* 현장조사 * 동대구 해모로 스퀘어 웨스트 입지(초중고 학군 포함) 분석 + 모하 다녀왔어요 (전매가능)

[스타나퍼레]

원문은 제 블로그에 있습니다:

https://blog.naver.com/stanoperla/222034884010

블로그를 옮기다 보니 가끔 매끄럽지 않은 부분이 있으니 양해구하오며

다음까페에 사진 업로딩이 쉽지 않아,

더 많은 사진을 원하시면 블로그 방문 부탁드립니다. (--)(__)

----

동대구 해모로 스퀘어 웨스트 분석 part1 (입지)

동대구역 인근에 커다란 삼각형 부지에

#신암뉴타운에 ( #신암재정비촉진지구 )처음으로

분양하는 동대구 해모로 스퀘어 웨스트 모델하우스에 다녀왔다.

사실 입지를 잘 모르고 갔기에 집에 와서 정리를 해보았다.

자세한건 홈페이지에 가장 잘 나와있다.

https://ddg-haemoro.com/west/planning.html

중요하다고 생각한 것들을 10가지를 뽑아보았다.

1. 6개월 후 전매가능

대구"광역시"이기에 이제 전매 가능한 단지가

귀할 것으로 예상된다.

(2023년 4월 입주)

​ 최초 계약금 1천만원, 중도금 무이자.

2. 지하2층~ 15층

-옆에 대구공항으로 인해 고도제한이 있다!

그 이야기는

a. 소음 (비행기 &전투기)

b. 엘레베이터 대기 시간이 짧다.

(실거주하면 이거 무시 못함.)

c.여행하기 편하다

대구공항 이전이 유력히 논의 중에 있으나

매끄럽게 진행되고 있지 않다.

(즉, 시간이 더 필요해보인다.)

국제공항이 이전 후에도, 군사적 목적의 비행은

그대로 진행될 수 있다.

그 이유로 고막을 울리는 전투기는 그대로 있으면 소음은 감내해야 할지도 모른다.

(그러나 김포공항 근처 사시는 분들은 그 소음을 잘 못느끼신다고 한다. 인간은 적응의 동물.)

-지하1층에 운동시설이 자리잡게 되는데

그 공간을 제외한다면

지하 2층까지 주차장을 판다면 주차 공간이 부족하지 않을까?

지방은 서울과 다르게 대중교통이 불편해서

1가구당 2대 이상인 가정이 많다.

(내가 아는 집은 4대이상...;;;)

3. 2057세대 중 일반분양 701세대

일반분양세대가 웬만한 아파트 전체 단지세대 수만큼 크다.

그러나 51m2와 112m2는

일반분양이 각 10세대와 1세대...

그래서 모델하우스에 전시도 안돼있다.

그럼에도, 큰 단지인만큼 부대시설이 다양하고 풍부하다.

(전단지 내용대로 진행이 된다는 가정 하에...)

단지 내 어린이집도 계획에 있고,

유치원 및 학원에 다니는 아이들이 승하차를 안전하게 할 수 있는 '스쿨스테이션'이 2곳 예정됨.

(이거 아이키우는 가정에겐 정말 중요!!)

어린이 놀이터라고 표시된것만 4개,

주민 운동시설이 2개.

단지 내 독서실, 도서관, 키즈까페, 휘트니스, 사우나, 실내골프, GX, 스피닝까지, 이 단지 안에서

많은 것을 해결하게 해놓음!

4. 분양가! (촉진지구 내 첫 분양)

통상 첫 분양이 성공적이면 그 뒤로 다른 지구의 분양가가 올라갈 가능성도 있기에, 처음에 당첨되면 좋다는게 일반적인 생각이다.

그러나 대구에 입주 물량이 많고, 인근 아파트와 비교를 해보니 조금 조심스러워지기도 한다.

분양가는 확장비와 살펴보는 것이 합리적일 것 같다.

분양가 503,600,000원

+

확장 20,000,000원

85m2형 6층 이상 기준

-주변 아파트와 비교

가장 가까운 복현푸르지오 아파트는 2013년에 건축한 1,199세대, 17개동의 단지이다.

최근 3년 거래를 보면 신암뉴타운의 폭탄 입주물량을 의식한 것인지, 아직 10년도 채우지 않았음에도 불구하고, 완만한게 우하향하고 있다.

더 많은 표본을 봐야하겠지만,

저층은 3억 후반대에, 고층은 4억 초반대라면

이번 해모로스퀘어웨스트의 동일 평형과는 1억 이상 차이가 나는 것이다.

