무대뽀아들의 임장기_광명시 철산동 한신아파트 2

[무대뽀아들(125기)]

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◆ 장단점 분석

<장점>

1. 경매 시작가가 낮기 때문에 시세차익을 노려볼 수 있음.

   또한 매매가와 전세가의 차이가 크지 않기때문에 구매 후 전세를 놓는다면 실 투자비용 최소화 가능.

철산동 한신아파트 32평형 아파트
	금액	비고
감정가	413,000,000원
경매시작가	289,100,000원	1회유찰
매매시세	400,000,000~450,000,000원	간혹 급매로 390,000,000에 거래되기도 함
전세시세	성수기 : 360,000,000~380,000,000원 비수기 : 340,000,000~360,000,000원	학군에 의하여 성수기 비수기가 존재 (비수기 : 3월~6월, 성수기 : 9월~3월)

2. 학군이 좋아 전세 수요가 많다. 본 건은 타 단지에 비해 매매가는 낮지만 전세가는 높은 특징이 있다.

철산초, 철산중, 진성고에 가까운 곳에 위치. 한신아파트는 주공12,13단지에 비해 매매가는 낮은데도 불구하고 전세가가 높다. 이유는 학군에 의해 전세수요가 더 많기 때문이다. 노후된 아파트이지만 학군에 의해서 수리가 잘 된 아파트의 경우 현재 시세보다 높아도 물량이 부족하고 거래도 잘되고 있다. 

주공12단지 최근3개월 실거래 정보
면적	매매가(만원)	전세가(만원)
71/53.46	42,000~44,800	21,000~27,000
80/60.21	44,000~47,500	27,000~29,000
82/61.38	45,000~45,000	23,000~25,000
91/73.08	53,000~53,000	20,000~32,000
100/74.46	56,000~56,000	-
103/83.01	53000~58,800	28,000~30,000
110/84.97	57,000~57,300	30,000~30,000
철산한신 최근3개월 실거래 정보
면적	매매가(만원)		전세가(만원)
107/89.45	37,500~44,800		34,000~38,000
151/129.6	53,000~53,500		44,000~44,000

  매매가 : 주공12단지 > 한신아파트

  전세가 : 한신아파트 > 주공12단지

★ 철산동 학군이 좋은 이유 ★

철산동은 광명시에서 학군이 가장 좋은 지역이다. 철산동은 유해한 환경이 없고 전국 20위안에 드는 진성고등학교가 있으며 목동 수준의 철산중학교가 위치하고 있다. 철산중학교를 보내기 위해선 철산초등학교부터 입학시켜야 하기 때문에 장기적으로 지역권에 머무는 거주민들이 많다.

6~7년 전부터 가산디지털 단지에 근무하는 직장인 인구수가 점차 늘어났으며 그 인구의 대부분은 자제들을 광명시 쪽으로 학교를 보내는 것을 선호한다. 이유는 구로, 대림, 금천 쪽에는 중국인 및 화교들이 많으며 지역 교육환경이 별로 좋지 않기 때문에 꺼려하기 때문이다.

학군을 이유로 한 많은 수요자들이 존재하며 3~6월까지는 비수기로 가격 거래가 많지않지만 9월부터 거래량이 많아진다고 한다.

3. 교통이 양호하다. 역세권. 7호선 철산역 도보 8분거리(795m). 단지 근처 버스정거장, KTX광명역 등.

    

4. 주변환경 GOOD. 아파트 옆으로 안양천, 철산공원 등이 소재하여 녹지가 풍부하고 거주하기 쾌적한 환경. 단지 주변 도로정비상태가 양호한 편, 근처에 광명성애병원이 위치하며 철산시장, IKEA 광명점, 코스트코 광명점 등의 쇼핑시설 위치.

철산시장	광명성애병원

5. 단지 시설관리 양호. 5년전 수도배관 교체. 중앙난방에서 개별난방으로 전환 보수작업 완료.

<단점>

1. 노후된 아파트(준공년월:1992년 1월)라 입주 시 수리필요. 실 거주시 1000~3000만원 정도의 비용 발생.

