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김포시청 홈페이지에서 '질의응답'을 퍼 온 것입니다. 김포지구 재정비사업 사업취지 및 목적
Q1.「도시재정비촉진을위한특별법」 시행과 김포 원도심개발의 기대효과는 무엇입니까?
김포시 북변동, 양촌면 일대의 낙후된 구시가지의 재개발 등을 개발할 수 있게 함으로써 도로, 공원 등 도시기반시설의 획기적 개선이 가능합니다.
또한 용적률, 층수제한 등 건축제한의 완화로 고층 건축 및 주택공급확대가 기대되며, 촉진계획 수립 시「도시및주거환경정 비법」,「국토의계획및이용에관한법률」 등 관련법상의 계획을 의제 처리하게 되어 사업기간 단축(1-2년)도 기대할 수 있습니다.
그리고 도심, 부도심지역 등 도시기능의 회복과 토지의 효율적 이용 이 필요한 주거지형 및 중심지형 재정비촉진지구에 대한 지원으로 기업유치를 통한 지역경제 활성화 유도가 가능할 것으로 생각됩니다.
Q2.「도시재정비촉진을위한특별법」에 포함된 사업촉진을 위한 지원사항은 무엇입니까?
용적률, 층수제한 등 건축규제 완화, 일부 요건 미달지역의 사업지역 편입 허용, 도시개발구역의 입체환지 허용, 국민주택기금 융자 지원 등이 있으며 특히, 총괄사업관리자가 국민주택기금 등을 활용하여 도로, 공원 등 지구내 기반시설을 우선 설치할 경우 지구내 개별사업 을 촉진하는 효과가 있고, 일단의 구역을 대상으로 문화, 복지시설 등 생활권시설의 확보를 촉진하기 위해 민간투자사업을 시행할 수 있도록 함이 있습니다.
Q3. 구역지정요건 완화의 취지와 그 범위는 어디까지 입니까?
개별 사업구역사이에 소규모 빈공간(Blank)이 발생하지 않고 가급적 광역적인 사업구역 지정과 계획이? 가능하도록 하기 위해 필요한 경우 구역지정요건이 완화 가능합니다.
완화범위는「도시 및 주거 환경정비법 시행령」에 따라 시·도 조례에서 정하고 있는 호수밀도, 주택접도율, 세장형, 부정형, 과소토지의 비율을 20% 범위 내에서 시·도 조례로 완화 가능합니다.
그리고 부지정형화 등의 이유로 필요할 경우 구역면적의 10%를 추가 확장을 할 수가 있습니다.
Q4.「구역지정요건완화 대상 사업은 어떤 것이 있습니까?
주택재개발사업의 경우 호수밀도, 주택접도율, 세장형, 부정형, 과소 토지의 비율완화가 가능하고 구역면적도 추가로 확장(10%) 가능 하며 주거환경개선사업의 경우 구역면적을 10% 확장 가능할 수가 있습니다.
※ 주택재건축사업의 경우는 특별법에 의한 완화대상이 아닙니다. 다만, 구역지정요건완화시 일부 단독주택 재건축 사업구역은 재개발구역으로 편입도 가능할 수 있을 것입니다.
Q5. 재정비촉진 지구 내 있는 재건축단지도 규제완화가 적용되는지 알 수 있을까요?
재건축 단지는 촉진지구에는 포함이 가능하나, 용적률, 층수완화 등 특례의 적용대상에서는 제외됩니다.
Q6. 뉴타운사업과 재정비촉진사업의 차이점은 무엇입니까?
뉴타운(NEW-TOWN)이란 원래 신도시란 뜻입니다만 서울시에서 최근까지 생활권 단위로 정비사업을 시행하기 위해 도입하여 쓴 행정용어입니다.
즉 서울시 지역균형발전촉진조례에 따라 뉴타운 사업이란 명칭으로 대규모 도시재정비사업을 진행하여 왔으나 상위법이 불분명하여 다소 모호한 측면이 강하였습니다.