5. 평형 살펴보기

모하에는 59,76,84 세가지가 준비되어있었다.

(각각의 자세한건 https://blog.naver.com/stanoperla/222034922050 에 있어요 ㅠㅠ.)

84는 모.두. 타워형이다!!!!!(호불호가 갈릴 듯)

대구는 판상형을 월등하게 더 선호한다.

6. 단지배치도에서 특이했던 점

단지배치도를 보면 병아리 노란색으로 칠해진게 있으나 범례에는 안나와있다.

추측해보건데 정남향인 112m2형이며, 이는 이미 조합원들이 다 찜하신 것으로 판단된다.

(그래서 분양에는 제일 앞동 1008동 2층에 한개만 나와있음!)

지방은 85m2는 좁다고 생각하기에 , 가격이 합리적이라면 112m2를 훨씬 더 선호함!

​7. 입지 중 학군과 학원가

이게 제일 이 촉진지구의 한계 같다.

​'미래가치, 교통망, 숲세권, 동대구신세계'

옆에 '파티마병원'이라고 대구에서 유명한 병원도 있고, 코스트코도 가깝다는 것도 큰 장점이다.

- 학원단지 없음: '주변에 학원단지'에 대해 물었으나

현재는 없음. (당연한것일지도. 다 밀었으니..)

나중에 단지들이 다 들어서면서,

단지 내 상가가 있다면 자리잡을 수 있겠지만,

현재 계획도에 단지 상가는 보이지 않는다.

또한, 뉴타운이 되면서 각 구역별로 얼마나 상가를 만들지 알 수가 없음.

그러면 애들은 버스를 타고 먼 학원가를 가야 한다.

태권도, 미술, 피아노 등은 기존에 초등학교가 있었기에 어느정도 해결되지만,

요즘 학부모들 눈높이에 맞추려면 그것 이상의

학원가가 들어설 곳이 필요하다.

스포츠도 프리미엄 축구, 야구, 유아 및 아동전용 해수풀, 사고력 수학, 영어유치원 등등....

- 초등학교: 신성초등학교 배정

큰 길을 건너야 하는 아쉬움이 있다.

앞으로 교육청에서 어떤 대책을 세울지 모르겠다고 하나,

지금 구역 계획이 다 잡힌 마당에

학교부지를 추가로 확보하기는 불가능할 것이다.

그리고 해모로 이스트, 웨스트 입주 후

초등 저학년은 과밀학급이 될 가능성도 있다고 봐야한다.

(개인적으로 초등 고학년이면 좀 빠져나갈 입지인 것 같다.)

​

-중학교: 대구북중, 복현중학교 그리고 신아중

(신암중+아양중 통합하여 신아중이 됨.)

아실의 학군정보에서 신아중은 검색이 안된다. (2017년 통폐합하였기 때문에 성취도 기준이 없다)

나머지 두 학교, 대구북중학교와 복현중학교의

성취도를 참고하면, 매우 안타깝게도 하단 끝쪽에 위치하고 있다.

학생 수도 한 학년당 현재는 100명 전후.

동네가 좋아지면, 당연히 학교도 덩달아 좋아지지만

시간이 분명 걸리고 시행착오가 많을 것이다.

(참고로, 중학교들이 좀 오르막 같아보인다.)

​

-고등학교:여기는 고등학교가 좋다.

사실 고등학교는 지원이라 큰 의미 없을 수는 있다.

그러나 이는, 주변에 접근 가능한 학원가가 있다는 이야기일 수도 있다.

(이 애들이 다 인강, 과외로만 공부 했을 리가 없다.)

네 1위 영진고가 매우 가깝다.

3,5위인 학교들도 멀다고 할 수 없을 거리이다.

2위 경상여자고등학교도 궁금해서 찾아두었다.

8. 입지 중 마트 및 슬리퍼 상권

내가 사는 동네가 아니라 정확하지는 않지만

가장 가까운 이마트는 만촌점이며 3~4km거리이다.

큰 슈퍼는 복현오거리에 롯데슈퍼가 있다.

SSG세권이면 다행이지만,

주변에 편의시설이 없는 것 같아서

처음 단지 들어서면 좀 고생할 것 같다.

밤에 쭐레 쭐레 가족끼리 소소하게 아이스크림 하나

사먹고 돌아올 수 있는 '슬리퍼세권'도 안보인다.

(길 건너 복현푸르지오 검색하면 주변 편의시설 부족을 호소하는 글을 발견할 수 있다.)

