16. 재개발 아파트 매매 시 최적의 타이밍 잡는 법
재개발 아파트를 사로 팔 때 가장 적절한 시기는 부동산 개발 원리로 보면 거의 비슷한 입장이지만, 약간씩 개발 절차가 다르므로 타이밍 또한 다르게 적용해야 할 것이다.
재개발 아파트 추진위원회가 결성되는 시점에서 살 타이밍을 잡으려면, 재개발 추진지역이 정말 낙후되어 더 이상 방치해 두었다간 집들이 허물어지는 사태까지 올 수 있는 때가 바로 적기이다. 하지만 아직 재개발을 하기에 집
상태가 양호하다면 추진위원회 결성시점에서 사는 것은 잘못된 투자방법이다.
왜냐하면 재개발하기에 주택 상태가 양호하다는 판단을 관계당국이 결정할 가능성이 높고 그렇게 되면 사실상 재개발되는 것이 늦어지고 가격도 재개발 추진위원회 결성으로 일시적으로 오르더라도 다시 제자리로 돌아가기 때문이다. 보다 구체적으로 말하면 재개발 지역은 재개발을 하지 않으면 안 될 만큼 주거환경이 열악해야 하고 주민의 동의가 80%이상 되어야 하는 등 까다로운 조건들이 많다. 때문에 서울을 비롯한 대도시에서는 재개발이 잘 안 되고, 지지부진 시간만 끌고 있는 이유가 바로 여기에서 기인하는 것이다.
만약 재개발 사업이 진척되지 않고 시간만 끌게 되면 그 동안 투자한 금융비용과 기회비용이 문제로 대두되어 재테크를 가로막는 역효과가 나는 경우가 많다.
재개발 추진위원회가 2단계 기본 계획을 수립, 관할 관청에 제출하여 재개발이 합당하다는 결정이 내려지면 구역이 지정된다. 재개발 아파트는 이때부터 상당히 큰 폭으로 오른다. 그래서 사는 사람에게 있어서 적기는 바로 구역 지정 전이다. 그런데 이 시기에는 우선 수많은 정보 중에서 알짜배기 정보를 골라 투자해야 성공할 수 있다.
예를 들면, 정확한 정보는 시·구청 주택과 재개발 팀을 통해야 가능하다. 정확한 정보를 입수하여 구역 지정이 임박했을 즈음에 사면 최고의 투자 효율성을 가지지만, 한 가지 단점으로는 그 동안 부동산 값이 약간 또는 보통 수준 이상 오른 상태라는 것이다.
만약 사는 사람이 조금 욕심을 내어 심하게 훼손된 불량주택지를 골라 주민 동의 율을 정확히 파악하여 소신껏 투자한다면, 시간은 약간 지연되더라도 안정적으로 또 확실하게 큰 돈을 벌어들일 수 있는 최적의 투자시점이다. 그러나 주변의 이야기만 듣거나 공인중개사의 말만 믿고 재개발 추진 상태에서 샀다가 낭패를 보는 경우가 있다. 왜냐하면 재개발이 되려면 주민의 뜻만으로 되는 것이 아니라, 당국으로부터 인가를 받아야 되는 것이기 때문이다.
따라서 재개발이 반드시 될 것이라는 구역을 볼 줄 아는 안목을 가지고 투자해야 한다.
재개발 아파트 개발 단계는 보통 사업준비, 구역 지정, 사업 시행, 사업 완료, 이 4단계로 나뉜다. 단계별로 네 번에 걸쳐 부동산 값이 많이 치솟는다.
재개발의 첫 관문인 구역 지정이 확정되면 개발 단계별로 볼 때 가장 높은 폭으로 부동산 값이 오른 뒤, 사업 시행 단계에서는 구역 지역 단계에서 오른 부동산 값에서 1천∼3천만 원선까지 더 뛰어오르고, 마지막 단계인 관리처분인가 시점에서도 사업시행 단계와 비슷한 폭으로 오르는 특징이 있다.
사업 시행 단계에서, 25평이나 33평을 가지고 있는 조합원이라면 재테크를 하는 측면에서 40평대를 받을 수 있도록 재개발 지역 안의 나대지(담이나 건물이 없는 빈 땅)를 더 확보하는 것이 큰돈을 벌 수 있다. 보다 큰 평수를 받으려는 시기를 구역 지정 전후에 하면 자금이 오랫동안 묶이므로 사업 시행 인가 후 이주 단계에서 시도하는 것이 적기이다. 돈이 묶이지 않으면서 투자를 극대화하려면 구역 지정 직전에 사는 것이 최적의 타이밍이 된다. 만약 투자자가 이 기회를 놓쳤다면 사업 시행이 임박한 시점에서 투자하는 것이 좋다.
그러나 돈이 여의치 않는 경우에는 관리 처분 계획이 세워져 있는 시점에서 사는 것이 좋다. 그 이유는 관리 처분이 조합에서 계획한 것과 엇비슷한 수준으로 확정되는데다가 이 시기에 이주비가 나오고 집이 철거되어 한 차례 더 부동산 값이 오르기 때문이다.
팔 때 1차 최적의 타이밍은 재개발이 많은 어려움을 안고 구역지정이 된 곳이라면, 계절적으로 성수기이고 구역 지정 후 6개월쯤 되는 시기를 팔 때로 생각하고 행동에 옮기는 것도 고려해 볼 만하다. 이시기는 많이 오른 시점이며 앞으로 개발 기간이 길어 금융비용과 금융 기회를 갖는데도 도움이 된다.
