[투자경험담] 3천만원으로 내집마련하기 1부

[투자가의삶]

3천만원으로 내집마련하기 1부

저는 약4년전 제주에서 서울로 이사를 가기위해 제가 가진 여유자금은 3천만원이 수중에 전부였습니다.

물론 적은금액은 아니지만 남들과 다르게 투자가의 삶을 살고있는 나에게 투자는 삶을

살아가기위한 필수적인 코스였고 항상 자금에 쪼들려 살아야했습니다.

군제대후 휴학한 학교를 복학하지않고 투자가의 삶을 살아가는 내 모습이 부모님 시각에는

대학조차 나오질 않으면 사회에서 대접받지못한다는 안타까움이 있었으며

그로인해 저는  제주대학교 경영학과에 늦은나이에 또 대학에 입학을합니다.

2006년부터~ 2011년까지의 제주의 삶은 환상 그자체였지만

경쟁적인 자본주의 삶을 살아가기에는 육지??라는 도시로 다시 돌아가는게 당연한 선택이였죠.

물론 그 이유말고도 여러 가지 개인적인 이유로 꼭 다시 육지??로 돌아가야했습니다.

그런데 육지는 인구 2300만 도시이며 서울은 제가 가진 3천만원을 들고 입성하려면...

서울은 반지하 5평짜리 전세나 가능하려나요??

제가 원했던 지역은 경기도에 행신동인데 이 지역역시 최소 5천만원이 필요했습니다.

부모님께 SOS를 이야기하고싶지만 꾹 참고있다가 아부지한테 한번 떠봤습니다.

투삶: 아부지, 제주도에서 나와서 살건데 행신동에 살려면 2천만원이 부족하네?

아부지:(표정이안좋습니다) 너한테 도와주고싶지만 우리도 여력이없고 혼자알아서해라.

투삶: 네? 네......................................

조금 서운하긴했지만 3천만원을 가지고 뱃속에 무럭무럭자라고있는 우리이쁜아가와

울 와이프를 데리고 갈곳은 이제 제 능력에 달린것입니다.

아부지앞에서 눈물을 흘리며 도와달라고하고 싶었지만 부모가 도와주고싶어도 도울수없는데

그 마음은 오직 답답할까 싶어 감정적으로 보여드리기싫어 투자가의 삶을 살아가는

저에게 꼬박 밤을새며 새로운 보금자리를 위한 2011년 6월경 미션을 부여하는 계기가된것입니다.

우리가 잘아는 네이버에서 지도를 눈이 빠질정도로 검색하며 쳐다봅니다.

몇일밤을 그렇게 밤을 지새우고 또 지새우고 내가 갈곳은 찾기란 쉽지않았습니다.

아~ 정말 우리이쁜아가와 울 와이프와 함께 살 수 있는 보금자리는?? 없는가...?

일단 서울은 너무 비싸서 엄두에 내질못합니다.

또 이당시 뱃속에 무럭무럭자라나고 있던 우리 영웅이(태명)에게 아빠로써

반지하원룸에 들어가 살순 없으니 말입니다.

32살이 되도록 투자가의 삶을 살면서

내집마련은 안하고 오로지 투자만 매달렸던것이 조금안타까웠습니다.

그당시 와이프 친언니의 친척분이 빌려주신집에

보증금 없이 매달 40만원정도(1년 500만원)의 임대료를 내고

제주시 법원옆 혜성무지개라는 연립에 살고있었습니다.

꼭대기층이라 가을에 마트에서 구입한 열대어가 얼어죽어버리고 ,

50만원어치 기름을 보일러통에 부워도 추워 덜덜떨며 긴 겨울잠바를 입고

밤새 잠못잤던 기억이 생생합니다.

다행히 소주?의 힘을 빌려 가끔 얼굴이 붉게 물들어 잠들곤했습니다.

결국 돈이 없어서 행복하지않는게 아니라 돈이 없으면 이처럼 불편한것이였습니다.

내집이 아니라서 단열재를 넣을수도 없는것이고 또 샤시를 교체 할수도 없는셈입니다.

결혼전이라 자유로웠지만 삶에 갑작스런 영웅이의 등장은 그래서인지 더욱 저에게 미션을 부여했습니다.

과거 임차인으로 살던 시절 보일러가 고장나 주인에게 전화를 거면 주인은 항상 이렇게 말했습니다.

투삶: 수리비 2만원나왓는데 이건 소모품이라 제가 비용납부할테니 주셔야합니다.

