[낙찰집중반] 족장쌤에 쏙쏙 들어오는 강의 2주차- 공매재산의 종류, 조세채권, 공매 입찰에서 명도까지

[하루v]

안녕하세요 :) 매일 매일 소중한 하루를 살고 싶은, 하루입니다. 

오늘은 행크에듀 낙찰집중반 2주차, 공매 강의를 들었습니다. 공매라는 것은 들어만 봤지 뜻은 오늘 처음 들었습니다.

2주차 공매 파트 부분은 족장님이 설명해주셨고, 유튜브 채널로 접했어서인지 괜시리 익숙했습니다. 공매는 처음 공부하는 것이기 때문에 휴대폰으로 녹음 하면서 들었는데요...ㅎㅎ 혹시나 놓치는 것이 있을까봐...녹음기를 키고 열심히 수업을 들었습니다. ( 모든 내용이 다 습득되어 녹음을 듣는 일이 없기를 바라고 있습니다. )  

공매는 세금 체납으로 인해 많이 나온다는 것과 공부를 하고 보면 일반 매매와 다름 없는 물건도 있다는 것이 가장 큰 배움이었습니다. 노력과 공부를 한다면 어렵게 보이는 공매도 쉽게 진행할 수 있다는 족장 선생님 말씀에 더더욱 희망이 보였습니다. 

특히 공매는 직장인인 제게 가장 큰 메리트가 컸습니다. 

연차 내기가 쉽지 않고 1년에 정해진 연차 횟수로 인해 법원 출석이 어려운데, 법원 출석을 하지 않고 인터넷+휴대폰만 있으면 가능하다니!! +_+

또한 공매는 잘 알려져 있지 않기 때문에 경쟁자도 적고, 경매에 비해 접근성이 쉽지 않다고 하여 더 해보고 싶었습니다. 공매로 수익내는 직장인이 되기를 바라면서 눈을 반짝 반짝 하며 강의를 들었습니다.

친절하게 쏙쏙 들어오는 강의를 진행해주신 족장쌤 감사합니다 ♥

아래는 강의 내용 입니다. 

공매란???

한국자산관리공사인 '캠코'에서 관리하며 세금체납으로 인해 많이 나온다.

공매는 국세징수법으로 집행되며, 경매는 민사집행법으로 진행된다.

온비드 (www.onbid.co.kr)에 접속하여 물건을 볼 수 있다.

유료경매사이트(탱크옥션,굿옥션 등)에서도 볼 수 있으나 물건이 누락되는 경우도 있어 온비드로 습관을 들이자.

온비드에 담당자 정보로 물건 문의사항 문의하면 되며, 참고로 '지명경쟁'의 뜻은 입찰자가 지정되어 있다는 것.

공매의 장/단점

1. 공매의 단점 : 그러나 원만하게 합의도 가능

2. 공매의 장점 : 직장인에게 좋음, 경매는 유찰되면 한 달 후/공매는 유찰될 경우 차주 진행, 놓치는 물건도 많다, so 관심물건부터 확인할 것

3. 명도

1) 경매 - 인도명령 (약 3개월)

2) 공매 - 명도소송 (약 6개월) -> so, 낙찰가 산정시 3개월 이자 차감(-1천만원 정도) 후 입찰, 낮게 받을 수록 유리

공매 재산의 종류

1. 압류 재산

세무서나 지방자치단체 등 국가기관이 체납자의 재산을 압류한 후 체납 세금을 받아내기 위해 한국 자산관리공사에 매각을 의뢰한 것

2. 수탁자산

1) 비업무용 재산 공매 : 위임된 재산을 캠코가 수탁받아 일반인에게 공개경쟁입찰을 해서 매각하는 것

(1) 금융기관이 연체대출금을 회수하기 위해 법원 경매를 통해 금융기관 명의로 낙찰받은 후 캠코에 매각 의뢰한 재산

ex: 은행이 경매로 낙찰 후 유치권 해결하고 캠코에 매각 의뢰 (그 이유는 은행이 시세보다 비싸게 혹은 싸게 팔 경우 의심 받을 수 있음)

