남양주 남양주시 왕숙1지구 왕숙2지구 생활대책용지 조합원 상가딱지 조합원 모집합니다

[세양부동산]

남양주 남양주시 왕숙1지구 왕숙2지구 생활대책용지 조합원 상가딱지 조합원 모집합니다.

생활대책용지는 조합에 가입하지 않으면 개인이 단독으로는 권리 행사를 할 수 없습니다, 생활대책용지 상가 딱지 조합원 가입 매도 매수등에 대한 문의는 세양부동산 031-554-4984 / 010-3062-4984로 전화주시면 상세하게 안내해 드립니다.

생활대책용지란? 공익사업의 시행으로 인하여 생활의 근거를 상실하게 되는 분들에 대하여 사업시행자가 손실보상 차원에서 생활대책을 수립하고 생활대책용지를 공급하는 것이며 이것은 20㎡~27㎡의 토지를 공급받을 수 있는 권리인 것입니다, 개인이 생활대책용지 20㎡~27㎡의 단독 권리로 직접 토지를 공급받을 수는 없는 것이며 이 권리자들이 모여 조합을 결성하고 조합 명의로 근린생활시설 용지 토지를 공급받는 (희망조합이 많은 경우 추첨) 것입니다.

※ 통상 조합은 토지를 공급받아 처분하는 조합과, 공급받은 토지를 직접 사업을 시행 분양하는 시행 조합으로 구분 합니다.

처분 조합이란?

사업시행자가 공급한 근린생활시설 용지 토지를 공급받아 토지 상태로 제삼자에게 매도한 후 이익금을 각 조합원들에게 권리의 지분만큼 배분하는 방식이며 토지를 공급받고자 하는 필지를 특정하고 토지의 평수만큼 조합원을 모집하여 조합을 결성한 다음 사업 시행자에게 필지를 공급하여 줄 것을 신청하여 확정되면 조합원 지분별로 계약금 10%를 각출하여 공사와 계약 후 토지 잔금 전 프리미엄을 받고 매매하여 조합원 지분대로 각각 배분하는 방식의 조합입니다.

시행 조합이란?

조합이 사업시행자로부터 생활대책 용지로 공급받은 근린생활시설 용지 토지를 처분 조합처럼 토지 매수 계약 체결 후 제삼자에게 매매하지 않고 직접 PF 대출을 발생시켜 시공사를 선정하고 분양하여 분양 매출이 발생하면 시공비와 토지 대금을 정산하고 건물 준공 후 모든 사업비용을 정산 후 남은 수익금을 조합원 지분별로 배당한 뒤 청산 절차를 거치게 되는 조합을 말합니다.

※ 생활대책용지 토지 신청 시 공급면적의 90%에 해당하는 권리면적 조합원이 필요합니다.

남양주 왕숙 1지구 생활대책 수립 내용은 아래와 같습니다.

1)이 주자 택지 공급 대상자

● 주거 전용 단독주택 용자를 공급받거나(점포겸용 단독주택 용지를 공급받은 분은 제외)이 주자 택지를 포기하고

이주자 이주자 주택이나 이주정착금을 신청한 분.

점포겸용 단독주택용지를 공급받았으나 별도의 영업 등으로 아래 2) 항에 해당하는 분

2) 기준일(공람 공공일 2018.12.19) 1년 이전(2017.12.19)부터 보상계약 체결일 또는 수용재결일까지 당해 사업

지구 안에서 영업. 영농. 축산업을 영위하고 영업. 농업손실. 축산보상을 받은 분.(다만 축산업의 경우 꿀벌은 50

군 이상의 고정양봉을 한 분에 한하며 농업. 축산업을 분은 기준일 이접부터 해당 시. 군. 구. 읍. 면 또는 연접

시. 군. 구. 읍, 면에 거주한 분에 한함)