그리고 다음 단계는 상승률이 크지 않는 점도 하나의 이유가 된다. 자금의 여유가 있는 투자자는 금융 이자보다 높기 때문에 관리 처분되어 이주비를 받고 철거가 3분의 2이상 될 시점에서 파는 것이 2차 최적의 타이밍이다. 3차 타이밍은 새 아파트가 준공되어 입주 후 6개월 시점까지가 가장 좋은 시기이다.
재개발 아파트를 사는 데 있어서 가장 최적의 타이밍은 일반 아파트 분양권처럼 입주 전에 사야 하는데, 이 경우에는 반드시 부동산 경기와 관련하여 결정을 내려야 한다. 부동산 경기가 좋으면 입주를 앞둔 새 아파트는 4∼5개월 전에 미리 사고 부동산 경기가 침체기 일 때는 입주 시기 3개월쯤 임박해서 사는 것이 유리하다.
17. 상가 개발시 최적의 타이밍 잡는 법
일반적으로 상가는 보통 사람들이 거래를 잘 안 하는 부동산이기 때문에 주택보다 친숙한 상품은 아니다. 그래서 상가를 제대로 알고 있는 사람도 그만큼 적다. 따라서 보통 투자자들에게 생소한 만큼 최적의 사고파는 타이밍을 알기가 매우 어렵다. 그렇기 때문에 상가에 투자할 때는 신경을 두 배로 많이 써야 할 것이다.
상가는 근린 상가, 아파트 단지 내 상가, 단독 주택 상가, 대형 상가, 대형 쇼핑몰, 재래시장 내 상가, 로드 상가, 택지 개발구역 상가 등이 있다. 이처럼 상가의 종류 또한 많아서 사고파는 타이밍이 다르게 나타난다. 따라서 상가 특성에 들어맞는 방법으로 접근해야 성공할 수 있다.
상가 개발은 보통 대규모와 소규모로 나눌 수 있는데, 먼저 대규모 상가는 분양 공고를 하여 투자자를 모집한다. 수익성이 높을 경우에는 경쟁률이 상당히 높고 분양권 프리미엄도 높게 형성된다.
이 경우에는 분양 초기 열기가 있을 때 프리미엄이 높지, 어느 정도 시간이 지나면 프리미엄이 다소 떨어진 가운데 거래가 이뤄지며 사자는 분위기도 점점 잦아드는 경향이 있다. 따라서 입주해서 장사를 하려는 투자자가 아니라면 이 시기를 파는 시점으로 잡는 것이 좋다.
대규모 상가는 보편적으로 좋은 입지에 세워지지만 무턱대고 다 좋은 것이 아니다. 아무리 황금 입지에 세워지는 상가라도 우열이 있게 마련이므로 상가를 고르는 데 있어서 상가 전문가의 조언이 필요하다. 대형 상가 분양은 대체로 투자 목적을 가지고 있는 사람들이 달려들기 때문에 알맞은 때에 되파는 경우가 허다하다. 그 때가 바로 가장 팔기 좋은 타이밍이기 때문이다.
한편, 장사 목적으로 투자하는 것이라면 너무 성급하게 사려고 하지 말고 냉철한 판단력과 정확한 데이터를 가지고 기다리는 노력이 필요하다. 그래야만 자신이 원하는 상가를 살 수 있기 때문이다.
단지 내 상가 또한 보통 신문 광고를 통해 분양을 하는 경우가 많다. 분양받은 직후에는 기대 심리가 대단히 높아 프리미엄이 높게 붙어 다니므로 이때에는 구입하지 않는 것이 좋다. 하지만 팔 사람이라면 수요자가 몰려올 때이므로 이때 파는 것이 가장 유리하다.
만일 이 시기를 놓친 사람은 최소한 당초 강세보다 약간 하락세를 나타낼지라도 파는 것이 차선책이며 만일 이 시기도 놓친다면 최소한 입점 전에는 팔아야 손해를 덜 본다. 또한 팔려는 사람은 중도금이 진행되는 가운데 프리미엄의 흐름이 약세로 가고 있는지 강세로 가고 있는지 주시해 보다가 수요가 많은 시점인 임대 놓을 때를 맞춰서 팔아라.
한편 사려는 사람은, 가장 안정적으로 구입하고 싶다면 상가가 업종별로 들어와 장사를 하고 있는 6개월에서 1년 안에 상권이 어떻게 이뤄지는지 분석, 검토해 보고 나서 업종이 골고루 들어오고 장사가 잘 되는 것을 본 후에 사는 것이 좋다. 하지만 상가 개점 초기부터 상가가 다 들어오지 않고 비어 있으며, 업종이 요즘 유행하는 업종 중심으로 편중되어 있는 상가라면 분양 초기의 프리미엄보다 훨씬 싸게 거래되어도 절대 사면 안 된다.
상가가 다른 부동산과 좀 다른 것은, 장사가 잘 되어야 상가 가격이 오르고 반대로 장사가 안 되면 상가 가격이 내려가 살 사람이 없다는 것이다. 또 상가를 사고 팔 때 최적의 타이밍은 부동산 경기와도 밀접한 관계를 가지고 있으므로 큰 테두리에서 이 점을 감안하여 잡는 전문지식이 필요하다.
