송도신도시(국제도시)분석자료(송도 커낼워크 오피스텔 분양과 투자 체크포인트와 오피스텔 투자노하우1)

1.주변시세와 거래흐름을 파악하라     오피스텔은 실수요가 많지 않다   오피스텔의 투자가치가 높지 않았던 가장 큰 원인은 실수요 부족이다   상승흐름이란 실수요가 매물보다 많기 때문이고 매물보다 많은 실수요는 1,2,3차수요과   나뉘면서 추격매수층이 형성되고 자연스럽게 시세가 상승하면서 투자가치가 만들어진다   하지만 실수요가 많지않은 오피스텔 투자는 주변 오피스텔 분양가와 프리미엄형성여부,그리고   거래흐름에 따라 투자가치의 높낮이가 달라진다   때문에 주변에 분양된 오피스텔 거래흐름과 프리미엄 형성등을 체크하고 추격매수층 여부와   상승기류에 따른 시세형성들을 예측하고 분석한후 투자하는게 바람직한 투자방법이다         2,기존아파트 실거래가와 임대수요층을 파악하라     오피스텔 투자가치 상승에는 두가지 요인이 있다   첫번째는 오피스텔 매수세력이 두터운 경우다   업무빌딩이 밀집되어 있는 도심에서 오피스텔 인기는 상한가다   그도 그럴것이 밀집된 업무용빌딩에서는 1,2인 임대수요층을 만들어내고 부족한 오피스텔은   임대료를 상승시키며 상승한 임대료는 임대사업자를 불러들인다   안정된 투자수익을 원하는 임대사업자는 오피스텔 수요가 되며 임대사업자는 여러채를 매입하게 된다   안정된 수익의 오피스텔이라면 임대사업자는 매도하려 않을것이고 이는 곧 매물부족 현상을 만들어내며   추격매수층이 형성되면서 시세상승으로 이어지게 된다   때문에 임대사업자가 연 몇%정도의 수익률을 올릴수 있는지 체크해봐야 한다       두번째는 주변아파트 전세,매매가격 상승이 오피스텔쪽으로 수요를 밀어주면서 상승하는 경우다   급등하는 아파트 매매,전세시세를 감당못하는 수요가 생기고 오피스텔에서 그 수요를 흡수하게 된다   다만 아파트 가격과 오피스텔의 가격이 상당한 차이가 있어야 흡수력이 제대로 효력을 발휘한다   작년에 메스컴을 타면서 밤샘줄서기로 한바탕 홍역을 치렀던 더 프라우의 경우를 예를 들어보자   그때 송도의 33평 아파트 시세는 5억5천~6억안팎의 시세가 형성되어 있었다   평당 1663만원~1815만원이다   더 프라우 오피스텔 분양가는 20평대 기준으로 640~650만원이었다   주변아파트시세 대비해서 3분의1 수준이었던 오피스텔 분양가는 광풍으로 번지며 수요층을 형성시켰다   주변아파트 시세가 수요층을 흡수하면서 저가의 오피스텔 시세를 끌어올리는 케이스다   따라서 주변가격흐름과 거래흐름에 따라 오피스텔 수요층이 증가할수도 있고 감소할수도 있다     ＊안타까운건 송도가 입주 3년차를 맞으면서 양도세비과세 매물이 증가했지만 고가의 시세를 감당할수     있는 수요층이 받쳐주지 못하면서 33평기준으로 1억안팎의 금액이 하락했다는 사실이다     기존아파트는 하락하고 오피스텔 분양가는 상승하면서 눈에보이는 투자수익은 많이 감소한 상황이다           3,전용면적과 단지조성,바닥난방 여부를 체크하라     오피스텔이 인기가 떨어지는 이유는 대부분 전용면적이 좁고 단지조성이 열악하기 때문이다   아파트가 전용률이 80%에 육박하는 반면에 오피스텔은 50%안팎인 경우가 많다   전용면적은 시세에 많은 영향을 미치고 수요층 흡수여부에도 지대한 영향을 끼친다   송도에서 가장 시세가 높은 오피스텔은 평당 더 샾 퍼스트월드 오피스텔이다   전용률이 73%로 높은편이고 주상복합 단지내에 아파트와 같이 들어서기 때문에 단지내 편의시설및 공원,   놀이터,주차장등 모든 단지시설을 같이 이용할수 있기 때문이다     또 바닥난방 허용기준을 파악하여야 한다   오피스텔은 전용면적 50㎡(15평)이하만 바닥난방이 허용된다   따라서 전용면적이 50㎡이상이면 바닥난방은 개별적으로 해야한다   이는 곧 분양가 이외에 추가부담으로 이어지고 추가부담은 투자가치 감소로 이어질수 있다             4,송도 개발속도및 업무단지 완공시기를 체크하라     송도는 현재 2공구만 입주한 상태이며 1공구가 분양중이다   현재 송도국제도시의 아파트시장이 약세장이 형성되어 있는 가장 큰 원인은 추격매수층 실종이다   2억안팎의 분양가로 분양했던 2공구 아파트의 시세는 5억8천~6억2천만원까지 호가로 형성되었었다   하지만 급등에 따른 부담으로 추격매수층은 실종했고 입주 만3년이 되면서 양도세비과세 매물이   증가했고 그매물들은 가격하락의 재료가 되면서 가격은 급락했다   결국 국제업무단지,바이오단지,비즈니스센터,연세대캠퍼스,인천대캠퍼스,지식정보단지,국제학교,   국제병원등 자체수요가 발생될수 있는 