생활대책 수립 제외 대상자

● 상기 수립 대상자 중 공사가 지정한 기한 내에 자진철거 및 이전하지 않아 행정대집행을 받거나 토지 및 물건 인

도 소송 인도 단행 가처분이 제기된 분

● 법인과 단체 토지조사와 관련하여 매립폐기물 조사 거부자

● 공사로부터 조성용지를 공급받는 공장 이주대책 수립 대상자로서 해당 공장 영업 이외에 별도의 영업보상 등을

받지 않은 분

생활대책용지 공급기준

◆ 생활대책 대상자는 그 선택에 따라 상가부지 또는 분양상가 또는 임대 상가 임대공장 중 공급

● 상가부지 : (20㎡~27㎡ 이하) 상기 1) 항 또는 2) 하에 해당하는 분

※ 상가부지는 근린생활시설 용지를 우선적으로 공급

※ 구체적인 상가부지 용도는 생활대책 세부내용 안내 시 추후 공지

● 분양상가 : 상기 2) 항에 해당하는 분 중 적법한 점포용 건물을 소유하면서 사업자등록을하고 영업을 영위한사람

생활대책용지 공급가격

● 상가부지 : 감정가격(권리면적은 감정가격. 추가 면적은 동일 용도 평 규 낙착률 적용)

● 분양상가 : 동일 상가 동일층 제곱미터당 평균 낙찰가격

생활대책용지 공급방법

● 상가부지 : 생활대책 대상자들로 구성된 조합에 공급(필지 경합 시 추첨)

● 분양상가 : 생활대책 대상자에게 공급 (경합 시 추첨으로 공급 대상자 선정)

생활대책용지 공급시기 : 공사에서 추후 결정 통보

※ 1인이 2개 이상의 요건에 해당하거나 세대원이 각각 대상자 요건에 해당하는 경우에도 1세대당 1건에 한하여

공급

※ 공사사 지정(요청) 하는 최종 기한 내에 토지조사(폐기물 매립 여부 등의 조사 포함) 및 물건조사에 응하지 아니

한 자와 보상을 위한 감정평가를 거부하는 자는 생활대책에서 제외될 수 있음.

아래 내용은 왕숙 지구 생활대책용지 대상자 및 공급면적에 관한 내용입니다.

생활대책용지 매도 시 양도소득에 대하여 양도소득세를 납부하여야 하는데요, 양도소득세 납부 시 취득 및 양도시기가 아주 중요한데요 여기에 대하여 말씀드리겠습니다. 생활대책용지 매도 시 양도소득세를 계산하기 위해서는, 생활대책 용지 취득일과 양도일에 대하여 확실하게 알아야 합니다. 이주자 택지의 취득일은 대법원 판례에서, 이주대책 대상자 확인 결정 시에 그 권리를 취득하며, ​생활대책 용지의 취득시기도, 생활대책 대상자 확인 결정 시에 그 권리를 취득합니다.

다만, 생활대책 대상자가 조합에 현물출자 한 당해 분양권에 따라, 조합이 사업시행자와 매매 계약 체결한 후 양도하는 분양권의 취득일은 조합이 생활대책용지 분양권을 현물출자 받은 날입니다.

생활대책 대상자로 통보받고 수년 후 사업시행자인 LH 토지 공급 공고에 따라서 생활대책 대상자가 조합설립 후 조합 명의로 토지를 낙찰받아 매수 계약합니다. 따라서 생활대책 용지로 조합 설립하여, 조합이 공사가 공급한 토지를 낙찰받아, 조합이 상가 분양 등을 시행 시 취득일은 생활대책 대상자 권리를 조합이, 생활대책용지 분양권을 현물출자 받은 날로 변경되는 것입니다. 요지는 택지 개발 지구에서 사업시행자로부터, 생활대책용지 분양권 최초로 부여받은 자의 분양권 취득일은 이주 및 생활대책 대상자로 확인 결정된 날입니다

생활대책용지 양도소득세 적용 취득시기
원칙 취득일	예외 취득일	양도일 1	양도일 2	토지 취득일
↓	↓	↓	↓	↓
생활대책 대상자 확인 결정일	조합이 생활대책용지 분양권을 현물출자 받은 날	사업시행자⟶조합으로 명의 변경일	조합⟶매수인에게 분양권 명의 변경일	분양권 잔금일

위의 표는 생활대책용지 취득 시기에 대한 설명입니다.

다만, 생활대책 대상자가 조합에 현물출자한 당해 분양권에 따라 조합이, 사업시행자와 매수 계약 체결 후 양도하는 분양권의 취득일은 조합이 이주 및 생활대책용지 분양권을 현물출자 ​받은 날이라고 되어 있습니다.

생활대책용지 권리의 취득시기에 관한 유권해석 하나를 보시겠습니다.

​문서번호 부동산 거래관리과 - 1012 (2010년 8월 2일) 생산된 문서입니다.