실거주 목적이라면, 신암뉴타운 전체 계획을 세울때 상업지구를 어떻게 계획했는지 보고 들어가는게 좋을 것 같다. 집 나가서 편의점, 세탁소, 미용실, 슈퍼, 청과상, 베이커리, 학원, 다이소 (문방구 역할) 등이 얼마나 가까이 들어설지 확인해야 할 듯.

(참고로, 서울 반포 재건축이 진행된 단지들 가니, 집값은 2~30억하는데, 단지 내 상가가 없어서 아이스크림, 두부 한 모를 사더라도 옆단지 구축 아파트 상가까지 가야 했다. 엄청 불편함! 유기농 바나나 같은 것은 차 타고 나가서 사왔던 기억이 난다ㅠㅠ)

9. 입지: 사면이 공원인 숲세권

​

그러나 진짜 큰 공원은 한 면만 있고

나머지는 '공원'이라고 하기엔

약간 애매할 수 있을 것 같다.

그래도 큰 길 사이에 녹지 조성한 것은 크게 칭찬해줘야 한다!!

84는 모두 타워형구조에 남서or 남동향인데,

1006동과 1007동, 그리고 맨 앞동인 1009동 2호라인을 제외한 나머지 84는

모두 신암공원 뷰이다.

10. 분양 일정

다음주 화요일이 1순위 신청일이다.

-------------------------------------

정리::

동대구 해모로 스퀘어 웨스트 강점

- 6개월 내에 전매가 가능하다는 것

-최초 계약금이 1천만원이라는 것

- 중도금(60%) 무이자라는 것.

-뉴타운으로 동네가 한꺼번에 좋아진다는 점.

-미세먼지 클린 시스템

-스마트 복합환풍기 (제균제습)

해모로 스퀘어 웨스트의 아쉬운 점 (실거주 기준)

- 학군 (중학교가 너무 약하다)

- 편의시설 부족 (주변 상권 약함)

- 고도제한 및 소음

-저렴해보이지 않는 분양가 (옆 복현푸르지오 비교)

-85m2 가 모두 타워형이며, 112m2는 일분이 1세대 뿐이다

( 참고로, 현장에 가보면 단지 한 쪽에 교회가 안나가고

그대로 있다. 아무래도 보상이 결렬된 모양이다.

단지 배치도를 보면 남쪽 부출입구 앞에 푹 패인 곳이 있는데, 큰고개아파트이며여기는 뉴타운에 포함이 안된 곳이라고 안내를 들었다.)

----------------------------

부족함 많은 글이지만 분양권 도전하시려는 분들께 도움이 되면 좋겠어요.

모하 사진 필요하시면 블로그 방문 부탁드립니다.

다음까페에 사진 옮기기가 너무 너무 어려워서요 ㅠㅠ

[돈차니]

자세한 후기 감사합니다~^^
신암뉴타운 첫 분양이군요~~
공항, 동개구역이 가까워서 좋을것 같은데~비행기 소리가 들린다면 또 어떨런지요..;;
스님 자세한 분석 고맙습니다^^

[스타나퍼레]

비행기도 일반 에어버스나 보잉보다
전투기가 너무 자주, 큰 강도로 들릴 것 같지 않나요?^^

[돈차니]

전투기가 문제지요.. ㅡㅡ
저기서도 들린다면 ...

[스타나퍼레]

저 동네 주변에 예전에 전투기 소음 보상관련 시위 있지 않았나요?

[돈차니]

동구에 보상 받을텐데
저긴지는 잘 모르겠어요 ~~

[민트라이언]

와~ 정말 상세하게 조사하셨네요 감사합니다~
대구가 분양하는 곳이 많은데 여기 주위에 편의시설이 별로 없다는게 좀 아쉽네요~
잘 봤습니다

[스타나퍼레]

민트라이언님, 아뒤가 이쁘시네요^^ 긴 글 읽어주셔서 고맙습니다^^

[더힐♡(희망부자)]

와~~역시 스님~!!^^
분석 짱~능력짱~~~!!
과외쌤~스님~
최고셔요~
함께해요~
경자~~~파이팅~!!♡

[스타나퍼레]

힐님, 부족한 글을 이렇게 칭찬해주시니 부끄럽네요^^
경자 뽜이팅!!!

[Go고]

우와 자세한 분석 후기 감사합니다 ^^

전매제한 전 분양건이라 관심 가지고 있었는데
도움이 많이 되겠어요~

<당신의 내일을 응원합니다!>
-Go고-

[스타나퍼레]

Go고님, 고맙습니다^^ 우리 모두의 미래에 달콤한 열매가 있으면 좋겠습니다.

