<p class="cafe-editor-text">빠숑님 특강 감사합니다. <br />짧은 시간 동안 큰 틀을 보게 해주신 안목에 많은 것을 얻고 왔습니다. <br />제가 강의 들으면서 정리한 내용 올리오니 수강 못하신 분들도 참고하세요^^<br /><br />저도 자료 부탁 드립니다~<br /><br /><br />빠숑의 세상답사기 네이버 카페<br />행크 빠숑 칼럼 참고할 것<br />행크 강의만 듣고 후기만 꾸준히 남겨도 도움됨<br /><br /><br />16년 서울 분양권 시장이 최고 수익 올림<br /><br />17년 시장 전문가들의 전망 <br />* 공급과잉<br /> * 전국 30만 공급이 기준, 12~16년까지 30만 이하로 공급되고 17~18년은 37만~41만 공급예정, 서울은 인구가 줄었지만 세대수가 쪼개져서 가구수가 더 늘어나므로 공급과잉 불가 향후 20년간 공급 없음, 3기 신도시 신규 택지개발 취하<br />* 금리인상<br /> * 싸고 좋은 물건 사면 된다. 경공매 시장 더 활성화될 듯<br />* 가계부채<br /> * 부동산담보대출을 사업이 아닌 부동산 위해서만 쓰면 정상, 물가상승만큼 가계부채 안 오를 수 없다<br />* 규제강화<br /> * 11.3 정상화대책 이후 남들이 매수 안 할 때가 더 경쟁력 있을 수 있다<br /><br /><br /><br />서울 평당 2000 아파트는 질적 요건만 갖추면 3000까지 갈 것. <br />평당 1000에서 그 이상의 상승은 수요가 공급보다 많으면 올라갈 것임. <br />서울 평당 500 아파트 7000 세대 이상 있음. <br /><br />제주 세종은 향후 10년간 많이 오를 것임. 부산 이상으로 오를 것. 정부 특혜 지역이므로 광역시 이상 갈 것임. <br />그 외위 광역시장들은 자체수요가 없으므로 투자수요가 들어왔을 때 오르는 지역.<br />인구 30만 이하 도시는 의존 시장. 월세를 노리는 것도 방법<br /><br />중소도시에서는 한두 개 동만 집중해도 좋음. <br />물론 수요가 뒷받침 되는 곳이며 밀양시 산문동 같은 교육환경이 좋은 곳이 지방에선 좋은 곳.<br />오래 기다리면 시세차익도 있음. <br /><br /><br /><br />투자방법<br />* 가치투자 (갭투자): 시세 상승기 때는 무조건 먹힌다. 랜드마크 옆 아파트라면 랜드마크와의 격차가 넓을 땐 들어가라<br />* 발전가능성 투자 (성장주 / 호재투자): 일자리 많은 지역, 교통 상권 학군 등<br />* 배당 투자(수익형 부동산): 아파트는 시세차익, 오피스텔(다세대빌라는 천차만별)은 월세만 볼 것. 마포 여의도 도심 강남은 더 이상 들어오거나 경쟁할 오피스텔이 없으므로 장기적으로 갭투자 시세차익 가능. 하지만 아파트보단 시세차익 매우 적음. 월세는 큰 기대 말고 서울 평균 5프로만 목표할 것. 오피스텔 다세대빌라는 무조건 역세권.<br /><br /><br /><br />택지개발지구는 미분양이면 무조건 사라<br />마곡 앰밸리 7단지 평당 1200원대(SH이므로 평단가 낮음) 지금은 2000 이상<br />강남이 1970년 최초 택지개발지구<br />이후 잠실 반포 개포 등<br /><br />양천 강서는 7학군 특히 내발산 화곡동만 서울대 보내는 고등학교 있음<br />가양 염창 등촌은 서울대 보내는 학교가 없음 <br />2012~14년에 가양 염창 등촌 갭투자하기 최적 시기였음<br />가양의 9호선 vs 화곡동의 학군<br />가양은 SH 임대가 많으며 출퇴근용이므로 20평대 vs 화곡 내발산의 랜드마크 아파트 30평대<br />즉 화곡 내발산이 저평가 앞으로 마곡 입주 못한 세대는 여기 노릴 것 <br /><br /><br /><br />용산 한남더힐 평당 1억이 최고가<br />즉 서울은 랜드마크가 1억이므로 그 이하는 요건만 맞으면 합리적인 가격이며 저평가되었다 생각해라<br />용산 외인아파트 재건축시 평당 7000만 분양예정<br />판교 푸르지오그랑블 평당 4400 경기권에서도 3000 가능<br />서울내 평당 3000은 현재 서초 강남만 가능<br />송도는 2000 갔으므로 질적 요건 갖추면 3000도 언젠간 갈 것. 