일반적으로 생활대책 용지는 조합 결성하여, 토지를 공급받는 형태로 진행되는데요,

1) 조합이 공사로부터 낙찰받은 토지를 매수 계약 후 잔금 전 상태로, 시행사나 개인에게 매각하는 것입니다, 이 방식의 조합을 처분 조합 라 말하기도 합니다.

2) 두 번째는 원주민 들이 조합을 결성하고, 조합이 공급받은 토지의 대금 완납 후 조합이 직접 사업시행 및 분양을 하여, 건물 완공 후 시공비와 일체의 비용 정산 후 권리자에게 지분 비율대로 수익금을 배분하는 조합을 시행 조합이라 합니다.

위 2) 항의 경우는 원주민이 생활대책 용지를 공급받은 토지를 나대지 상태로 양도하는 경우가 아니기 때문에 공급받은 토지는 잔금일이 토지 취득일이 되고, 상가 분양의 경우 양도 소득세 취득일은, 그 토지 취득일이 되게 됩니다, ​두 번째는 매수인이 원주민들의 생활대책용지 권리를 매입하여, 조합설립 후 사업을 시행하는 경우입니다. 이경우 원주민의 권리 분양권 양도소득세 계산 시 취득일은 다시 두 가지로 나눌 수 있습니다 그림에서는 원주민이 조합 설립 후 그 분양권을 취득하여 나중에 잔금을 납부하면 토지를 분양받게 됩니다. 그 이후에 사업 시행하고 상가 분양을 하는 경우 이 토지 취득일이 상가 분양 시 양도소득세 취득일이 됩니다

​첫째는 조합이 현물출자 받은 날을 취득일로 하여 토지를 취득할 수 있는 권리인 분양권으로 양도소득을 납부하는 경우입니다. 이 경우는 사업시행자로부터, 조합이 명의변경을 하여 다시 또 다른 조합에서 매수인에게 명의변경을 하기 때문에 1년 미만의 단기양도에 해당하여 양도소득세율이 70%가 됩니다.

​보통 그림에서는 예외 취득일이라고 적힌 이날 취득을 하고, 나중에 다시 양도일 2라고 적힌 이날 조합이 매수인에게 분양권을 명의변경합니다. ​이 예외 취득일과 양도일 2 사이에 기간은 현실적으로 보통 한두 달 정도밖에 되지 않습니다. 그래서 2021년 6월 1일부터는 단기양도 세율인 70%에 해당하며, 여기에 지방세 10% 부가됩니다.

두 번째는 원주민이 분양권인 생활대책용지를 생활대책 대상자 확인 결정일에 취득하고 그날을 취득일로 합니다. 그 권리를 조합설립과 관계없이 원주민이 매수인에게 개별적으로 양도하는 개념으로, 원주민 분양권의 취득일은 생활대책 대상자 확인 결정일이고, 양도일은 조합에서 매수인에게 분양권 명의 변경하는 날이 양도일로 보는 것입니다, 이 경우 초과누진세율로 양도소득세를 납부하므로 양도소득세가 많이 줄어들게 됩니다

그러나 이 경우는 약간의 주의를 요합니다, 그림에서는 원칙 취득일인 생활대책 대상자 확인 결정 일을 취득일로 보고, 나중에 양도일 2, 인 매수인이 조합에서 분양권을 명의 변경하는 날이 양도일로 보는 것입니다. 이 기간은 보통 ​대부분 2년이 넘습니다, 그래서 보유 가 간에 따른 초과누진세율로 양도소득세를 납부하게 됩니다.

생활주택용지는 공급 당시의 감정평가액으로 공급되므로 일반 분양토지보다 가격이 싸다. 또 계약 대상 공급토지의 용도 및 공급 규모는 필지별로 다르며, 건폐율 용적률 등도 신도시 개발 사업 지구마다 다르며, 토지는 대부분 근린 생활용지가 공급된다. 생활대책용지 거래 시 물딱지 거래를 주의해야 하는데요 공공 주택 택지 개발 지구 내 생활대책 상가조합은 원주민 위주로 결성된 조합과 매수자 위주로 결성된 조합으로 구분된다. 매수자 위주 조합은 생활대책 대상자가 제3자(즉, 매수자)에게 명의 변경하는 경우로 대부분 상가조합 결정 이전에 거래된다.