(2) 기업체가 소유한 비업무용 재산으로 주거래 은행을 통해 캠코에 매각 의뢰한 재산

2) 양도세 감면대상 물건에 대한 공매

1) 양도소득세 비과세 또는 중과제외 혜택을 받기 위해 캠코에 매각을 의뢰하는 부동산

ex : 1가구 2주택 의 경우 혜택, 1가구 2주택 중 첫 주택 3년 이내 매도(비과세 혜택)하려고 했는데 매도 안될 시에 캠코에 의뢰 -> 팔으려고 한 것이니 비과세 혜택을 받는다. 그러나 위탁 매각시 매각가 1% 수수료, 매회차 5%씩 차감

3. 유입자산 (수탁자산과 성격상 비슷)

금융기관의 구조개선을 위해 법원 경매를 통해 캠코 명의로 취득한 재산 및 부실징후기업을 지원하기 위해 기업체로부터 취득한 재산을 일반인에게 다시 매각하는 부동산(일반 매매와 같음)

1) 장점

(1) 권리분석 필요 x : 공매집행기관에서 등기부등본에 나타난 모든권리 안전하게 처리한 다음에 공매를 진행

(2) 할부 납부ㅇ : 수탁재산의 경우 위임기관인 매도자와의 조건에 따라 대금납부 협의 가능(그러나 어려움)

(3) 사전점유사용 ㅇ : 유입자산의 경우 계약 보증금을 포함해 매매 대금의 1/3이상 선납 or 대금 완납전 소유권 이전시의 납부 보장책을 제시하는 경우 사전 점유 가능 (그러나 어려움)

4. 국유자산

국가소유 재산, 행정재산/일반재산으로 분류, 일반재산이 대부 및 매각의 공매 대상이 됨

(ex: 다가구, 우체국 등등)

5. 공유자산

지자체소유 재산, 행정재산/일반재산으로 분류 (ex: 소방서, 대구광역시소방본부 등)

국공유 자산의 경우 명도 필요 x / 가서 전화해서 문의하면 가능 / 임대도 저렴하게 이용 가능

조세채권 (#배당의 함정)

조세채권 법정 기일은 해당 조세의 신고일혹은 납세고지서를 발행한 날로 보면 됨

ex : 의료보험료 미납

(1) 2018년 1월 고지서 날아옴 (압류설정 등기 일자)

(2) 2019년 5월 압류

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기준 : 2018년 1월 고지서 날아왔을 때가 기준이 됨.

사례 1. 말소기준권리 이전 임차인이 전액 배당 받아가겠지? 하면 안돼고, 당해세(조세채권) 발송된 날이 기준이기 때문에

아래와 같이 배당이 진행됨(경매는 임의경매로 나오기 때문에 소액이라 세금은 신경 안쓰지만 공매는 세금 체납으로나와서 고액이기 때문에 신경 써야 함)

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경매, 공매 함께 진행될 때

경매: 낙찰 후 7일 항고기간 + 7일 매각 허가 결정 = 총 14일 경과 후 잔금 납부가능

공매 : 낙찰 후 차주 월요일부터 잔금 납부 가능 (통상적으로 월~수 오후 5시 입찰, 목요일 공매 낙찰일 : 11시 발표)

---> 잔금 먼저 납부자가 소유권 취득

1. 공매 기일 먼저 > 경매 진행될 때

SO, 1) 공매 낙찰 이후 경매 낙찰 금액 확인 후 잘 받았는지 아닌지 확인 가능/ 공매 잔금 납부하면 경매 기각 취하

2) 만약, 서류 확인 필요할 경우에는 경매 최고가로 낙찰 받은 후 서류 확인

ㄴ 그리고 2등,3등 낙찰 들어온 자들 정보도 알 수 있는데, 이 때 실거주자일 경우 양도 가능 (1천 떼기 가능)