국토해양부 및 국회에서 이러한 서울시 자체사업 즉 뉴타운사업의 전국적 확대 필요성을 인식하여 도시재정비 촉진을 위한 특별법을 제정하게 되었고 서울시만의 뉴타운사업이 아니라 전국적으로 시행될 수 있는 체계적인 도시재정비 촉진사업으로 정식 명칭이 부여된 것입니다.
현재 서울시 또한 뉴타운사업이란 명칭대신 도시재정비 촉진사업 이란 정식명칭을 사용하고 있으며 그 맥락은 유사하다고 볼 수 있습니다.
Q7. 주민도 이 사업에 참여할 수 있나요? 있다면 참여하는 구체적 방법은 무엇입니까?
재정비 촉진사업은 지구지정단계, 계획수립단계, 사업시행단계로 크게 3단계로 진행됩니다.
각 단계마다 주민여러분의 의견을 묻는 공청회를 개최하며 공람공고를 통해 의견을 개진할 기간도 부여합니다.
앞으로 지역주민 여러분의 많은 관심과 좋은 의견을 적극적으로 수용해 나갈 것입니다.
이주대책
Q. 사업이 진행되면 공사기간동안 우리는 어디서 사는 건가요?
또, 전월세 세입자들의 계약 관계는 어떻게 되나요?
사업방식에 따라 다소 차이가 있을 수 있습니다.
조합을 구성해 주민 여러분이 자발적으로 개발하는 정비사업 즉 재개발, 재건축 사업은 조합에서 이주비가 대출될 것이며 세입자에게는 임대아파트 입주권 이 부여될 것 입니다.
도시개발사업 등 기타사업의 경우 관련법과 시행주체에 따라 다양한 방식이 있을 수 있습니다. 따라서 자세한 내용은 사업시행단계에서 깊이 있게 논의될 예정입니다.
Q2 대규모로 한 번에 개발되면 주택난(이주대책)이 생길 텐데 대처방안은 있나요?
일반적으로 1~4개 단지로 개발되는 재개발, 재건축 사업이나 민간 개발사업과 달리 재정비 촉진사업은 수십 개 단지가 대규모로 개발됩니다.
따라서 일시에 개발되면 주택문제가 야기될 것은 자명한 사실 입니다.
따라서 우리시는 급격한 개발로 인한 주택가격상승 및 임대료 상승을 막고 점진적인 개발을 유도하기 위해 단계별 개발을 추진 할 것입니다.
예를 들어 1단계로 2010년 까지 10개 단지, 2015년 까지 10개 단지, 2020년까지 10개 단지로 분류하여 순차적이고 체계 적인 장기개발계획을 수립하여 운영할 것입니다.
상업지역의 경우도 일시에 개발하는 것은 불가능하며 순환개발 즉, 1개 블럭이 개발되고 다음 블럭이 개발되는 순차적 개발계획을 수립할 것입니다.
이러한 계획은 향후 계획수립단계에서 세부적으로 수립하며 그 때에도 공청회 등을 통해 주민 여러분의 의견을 적극 반영해 나갈 것입니다.
Q3 김포시 원도시의 고유 특성, 역사성, 문화성 관리방안과 기존의 중앙로, 김포초.중.고등학교, 향교, 양곡초등학교, 양촌5일장 등 김포시의 추억이 깃든 기념비적인 시설물 및 행사에 대한 대책은 어떻게 되나요?
우리 김포시는 다른 어느 시보다도 문화적 유산이 많고 역사성이 풍부한 곳입니다.
도시재정비 촉진사업은 이러한 역사적 정통성을 계승 발전시켜 경기도에서 가장 특화된 지역으로 개발할 것입니다.
구체적인 방법은 촉진계획 수립시 전문가, 주민 여러분의 의견을 모아 심도 있게 연구하여 진행할 예정입니다만 개략적으로 말씀 드리면 밀도 있는 현황분석을 통해 김포의 역사적, 문화적 유산을 가려내고 각 특성을 추출하여 개발, 보전, 관리, 정비의 4대 기법을 정하게 됩니다.
또한 여론조사를 통해 주민여러분이 가장 보존하고 싶어 하는 문화재나 장소를 가려내 계획에 반영할 것입니다.