일반적으로 부동산 침체기에는 상가 개발 과정에서 부동산 호황기보다 수요가 실수요지 중심에서 머무는 특징이 강하며 프리미엄도 실수요자 위주로 흐르기 때문에 투기세력이 발붙일 수 없는 프리미엄이 형성된다. 바로 이 시기에 상가를 사는 것이 최적의 구입 타이밍을 맞추었다고 보아야 하며, 상가 개발시 단계별 사는 시점이 가장 싼 단계에 사는 것이 유리하다. 반대로 유리하게 팔려고 한다면 저금리 시대에는 불경기를 꾹 참고 견디어 부동산 호황기에 파는 전략이 필요하다.
사실 저금리 상태의 대출 이자는 1,2년을 합쳐도 호황기에 오르는 상가 부동산이 더 유리하기 때문에 미래가치로 보아 인내하는 수밖에 없다. 하지만 이 경우에는 장사가 잘 될 것이 명백하게 입증된 경우에만 해당하는 투자 전략임을 명심하라.
대체로 상가 개발에 의한 상가 분양권은 부동산 호황기에는 대형 상가, 대규모 쇼핑몰이 인기가 있어서 사자는 세가 강해 투자가치가 뛰어나지만, 불황기에는 정반대로 사자는 요구가 아주 약해 리스크가 크고 불리한 요소가 많다. 따라서 여러 곳에서 불황의 조짐이 나타나면 지체 없이 대형 쇼핑 상가는 팔아버리는 것이 좋다.
한편 부동산 침체기가 오랫동안 지속되면 소규모 상가 분양권을 잡는 것이 재산 증식에 도움이 된다. 이때는 많은 투자자들이 눈여겨 보지 않아 경쟁률이 낮거나 수의계약의 기회가 많으므로 분양을 받기 좋고 좋은 상가를 고를 수 있어서 유리하며, 또 분양받은 상가를 사는 것 역시 프리미엄이 낮게 형성되어 있어서 좋다.
18. 제2수도권 순환도로 개발시 최적의 타이밍 잡는 법
제2수도권 순환도로가 개발될 지역은 수원, 용인, 이천 주변, 양평, 남양주, 양주 주변, 파주와 고양 중간 주변, 김포, 송도, 안산, 화성인데, 이 지역 주변의 부동산 값이 오를 가능성이 매우 높다.
제2수도권 순환도로가 지나가는 주변의 부동산을 소유하고 있는 사람들이나 앞으로 그 지역에 투자할 사람들은 모두 다 최적의 타이밍을 찾아서 사고팔아야 큰돈을 벌 수 있을 것이다.
부동산 값은 필자가 주장하는 개발 발표시점, 개발 착공 시점, 개발 준공 시점에서 단계별로 1∼2배 오르는 경향이 있어서 부동산 부자들은 삼승법칙을 굳게 믿고 투자한다.
순환도로가 통과하는 지역에 투자하려면 먼저 신도시 개발 지역, 대단위 공단 지역, 특구 지역 등과 연관지어 토지를 사는 안목이 있어야 한다.
최적 투자 지역이 잡히면 통과 지역 확정 발표 직후에 사거나 이 기회를 놓친 장기 투자자라면 착공이 임박한 시점에서 구입하는 것이 무난하다.
반대로 단기 투자자라면 그림이 거의 완성되어 가는 수개월 전에 나서면 상당히 값이 오른 가격에 사게 되지만, 확실하게 되팔 수 있어서 장점으로 작용한다. 왜냐하면 도로가 완공된 직후에는 각종 부동산들이 우후죽순 건설되기 때문에 어느 누구나 피부로 느낄 수 있게 되어 마지막에 높은 가격을 받고 부동산을 되팔 수 있어서이다.
그렇지 않을 경우, 그땅의 용도에 맞는 건물을 지어 사용하거나 임대 사업을 하는 방법도 있다.
부동산 소유자는 가능한 한 팔지 말고 도로가 개통된 후 부동산이 어떤 모습으로 변화할지 지켜보다가 후일에도 가치가 크게 없다고 판단되면 도로 개통 6개월 지나서 파는 것이 최적의 파는 타이밍이 될 것이다.
사실 도로가 이미 개통되면 부동산 값은 거의 반영되어 오랜 기간 보합세를 유지하기 때문에 일반적인 시각에서 보면 처분하는 것이 유리하다. 물론 특수한 환경(신도시 건설 지정 지역, 공단 개발 지역 지정, 관광 개발 지역 지정 등)이 오면 예외이므로 이 점 또한 유의해야 할 것이다.
19. 최적의 타이밍을 잡지 못한 실패 사례
최 씨는 2002년 10월까지 서울 송파구 송파동의 전세 1억 5천만원인 32평 아파트에서 살았다. 특히 그의 주변에는 부동산 투자로 1억∼2억 원을 번 사람들이 많았고, 거기에 자극받은 최 씨는 K은행에서 3억 2천만 원을 대출받고 그동안 적금으로 모아진 5천만을 해약한 후, 2002년 10월에 강남 소재 30평대 아파트를 5억 2천만 원에 구입하여 이사 갔다. 그때 처음 최 씨는 전세 신세를 벗어나게 됐다.
