■ 부동산매매업자의 종합소득세
취득 후 1년 이내에 단기매매를 하고 또 거래가 빈번한 경우에는 부동산 매매업으로 등록하는 것이 절세를 하는 하나의 방법으로 사용하고 있다.
만약 부동산매매업으로 등록하고 낙찰 받은 부동산에 대하여 대출을 받았을 경우 그 이자 및 매매와 관련된 제비용(급료, 감가상각비 등) 등도 필요경비에 산입할 수 있다. 단 국민주택규모 이상의 주택이나 상가건물의 경우 건물분에 대한 부가가치세는 별도로 납부하여야 하며 부동산매매업자가 양도하는 부동산의 매매차익은 양도소득이 아닌 사업소득으로 분류되어 사업소득의 소득금액을 계산하는 방식에 따라 세금이 부과된다.
사업자로서이 판단은 부가세법상 1회 이상 취득 2회 이상 판매 시 부동산매매업으로 의제한다는 규정이 있지만 이는 예시규정에 불과하고 일시적이면 양도소득으로 보고 반복적이면 사업소득으로 판단해야 한다.
그러나, 까페 내 일부 글을 보면 부동산매매업자로 신고를 하면 절세를 할 수 있다고 하는데 빌라, 아파트등 주택의 경매를 전업으로 하는 사람에게는 해당되지 않는다고 보는 것이 옳다.
매매사업자로서 주택의 매매로 인하여 생긴 소득은 모두 종합소득에 합산하여 과세되는 것이나 양도소득과 사업소득의 세율차이로 인하여 그 세액계산에 대하여 특례를 규정하고 있기 때문이다.
☞ 세액계산에 대한 특례
부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 주택의 매매차익이 있는자(1세대 3주택 이상을 소유한자에 한한다.)의 종합소득 산출세액은 다음 (1)과 (2) 중 더 많은 것에 의한다.
(1) 종합소득과세표준 × 종합소득세율
(2) 다음 두 항의 세액의 합계액
① 주택 매매차익에 양도소득세율을 적용하여 산출한 세액
② 종합소득과세표준에서 주택 매매차익의 당해 연도분 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 소득세법의 세율을 적용하여 산출한 세액
위 특례규정의 의미는 의미 1가구 3주택 이상의 양도소득자에게는 60%의 세율로 중과하고 있다. 그런데 부동산 매매업은 양도소득이 아니라 사업소득이므로 8%~35%의 세율이 적용되므로 세금을 덜 내려고 잔머리를 굴리는 사람들을 조지기 위하여 정하여진 특례이다.
결국 부동산매매업자라 하더라도 주택 매매차익에 대해서는 종합소득 산출세액과 양소소득세액 중 더 많은 세액을 과세함으로서 부동산 매매업자라 하더라도 주택의 매매차익에 대해서는 중과를 피할 길이 없다.
다만 1년에 아파트 1개 낙찰고 대출받아서 잔금내고 명도하고 수리해서 부동산중개업자에게 의뢰하여 팔아먹고 그리고 잔금 받아서 또 낙찰 1개 낙찰받고 대출 받아서,,.......... 이렇게 한다면 사업자를 내는 것도 괜찮은 방법일수는 있다. 그러나 이 또한 세무서에서 인정해 줄지는 의문이다. 사업자등록을 낸다고 사업자로 보지는 않는다. 일시적인가 아니면 반복적인가의 판단은 세무서에서 판단할 것이다. 하여간 어쨓든 간에 1년에 2어건 하면서 세무사에게 기장료 지불하고 부가세 납부(25.7평 이상)하면서 경매하느니 차라리 세금 내면서 경매하는게 더 낫다. 1년에 두어 개 사서 벌면 얼마나 벌고 세금 내면 얼마나 내겠는가...........
이런 사람들에게 우리는 항상 이런 말을 한다.
“어디 가서 경매한다는 소리 하지마라”, 그냥 심심풀이로 아르바이트 한다고 해라“
1년에 1~2개 할려면 돈 들여서 경매공부 할 필요도 없다. 그냥 전문가한테 수수료 주고 하는 편이 낫다. 경매로 밥 먹고 살려면 1년에 한두 개 해서 되겠는가. 경매를 제대로 하게 되면 1가구 3주택을 피할 수가 없다. 많이 사서 많이 팔아서 많이 남기면 된다.
경매를 십수년간 하면서 빌라나 아파트만 전문으로 하는 사람들 많이 봤다. 가까운 사람 중에는 경매 경력 1년에 30개, 100개 샀다가 팔아먹은 사람도 부지기수다. 다들 부동산매매업등록 안하고 한다.
간혹 임대사업자 내는 사람은 많이 봤지만.......
소득세법 제64조 (부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례)
①제69조제1항의 규정에 의한 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 매매차익이 있는 자(대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상을 소유한 거주자에 한한다)의 종합소득산출세액은 다음 각호의 세액중 많은 것에 의한다.
1. 제55조제1항의 규정에 의한 종합소득산출세액
2. 다음 각목에 의한 세액의 합계액
가. 주택매매차익에 제104조의 규정(양도소득세의 세율)에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액
나. 종합소득과세표준에서 주택매매차익의 당해 연도분 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액
②제1항의 부동산매매업을 영위하는 거주자에 대한 주택매매차익의 계산 그 밖의 종합소득산출세액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
[본조신설 2003.12.30]