면 급매 물건이 나왔을 때 살 수 있지만 돈을 여기 저기 투자해서 묶여 있다면 좋은 상가가 나왔어도 바로 살 수가 없습니다. 

그러므로 현금 보유력과 융통할 수 있는 자금을 여유롭게 준비해 두는 것이 투자 타이밍을 놓치지 않을수 있는것 입니다.

*상가 수익률 계산은 투자할 상가의 적정가를 계산하는 기준으로 되므로 정확하게 이해를 해야 합니다.

일반적인 투자 수익률의 개념은 대부분 알고 있다고 봅니다.

예를 들어 1억 짜리 1년 적음 이자가 5% 라면 이게 바로 수익률을 의미하는데요.

상가 수익률도 비슷합니다. 

내가 10억짜리 인천중심가에 위치한 1층 상가를 가지고 있는데

연 3천만원 정도의 임대 수익이 나온다면 수익률이 3% 짜리라는 상가입니다.

2층이나3층에 대한 상가 수익률은 어떨까요.

예를들어서 같은 건물의 2층, 3층 상가 수익률은 1층 상가보다 더 높을까요 낮을까요.답은 높습니다. 왜? 그럴까요.

일반적으로 투자 상품 수익률은 높아야 한다고 생각 하지만 1층보다 접근성도 안 좋고 눈에도 안 띄는 2,3층에 상가가 더 수익률이 높다고 하니 쉽게 이해되지 않을겁니다.

사실 상가 수익률은 실제 우리가 금융상품에서 말하는 수익률과 조금 성격이 다릅니다.

상가 수익률과 상가가격은 반비례라고 보시면됩니다.

10억 짜리 1층 상가를 수익률 계산으로 풀어보면 다음과 갔습니다.

간단한 계산을 위해 보증금은 없다고 가정을 해봅니다. (보통 보증금은 1~2년치 임대료 수준이라고 보시면 됩니다.)

연 3천만원 월세 / 10억 매매가 = 3% 수익률

2층 상가도 동일하게 3천만원 연 임대수익이 나온다고 가정을 해봅니다.

그러면 이 상가를 똑같이 10억에 사는걸까요? 아닙니다. 2층 상가는 1층보다 공실 리스크가 있기 때문에

더 낮게 평가하게 됩니다.

2층 상가는 6억 정도면 거래가 된다고 가정을 해보겠습니다. 

그럼 2층에 상가 수익률은 아래와 같아요.

연 3천만원 월세 / 6억 매매가 = 5% 수익률

근데 같은 건물의 3층의 경우 실제로 2달 정도로 공실이 발생해서, 연 임대료를 2천5백만원밖에 못 받았다고 가정해봅니다.

2천5백만원 / 4억 =6.25% 수익률

#상가위치#임대료(년) / 가격 #수익률

#1층# 3천만원 # 10억3%

#2층# 3천만원 #  6억5%

#3층# 2천5백만원 # 4억6.25%

각 층별에 수익률을 정리해보면 다음과 같습니다. 

이제 1층, 2층,3층 상가의 수익률이 왜 높은지 이해가 되었을까요.

특정 지역의 상가 수익률을 알수만 있다면 주변 상가 가격은 이를 기준으로 형성이 됩니다.

가령 바로 옆 상가 1층이 매물로 나왔다고 가정을 해보면 다른 조건이 비슷하다면 3% 수익률을 기준으로 거래가 됩니다.

자세히 조사를 해보면은 1층 상가는 지금 연 3천 5백만원에 임대료를 받는다고 하는데요.

 연 임대료 3천5백만원 / 11억6천만원 = 3% 수익률

수익률과 상가의 가격!!!

연 임대료 3천5백만원 / 11억6천만원 = 3% 수익률

연 임대료 3천5백만원 짜리 상가를 3% 수익률로 역산해보면 11억 6천만원이 됩니다.

연 임대료가 5백만원 올라가니깐 상가 가격이 1억 6천만원이 올라갔습니다.

이처럼 같은 입지의 비슷한 상가라고 해도, 월세 수익에 따라서 상가 가격은 변동하게 되는 것 입니다.

만약 상가 임대료가 500만원 덜어지면, 가격도 1억 6천만원이 떨어진다는 말이죠.

※상가 투자에 대한 대출이야기

수억 원씩 하는 상가는 모두 현금으로 바로 매수하시는 분은 없습니다. 

다행히 상가는 임대사업자이기 떄문에 

주거 부동산보다 대출한도가 높게 나오는 편입니다. 

참고로 상가 대출을 RTI 라는 지표를 기준으로 합니다. 

임대수익과 대출이자의 비율을 기준으로 대출한도를 정하는 것이라고 보시면 됩니다. 

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