대출 조건은 1년 거치 3년 상환 변동금리로 연 6% 상태에서 받았다. 대출 이자는 월 160만원으로 앞으로 1년 후에는 원금도 매달 이자와 함께 갚아나가야 할 상황이었다. 하지만 최씨는 살 당시처럼 한두 달에 2,3천만 원 정도 아파트 값이 올라준다면 연 대출 이자 1천 9백만 원은 그다지 큰 문제가 되지 않는다고 생각했다. 또한 정부가 부동산 안정책을 발표하고 각종 규제조건을 내놓고 있지만, 증권 시장이 불황이고 부동산 경기가 호황이서 자금이 부동산으로 흘러들어오는 것이 대세라고 판단했고, 이를 꺾지 못할 것이라고 굳게 믿었다.
하지만 2003년 2월부터 자신이 구입한 아파트 값이 실제로는 3천만원 이상 하락했고 공인중개사 사무소에 나가 보면 사려고 하는 사람이 거의 없다는 것을 알았다.
요즘 최씨는 부동산이 점점 침체되고 있는 조짐이 보여 잠을 이루지 못하는 날이 많다고 한다. 지금 아파트를 팔자니 손해고, 가지고 있자니 불안하기 때문이다.
최 씨의 투자가 잘못된 까닭은, 그가 가진 부동산 지식이 거의 없는데다가 사는 타이밍을 잘못 택한 탓이다. 필자가 보기에는 최 씨가 아파트를 살 때가 팔기에 딱 좋은 타이밍이었는데 그는 반대로 투자하여 손해를 보았으며, 팔려면 지금이라도 당장 빨리 파는 것이 좋았는데 오히려 그는 손해를 보지 않으려고 팔수도 없는 상황에 부딪쳤다고 판단했다.
답답한 것은, 최 씨가 부동산 불황기가 밀어닥치면 얼마나 지속되는지 전혀 모르고 있다는 점이다. 그는 아직도 아파트 분양가가 오르고 있는 것을 보고 아파트 값이 잠깐 하락하다 오르리라고 굳게 믿고 있는 것이 문제이다. 왜냐하면 불황이 앞으로 더 오래 지속될 텐데 그 사실을 전혀 모르고 있기 때문이다. 만약 최 씨가 계속 고집을 부린다면 최소한 1년 후부터는 원리금 상환에 가격 하락이 더 진행될 터인데, 큰 손해를 입게 될 것이다. 지금이라도 마음을 비우고 빨리 판다면 그나마 손해가 적을 텐데 최씨의 고집이 만만치 않아 투자 자금마저 다 까먹게 될 가능성이 높아 안타깝기 짝이 없다.
외환위기 같은 경제상황이 더 악화되지 않으면 바닥까지 갈 때는 보통 2,3년이 되어야 하고 비유로는 20%내외의 하락이 점쳐지기 때문에 큰일이다.
최 씨처럼 타이밍을 놓친 투자자는 평생 가난한게 살 수 밖에 없다. 최 씨는 앞으로 아파트 값이 내려가도 원금과 이자를 꼬박꼬박 갚아 나가야 하고 설상가상으로 갑자기 대출 이자가 올라가도 대출 이자를 더 부담해야 상황을 피할 수 없게 된다. 그리고 3년 후에는 원금을 다 갚든지 아니면 다시 대출을 받아야 할 상황이 닥치게 된다. 그러고도 부동산 경기 침체가 계속되면 이를 견디지 못하고 바닥 가격에 팔아야 하는 최악의 사태가 올 수 있다.
20. 신도시 개발 지역 투자 시 최적의 타이밍 잡는 법
서울 경기 지역의 집값 안정을 위해 정부가 추진 중인 수도권 신도시 후보지로 김포와 파주 지역이 선정되었다. 신도시 개발 발표가 있게 되면 투자자들과 땅 소유자들이 비상한 관심을 갖는 것은 당연하다. 이들은 어떻게 하면 돈을 벌수가 있을까, 생각을 하게 된다.
과거 신도시 건설이 있을 때마다 큰 이익을 보는 경우와 손해를 보는 경우로 나눠졌는데, 신도시 개발과 관련해 투자자들이 가장 주요한 관심사로 삼고 있는 것은 아무래도 타이밍일 것이다. 신도시는 국민적 관심사이기 때문에 수요층이 일시에 대거 몰리는 경향이 있어 더더욱 시세 차익이 크게 벌어진다.
부동산 투자자들 중 다른 사람들을 따라 우르르 모여드는 사람들이 있다. 3군단들은 항상 타이밍을 놓치고 큰돈을 벌 기회를 좀처럼 찾지 못한다. 특히 대부분의 투자자들은 신도시 개발 지역이라면 북새통을 이루며 투자하려고 했던 어제 일도 아주 먼 옛날 일로 치부해 버리는 것 같아 안타깝다. 신도시 개발 발표가 있고 나면 그 지역 일대는 투자자들의 발길이 빨라지고 공인중개사들도 몰려든다. 신도시 개발 지역이 세부적으로 확정되지 않았어도 거래는 폭발적으로 이루어지고, 발표와 동시에 가격은 두세 배로 껑충 뛴다. 이때부터 부동산을 가진 사람들은 어떻게 하는 것이 좋을 것인가를 재기 시작한다.
지금까지 신도시 개발을 발표한 뒤의 부동산 값 상승률을 보면, 역시 발표하고 1개월 이내가 가장 높이 오른다. 부동산을 팔 사람이 라면 발표 전 가격에서 두세 배 오른 가격대가 되었을 때 파는 것이 좋다. 아주 특수한 경우를 제외하고는 신도시 개발로 네다섯 배 오르는 경우는 드물었기 때문이다. 따라서 팔 사람은 세부적인 신도시 건설 계획이 공개되기 전에 정보를 입수하여 분석, 검토한 뒤 파는 시기를 신속하게 결정하는 것이 큰돈을 벌 수 있는 방법이다.
