스크랩 중개사 하천부지 이용하기

[김~민규]

하천부지의 점용 및 건축물의 신축은 해당 하천부지가 사유지냐 국유지냐에 따라 다름.

국유지인 경우에는 점용허가를 받거나 불하를 받아 이용하실 수 있으나 이미 점용허가를 받은 사람이 있다면 이도 힘들 것임.

-대개 국유지의 경우에는 1년에 한두번 공개매각을 하는데 이때를 활용해서 불하받는 것도 한 방법

-건축물 자체를 신축하시는 것은 원칙적으로 불가능하나 야적물 등의 사용은 가능.

-농막 및 원두막의 설치는 원칙적으로 경작 또는 이용하는 토지에만 해당되므로, 하천부지의 점용허가를 받는다면 하천유수에 지장이 없는 선에서 설치가 가능할 것으로 판단되나 정확한 것 역시 해당 지자체 건축과 또는 하천관리 부서에 확인이 우선

사유지인 경우에는 소유자와의 매매 및 임대를 통해 이용하실 수 있겠죠

해당 지자체의 지적과에가서 지목전환신청을 해보시고 허가는 '국토이용에관한법률'과 지자체의 '도시계획조례'에 의하여 좌우되니, 해당 지자체에서 토지이용계획확인원을 발급받아 설계사무소나 시청건축과에가서 상담해 보시기 바람니다.

예로부터 앞으로 물을 두고 뒤로 산을 둔 땅은 명당으로 쳤다. 전원주택이나 펜션을 짓기 위해 땅을 보러 다니는 이들 역시 물이 마르지 않는 계곡이나 풍광 좋은 저수지가 근처에 있다면 더할나위 없이 좋겠다고 입을 모은다.

그러나 대개 이러한 하천 근처의 땅은 국가 소유로 되어 있는 국유지이다. 하천부지는 점용허가를 받고 매년 점용료를 내면 기간 안에 자기 소유로 사용할 수 있으므로 여러모로 유용하게 활용할 수 있다.

하천부지는 하천(河川)의 유수(流水)가 흐르는 토지 및 그에 인접한 일정범위의 토지를 말한다. 대부분 하천 양쪽으로 위치한 땅으로 계곡에 놀러온 사람들을 위해 평상을 놓아두는 곳을 하천부지라고 생각하면 쉽다.

이 땅은 원칙적으로 국유이나 예외적으로 사유지인 경우와 점용허가를 받은 경우는 하천 목적에 방해가 되지 않는 범위 안에서 그 사용과 수익이 허용되고 있다.

[하천부지에 집짓기]

하천부지 자체에 집을 짓는 것은 국유지로 되어 있을 때는 불가능하다고 봐야 한다. 그러나 이 국유지는 일년에 두 번 정도 시간을 정해 공개매각을 할 때가 있으므로 이를 이용하면 가능할 수 있다.

사유지일 경우엔 실제 소유자와 매매를 하면 되는데, 하천부지가 사유지가 된 이유는 다음과 같다.

아주 오래 전부터 개인 소유의 토지에 천이 흘러 자연스럽게 소유하게 된 경우, 자연재해나 여러 원인으로 생긴 포락지(개인의 사유지로서 지반이 무너져 내려 전ㆍ답 등이 하천으로 변해버린 토지) 등이다. 이러한 하천부지를 매매하게 되면 추후 집을 짓기 위해 대지로 지목변경을 해야 한다.

원 지목이 하천부지로 되어 있지만 그 용도를 다해 지목만 하천부지일 뿐 지하에 물길이 다른 곳으로 흐른다든지, 주위 천에 범람의 우려가 전혀 없다면, 구청의 하천담당부서에 가서 용도폐지신청을 한다.

그럼 관계담당자가 현장에 나와 직접 조사를 하고, 이상이 없다면 용도폐지 후 지목을 변경하여 준다. 그 지역이 일반주거지역이라면 간단한 증지비 정도로만 대지나 잡종지로 지목변경이 가능하다. 이렇게 되면 일반적으로 토지가격도 많이 오르게 된다.