주인: 투자가의삶님? 알아서 고치세요. 그런건 대충 다 알아서 고쳐사는거아니에요?

투삶: ㅜㅜ....

따뜻한 보금자리 그리고 빈번한 이사가 필요없는 내 명의로 된 집이 필요했습니다.

투자가로 먹고살아가기위해서 여러곳에 투자를 해놓았고

남아있는 여유자금 3천만원이 조금넘는 돈으로 우리가족이 행복해질 수 있는 보금자리를 갖고싶었습니다.

미션

1. 교통이 편리해야한다.(전국을 항상 돌아다니는 저에게는)

2. 소득수준이 낮지않아야한다.

3. 깨끗한 아파트, 환경 및 병원 및 마트가 가까워야한다.

4. 3천만원대에서 이모든걸다 해결하는곳을 찾아야한다.

여러 가지 모든 조건을 갖춘 곳이 찾아야했습니다.

저는 보름정도 밤샘 분석을 하다가

아 영종도가 가격이 괜찮고 소득수준이

괜찮은 4가지 조건을 갖춘곳이라는 결론을 도출하게됩니다

일단 와이프는 제주도 사람이라 공항이 가까워 언제든 나를 버리고도망간다? 농담이구요.

언제든지 처가식구들이 저희집을 방문하더라도 힘들지 않게 올 수 있습니다.

또 저 역시 대부분 모임을 종로에서 만나는데

1시간이 조금넘는시간이면 충분히 장소에 도착할 수 있고

또 밤 12시정도면 지하철이 끊어지기 때문에 늦은술자리를 1시간정도 일찍일어날 수 있습니다.

항상 장거리운전을 싫어하는 저에게 김포공항 인천공항은 빠르게 비행기를 탈 수 있고

공항에 있는 리무진버스는 쉽게 전국어디든 갈 수 있는 시스템을 갖추고있습니다.

공항 종사자들과 공항공사 직원들의 소득수준이 높고 인천과학고, 인천하늘고(사립)는

매년 매매 및 전세가에 영향을 미칠정도로 학군에 대한 수요도 많습니다.

평소에 해가지는 노을을 자주 볼 수 있고 바다는 항상 제옆에 머물러있으니 마음이 울쩍할 때

음악을 들으며 교통체증 없이 드라이브를 하기에도 참좋은곳입니다.

영종도란 섬을 잘 모르시겠지만 여름에 1-2번 에어컨을 켤정도로

서울이나 다른지역처럼 열대야가 없어서 사실상 봄-가을-겨울만 있는 동네라고 보시면됩니다.

주변에 아기자기한 섬들이 위치해있고 5분이면 바다를 볼 수 있고 해수욕장 및 물이빠지면

드러나는 갯벌은 굴과 조개, 꽃게가 풍부하기 때문에 낚시를 좋아하는 저에게도 안성맞춤이였습니다.

가끔 갯벌이 드러나면 풍부한 해산물을 직접 채집해서 간단하게 술안주를 할수도 있는곳이였습니다.

게와 소라는 갯벌 바위에서 제가 직접 채집한 것들입니다.^^]

또한 병원 및 관공서 마트가 걸어도 도보1분에 모든걸 해결할 수 있는 지역이였습니다.

7월달 제주에서 비행기를 타고 영종도에 도착합니다.

부동산을 둘러보니 공략할 아파트의 매매값은 1억4천-1억5천정도 시세가 형성됬습니다.

그 당시는 KB시세에 60%가 대출이 가능했고 후순위로 10%정도 (저축은행)으로 대출이

가능했음으로 매매가 1억4천- 대출 1억원= 4천만원

이런-_- 제가 가진돈은 3천만원에 마이너스통장을 이용하여 동원할 수 있는 몇백만원이

모든 자산이였습니다. 그당시는 부동산 가격이 하락하는 어느정도 진행된 상태라

21평형이 과거 2억원까지 올랏던 거품이 빠진상태에서 가격이 하락하긴 어려워보였습니다.

매매로 1억 4천-1억5천에 나온 물건들은 그리 맘에 들지않고 제주도에서 돌아와 경매를 찾아봅니다.

경매물건도 맘에 들지않는데 공매를 살펴보니 오잉? 국유자산매각물건이 있는것입니다.

국유자산 매각물건이라 공무원 관사로 사용하다가 공실인 상태이고 제가 원하는 위치에 아파트였습니다.

하늘도 나를 버리진않는구나...