3) 공매 잔금 납부

ex: 2015타경 100975 / 공매 2015-15667-001

2. 경매 기일 -> 공매 기일 진행될 때

공매 저렴하다면 공매로 진행하여 잔금 납부

공매로 낙찰 가능한 것들

1. 체납자 명품 구매 : 지방세체납자 압류동산 공매

라올스(https://www.laors.co.kr)사이트에서 구매 가능

라올스 -> 공매감정 -> 공매공고 -> 지방세체납과 압류동산 공매 에서 가능

2. 섬

3. 자동차

4. 테니스장

5. 축구장 등등

입찰

(1) 온비드 : 매주 1회, 월 10시~수 5시

(2) 낙찰자가 없는 경우 최초 매각 예정 가격에서 10%씩 차감

(3) 최초 매각 예정가의 50% 차감되었는데 매각되지 아니하였을 경우, 새로운 매각예정가격을 정해 재공고

입찰 버튼 -> 동의-> 다음 단계 -> 입찰 금액 -> 보증금 계산 -> 납부 총액 -> 보증금 현금납부 -> 환불계좌 -> 입찰서 제출

*입찰 보증금은 10% 도 있고, 5% 도 있음

* 하루씩 유찰되는 것은 입찰 기한 잘 확인

* 신탁같은 경우 현장 입찰이 있음. 입찰 장소 적혀있음

현장 입찰 갔을 때 장점은 경쟁자 숫자 파악 가능 (경쟁자가 나오라고 하면서 500만원 주며 가시라고 ㅎㅎ하기도)

낙찰

1. 최고가금액 낙찰자

2. 동가 있을 경우 추첨

3. 낙찰 잔금 납부시 입찰 보증금과 합산 처리

4. 패찰시 입찰보증금은 계좌로 환불

매각 결정 통지

1. 매각결정통지서는 일반 개인간 매매에 있어서 매매 계약서와 같은 의미 (그 사람의 지위 승계)

2. 체납자와 낙찰자 사이에 매매계약이 성립한 것으로 취급한다.

3. 낙찰자 결정할 수 없거나 기타 매각 허용할 수 없는 사유 있을시 매각불허가결정서를 작성하고 위임기관에 통지한다.

4. 압류공매의 경우 월요일 오전 10시까지 체납처분비를 완납하지 않을 경우 체납자는 낙찰자의 동의 없이는 공매 취하를 하지 못한다.

(목요일에 낙찰 받은 후에는 낙찰자의 동의가 꼭 있어야 취하 가능)

매수 대금 납부

1. 3천만원 미만 : 7일 이내 납부

2. 3천만원 이상 : 30일 이내 납부

3. 최고기간 : 납부기간 이후 10일간 최고 기간을 한 번 더 주도록 되어있음

명도

낙찰 > 점유자 미팅 > 내용증명 > 협상 > 명도소장접수(협의시 취하) > 명도완료

----> 명도확인서의 경우 이사가 나간 것을 확인한 후 모든 서류 전달

'내용증명이 가더라도 기분 나빠하시지 말고, 절차일 뿐이고 열어보지 않으셔도 된다.'라고 말씀 드리면 되고,

명도 소장도 협의가 잘 되면 취하.

공무원 아파트 매각

1년에 2~3회 나오며 명도 필요 x , 현장공개 일정에 아파트 확인 가능

첨부파일 클릭하면 세부 정보 확인 가능

** 물건이 무작위로 나온다, 최저가격을 적고 많이 입찰하기. 안 될 것 같던 금액도 많이 넣으면 그 중 흘러간다.

대신 시세조사를 확실하게 하여야 함.

** 분양 입주 물건이 몰려있을 때 흘러가는 물건도 있음. (송도 vs 부평, 100:1 vs 1:1 이었음)

낙찰 사례

아파트

1. 식사동 사례

식사동은 판상형이 있고, 타워형이 있음. 가격이 다름. ex : 타워형 55평 얼마에요? 이렇게 물어봐야 함.