실제 천이 흐르는 곳이라면 물 흐르는 곳에 흉관을 설치하고 지상 위를 복개해 도로로 사용하는 등 다양한 방법으로 활용하는 사례들도 있다.

[하천부지 앞마당으로 이용하기]

하천부지에 바로 붙어 있는 대지라면 개울가를 내 소유로 삼고, 평상을 놓고 물놀이를 하는데 전혀 방해 받지 않을 수 있다. 이렇게 하면 실제 대지가 좁아도 마당과 정원을 넓게 쓸 수 있을 것이다.

하천은 거의 잡목이 우거지거나 바위들로 되어 있고, 물이 흐르거나 물이 흐르던 곳이어서 정원으로 만들기도 쉽고, 텃밭으로 활용해도 좋다. 이를 위해서는 점용허가를 받고 매년 점용료를 내야 한다. 점용료는 사용하는 토지가격(공시지가)의 3~5%로 매년 내어야 하며, 허가기간은 통상 5년이다. 사용료(점용료)는 지방자치단체에 따라, 사용목적에 따라 다소 차이가 있다.

[하천부지 사용승인 받기]

하천부지 사용승인을 받기 위한 자격은 먼저 하천에서 가장 가까운 토지 소유주에게 우선순위가 주어진다. 하지만 아무리 가까운 땅 소유자에게 우선권이 주어져도 다른 사람이 이미 점용허가승인을 받았다면 자격이 없다. 절차는 자격조건에 맞춰 필요한 서류를 준비해 제출하면, 면사무소에서 담당자가 현장 답사를 나와 하천 부지에 대한 사용가능 여부를 알려주게 된다.

허가대상인 점용행위의 종류

가. 유수의 사용(하천바닥에 스며들어 흐르는 물을포함한다)

나. 토지의 점용

다. 하천부속물의 점용

라. 공작물의 신축.개축.변경

마. 토지의 굴착.성토 절토 기타 토지의 형상변경

바. 토석.모래 .자갈 기타 대통령령이 정하는 하천산출물의 채취

사. 스케이트장.유선장의 설치

아. 식목의 재식과 선박의 운항

하천점용행위 허가신청 절차

허가신청서에 제출(민원인) ⇒ 서류검토 및 현지 조사(행정청) ⇒ 결재(행정청) ⇒ 허가통보(행정청) ⇒면허세등 납부, 하천복구예치금 납부(민원인) ⇒ 허가증 교부(행정청) ⇒ 목적사업 개시(민원인)

점용행위 별 첨부서류 사항

가. 유수의 점용

.하천 점용허가신청서

.위치도(축척 2만5천분의 1)

.설계서 및 도면(하천시설이 표시된 축척 3천분의 1 내지 6천분의 1 평면도, 구적도 및 지적도를 포함한다)

.이해관계인의 동의서

나. 토지의 점용(하천부지 점용)

.하천 점용허가신청서

.위치도(축척 2만5천분의 1)

.지적이 표시된 평면도

.이해 관계인의 동의서

다. 하천부속물의 점용

.하천 점용허가신청서

.위치도(축척 2만5천분의 1)

.평면도(축척 3천분의 1 내지 6천분의 1)

.이해 관계인의 동의서

라. 공작물의 신축.개축.변경

-원상회복의무면제신청대상

.하천 점용허가신청서

.위치도(축척 2만5천분의 1)

.수리계산서

.표준구조물도

.개략공사비산출서

.이해관계인의 동의서

.실시계획설명서, 공사비계산서 및 지질조사서(댐을 설치하는 경우에 한한다.)