이 경우 투자자는 원주민에게 부여하는 상가용지 분양권을 명의 이전하는 것이므로 이후 추첨을 통해 본인 명의로 상가 분양권 획득이 가능하다. 자격조건에 특별한 제한도 없다. 아파트와 달리 1가구 다주택자들도 가능하다는 점이 인기를 끌고 있는 이유이다. 하지만 주의할 것이 있다.

속칭‘물딱지’거래로 인한 문제가 그것이다.‘물딱지’거래는 2개 이상의 조합에 중복가입한 생활대 책 대상자와의 거래로, 이중 거래에 해당한다. 문제는 2개 이상의 조합 가입한 상가 딱지 소유자가 1명이라도 있거나 또는 비 대상자(물딱지 거래의 경우 당연히 비 대상자가 된다)가 포함된 조합은 택지 개발 주체와 상가용지 개발 계약을 체결할 수 없다는 점이다. 따라서 ‘물딱지’거래는 중복가입자를 둔 조합 간에 소송 등의 마찰이 따를 수 있고, 또 매수자는 이로 인한 피해를 볼 수 있다. 문제는 생활대책 대상자가 자신의 이중 거래 사실을 숨길 경우‘물딱지’거래를 쉽지 않다는 사실이다. 따라서 특별한 주의를 요한다.

주의해야 할 것이 또 있다. 양도소득세 문제가 그것이다. 생활대책 대상자와의 생활대책용지 거래 역시 분양권 거래에 해당되며, 따라서 양도소득세 부과 대상이다. 생활대책용지 거래에 따른 양도소득세의 경우 1년 이하의 경우에는 양도차익의 70%가 부과된다. 양도소득세 부담은 사는 사람, 즉 매수인이 부담하는 경우가 일반적인데, 여기서 문제 될 수 있는 것이 바로 명의이전 이전에 여러 차례에 걸쳐 전매가 이루어지면서 가격이 올라간 경우이다.

각각의 거래 단계에서 발생 양도차익분을 최종 매수자가 고스란히 떠안을 수 있기 때문에 이를 잘 확인할 필요가 있다.

생활대책용지로 근린생활시설 용지를 공급받아 상가를 지어야 가장 투자 수익이 높다. 생활대책용지 매입은 적은 금액으로 택지 개발 지구 내의 요지의 근린생활시설 용지 토지를 감정가의 금액으로 저렴하게 소유할 수 있는 이점이 있다. 비교적 낮은 가격 감정가에 토지를 공급받아 소유하면서 발생하는 차익, 여기에 건물을 올려 발생하는 수익 등을 고려할 때 분명 매력 있는 투자임에는 틀림없다. 게다가 소액으로 투자 가능한 상품이어서 더욱 그렇다. 생활대책용지 권리를 매수하여 시차를 두고 가격이 오른 후에 제3자에게 매도하는 방법이 있다. 권리 매도는 토지 추첨 이전에는 언제든지 가능하지만, 최근 과열 투기 현상으로 프리미엄이 상당히 붙어 거래되는 경우가 많아 큰 차익 실현이 어려운 경우가 많다.

생활대책용지 권리 양도소득세 살펴보기 (2021년 6월 1일 양도분부터 적용) 2년 미만 보유 주택(조합원입주권. 분양권 포함)에 대한 양도소득세에서 취득시기는 이주 대상자 확인 결정 시이다.

생활대책용지 권리 매매에 대한 양도 소득세 비교

구 분	기 존		변 경
보유기간	주택 / 입주권	분양권	주택 / 입주권	분양권
1년 미만	40%	조정 대상 지역 50%	70%	70%
2년 미만	기본세율	기타 지역 기본세율 1년 미만 50% 2년 미만 40% 2년 이상 기본세율	60%	60%
2년 이상	기본세율		기본세율	60%

구 분	1년 이내	2년 이내	2년 이상
프리미엄 금액	100,000,000	100,000,000	100,000,000
1) 기본공제 -	-2,500,000	-2,500,000	-2,500,000
2) 과세표준	97,500,000	97,500,000	97,500,000
3) 적용세율	70%	60%	60%
4) 누진공제	-	-	-14,900,000
5) 양도소득세	68,250,000	58,500,000	43,600,000
6) 지방 소득세	6,825,000	5,850,000	4,360,000
합계금액	75,075,000	64,350,000	47,960,000

생활대책용지 조합원 가입 매도 매수등에 대한 문의는 세양부동산 031-554-4985로 문의하세요.

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