2. 재개발을 바라보기 어렵다.

→ 한신아파트는 20층 고층건물로 주변에 더 오래된 저층 아파트단지들도 아직 재건축 들어가지 않은 곳이 많기 때문에 사실상 당장의 재개발을 바라보긴 어렵다. 

3. 토지지분이 적다. (주변 타 물건에 비해 전용면적 대비 토지지분이 적음) 재건축 및 재개발 시 단점.

4. 기타 지역(은계지구, 광명역, 옥길) 물량이 점점 많아짐으로 인한 가격하락 우려.

→ 가장 최근 사례로 바로 옆 레미안 자이아파트(2010년 완공)로 인해 가격이 하락되었음.

5. 주자공간 부족(가구당 0.8대).

→ “한신아파트와 레미안과 2억5천 차이나는 이유는 단지 주차장 문제” 공인중개사가 과장되게 말할 정도로 주차 문제가 적지 않다 판단됨.

6. 북동향

→ 본 건은 104동으로 북동향이며 남향인 110동의 매매가격이 제일 높다라는 것을 봤을 때 거래가에 영향을 미치는 것으로 확인.

◆ 느낀점

  이번 활동을 통해 학군이 부동산에 미치는 영향이 얼마나 큰지 실감할 수 있었습니다. 부동산 초보자로 여태까지 모든 물건의 매매가와 전월세가는 평행을 이룬다고 생각했습니다. 하지만 단지 학군의 이유로 전세의 수요가 많아지고 전세가 상승으로 이어진다는 것을 알 수 있었습니다. 학군은 앞으로 현장 조사 시 빼놓을 수 없는 요소라는 것을 실감했으며 전국적인 학군현황을 대략적으로나마 숙지하는 것 또한 부동산 전문가가 되는 길이 아닐까 생각합니다.

[Z(118기)]

부동산 특히 주거지를 선택할 때는 학군도 중요합니다.학군에 대해서는 가능하면 매년 정리하는게 좋습니다.

[무대뽀아들(125기)]

네 조언감사합니다~ 나중에 학군관련해서 정보좀 부탁드리겠습니다 선배님~

[경매낙찰]

광명시 철산동은 학군이 중요하군요

[무대뽀아들(125기)]

서울지역이 아닌데도 매매가랑 전세가가 너무 높길레 의아했었는데 학군이 큰몫을 하고있고 주변환경이 너무 쾌적해서 살기좋아 보이더라구요. 역시 가봐야 안다는게 임장활동 꾸준히 해야할 것 같습니다.

[청담동도련님 (125기)]

잘 봤습니다~ 고생했어요~

[무대뽀아들(125기)]

회장님 125기 화이팅입니다!! ㅋㅋㅋㅋ 다음 번개때는 꼭 참석하고 싶습니다 불러주세요ㅜ

[마음대로건물주]

소중한 임장 후기를 공유해주셔서 감사합니다

[당연낙찰]

좋은 정보 감사합니다

[려의주주인]

철산동 임장 후기 감사합니다

[백억원가즈아]

임장후기 감사합니다

[내빌딩건축]

감사합니다

[골드브라운]

말씀을 듣고 보니 철산 한신아파트 정말 괜찮은 것 같네요. 차후에 경매건이 또 있으면 관심물건 등록해놔야 겠습니다.
앞으로의 임장내용이 더더욱 기대되네요 ^0^

[무대뽀아들(125기)]

감사합니다~ 꾸준히 하는 모습 보여드릴게요~

[만수르]

좋은물건 공유해 주셔서 감사합니다

[무대뽀아들(125기)]

만수르님 나중에 임장가실때 불러주세요~! 저도 같이 배우고 싶습니다!

[어브리(125기)]

저도 분발해야겠다는 생각이 마구드네요 ㅎㅎ 감사합니다 ㅎㅎ

[블루(122기)]

멋진 보고서네요 ♡♡

[깨끗한부자(125기)]

귀한 후기 감사합니다^^
실제 입찰이든 모의입찰이든 결과 난 이후에 복기해보는 것도 많은 공부가 되는 것 같아요!!
앞으로도 화이팅입니다^^