마. 토지의 굴착.성토 또는 절토 기타 토지의 형상변경

.하천 점용허가신청서

.공사설명서 

.이해 관계인의 동의서

바. 토석.모래.자갈 기타 하천산출물의 채취

.하천 점용허가신청서

.위치도(축척 2만5천분의 1)

.종단도 및 횡단도

.채취량 산출서

.이해 관계인의 동의서

사. 스케이트장 또는 유선장의 설치

.허가신청서 

.위치도(축척 2만5천분의 1)

.설계서 및 도면(축척 1/3000 내지 1/5000의 평면도.구적도 및 지적도를 포함한다)

.이해 관계인의 동의서

아. 식물의 재식

.허가신청서

.위치도(축척 2만5천분의 1)

.지적이 표시된 평면도

.나무심기 계획도

.성목시를 감안한 수리계산서

.이해 관계인의 동의서

하천점용허가의 기준 (하천에 관한 사무처리규정)

가. 당해 하천의 하천정비기본계획에 적합 여부

나. 하류 및 인근 기득 수리권에 미치는 영향 유무

다. 계획 홍수량을 소통시킬 수 있는 계획 하폭의 확보 여부

라. 공작물 설치로 인하여 인근지대에 침수가 발생하지 아니하도록 하는 배수 시설의 설치여부 및 인근주민 또는 영농에 지장유무

마. 건설기술관리법 제34조 규정에 의하여 정하여진 하천공사설계기준 및 시공기준에 적합 여부

바. 법 제30조의 규정에 의한 허가인 경우에는 영제22조의 규정에 의한 공사비의 예치여부

사. 법 제33조의 규정에 의한 허가의 경우에는 법제34조의 규정에 의한 기득 하천사용자의 동의여부 또는 법 제34조 단서 각 호의 1에 해당여부

아. 유수 인용 및 공작물설치 등으로 인하여 수문 관측시설 등 하천 부속물에 미치는 영향

출처 : 월간 '전원속의 내집'

대지가 좁아도 마당과 정원을 넓게 쓰는 방법이 있다.

국유림에 붙어 있는 대지라든가 하천부지가 딸린 대지는 대지를 넓게 쓸 수 있다.

이런 대지의 경우에는 붙어 있는 땅을 크게 훼손만 하지 않는다면 마음대로 쓸 수 있다.

특히 하천과 붙어 있는 대지를 구입하면 이득을 많이 볼 수 있다.

하천이란 자연적으로 물이 흐르는 곳이거나 물이 흐를 것으로 예상되는 땅이다.

그러나 예전에는 물이 흐르는 곳도 그 물줄기가 바뀌면서 말이 하천이지 그냥 버려진 땅으로 남아있는 경우가 많다.

하천은 거의 잡목이 우거지거나 바위들로 돼 있고 물이 흐르거나 물이 흐르던 곳이어서 정원으로 만들기 적당하고 바로 정원이 된다.

이렇게 하천을 끼고 있어 대지를 넓게 이용할 수 있는 곳은 용도변경해 식당이나 카페 등으로 이용할 경우 하천 자체가 정원이 되기 때문에 분위기 좋은 집을 연출할 수 있다.

하천부지를 구입하여 그곳에 집을 짓고 싶다면 우선 관할 관청을 찾아 국유지인지 사유지인지를 확인해야 한다.

사유지일 경우 지주와 협의해 매매를 하면 되지만 국유지로 되어 있을 경우는 불하를 받아야 한다.

하천은 국유지가 많다.

땅의 규모가 작고 다른 국유지와 동떨어져 있는 국유지의 경우에는 불하받을 수 있다.

국유지는 수시로 매각을 하는 것이 아니고 일년에 두번정도 시간을 정해 공개매각을 하는데 이때를 이용하면 된다.

이렇게 매입한 땅에 집을 지으려면 대지전용을 받아야 하는데 하천부지를 대지로 전용하는 절차는 그 부지가 명목상으로 하천일 뿐 현재 물이 흐르지 않는 잡목밭이거나 밭 등으로 쓰이고 있을 때는 까다롭지 않다.

그러나 지역에 따라 원칙적으로 대지로 전용이 안되는 곳이 있으므로 매입전에 해당 관청을 찾아 충분히 알아보아야 한다

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[박수일]

헉,,, 수고하셧어요^^ 글씨체가 ㅠㅠ 넘 누이 아파요 ~~ 암튼 감사해요 ^^