이러한 일련의 과정을 거쳐 선정된 장소들은 계획수립시 보다 독창적이면서도 친밀한 명소로 거듭나 여러분의 자랑거리가 될 것으로 확신합니다.
Q4 신혼부부나 독신자를 위한 주택도 있나요? 저소득 계층을 위한 장기 임대주택은 얼마나 짓나요?
현재 거주하는 인구, 세대수, 세입자수를 조사하고 설문조사를 통해 입주하고자 하는 주택유형을 분류하여 다양한 규모의 다양한 주택이 충분히 공급될 것이며 당연히 임대주택도 충분히 공급할 것입니다.
구체적인 계획은 촉진계획수립단계 및 사업시행단계에서 결정될 것 입니다.
Q5 기존의 주택재개발사업에 의한 임대주택과 특별법에 의해 증가된 용적률의 일정비율을 건설하는 임대주택의 차이점은 무엇입니까?
현행 주택재개발사업에서 건설되는 임대주택은「도시 및 주거환경 정비법」에 의해 당해 사업구역의 세입자의 주거안정을 위해 총 건설 세대수의 17%를 임대주택으로 건설합니다.
그러나 특별법에 의해 증가되는 용적률의 50%이상을 건설하는 임대주택은「도시 및 주거 환경정비법」에 의해 건설되는 임대주택과는 달리 개발이익환수차원 에서 의무화한 것입니다
Q6 증가되는 용적률 중 임대주택비율을 50% 이상으로 한 이유는 무엇입 니까?
사업성 및 개발이익 환수규모가 균형을 이룰 수 있는 적정한 비율을 산정합니다.
임대주택 건설비율을 50%로 적용하여도 재정비촉진 특별법에 의한 사업지구가 현행재개발 사업지구보다 사업성이 좋은 것으로 분석됩니다.
Q7. 현재 보유한 부동산만 가지고 1:1로 몇 평을 갖을 수 있는지 또는, 부담금을 내는 것은 아닌지 궁금 합니다.
사업시행단계에서 관리처분이란 절차가 있습니다. 즉 현재 소유한 부동산의 가치를 둘 이상의 공신력 있는 감정평가기관에서 평가해 금액을 정하고 새롭게 입주할 주택의 가격과 비교해 모자라면 분담금 을 내고 남으면 현금으로 되돌려 받게 됩니다.
이 또한 사업방식과 구역별 환경에 따라 상당한 차이가 있을 수 있으므로 향후 보다 깊이 있게 고민해 나가야할 문제인 것으로 사료됩니다.
Q8 기반시설 부지 제공시 용적률 등의 완화 취지와 범위는 무엇입니까?
특별법에 의해 증가되는 기반시설 만큼의 용적률, 높이를 추가하는 등 기반시설용지편입에 따른 보상체계를 규정이 있으며, 용적률, 높이는 주택재개발사업 등 일반적인 정비사업과 같이「국토의 계획 및 이용 에 관한 법률」수준으로 완화 가능합니다.
또한, 부지 제공의 방법에 따라 용적률, 높이를 지방자치단체 조례로 다음의 범위 내에서 완화 가능합니다. ※ 기반시설부지를 조성원가 이하로 제공하는 경우에는 국계법 수준의 1/3이내 수준입니다.
Q8. 새로 조성되는 신도시와 차이점은 무엇인가요? 또한, 신도시 상권에 대항할 상권이 형성되나요?
원도심과 신도시는 경쟁적 관계와 상호보완적 관계를 동시에 가진다 고 볼 수 있습니다.
즉, 주거수준이나 기반시설, 상업시설의 질적인 측면에서 서로 경쟁할 것입니다.
본 사업은 원도심을 신도시나 그 이상으로 발전시키기 위한 전략적 사업입니다. 따라서 경쟁에서 결코 뒤지지 않을 것이며 특히 잠재적 우위에 있는 문화와 역사를 보다 발전시켜 신도시를 보완해 원도심으로 찾아오게 만들 것입니다.
상권 은 당연히 활성화 되겠지요.
세부내용
Q1. 도시재정비촉진을위한특별법에 따른 건축제한 완화의 취지와 종류는 무엇입니까?