1) 타워형

장점 : ㅁ,Y,W 형태로 다양함

: 남동, 동, 서 등 다양한 방향으로 설계

: 일조권과 시원한 조망권 확보

단점 : 일부 북향 배치

: 환기 통풍 잘 안될 수 있음

: 판상형에 비해 관리비 부담 큼

2) 판상형

장점 : 전체 세대가 남향을 볼 수 있음

: 통풍이 잘됨

: 타워형에 비해 건축비 저렴

단점 : 동간 거리 짧음 (지나가는 사람 눈 마주침)

: 저층 일조권 불리

: 도시미관에 좋지 않음

2. 시세조사

6개월 동안 거래 1건 ( 거래가 많지 않았음)

전세의 경우 1월에 5억에서 5억 1천 거래 되었음을 확인

부동산 사장님께 여쭤보니 아래와 같았음 / 2등과 차이가 크지 않았음

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3. 낙찰 후 점유자 미팅 -> 5/20 잔금 납부(3개월 중도 무) -> 점유자와 협의 -> 협의 완료 -> 6월 8일 매도 문의 -> 6월 9일매도계약서 작성 -> 8월 20일 잔금 진행

4. 명도 STORY

명도를 할 때, 그 사람이 원하는 것을 알아야 한다.대화로 해결 가능함. 대부분은 이사비

이 경우에는 임차인이 있다고 기입되어있었음, 방 1개 1천에 30만원 사용하고 있었다고 적혀있음. 상식적으로 이해가 가지 x

임차인에게 최우선 변제 받고 싶은 것이 보였다. 경매도 진행되고 있었음.

당신 배당 받을 수 있게 편 들어주겠다. 낙찰자가 "갔는데, 살고 있던데요?" 한다면 서류만 작성하면 확률이 높아짐.

그러나 협조 안해주면 채권자에게 얘기하겠다. 현재 협의 되면 이사비 드리겠다. 라고 함

공매는 한 방!

*** 어떻게 풀어나갔는지가 가장 중요!

1. 물건이 나옴. 수탁재산이 아닌 압류 재산이 나왔음.

한 아파트에 4개가 나온다? 좀 이상함..

2. 검색

경쟁율 나쁘지 않았음. 그러나.. 시행사 M사와 싸우고 있는 것 발견

여주군에 전화해서 문의하니 문제 없다고 답변 받아 입찰 받음

3. 입찰

최저 입찰가에 +400 적어서 4개 다 받게 됨

(아... 큰일 났다.. 낙찰 가격이 7억인데...)

4. 대출

고분양가로 비싸게 분양받고 들어왔는데, 가격이 떨어졌음

그러나 촌이어서 원 가격은 3억 2천인데, KB시세는 수정을 하지 않았음

그래서 대출은 잘 받음

그러나..!!! 가격조사를 꼭 꼼꼼하게 잘 해야 함!!!

5. 투자금

2금융권 대출을 받아서 이자가 높았음. 그래서 명도를 빠르게 하려고 함

6. 명도 & 협상

여주군 에 찾아감. -> 보여달라 -> 잔금 납부해라 -> 내가 낙찰자, 곧 내겠다 -> 잔금 납부해라 -> 협상 x

만약 하자 있을 경우 소송하겠다 -> 무엇을 원하냐? -> 한 번만 보여달라 -> 직원과 들어갔고 -> 잘 되어있는 것 확인

7. 매도의 기술

1) 부동산에 내놓음

2) 전단지 만들어서 내놓음 / 블로그도 해놓고

3) 현수막도 걸었음

그러나 부동산은 현수막 거는 것 싫어했고 수수료 준다는 것 약속하고 현수막 걸었음

8. 결과

낙찰 후 3개월

1채 월세 + 3채 매도 완료 (잔금 완료)

틈새 특수물건 찾아보기

족장쌤 히스토리 : 아파트 낙찰 -> 단란주점 -> 3번째 낙찰받은 사례

#대구 사례

대항력 여부 조사하고 입찰하려고 함.

2회 갔는데 없어서 스티커 붙히고 왔다.