싸게 살 수 있으면 사라. <br />송도 청라는 시작부터 평단가 1000. 인천에 이런 곳이 없었음<br />질적인 요건 : (일자리가 무조건 기본) 교통 학군 상권 환경 우수<br /><br />타워팰리스 전세가율 최고. 5억이면 갭투자 가능 외국인 임대수요 많음<br />3000짜리 갭투자 여러 곳 할 바엔 타팰 같은 확실한 곳에 가라<br />진정한 갭투자는 분양가 부근에서 사서 전세가가 분양가 보다 높을 때 실현<br /><br />10~15년 동안 대구가 부산 보다 인구 백만명 적었지만 가격이 더 높았으므로 부산이 저평가<br /><br />서울은 3000까지 갈 물건<br />광역시는 2000(조망 등)까지 갈 물건 (대전은 새 아파트만 들어갈 것 세종시 입주물량 때문)<br />그외 지역은 1000(새 아파트)까지 갈 물건 찾을 것<br /><br /><br /><br />가격은 그만큼의 인구수가 가고 싶다고 생각해라<br />예로 강남은 평균 평당 3483만 원이므로 3483만 명이 가고 싶으며 대기중이므로 절대 떨어질 수가 없으며<br />1군은 그 이하 2~10군으로 이주하지 않는다. <br /><br />서초 아크로리버파크(신반포 1차) 평당 6000이 견인중<br />래미안 퍼스티지(주공2단지) 4700<br />반포 자이 (주공3단지) 4400<br />반포한양 (신반포자이) 분양가 4290<br />반포자이가 2009년 준공 신반포자이는 신축이므로 분양가가 비싼 게 아님<br /><br />현재 용산은 송파를 제꼈으므로 강남 서초 용산이 3대장될 예정. 이 안에서는 수평이동 가능<br />용산은 향후 개발호재가 매우 많음. <br /><br />5군까지는 재개발 재건축이 향후 입지를 결정. 꾸준히 재개발 재건축 공부할 것<br />6군 이하는 교통이 중요<br /><br /><br /><br />호재 정리<br />제주 - 제 2공항 (공항부지 평단가 젤 저렴하므로 근처 땅 사서 묻어두면 반드시 오른다)<br />세종 - 총 6생활권 중 현재 1입주 2, 5가 17년 입주예정. 2생활권은 세종의 강남. 여기 가라. <br />3, 4생활권은 배후가 대전이므로 5생활권의 청주보다 수요 많아질 것<br />부산 - 동구 중구 북항 재개발<br />대구 - 수성구 중구 학군 달성구 새아파트 위주<br />대전 - 교육환경 새아파트 위주 대전이 평당 2000대. 바로 옆 15분 거리 세종시에 평당 1000대 새 아파트 공급 중<br />서울 - 국제교유복합지구 삼성 ~ 종합운동장. 한국 최고 땅값 될 것. 평당 2억 가능성 있음<br />강원 - 동계올림픽 강릉 속초 삼척만 볼 것<br />경북 - 도청신도시, 안동과 예천 사이로 도청이 옮김. 신축 브랜드 아파트 공급예정. 원래 도청은 대구에 있었음. 공공기관이 이전하고 남은 부지엔 도서관 문화창작소 등 교육시설 들어올 예정. <br />광주 - 아파트가 70프로. 즉 잘 사는 사람이 많다. 다세대빌라 투자 절대 금지. 기아자동차 및 협력업체 일자리 직주근접 지역 위주. 중화학 요즘 위기<br />전남 - 국내 제일 저렴한 땅값. 20년째 평당 100만도 있음<br />울산 - 국내 평균이 3만불 울산이 5만불. 최고 평당 1500. 울산 남구 김태희 학군 굿<br />경남 - 창원시 진해군 테마파크 개발예정<br />평택 - 고덕산업단지 삼성이 11조 투자. 17년 3월 첫 입주예정. 