상가 권리금의 산정 기준과 평가 방법
임차인이 요구하는 권리금은 시장에서 정의되는 특정 명목에 따라 책정된다.
이는 크게
시설 권리금, 바닥 권리금, 그리고 영업 권리금으로 나눌 수 있다.
1. 시설 권리금:
기존 임차인이 상가 내부에 설치한 시설물의 가치를 평가한 금액이다.
시설 권리금을 산정할 때는 시설물의 상태와 노후도, 교체 비용 등을 고려해야 한다.
2. 바닥 권리금:
상가의 위치와 상권의 가치를 평가한 금액이다.
바닥 권리금을 산정할 때는
해당 상가의 위치와 상권의 특성, 유동인구 등을 고려해야 한다.
3. 영업 권리금:
기존 임차인이 해당 상가에서 영업을 하며 쌓아온 노하우와 고객 리스트 등의 가치를 평가한 금액이다.
영업 권리금을 산정할 때는
해당 상가의 매출액과 순이익, 영업 지속 연수 등을 고려해야 한다.
이러한 권리금은
임대차 시장의 동향, 위치, 업종 등 다양한 요소를 고려하여 합리적으로 책정되어야 하며, 이 과정에서 임대인과 임차인 간의 투명한 소통과 협의가 필수적이다.
객관적인 평가를 위해서는
유형재산에 대해서는 원가법이나 거래 사례 비교법 같은 방법을, 무형재산에 대해서는 수익환원법을 적용하는 것이 적합하며, 경우에 따라 다른 평가 방법도 고려될 수 있다.
<감정평가 방식별 권리금의 산정>
1. 원가법 사례
먼저, 상가 임차인이 카페를 운영한다고 가정해 보겠다.
이 카페의 임차인이 카페 내부에 고급 에스프레소 머신을 설치하고, 맞춤형 인테리어 업그레이드를 진행했다고 해보자.
원가법을 적용하면,
이러한 투자에 대한 총비용을 기준으로 시설 권리금을 산정한다.
이때, 에스프레소 머신의 구매 가격과 인테리어 업그레이드 비용, 그리고 이에 대한 감가상각비를 고려하여 시설 권리금의 가치를 산출할 수 있다.
2. 거래 사례 비교법 사례
같은 상권 내에 위치한 비슷한 크기와 조건의 다른 카페 임차권이 최근 얼마에 거래되었는지를 참고한다.
만약 인근 카페가 바닥 권리금으로 5000만 원에 거래되었다면, 이를 기준으로 자신의 카페 임차권의 바닥 권리금을 책정할 수 있다.
이때, 위치의 차이, 내부 시설의 상태, 접근성 등을 고려하여 약간의 가감을 할 수 있다.
3. 수익환원법 사례
이번에는 카페의 영업 권리금을 평가해 보겠다.
이 방법은
카페의 예상 순수익을 바탕으로 가치를 산정한다.
예를 들어,
카페가 매년 1억 원의 순수익을 창출한다고 가정해 본다면, 투자에 대한 회수 기간을 5년으로 설정하고, 현재 가치를 계산하여 영업 권리금을 산출할 수 있다.
이때, 시장 이자율이나 투자 위험을 반영하여 할인율을 적용하고, 5년 동안의 순수익의 현재 가치를 총합하여 영업 권리금을 평가합니다.
결론적으로,
위 평가 방법들은 모두 상황에 따라 유용할 수 있으며, 최종 가치 평가에 있어서는 한 가지 방법에만 의존하기보다는 이러한 다양한 접근법을 종합적으로 고려하는 것이 중요하다.
아울러 상가건물 임대차보호법에서는 권리금의 회수를 보장하고 있다.
임대인은 임차인이 권리금을 회수하는 것을 방해해서는 안 되며, 이를 위반할 경우에는 손해배상책임을 지게 된다.
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