팔려는 사람은, 신도시 건설 착공을 하는 데 있어서 정부가 시세보다 낮게 보상액을 결정하는 것이 일반적인 사례이므로 이 점을 감안하여 팔아라. 절대로 다른 부동산처럼 팔시기를 잡아서는 안 된다.
또한 사려는 사람이라면, 신도시 개발 정보를 사전에 입수하는 것이 가장 좋겠지만, 워낙 1급 정보이기 때문에 현실 불가능하다. 정보망이 별로 많지 않은 투자자라면 발표 직후 가격 형성이 미처 이루어지지 않을 때에 샀다가 폭등할 때 바로 팔아버리는 것이 좋다. 자칫 들쥐·벌 떼·개미 군단들이 몰려오는 것을 보고 착각에 빠져 더 쥐고 있다가 후회하는 경우가 있다. 80%에 만족하라는 투자 교훈을 명심하고 신속히 파는 것이 상책이다.
특히 신도시 발표 후 부동산 값이 폭등하면 뒤이어서 토지거래 허가지역으로 발표할 가능성이 매우 높다. 긴장을 풀다가 모처럼 온 기회를 놓칠 수 있다는 사실을 잊어서는 안 될 것이다.
21. 행정수도 후보지 투자 시 최적의 타이밍 잡는 법
행정수도 이전 후보지역은 아주 특별한 곳이다. 정부가 2004년 상반기까지 후보지를 확정짓겠다고 한 것도 그런 이유 때문이다. 대전시, 충남 천안시, 충북 청원시 등이 후보지역으로 거론되고 있으나 후보지와 관련하여 많은 루머가 떠돌고 있다. 행정수도 후보지는 그 파장이 엄청나서 행정수도 후보지가 확정되면 그 주변 일대의 부동산 값이 폭등하리라는 예측은 누구나 할 수 있을 것이다. 그렇기 때문에 행정수도를 겨냥하여 투자하는 사람들 중에 로또 복권1등에 당첨되겠다는 심정으로 투자하시는 분까지 있다.
분석해 보면 어느 곳이 후보지가 될지 모르므로 유력 지역에 투자하면 후보지를 족집게처럼 점칠 수 있는 확률은 어느 복권 당첨 확률보다 높다. 우선 충청도에 행정수도를 정하겠다는 것은 대통령의 선거공약 사항인 만큼 그 테두리를 벗어나지 못할 것이기 때문이다. 그렇다면 충청도 유력 후보지역을 중심으로 분산 투자한다면 확률은 더욱 높다. 따라서 행정수도 후보지역에 투자하는 데 있어서 한 지역에 집중 투자를 피하고 분산 투자하면 리스크가 줄며, 성공 확률이 높아질 것이다.
행정수도의 입지 조건
1. 한 나라의 얼굴로서 손색이 없는 곳이어야 한다.
2. 행정수도를 보호할 방위력이 우수한 곳이어야 한다.
3. 인구 100만 명을 충분히 수용할 수 있는 곳이어야 한다.
4. 고속전철 등 교통이 아주 편리한 곳이어야 한다.
5. 공항과 바다가 가까운 곳에 자리 잡아야 한다.
6. 100만 명이 마실 수 있는 식수원 활용이 충분한 곳이어야 한다.
7. 북고 남 저의 지형이 갖춘 곳이어야 한다.
위와 같이 행정수도 후보지는 일곱 가지 조건이 갖춰진 곳이 확률적으로 지정될 가능성이 높으므로 투자 시 이 점을 염두에 두고 투자하면 많은 도움이 될 것이다.
후보지로 거론되고 있는 지역은 2월말 현재 보통 2∼7%선까지 상승했다. 이러한 가격 흐름에 투자자들은 아파트부지를 더 보유하고 있어야 할지 보유하면 틀림없이 토지거래 허가지역으로 지정될 가능성이 많아 갈팡질팡하고 있다.
사실 행정수도 후보지역이 토지거래 허가지역으로 지정되면 실거래 가격으로 부동산을 팔 때 양도소득세를 부담해야 되므로 수익이 감소된다. 행정수도 후보지역으로 거론되어 부동산이 오르고 있는 곳은 국민의 관심지역이요, 정치의 표적지이므로 소유자나 투자자는 마음을 비우는 것이 반대로 돈을 버는 것이 되므로 10%내외의 오름세에 파는 것이 최적 타이밍이다. 또한 살 사람은 단기 투자를 할지 아니면 장기 투자를 할지 먼저 결정하고 투자해야 성공할 수 있다. 단기 투자라면 욕심을 덜 갖고 토지거래 허가지역으로 지정되기 전에 팔아야 빨리 파는 것이 좋고 장기 투자자라면 정부의 토지 보상까지 가지고 있는 것이 수익에 도움이 될 수 있다.
행정수도에 포함되지 않았지만 행정수도가 건설되어 그 영향권에 들어 차츰 발전되는 지역을 사들이면 조금 시간이 걸리더라도 정부가 휘두르는 규제의 칼에 맞지 않으면서도 돈을 만드는 부동산을 구할 수 있는데 이런 부동산을 사들이는 것도 재테크의 노하우이다. 이 경우에는 전문적인 지식이 필요하므로 전문가와 상담한 후 부동산을 사는 것이 좋다.