[왕이될상]

스타나퍼레님 저 나중에 관심있는 분양단지 나올때 스타님 창 띄워놓고 작성해봐야겠네요
어마어마합니다~!
열심히 조사하신 자료를 공유해주셔서 감사해요!!

[스타나퍼레]

왕이될상님, 과찬이세요. 다들 분석을 너무 잘하셔서 글 올려야 할지 말지 고민하다가
혹시나 대구 아니신 분들에게 작은 도움 될까 싶어서 올려봤어요.
다른 분석글 읽으면 전 명함도 못내밀어서,
많이 배우고 있어요.

[호랑이날개]

스타나퍼레님
꼼꼼한 분석 후기 감사합니다
공항소음과 엘리베이터 대기시간------
스님 짱입니다요~!!!

[스타나퍼레]

호날님, 엘베 시간은 어린이 있는 집은 다 느끼실거에요 ..
"엄마 화장실..." 하면 눈 앞이 하얘지는 경험. ㅎㅎㅎ

[워크인여수]

역시 스님이에유 자세한 분석후기 행큐합니다!
지역은 잘 모르지만 왠지 스님 분석만 들어도 바로 투자가 될꺼같은 확신이 무지무지 들어유 ㅎㅎㅎ

[스타나퍼레]

워크인여수님, 할룽이! 잘 지내셨어요?
저도 이 동네 잘 몰라서, 다른 분석글들 봤는데 홍보성 글도 많아서 저는 좀 많이 담백(?)하게 써봤어요..
(욕먹을지도 몰라요 ㅠㅠ) 아직 부족한 글이지만, 많은 선배님들 분석 보면서 눈을 키워가고 싶어요. 같이 쑥쑥 자라보아요^^

[스위트블랙]

분석 정말 대단하시네요 많은 공부가 되었습니다~

[스타나퍼레]

스위트블랙님, 부족한 글을 칭찬해주셔서 고맙습니다^^

[거인의 어깨]

스타다퍼레님, 임장 후기 잘 봤습니다. 저도 한달 전 쯤 갔던 곳인데 분석 내용을 보니 제가 체크하지 못한 것도 보이고 많이 도움이 됩니다. 감사합니다.^^

[스타나퍼레]

거인의 어깨님, 직접 가보셨군요! 뉴타운 부지가 크게 삼각형이고 현장도 큰 삼각형이라 좀 특이한 것 같아요. 사람마다 보는 포인트가 달라서 그게 참 재미있는 것 같아요^^

[돈행크만]

스님 잘 봤습니다.ㅎㅎ 서대구쪽과 더불어 뭔가 좀 애매한 신암동이네요.ㅎㅎ

[스타나퍼레]

돈행크만님, 서대구랑 여기 비교한다면 어디가 더 매력적이세요?
저는 큰 길 때문에 서대구가 나아보여요. 동구는 길이 복잡 복잡... 어질어질... 길도 좁고요 ㅠㅠ

[어베러데이]

스님 잘봤습니다. 여기는 읽어보니 잘 알겠네요.

[스타나퍼레]

어베러님께서는 대구 전문가신데요^^: 저야 잘 모르고 일단 쓰고 봤습니다^^;;;

[초하루]

너무나 알찬 내용이 꽉 차있네요.
가본것처럼 생생한 임장 후기
넘넘 감사합니다.
!!!!!!!!

[스타나퍼레]

초하루님, 항상 칭찬해주셔서 고맙습니다. 비오는 날도 환하게 만들어주시는 초하루님^^*
오늘도 미소가 입가에 머무는 하루 되시길 빕니다.

[마범이]

해모로스퀘어 청약 넣어보고 싶었는데 동인동 엑소디움이 되어버렸어요ㅠㅠ
근데 신암동이라고 하기엔 너무 애매한 것 같기도 해요...

[스타나퍼레]

저도 고민하다가, 이번엔 1주택 처분하기는 아까워서 패스하고 죽전태왕 오늘 신청했어요. 될 리 만무하지만...
동인동 엑소디움 되신거 축하드립니다. 큰 수익 나시기를 기원합니다!

[원빈마미]

너무 자세하고 꼼꼼하게 정리 잘해주셔서 잘 봤어요~

[동글빵]

생생한 현장감이 느껴지고, 꼼꼼하게 다각적인 시선으로 분석해주셔서 많이 배우고 가요.
좋은 글 감사합니다 🙂

[ssuni]

정보 감사드려요ㅜㅜ 청약 되어버려서 알아보고싶었어요ㅠㅠㅠ 너무 자세해서 도움이 되었습니다ㅎ

[영차영차근차근]

재개발 지구에 들어오는 대단지네요. 주변의 변화가 기대됩니다