항상 B군 먼저 분양, 싸므로 무조건 사라. <br />전북 - 새만금개발사업 비추<br />충북 - 바이오 충주 진천 청주 <br />충남 - 국제물류항만 대산 태안 보령 대천 비인 등 토지 장기 관심<br />강원 - 강릉 원주 춘천 중에 현재 기업혁신도시인 원주가 젤 빠르게 커지고 있음. 원주는 별도 신도시로 볼 것. 원주 강릉 복선철 <br /><br />우이신설 경전철 - 미아리 동대문 빌라 주거하거나 도봉산 등산객용<br />김포도시철도 - 5, 9호선 이용가능. 도보역세권은 가격 인상 가능. 신도시는 초기에 피 더 주더라도 좋은 걸 사라. <br />서울세종 고속도로 - 구리 강동 안성 토지 주목<br />김해 신공항 - 상업 오피스 오르고 주거용은 하락<br /><br /><br /><br />입지분석<br />* 수요 good location (일자리)<br /> * 강남 3구 150만<br /> * 여의도 40만<br /> * 종로 중구 100만<br />* 적정 가격 reasonable price<br /> * 싼 듯한 가격 (저평가 및 경공매 급매)<br /> * 조금 비싸지만 구입 가능한 가격 (실거주용)<br />* 어떤 상품 선호 favorite<br /> * 브랜드/시공사<br /> * 인테리어: 90년대 250만 채 준공, 대부분 20년차 인테리어 필수<br /> * 조경/주차장 : 지하주차장 필수 특히 여자들<br /> * 평형대/평형구조: 10년 이후 80프로가 아파트에서 아파트로 이주. 판상형. 4베이 선호<br /> * 단지규모/세대수: 송파 헬리오시티 3만 명 입주예정. 단지 밀집 지역. 둔촌주공 12000 세대<br /> * 조망 전망 향: 한강 해운대만 향을 이길 수 있다. 나머진 남향 승<br /> * 특화 서비스<br />* 미래가치 보장되는지 future<br /><br /><br /><br />시장이 호황일 때 미분양 나는 것은 미래가치가 없다. 준공 후 미분양은 노답.<br />시행사에서 청약1차에 완판되는 것도 기피. 분양가가 너무 낮았다는 의미이므로.<br />하지만 목표는 준공 이전에 분양이 소진되는 것이지 준공 후에도 미분양 나면 손해. <br /><br /><br /><br />세종시 <br />초등학교 먼저 지어놓고 입주 받음.<br />이것만 봐도 정부가 얼마나 밀어주는지 알 수 있음. <br />상권 2생활권에 형성 예정<br />전국에서 유입 중<br />공주 청주 대전 삼각 배후수요의 중심. <br /><br />송도<br />택지개발지구로 끝!<br />송도 메인지역만 먹어라<br /><br />청라<br />중앙호수공원으로 미분양 소화되는 모습은 질적인 수요가 있는 지역<br />BRT로 교통 카버<br /><br />영종도<br />부지의 80프로가 일자리<br />주거 상업 모두 우수<br /><br />평택<br />일자리 인구 증가 예정<br />분양물량 많아도 곧 소화 가능<br />공항과 항구가 동시에 있는 지역은 인천 부산뿐<br />남부가 평택의 강남<br />북부 고덕 단지 17년 분양예정<br />서부는 평택항 위주<br /><br /><br /></p>
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첫댓글 베이스님 후기잘읽었습니다. 정규강의 종강일이랑 겹쳐서 진짜가고싶었는데 못갔었거든요ㅜ덕분에 도움되었어요. 내용이 어마어마하네요~~~세종 가까워서 종종 놀러가는데 봄되면 자주다녀야겠어용^^*베이스님 좋은하루되세요~~~~^^*
와~~ 후기 정리를 정말 잘하셨네요..감사합니다..^^
꼼꼼한 정리에 놀랐네요~ 감사합니다~^^
베이스님 안녕하세요~^^
정말 내용이 어마무지 하네요~^^ 세종도 계속적으로 관심가지고 있어야겠네요~ 알찬 특강후기 감사해요~^^
우와 정말 감사합니다 ~!!!^^
감사합니다 도움이 많이 되었습니다.
우와~~ 저도 얼마전에 빠송 출간기념 강의 들으러 갔는데.. 정리의 달인 이십니다
좋은정보 확인합니다 ^^