욕심을 좀 적게 갖는다면 후보지가 결정된 후 10년을 내다보고 발전할 부동산을 사는 것이 좋을 것이다. 따라서 후보지 결정 후 더욱 부동산 투자 봄이 일어날 수 있으므로 수시로 후보거론지역, 혹은 영향권에 들어갈 지역을 미리 시장 조사해 보는 것도 재테크의 차별화된 노하우가 될 것이다.
특히 행정수도 후보지가 될 가능성이 높은 지역은 지금 토지거래 허가지역으로 지정된 경우가 많은데 이곳에 또 다른 최적의 구입타이밍을 잡으려면 그 지역 은행을 통해 대출 이자가 연체되어 은행으로 넘어간 부동산을 사전에 잡거나 법원 경매로 잡는 방법이 좋다. 이런 부동산을 헐값에 구입할 수 있으므로 한두 번 노려볼 만한 방법이다. 특히 법원 경매로 낙찰받으면 헐값으로 부동산을 살 수 있을 뿐 아니라 토지거래 허가 같은 까다로운 절차를 받을 필요가 없어서 더욱 좋다.
22. 부동산 규제 강화 시 최적의 타이밍 잡는 법
부동산이 한동안 호황을 누리면 거의 예외없이 부동산 열풍이 일어나고 급기야 사회 문제로 비화되면 정부는 부동산을 안정시키기 위해 규제 조치를 취한다.
부동산 안정화 대책이 처음 발표되면 한 가지씩 나오다가 가격이 안정되는 것을 지켜보면서 강도를 높이는 것이 지금까지의 형태였다. 때문에 팔기 딱 좋은 타이밍은 첫 번째 부동산 대책이 발표되면 엉거주춤하지 말고 즉시 시세보다 약간 싸게 파는 것이 최선책이다. 과거 부동산 시장에서 부동산 대책이 나온 후 즉시 판 사람의 모범 사례를 조사, 연구해 보면 그런 결론이 나왔다.
지금까지 5차 파동이 있었지만 정부가 한번 칼을 부동산 시장에 빼들면 거세게 불던 부동산 열풍이 단 한번도 정부 칼에 맞아 죽지 않은 적이 없었다는 사실에 주목해야 한다. 정부는 기업체와 달리 거대 권력을 갖고 있는 조직이기 때문에 단칼에 죽지 않으면 재차 칼을 휘두르고 그것도 안 되면 3차, 4차 칼을 휘두르므로 그 칼에 견디어 내는 부동산이 존재하지 않았다. 따라서 팔 사람은 정부가 칼을 빼어들면 부동산 시장이 죽을 때까지 모든 수단을 다 동원한다는 사실을 깨달아야 한다.
2002년에 부동산 안정대책도 4차까지 내놓고 부동산과의 전면 전쟁을 했던 사실을 아직도 생생하게 기억할 것이다. 부동산이 비정상적으로 오르면 정부는 팔짱만 끼고 두고 보지 않고 반드시 무서운 칼을 사용하기 때문에 안정대책에 관망하고 있다가 때를 놓치면 초기 가격의 1∼2배 손해를 보고도 팔지 못하는 결과가 올 수 있다.
대체로 1차 안정대책 발표 이후는 부동산 시장 분위기가 관망하는 자세가 많아 매물이 많이 쏟아지지 않는 경향이 많다. 설사 조금 팔려고 내놓은 것도 ‘별거 아닌가 봐’ 하는 분위기가 감지되면 또다시 팔려고 한 부동산을 다시 거둬들이는데 이는 잘못 판단한 것이다. 그것은 정부가 1차발표로 부동산 가격이 하락세를 보이지 않으면 틀림없이 1차보다 강도 높은 대책이 나오기 때문이다.
살 사람은 조금 느슨한 자세로 정부대책이 몇 차례 있을 것이라는 전제로 시간 벌기에 초점을 맞추고 부동산을 사려는 자금 준비와 어느 지역이 오르는 지역인가 점검하고 어느 부동산 상품이 돈이 되는가를 공부하라. 거래가 끊기고 가격이 더 이상 떨어질 가능성이 없을 정도로 공인중개사 사무소마다 팔아 달라는 부동산이 사상 최대로 쌓였다는 평가가 나왔을 때는 더 이상 주저하지 말고 사면 큰돈을 벌 수 있을 것이다.
그런데 부동산 사이클이 어느 사이클에 와 있는지를 잊어서는 안 된다. 결국 대세는 부동산 사이클과 부동산 안정대책이므로 이것을 중심으로 사고파는 타이밍을 잡아야 하기 때문이다.
부동산 투자는 언제나 시간 싸움이라는 엄연한 현실을 잠시도 잊어서는 안 된다. 만약 팔 때를 놓쳐 나머지 2,3년 후 그 가격대로 회복되었다고 해도 잃어버린 시간은 다시 오지 않고 남들은 앞서가는 결과를 불러오게 된다. 따라서 시간을 투자의 최우선순위에 올려놓고 경영하는 투자자가 되어야 한다.
23. 양도소득세 강화 시 최적의 타이밍 잡는 법
2002년에 정부는 여러 가지 부동산 대책 중 마지막 카드로 내놓은 것이 6억원 이상 되는 주택을 고가주택이라고 명명하고 고가주택은 몇 년을 보유했든 그리고 1가구 1주택이든 상관없이 무조건 양도소득세를 부과하도록 하였다.