재정비촉진사업의 활성화 유도와 주택공급 확대를 위해 건축제한 완화가 있으며, 완화의 종류는 용도지역의 변경, 용적률, 층수 완화, 학교설치, 주차장설치 기준의 완화내용이 있습니다.
Q2. 도시재정비촉진을위한특별법에 따른 건축제한 완화의 내용은 무엇입니까?
주거지역, 상업지역, 공업지역 및 녹지지역의 각 용도지역 범위 내 에서 용도지역 변경을 허용(예: 전용주거→일반주거, 일반주거→ 준주거)하고, 용도지역간 변경(예: 주거→상업)은 자문위원회 자문을 거쳐야 합니다.
그리고 용적률은 지방자치단체의 조례에도 불구하고 국계법 상한까지 완화 가능하고, 도로, 학교 등 기반시설을 위한 부지 제공시 추가완화 가능합니다.
그리고 제2종일반주거지역의 15층 층수제한 규정도 적용배제를 합니다.
중심지형의 경우에는 학교부지 기준면적을 1/2까지 완화 가능토록 학교설치기준 완화의 내용이 있으며, 중심지형의 경우 조례가 정하는 바에 따라 부설 또는 노외주차장의 설치기준을 완화할 수 있습니다.
Q3. 도시재정비위원회를 따로 구성하는 이유는 무엇입니까?
재정비촉진사업의 제정 취지에 부합되는 내실 있는 심의를 위해 필요 한 경우 시·도지사는 도시계획위원회를 대신하여 재정비촉진위원회를 구성, 운영할 수 있도록 하여 사업의 원활한 추진을 도모하고자 구성하였습니다.
Q4. 건축허가 제한 언제 할 예정인가요? 『
도시재정비 촉진을 위한 특별법』제8조 (행위 등의 제한)에서 명시 하고 있는바와 같이 재정비촉진지구의 지정을 고시한 날부터 재정비 촉진계획의 결정을 고시한 날까지 재정비촉진지구 안에서 개발행위 (건축물 또는 공작물 설치, 토지형질변경 등)의 허가를 할 수 없으며, 또한 재정비촉진계획이 결정, 고시된 날부터 당해 재정비촉진지구 안에서는 재정비촉진계획의 내용에 적합하지 아니한 건축물 또는 공작물을 설치할 수 없습니다.
이는 지역주민의 재산권보호와 재정비 촉진사업의 원활하고 효율적인 진행으로 공익적 재정 낭비 및 자원의 낭비를 방지하고자 하는 것입니다. 또한,『도시재정비 촉진을 위한 특별법』제32조 (토지거래계약에 관한 허가구역 지정)에서는 재정비촉진지구가 지정, 고시된 때에는 당해 재정비촉진지구에 대하여 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』 제117조에 의거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 것으로 보며, 20㎡이상의 토지거래에 대하여는 허가를 받아야만 합니다. 이는 사업시행에 필요한 물리적 조건을 유지 관리하여 불필요한 투기가 발생될 소지를 차단하고자 하는 것입니다.
Q5. 대한주택공사와 양해각서를 체결한 이유는 무엇입니까?
『도시재정비 촉진을 위한 특별법』 제14조 (재정비촉진지구의 사업 시행 총괄관리)에서 명시하고 있는바와 같이 재정비촉진계획 수립 권자는 효율적인 사업추진을 위하여 재정비촉진계획 수립단계에서 부터 사업시행자중 '대한주택공사' 또는 '한국토지공사'를 총괄사업 관리자로 지정할 수 있으며, 총괄사업자를 지정하는 목적은 풍부한 경험과 지식을 보유한 대한주택공사 또는 한국토지공사가 재정비촉진 사업에 참여함으로서 원활하고 효율적인 사업진행과 사업진행에서 나타나는 다양한 문제들에 보다 능동적이며 적극적으로 대처하여 지역주민의 편의도모 및 공익증진을 기대할 수 있기 때문입니다.