국유자산 매각물건의 경우 낙찰시 잔금납부를 60일까지납입하면 되기 때문에

10~11월쯤 이사올 저에게는 또 날짜까지 충분히 벌 수 있는 좋은조건이였습니다.

하지만 입찰을 해서 과연 낙찰을 받을수있을까??? 만약 낙찰을 못받으면 어쩌지??

저는 과감하게 낙찰가를 산정하는데 매매가 대비 500-1000만원수준으로 시세보다 낮게

낙찰가를 산정하고 입찰에 들어갔습니다.

결과는 단독으로 낙찰되었고 3천만원 조금넘는 금액으로

우리 가족의 첫 보금자리가 처음으로 탄생했습니다.

낙찰가 1억3천4백만원- 대출 1억원= 내집마련금액 3400만원+제반비용

얼마나 좋은지 세상에서 제가 거주하는 21평 아파트가 제일좋아보이고 그후 엘리베이터를

타고 오르락 내리락할때마다 입지좋고 살기좋은 곳이라고 너무좋아했던 기억이 납니다.

이 시절에 100채가 넘는 집을 사고팔고 또 경매로 낙찰받으면서 이보다 더기쁜적도 없었던거 같습니다.

내 가족이 편안하게 쉴수있는곳이야말로 제가 가장 먼저 갖추어야할 필수조건이 아니였나 생각해봅니다.

여기서 초보도 값싸게 내집마련이 가능한 국유재산 공매의 장점을 살펴보도록하겠습니다.

1. 잔금이 60일이내(공실인 상태에서 담당자를 잘구슬려 인테리어가 가능하다.)

2. 공실이라 얼마든지 하자상태를 체크하고 볼 수 있다.(대부분의 키번호는 0000이더군요)

3. 명도가 필요없다.(초보자도 클릭만으로 낙찰가능,국가의 재산)

4. 시세보다 최소1천만원-2천만원정도 저렴하다.

낙찰받은 위치를 살펴볼까요? 32살 신혼부부의 집의 위치로는 롯데마트 도보30초

두레생협1분 , 동사무소,우체국 3분 , 지하철 운서역이 3분이내 위치하고있어 모든

생활이 편리하고 3BAY구조의 21평으로 신혼이 살기에 적합한 구조입니다.

2011년은 사실상 여러분들이 잘아시다싶이 부동산 경기가 계속 하락추세였고 금리역시

하락하는 추세로 내집마련에 있어 불안감이 증폭되던시기였습니다.

이러한 불안감과 미분양물건의 증가로 결국 수많은 건설사들은 도산하게 됩니다.

또한 이시기의 똑똑한 사람들의?심리는 집값상승보단 하락의 가능성에 무게를 두게됩니다.

하지만 21평형의 공급은 어렵기 때문에 내집마련에 별 어려움없이 빠른판단을 내렸습니다.

또한 매입금액대비 약6%의 임대수익률은 이자비용보다 비쌌기 때문에

당연 실거주목적의 매입이 올바른 판단이라 생각이 들었습니다.

이렇게 2011년의 12월의 마지막날을 얼마남기지않고 영웅이는 세상으로 나오게됩니다.

영웅이의 탄생에도 불구하고 2012년 새로운해에도 역시 부동산은 계속 빠르게 얼어붙었습니다.

봄을 알리는 꽃들이 피어나는시기 역시 부동산은 계속 얼어붙었습니다.

부동산 중개인들은 거래로 먹고살아야하는데 거래가 이루어지지않았습니다.

심리적인 요인들과 공급과잉으로 시장은 점점 얼어붙었습니다.

저는 이쯔음 지방보다 수도권 아파트에 관심을 가지며 향후 2년후부터 공급이 부족되는 점을

밤샘 공부하며 실수요자로 갈아타기를 시도하려고합니다.

실수요자로 갈아타기위해서는 미리 아파트를 매입해서 월세를 놓거나 직접 거주해야하는데

큰 자본이 없으니 일단 사놓구 훗날 자본이 생기면 이사갈 생각으로 접근했습니다.

동네 인근 부동산에 들리니 이동네 사람들이 선호하는 30평대 아파트가 2007년 4억을 고점으로

2억3천-2억5천까지 빠진 상태였습니다. 저는 중개업자에게 이렇게이야기합니다.

투삶: 사장님 앞으로 금호베스트빌 2단지 2억가면 살생각있어요!