이 문제는 강남권 아파트의 상당 부분을 차지하고 있어 거센 반발을 받았으나 이를 강행했으며 1가구 1주택에 대해서 더욱 양도소득세를 강화하여 종전에 3년을 보유하면 양도소득세를 비과세하던 것을 3년 보유 1년 이상 거주시만 양도소득세를 비과세하도록 세법을 개정했다. 이로 인해 부동산 시장에 새로운 바람이 일기 시작했는데 투자자는 갈팡질팡할 수밖에 없었다.
대체로 정부가 부동산을 잡기 위해 양도소득세를 강화한다는 발표가 있게 되면 어차피 부동산을 팔려는 투자자는 즉시 파는 것이 유리하다. 왜냐하면 양도소득세 강화로 양도소득세 대상 부동산 값 상승세가 꺾이기 때문이다.
그래서 양도소득세 대상 부동산은 빨리 팔면 팔수록 좋다. 대부분의 투자자들은 부동산에 대한 전문지식이 없어서 부동산 시장의 흐름을 관망하다가 “이것 안 되겠다.” 하면 일제히 부동산을 팔려고 시장에 내놓는다. 그 결과 부동산 값이 하락하게 된다. 그래서 양도소득세로 부동산 값을 잡으려는 정부의 투기대책이 나오면 곧 부동산 시장이 얼어붙으므로 선수를 쳐야 한다.
하지만 1차 팔 기회를 놓친 경우에는 다른 사람을 따라 부화뇌동하면 손해를 보게 되므로 정반대로 가만히 지켜보다가 파는 물건이 어느 정도 정리되면 시기 조절을 한 후 파는 것이 손해를 덜 본다.
보통 강력한 부동산 대책이 나오면 부동산 값이 큰 폭으로 떨어졌다가 어느 정도 시간이 지나면 면역성이 반드시 생기게 되는데 이때를 겨냥하여 두 번째 최적 타이밍으로 잡는 것이 현명하다.
한편 사려는 사람은 양도소득세를 통한 부동산 대책이 있을 경우 부동산 시장에 물건이 보통 때보다 두세 배 쌓이는 것을 확인한 후 사는 것이 좋다.
일반적으로 강력한 부동산 대책이 발표되면 1개월 이내에 하락하는 경향이 있지만 이것만 보고는 오판할 수 있으므로 시장에 팔려는 물건이 쌓이는 것을 보고 결정하는 것이 바람직하다.
먼저 매스컴을 통해 여론을 수집하고 인터넷, 전문 잡지를 통해 부동산 값 동향을 조사하는 노력이 정확한 판단을 하는 데 도움이 된다. 대체로 여론몰이는 정부 정책을 옹호하는 쪽 혹은 뜬구름 잡는 듯한 투자 정책을 내세우는 쪽으로 가는 경향이 있어 판단하는 데 혼란을 줌으로 참고로만 삼는 것이 좋다.
예컨대 신문에 하나의 사례를 대서특필하면서 여론몰이를 하는 경우이다. 그 기사가 마치 전체를 대표하는 것이 되고 이것이 부동산 시장에 큰 영향을 미치는 경우가 종종 있다. 따라서 사거나 팔려는 사람은 이런 여론몰이가 어디까지나 진실에 기초한 것인지 부동산의 본질을 알고 보도한 것인지에 대한 분석, 검토가 뒤따라야 한다.
결과적으로 정부가 무서운 칼을 부동산 시장에 들이대면 가격이 내렸다가 어느 정도 숨고르기를 하고 나면 주거나 받거니 하면서 면역성이 커지므로 살 사람은 면역성이 커지기 전에 물건을 잡아야 한다.
24. 휴전선 주변 개발 예정지역 투자 시 최적의 타이밍 잡는 법
휴전선 주변 개발 예정지역이 투자자들의 주목을 받고 있다. 이 곳의 대부분은 반세기 동안 미개발 상태로 있었던 터라 개발할 경우 발전 가능성이 높다. 만약 통일이 되면 부자가 될 가능성이 이 지역이 어떠한 부동산보다 노른자 땅이 될 가능성이 높다. 휴전선 주변 땅은 두 얼굴을 갖고 있는 것이 특징이다. 하나는 웃는 얼굴, 또 하나는 우는 얼굴이다. 그래서 지금까지 이곳에 투자할 때는 두 얼굴을 마음속에 새겨두고 투자해야만 했다. 하지만 이제는 금강산 관광이 해상에서 육로로 개통되었고 또 남북 교류도 한층 빈번해졌으며 개성공단 건설을 눈앞에 두고 있는 등 휴전선 주변 개발이 점점 현실화 되어 가고 있어 더 많이 웃는 얼굴로 우리 앞에 다가오고 있다.
문제는 이 지역이 여전히 위험 부담이 도사리고 있는데다가 주인 없는 땅이 많았는데 서류를 위조해 자기 땅으로 만들어 매매해서 여러 차례 소유주가 바뀐 경우가 많아서 이 일대 땅을 사려면 전문가와 상당한 후 구입하는 것이 좋다. 휴전선 주변 개발 예정지역의 최적 타이밍은 큰 테두리에서 남북 교류 평화 무드 조성이 잘 되고 앞으로도 남북 교류가 확대일로에 있을 것이라는 전망이 나오고 개발 계획의 발표 직후가 사기에 가장 좋은 타이밍이다.
