■ 가등기의 효력과 임차인의 대항력 순위
임대차계약을 하려고 할 때 부동산등기부에 매매예약에 기한 가등기가 되어 있다면 주의를 해야 합니다.
가등기에는 순위보전적 효력이 있어, 임차인이 대항력을 주장하지 못할 수 있기 때문입니다. 이에 관해 살펴보겠습니다.
▶ 가등기와 매매예약의 기본 법리
부동산등기부를 보면 매매예약에 기한 소유권이전청구권 보전의 가등기가 되어 있는 경우가 있습니다. 지금 당장 해당 부동산을 매수하는 것은 아니지만, 추후 해당 부동산을 매수할 것을 예정하면서 일단 ‘매매예약’을 했다면서 이를 원인으로 가등기를 해놓은 것입니다.
부동산등기부에 매매예약을 원인으로 소유권이전청구권 가등기를 해 놓으면, 추후 매매예약완결권을 행사하거나 또는 예정된 기간이 경과하여 본 계약(매매계약)이 성립시, 가등기에 기한 본등기(소유권이전등기)를 할 수 있습니다.
구체적으로 설명하면,‘매매예약’을 한 경우의 법리에 대해 민법은 “매매예약완결권을 갖는 자가 상대방에게 예약완결의 의사표시를 하면 이때 본계약(매매계약)이 성립한다”고 규정하고 있습니다(민법 제564조). 따라서 매매예약완결의 의사표시를 하면 그때 매매계약이 성립하므로, 이때 매매대금을 지급함과 동시에 동시에 가등기에 기한 본등기로 소유권등기를 이전받을 수 있습니다. 다만, 매매계약은 10년의 소멸시효가 적용되므로, 만일 매매계약 성립시부터 10년이 경과하면 소유권이전등기를 할 수 없음이 원칙입니다.
그런데 매매예약 계약서를 보면, 장래의 특정 일자를 매매예약완결일로 정해두고, 그때가 경과하면 별도의 매매예약완결 의사표시가 없어도 매매가 완결되어 ‘매매계약’이 성립한 것으로 간주된다는 취지의 기재를 한 것이 있습니다. 이런 경우는 그 해당일자 경과시부터 위에서 설명한 매매계약의 법리가 적용됩니다.
▶ 가등기에 기한 본등기시 순위보전적 효력
소유권이전청구권 가등기를 했다고 하여 현재의 소유자가 제3자에게 매매하는 것을 막는 등 처분권을 제한할 수는 없습니다. 그러나, 가등기에 기한 본등기를 진행하면, 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의하게 되므로(부동산등기법 제91조), 가등기 후 본등기가 있을 때까지 있었던 일체의 처분행위에 의하여 생긴 권리 중 본등기된 권리와 저촉되는 것은 원칙적으로 모두 실효되거나 후순위로 됩니다. 이를 가등기의 순위보전적 효력이라 합니다.
▶ 가등기의 순위보전적 효력과 주택임대차, 상가임대차의 대항력 순위
임대차에서 임차인의 대항력이란 임차인이 임차물의 양수인, 임차물에 관하여 이해관계를 가진 자 등에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 권리를 의미합니다.
주택임대차의 경우는 임차인이 주택을 인도받아 점유하고 전입신고를 하면 그 다음날부터 대항력이 생기고, 상가건물임대차의 경우는 임차인이 상가를 인도 받고 사업자등록을 신청하면, 그 다음날부터 대항력이 생기고. 대항력이 생기면 그후 임차물을 양수(매매, 증여)한 사람은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 따라서, 임차인은 양수인에게 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있는 것입니다.
그런데, 가등기는 순위보전 효력이 있으므로, 가등기가 되어 있는 아파트, 상가 등 부동산에 대해 임대차계약을 할 때는 주의를 요합니다. 가등기 보다 뒤에 이루어진 임대차계약의 임차인은 주택임대차든 상가임대차든 위에서 말한 대항력을 갖췄더라도, 그후 가등기에 기한 본등기가 될 경우 가등기의 순위보전적 효력에 의해 본등기권자보다 후순위가 되어 본등기권자에게 그 권리를 주장할 수 없기 때문입니다.
관련하여 법원은 상가임대차와 관련하여 “소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 가등기를 경료한 자가 그 가등기에 기하여 본등기를 경료한 경우에 가등기의 순위보전의 효력에 의하여 중간처분이 실효되는 효과를 가져 오므로, 가등기가 경료된 후 비로소 상가건물 임대차보호법 소정의 대항력을 취득한 상가건물의 임차인으로서는 그 가등기에 기하여 본등기를 경료한 자에 대하여 임대차의 효력으로써 대항할 수 없다.”고 하였고(대법원 2007다25599 판결),
주택임대차의 경우에도 “가등기가 경료된 후 비로소 주택임대차보호법 소정의 대항력을 취득한 주택의 임차인으로서는 그 가등기에 기하여 본등기를 경료한 자에 대하여 임대차의 효력으로써 대항할 수 없다.”(수원지방법원 2017나16805 판결). 라고 판결하였스니다.