중개인: 헐(미X나?)그가격이 나오는게 힘들껀데 알았어요, 투삶님 그가격에 나오면 내 한번 연락드릴께..

2억원의 매입가를 고집하고 가치평가를 한이유는 단 한가지였습니다.

이 물건을 2억원에 매입하면 저는 큰 자본투자없이 (무피투자라고들하죠)

월세를 놓을수있기 때문입니다.

이 당시 월세시세는 2000/80, 3000/70 이였습니다.

제 계산으로는 2억에 매입하여 - 대출 1억6천을 실행하고 보증금 4천만원/월 60만원에

임대를 놓을생각이였는데 사실상 매입만하면 멋지게 집수리를하면 충분히 월세를 놓을자신감이 있었기 때문입니

다.

(물론 소액변제에 걸려서 입주를 잘안하려고 하는 경향이 있습니다.)

2012년 6월이지나고 무더위가 찾아오고 31가지맛 아이스크림 집을 찾던시절즈음

부동산에서 연락이 왔습니다.

중개인: 투삶님 , 저번에 2억가면 산다고했죠? 지금 2억짜리 매물이 있는데?집주인이 하늘도시로 이사간대~

투삶: 좋습니다. 매입해서 대신 보증금4000/60 월세를 놓아주세요.

사실 저는 30평대의 2억원상당의 아파트를 매입의사를 물어올 때 이렇게 쉽게 대답할수있었던건

지난 수년간 아파트시세하락으로 똑똑한 KB시세?의 비합리적인 시세운용때문이였습니다.

아파트시세가 하락할 때 KB시세는 크게 반영되어 하락하지않습니다

매매가는 2억이지만 KB시세는 2억5500만원으로 매매가 기준이 아닌 KB시세를 기준으로

대출실행이 가능한 회사의 상품을 찾으면 될것이고 매매가대비 80%에 해당하는 대출을

받을수있는것입니다.

따라서 경매를 낙찰받을 번거로움도 없고 이 시절 시장의 하락과

KB시세평가의 약점?을 잘이용하면 되는것입니다.

이 당시는 현재와달리 KB시세의 60%가 가능했고

부족한 잔금은 마이너스통장과 신용대출을 활용해 일단 해결했습니다.

별 어려움 없이 채권채고액이 1억8천3백60만원이 설정되고 무사히 소유권 이전을 끝냈습니다.

그런데..............

소유권 이전후 예상은 했지만 큰 문제가 발생합니다.....

다음편 2부에 계속...

35세 전업투자가

영종도에서!

투자가의삶.

[투자가의삶]

영종도뿐만이 아니라 수도권 전역이 2013년비해 약20-30%가량 상승한 상태입니다.앞으로 수도권은 공급이부족해서 2-3년간 지속적으로 상승할 가능성이 높습니다.

[무적핑크]

좋은정보를 올려 주셨군요 두드려야 열리는군요 발품도 많이 팔아야 할 거 같구요 국유재산처분이 갑자기 관심이 생기기 시작하는군요

[투자가의삶]

감사합니다^^ 국유재산 매각은 명도가 필요없고 공실을 미리 확인할수있어서 초보자도 쉽게 접근할수있습니다.

[한심]

영종도는 별로라고 보네요 전 우선 통행료만해도 그러네요 일본외곽도시도 기차값민영화되면서 빈집됐어요

[투자가의삶]

네^^ 한심님 고견감사합니다. 북경에서 마카오를 가는거리는 2시간30분이 넘게 걸리지만 영종도는 1시간20분이면 도달이 가능합니다. 그러한 지리적인 조건으로 세계 카지노회사들이 군침을 흘리는것이라 생각됩니다.그리고 수도권 규제로 인해 공장설립이 불가하나 영종도에는 공장설립이 가능합니다. 반도체같은경우 부피가 작기때문에 비행기로 운반하는데 아마 2-3년후 영종도에 반도체입주기업을 만나보실거라 생각됩니다.

[한심]

오를때야 지역선정 살딱어긋나도 괜찮지만 내릴때는 영종도 안전하지않죠 전 동대구역근처와 대구전역 미분양할인만골라서2010~11년 구입했어요 동대구역엔 아직3채남았고..떨어지지않을지역 구입이
중요하다고봐요

[투자가의삶]

한심님 의견에 동의합니다^^재차 하락이 온다면 수도권 외곽부터 시작되고 가장 하락이 심할거라 생각됩니다.