다음 달 개성공단이 착공된다고 발표하였다. 이와 관련해서 부동산 값이 치솟을 가능성이 매우 높은데 이 지점에서 첫 번째로 사는 것이 좋다. 2차 타이밍은 개발 착공시기이며 3차 타이밍은 준공 수개월 전에 사는 것이다. 또한 최적의 파는 타이밍은 남북관계가 약간 미묘하게 되어 교착상태에 빠져 개발 진행이 중단되는 일이 생길 수 있으므로 자금 부담을 느끼는 투자자는 부동산 개발 발표가 있고 10%이상 오른 시점에서 파는 것이 단기 투자로서 아주 적절한 타이밍이다. 하지만 장기 투자자라면 부동산 개발에서 준공 후 1년 이내까지 갖고 있다가 더 이상 투자가치가 없다고 생각되면 즉시 파는 것이 최적의 파는 타이밍이다. 현재 주목받고 있는 지역으로는 파주시, 인제군, 연천군, 강화군, 양구군, 고성군, 화천군 등이다.
앞으로 금강산 관광과 개성공단 입주가 활성화된다면 휴전선 주변에는 대규모의 물류단지, 신도시 개발, 대규모 관광단지 및 대규모공단 개발의 가능성이 높으므로 이를 겨냥하고 입지를 잘 보아서 땅을 구입하는 것이 중요하다.
그러나 이 일대는 대부분 군사보호지역이 많고 군사시설이 많아 소유권이전 등 개발하는 데 여러 문제가 있으므로 이 점을 유의하여 계약을 체결해야 낭패를 보지 않는다.
25. 고속전철 역세권 투자 시 최적의 타이밍 잡는 법
보통 기차역이 건설되면 역세권 주변이 거대한 상권으로 변하는 것이 당연하다. 대표적인 예를 들면, 서울역이 건설되어 개통되면서 남대문 시장과 서울의 얼굴인 명동의 상권이 급부상하였고, 더 나아가 을지로, 종로, 퇴계로로 번져가 서울의 중심이 되었다. 고속전철이 개통되면 그 주변의 부동산이 새로운 부를 창출할 수 있는 수단이 될 것이다. 첫 출발지인 서울역을 중심으로 서울이 발전한 것처럼 앞으로 광명 고속전철역 주변은 하루하루 다르게 변할 것이다. 따라서 앞으로 수천만 수도권 인구가 이용하게 될 고속전철을 생각하기만 해도 높은 투자가치가 있음은 아주 당연하다.
정부는 고속전철역사 주변의 70만평을 택지로 지정, 복합 역세권으로 개발한다고 발표했다. 또한 광명시 일직동·소하동 62만 8천평과 안양시 석수동·박달동 일대 7만 2천평이, 종합 환승 센터, 업무·상업·주거 기능이 복합된 역세권으로 개발된다. 좀더 구체적으로 말하면, 택지지구는 주거용지로 13만 8천 평에 7천 400가구의 주택을 짓고 상업용지 6만 2천 평에는 대형 유통센터와 호텔, 백화점 등이 들어서며, 공원녹지 15만 3천평, 도로 15만 4천평, 고속철도 역사 6만 7천 평, 물류 유통·공공시설 12만 6천평으로 나눠 개발된다.
이렇게 건설되는 광명 역세권 투자는 가장 큰돈이 오고 가는 문제이다. 사기에 가장 적합한 타이밍은 약간 오르고 있을 때 서둘러 사는 것이다.
두 번째 타이밍은 건설지역이 구체적으로 확정된 후 개발지 안에 장기 투자를 할 투자자로서 용도에 맞는 건물을 짓거나 사는 일이다. 가장 높은 투자가치가 있는 것은 상업용지에 투자하여 상가 건물을 가지거나 호텔을 소유하는 것이라 할 수 있다.
이런 종목에 투자할 때는 조금은 값이 올라 거부감이 있을 수 있으나 초기에는 구입하는 것이 최적 타이밍이 될 것이다. 그리고 개발권 밖에도 수많은 부동산 투자처가 있으므로 그림을 그려가면서 투자하면 큰돈을 불릴 수 있다.
단기 투자하고자 팔려는 사람이라면 토지거래 허가지역으로 묶이기 전에 파는 것이 가장 좋은 타이밍이 될 것이다. 발표 이후 가장 높게 오르기 때문이다. 그 다음으로 좋은 타이밍은 그림이 모두 그려지고 상품이 만들어져서 한눈에 어느 곳이 요지가 되는지 파악되고 공공연히 가격이 형성된 시점이다.
첫댓글 글이 길면 이해를 못하네요 ㅜㅜ 프린트해서 봐야겠어요 ^ ^ 감사합니다 ^ ^
감사히 중간까지 잘보고갑니다! 눈이아파 저도 프린트로 다시 봐야겠네요 감사합니다!
잘보고갑니다. 감사합니다
좋은 정보 감사합니다,
감사합니다.
고맙습니다^^
감사합니다^^ 잘보고 갑니다.
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감사합니다 잘보고갑니다^^
잘보고갑니다.감사합니다^~^
잘보고갑니다 ~
감사합니다.
감사합니다. 잘 읽었습니다^^
잘 보고 갑니다. 거의 책 한권을 본듯하네요. 많이 배웠습니다.
아주 배울게 많은 정보네요.. 보관해서 여러번 봐야겟에요
감사합니다~^^