2분 돌아가셨고, 1분 거주했는데 말소기준권리보다 앞서 있었고 돌아가신 분과 같은 날에 전입을 했었었다. (가족..?)

그리고 2008년에 근저당 설정 되어있음.

2. 선순위

앞 집에 아저씨가 말씀 주셨다.

3. 공매재산명세서 적혀있음

2011년에 상속 받음. 그래서 아무 문제 없구나 확인함.

그리고 김 x한 (2004년 ) 김 x한(2011년) 은 임대차 계약 다시 했을 것이다. 왜냐하면 근저당 이후에 상속 받았음

3. 명도 소송

모두 형제이고 임대차가 없다.

-> 명도 끝.

4. 청소

5. 온라인 마케팅

블로그에 작성, 어떻게 하면 부부가 같이 볼 수 있게 하느냐!

사진 찍고 블로그 쓸 때, 남성/여성 감성을 적절히 터치

6. 수익률

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상가

1. 지하상가 / 수탁재산

2. 결론

최저가보다 23백만원 더 적었음. 낙찰

3. 물건 입찰 이유

감정평가 2014년

실거래는 좀 높을 거라 생각

4. 잔금

잔금 납부일이 연말이라 대출이 안나왔음

수탁재산같은 경우 소유자와 협의가 가능함.

잔금 납부 기일 연장 부탁드림.

안된다고 함. 미납하면 이자 6% 붙으니 그렇게 해달라고 말함.

그래서 6% 냈음.

5. 그러나 물건 확인해보니 상태 안좋음

3년 공실이었기에 당연한 결과

누수도 있었음 그러나 뜯어져 있었으니 공사는 했다. 치우기만 하면 됨.

6. 임차인 찾아 임대 줌 / 철거비 500줬음 (만화까페 들어옴)

나만의 지하상가 입찰 철칙!!!

1. 지하출입문 2개 이상 - 공기가 안 빠져서 냄새가 남

2. 화장실은 지하에 위치 - 여성은 들어오지 않는 곳이 됨.

3. 실평수 70평 이상 - 들어올 것들이 많아짐 ( ex: 마트 / PC방 / 노래방 / PC방)

4. 주위 지하층이 많지 않아야 (지하는 공실이 쉽게 나기 때문에 주변에 지하 공실 많을 경우 임대료 계속 내려감)

7. 수익 현황

2억 투자 / 월세 180만원

***상가의 장점은 월세가 알아서 들어오고, 매각해도 수익을 1억원 이상 벌 수 있음.

https://blog.naver.com/tmdghk48/221862184896

[리치영]

우왕~낙찰집중반 수업들으러 가야 겠다는 생각이 굳어지네요. 그것도 빨리~ 정리해주신 글 잘 읽었습니다~

[하루v]

네~! 낙찰 집중반 수업 들으니 이제 조금씩 시야가 트이는 것 같아요 :) ㅎㅎ 강추 드립니다!!! 감사합니다.

[날개를달자]

정말 속기하시면서 공부하시네요.
좋은결과 있을겁니다.

[하루v]

응원해주셔서 감사합니다. :) 아직 너무 초보여서 열심히 적어가면서 공부하고 있어요! >< 화이팅입니다!

[부동산은 내 인생]

멋지 십니다. 감사 합니다^^

[하루v]

부동산은 내인생님 :) 응원 감사합니다! 닉네임이 넘 멋지십니다! ㅎㅎ ><

[효린]

와우~ 하루님 정말 감사합니다. 정리하는데 시간 많이 걸리셨겠어요. 많은 도움 받고 갑니다^^

[롱롱런]

와~감사합니다^^
정리의신!하루님ㅎㅎ

[브로야잉]

정리를 잘해주셔서 차분하게 읽으면서 이해가기 좋아요 감사합니다~^

[대보름달]

수업을 다시 꼼꼼히리뷰하는 것같이 기억이 되살아나네요.
엄청 꼼꼼하게 정리하신 것 같아요 .
감사합니다 ~

[웰스]

정말 엄청 꼼꼼하게 올리셨네요 잘보고갑니다 감사합니다