따라서 도시재정비촉진사업 초기 단계인 지구지정단계에서는 총괄 사업관리자를 선정할 수 없으나 원활한 사업진행과 합리적인 계획 수립을 위해 대한주택공사의 자문과 협력이 필요한 상황입니다. 그리하여 우리 김포시는 대한주택공사와 양해각서를 체결하고 도시 재정비촉진지구 지정 시점까지 긴밀한 협력을 약속하게 된 것입니다.
Q6. 구역 내 지정된 지구단위계획구역(1개소)의 관리 방안은 무엇인가요?
도시재정비촉진지구(안)내 기 지정된 지구단위계획구역에 대해서는 도시재정비촉진계획이 수립될 때까지 사업이 잠정 보류됩니다. 이에 일부 주민들이 불만을 가질 수 있으나 장래를 생각하면 도시재정비 촉진개발로 얻어질 지역여건, 재산가치 상승 및 생활환경 개선 등의 효과가 더욱 클 것이라고 봅니다.
Q7. 사업을 위한 구역계는 언제 확정되나요?
재정비촉진사업 크게 지구지정단계→계획수립단계→사업시행단계로 진행되며 지구계 확정은 지구지정단계에서 이루어지게 됩니다. 이에 비해 사업구역은 지구계 확정 후 도시재정비촉진계획수립이 완료된 시점에서 확정되게 됩니다.
즉 지구계는 전체 사업의 경계이기 때문에 초기에 확정하고 사업구역은 개별사업에 대한 사업성 및 법률적 문제 등이 충분히 검토된 시점에 확정하는 것입니다.
Q8. 본 사업수행을 위해 주민들이 해야 될 일은 무엇인가요?
우리 김포시는 본 사업에 주민 여러분의 적극적인 협조와 관심을 기대하고 있으며 여러분의 협조 없이는 본 사업추진은 불가능 합니다. 법률 에서는 시민 여러분이 본 사업에 직, 간접적으로 참여할 수 있는 다양한 제도적 절차를 규정하고 있는데 주민설명회, 공청회, 공람, 설문조사 등이 있습니다.
저희는 이러한 주민참여 절차를 매번 시청 홈페이지에 게시하고 관보에도 게재할 예정이오니 원활하고 신속한 사업추진을 위해 주민여러분의 많은 관심과 협조 부탁드리겠습니다.
개발시기와 주의할 점
Q1. 양곡지구의 촉진지구 지정시기는 언제쯤 인가요?
2007년 12월 21일 「도시재정비촉진을위한특별법」 개정에 따라 6 개월 후인 2008년 6월 21일 이후 촉진지구 지정이 가능하나, 현재 재정비 타당성 검토가 시행중에 있으며, 면밀한 검토 후 촉진지구 지정 관련 행정절차(주민공람공고→시의회 의견청취→관련실과 협의→ 재정비위원회 심의)를 거쳐 지구지정이 가능합니다.
따라서 행정절차 이행에 따른 절대적인 시간소요는 피할 수 없으며, 우리 김포시는 촉진지구 지정의 시기가 앞당겨지도록 힘쓰겠습니다. 주민 여러분께 서도 적극적인 관심과 참여 부탁 드리겠습니다.
Q2. 본 사업수행에 있어 주민들이 주의해야 할 사항은 무엇이 있나요?
재정비사업과 관련하여 지역개발을 앞세우는 임의단체가 주민동의용 인감증명서를 징구하는 사례 등의 행위는 앞으로 재정비 촉진사업추진 에 막대한 지장을 초래할 우려가 있습니다.
※ 막대한 지장의 예
- 추후 개발방식 확정 및 변경으로 인한 동의서 재징구 - 여러 개의 임의단체의 난립 시 향후 추진될 사업에서 주민들의 의견 불일치로 사업진행이 어려워짐 - 사업시기가 미도래한 구역에서의 가칭 조합설립추진위원회 설립 시 그 운영비는 향후 조합원들의 부담으로 전가됨 - 인감증명서를 백지위임으로 하였을 시 다른 용도로의 무단 도용으로 인한 피해 등 여러 가지 사례를 들 수 있습니다. |
출처: 부동산은 과학이다 원문보기 글쓴이: 도전과 용기