[철수큰누나]

책을 읽어서 그 뒷내용은 이미 알고 있는것 같은데요 ㅎㅎㅎ 투삶님 글은 늘 유심히 읽고 있습니다. 저도 영종도 그 아파트에 살았어서 그런지 더 친근하게 느껴지네요. 영종도 살기는 괜찮은 곳입니다~ㅎㅎㅎ

[투자가의삶]

감사합니다. 누구나 본인이 살고있는 지역이 가장 좋은곳이라 생각됩니다^^

[장자크]

투자가의 삶님 댓글 감사합니다.오늘 200채 책을 순식간에 읽어내려갔습니다.정말 좋은 내용을 공유해 주셔서 감사합니다.처음에는 제목이 좀 자극적이고 유치(?^^;)해서 제목만 보고는 좋은 느낌을 못 받았는데 내용에 있어서 정말 독창적이고 다른 서적들에서는 볼 수 없었던 새로운 시각에서의 접근을 보고 놀랬습니다.

[투자가의삶]

감사합니다. 제 책을 통해서 장자크님의 투자에 많은 도움이 되시길 바랍니다^^

[장자크]

그리거 세입자나 매도자를 대하는 태도나 명도의 전략에 있어서 일반적인 사람들과 너무 다른 접근 방식에 놀랬습니다.앞으로도 좋은 내용 많이 부탁 드립니다.

[투자가의삶]

네 감사합니다^^

[장자크]

워렌버핏과 밴저민 그레이엄의 가치투자를 부동산에 적용 함에 있어서 가장 중요하고 어려운 것이 부동산의 절대적인 가치를 평가하는 것인 것 같습니다.해당 부동산이 얼마의 절대적가치를 가지고 있는지를 알아야 현재 시세와 비교를 했을 때 그 부동산이 고평가 되어 있는지 저평가 되어 있는지를 알 수 있을 것이기 때문입니다.이 부분은 단순히 산술적 계산 뿐만이 아니라 예술적인 영역에도 포함이 되는 것 같습니다.부동산 가치평가가 매우 중요함에도 불구하고 이를 배울 수 있는 방법이 마땅치 않은 것 같습니다.어떻게 하면 부동산의 정확한 가치평가를 배울 수 있는지 괜찮은 서적이나 책이나 방법을 조언해 주시면 감사하겠습니다.

[투자가의삶]

내용중에 PIR를 이용한 아파트 가치산정방법이 있습니다. 그걸 참고해보시면 도움이 되실거라 생각됩니다^^

[장자크]

네 책에서 PIR이라는 개념을 보았습니다.근데 어느 정도의 PIR이면 저평가이고 고평가 인지는 어떻게 판단해야 합니까?예를 들어서 어느 아파트의 PIR이 4.6이라 하면 이게 고평가인지 저평가인지를 무엇을 기준으로 판단을 해야 하는지 궁금합니다

[투자가의삶]

그걸 설명드리기엔 댓글로는 부족합니다ㅜㅜ

[장자크]

PIR이 7이하면 저평가다 라는 절대적 기준을 세울 수 있는 것인지 아니면 인근 주택의 PIR과 비교를 해야 하는 것인지 아니면 해당 주택의 과거 PIR과 비교를 해야 하는 것인지 무엇을 기준으로 저평가와 고평가를 판단해야 할 지 알려주시면 감사하겠습니대

[투자가의삶]

기준은 해당 주택의 과거 10년치 PIR입니다 . 장자크님은 좋은투자하시리라 생각됩니다.^^

[장자크]

늦은 시간에 소중한 조언 감사합니다. 투자가의 삶님 덕분에 방향을 잡아 가는 것 같습니다.좋은 밤 되십시오^^

[투자가의삶]

아닙니다 언제 오프라인에서 만나게될날이 주어진다면 길게 대화나누고싶습니다^^ 장자크님도 좋은밤되세요^^

[민들레정원^^]

저도 영종하늘도시 살고있는데...넘 반가워요^^ 이 지역의 좋은 정보있면 공유좀 같이해주세요~

[투자가의삶]

아 네~반갑습니다^^

[풍요로운 삶]

오호, 사람 기대만땅으로 만들어 놓으시고 다음 이라니요... 빨리 읽을수있게해주세요~~

[나발523]

흥미진진한 글이네요~^^

[초록나무야]

잘 읽고 공부 하고 갑니다,,,

[우렁c]

투삶님 좋은글을 여기서 이렇게 만나게 되다니!! 더 반갑습니다^0^/