이렇든 가등기후 대항력을 갖춘 임차인은 가등기에 기해 본등기를 한 자에게 대항력이 없으므로 그 자의 명도청구에 응해야 하고, 경매가 진행될 경우에도 우선변제권 등 임차인으로서의 권리를 주장할 수 없다.는 것을 인지해야 할것입니다.
※ 참조
■ 민법 제564조(매매의 일방예약)
①매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다.
②전항의 의사표시의 기간을 정하지 아니한 때에는 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있다.
③예약자가 전항의 기간내에 확답을 받지 못한 때에는 예약은 그 효력을 잃는다.
■ 부동산등기법 제91조(가등기에 의한 본등기의 순위)
가등기에 의한 본등기(本登記)를 한 경우 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다.
■ 부동산등기법 제92조(가등기에 의하여 보전되는 권리를 침해하는 가등기 이후 등기의 직권말소)
① 등기관은 가등기에 의한 본등기를 하였을 때에는 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 가등기 이후에 된 등기로서 가등기에 의하여 보전되는 권리를 침해하는 등기를 직권으로 말소하여야 한다.
② 등기관이 제1항에 따라 가등기 이후의 등기를 말소하였을 때에는 지체 없이 그 사실을 말소된 권리의 등기명의인에게 통지하여야 한다.
■ 대법원 2007. 6. 28. 선고 2007다25599 판결
[건물명도등][미간행]
【판시사항】
[1] 매도인이 매매대금을 모두 지급받기 전에 매수인에게 소유권이전등기를 경료하면서 매매계약이 해제될 경우 매수인이 매도인에게 소유권이전등기를 하여 주기로 하는 별도의 약정을 한 경우, 매도인의 위 소유권이전등기청구권이 가등기에 의하여 보전될 수 있는지 여부(적극)
[2] 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 가등기가 경료된 후에 상가건물 임대차보호법상 대항력을 취득한 임차인이 그 가등기에 기하여 본등기를 경료한 자에 대하여 임대차의 효력으로써 대항할 수 있는지 여부(소극)
【참조조문】
[1] 부동산등기법 제3조, 민법 제105조, 제548조 제1항 [2] 부동산등기법 제3조, 제6조 제2항, 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항, 제5조 제2항
【참조판례】
[1] 대법원 1982. 11. 23. 선고 81다카1110 판결(공1983, 196)
【전 문】
【원고, 피상고인】 원고 1외 1인 (소송대리인 변호사 김진석)
【피고, 상고인】 주식회사 그린하이테크외 1인 (소송대리인 변호사 하창우)
【원심판결】 서울고법 2007. 3. 14. 선고 2006나88960 판결
【주 문】
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 매도인이 매매대금을 모두 지급받기 전에 매수인에게 매매목적물에 관한 소유권이전등기를 경료하면서 매수인과 사이에 매매계약이 해제될 경우 매수인이 매도인에게 매매목적물에 관한 소유권이전등기를 하여 주기로 하는 별도의 약정을 하였다면, 매도인은 매수인에 대하여 그 약정 자체에 의한 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 있고, 매도인의 이와 같은 소유권이전등기청구권 역시 소유권의 이전을 목적으로 하는 청구권이라 할 것이므로 부동산등기법 제3조 소정의 가등기에 의하여 보전될 수 있다고 할 것이다 ( 대법원 1982. 11. 23. 선고 81다카1110 판결 참조).
또한, 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 가등기를 경료한 자가 그 가등기에 기하여 본등기를 경료한 경우에 가등기의 순위보전의 효력에 의하여 중간처분이 실효되는 효과를 가져 오므로, 가등기가 경료된 후 비로소 상가건물 임대차보호법 소정의 대항력을 취득한 상가건물의 임차인으로서는 그 가등기에 기하여 본등기를 경료한 자에 대하여 임대차의 효력으로써 대항할 수 없다.
2. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 공장용지 및 공장에 관하여 그 임차인인 피고 주식회사 그린하이테크가 상가건물 임대차보호법상의 대항력을 취득하기 이전에 이미 원고 2가 소외인과의 약정에 기한 소유권이전등기청구권의 보전을 위하여 가등기를 경료하였으므로 피고들로서는 위 가등기에 기하여 소유권이전등기를 경료한 원고들에게 임차권의 대항력을 주장할 수 없다고 판단하고, 나아가 원고 2의 위 소유권이전등기청구권은 소외인과 사이의 약정에 의하여 생긴 것으로서 계약해제의 소급효 그 자체에 의하여 생긴 것이 아니므로 그 등기청구권의 실현과 계약해제의 소급효 제한에 관한 민법 제548조 제1항 단서의 규정과는 직접적으로 관련이 없다고 판단하였다.
기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 조치는 모두 위 법리에 따른 것으로서 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 가등기의 순위보전의 효력이나 상가건물 임대차보호법상 대항력 및 계약해제에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.
3. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들이 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 김영란(재판장) 김황식 이홍훈(주심) 안대희