단지와 시설들이 들어오지 않았기 때문에 아파트시세가 급락할수밖에   없었던 원인이다     따라서 오피스텔 임대수요와 매매수요가 형성될수 있는 국제업무단지,국제병원,국제학교,연세대캠퍼스,   인천대캠퍼스등의 완공시기를 체크해야 할 필요가 있다   오피스텔 실수요층이 많지않은 상태에서 업무단지등의 완공시기마저 늦추어진다면 매수세 부족으로   투자가치는 불분명해질수밖에 없기 때문이다           5,입주때 주변 전세가격및 송도 부동산 거래상황을 예측해보라     송도에서는 앞으로 아파트 입주물량이 크게 증가한다   입주물량은 전세물량을 쏟아내고 증가한 전세물량은 전세가격을 하락시킨다   아파트전세,월세가격이 하락하면 오피스텔 임대료도 타격을 받을수밖에 없다   송도전세시장이 자리를 잡을때쯤 웰카운티 입주물량으로 인해 전세가격이 하락했고   잠실,과천,동탄신도시등이 입주물량 쇼크로 인해 매매,전세가격이 급락하듯이 송도역시 입주물량에   따른 매도,전세,월세매물등은 당분간 약세장을 만들게 될 가능성이 높다   또 분양가상한제로 분양되는 분양물량들의 기대감은 동탄처럼 매수세를 위축시키면서 송도아파트들의   투자가치에 걸림돌이 될 가능성이 높다           6,분양가상한제에 따른 영향을 예측하라     송도국제도시는 총 98,000세대의 주택이 들어서는 메머드 신도시급 경제자유구역이다   신도시는 최하 30%의 세대수가 임대로 채워지지만 국제도시는 임대아파트를 지어야할 의무가 없다   따라서 송도는 임대아파트가 거의 없는 양질의 주거단지가 될것으로 보인다   반면에 임대가 없다는 말은 엄청난 공급물량을 뜻하기도 한다   과다한 공급물량은 아파트시세에 악재로 작용할 가능성도 있다   또 인천은 사방팔방이 개발열기로 뒤덮인 도시이다   경제자유구역,신도시,택지개발지구,뉴타운,재정비촉진지구,균형발전촉진지구등 엄청난 개발열기로   급등한 지역이기도 하다   하지만 개발은 결국 아파트 공급물량이란 부메랑이 되면서 수요부족현상이 일어난다면 가치하락으로   이어질수 있고 시세하락이라는 돌발변수로 작용할 가능성도 높다   때문에 급등한 현상황에서의 투자를 하려면 돌발변수등의 면밀히 체크한후 투자해야 실패를 줄일수 있다       앞으로 공급되는 송도의 아파트는 모두 상한제 대상이다   상한제가 적용되면 고가로 형성된 기존아파트들이 제일 큰 타격을 입는다   동탄신도시의 시세가 급락하는 원인은 동탄2신도시에 대한 기대감으로 고가의 동탄신도시 아파트 매입을   꺼리게 되면서 수요가 증발했기 때문이다   송도역시 생각보다 저가로 아파트가 대량 공급된다면 침체되어 있는 송도 부동산 시장을 더욱 위축시킬   가능성이 높다   그런 상황이 벌어진다면 고가의 오피스텔도 예외는 아니다   분양가상한제 아파트는 수요를 일시적으로 흔들면서 저렴한 상한제아파트에만 시선을 집중시키게 한다   따라서 분양가상한제 아파트 공급은 오피스텔 투자가치에는 악재가 될수도 있다   상한제 아파트가 기존 수요를 흡수하게 되면 기존아파트 침체가 깊어지고 오피스텔 수요 또한 감소하게   되는 최악의 상황으로 번질 가능성이 높기 때문이다           7,정부의 부동산 완화대책에 따른 부동산 움직임을 체크하라     국제유가가 급등하고 금리가 상승하고 원자제가격이 급등하자 부동산 침체의 골이 더 깊어졌다   금리에 대한 부담감으로 매물은 증가하고 물가상승으로 인해 매수세는 줄어든데다 각종부동산규제는   매수층의 발을 묶는 역활을 하면서 시장불안과 건설사 부도설등이 흘러나오고 있는 실정이다   정부에서는 부동산경기침체=기존아파트 거래침체및 미분양증가=건설사부도=은행부실=경제침체를   의식한듯 각종규제중 일부를 건설경기활성화와 경제활성화라는 명분아래 완화하려는 움직임을 보이고 있다   때문에 오피스텔 투자를 하더라도 향후 규제가 완화되는 청책들에 따른 부작용을 생각하고 투자를   해야한다   규제들이 풀어지면 매수세가 살아나고 부동산 침체기를 벗어날수 있다         하지만 전매금지제도,대출규제등이 시행되지 않았던 시기에 오피스텔은 투자상풍에 명함을 내밀지도   못할 정도로 수요층으로부터 철저하게 외면을 받았다   때문에 각종규제가 풀어진다면 투자수요층은 아파트로 시선을 돌리게 될수 있고 그런 상황에 직면하면   실수요가 많지않은 오피스텔은 수요층이 더욱 감소하면서 열기가 식을수도 있다   오피스텔 매수층은 실수요보다는 투자수익을 바라는 가수요가 많다   때문에 규제가 풀리고 아파트시장의 길이 열리는 특단의 규제완화가 이루어져서 가수요가 실종된다면   오피스텔 투자가치는 감소할수밖에 없다   가수요가 몰렸던 논현푸르지오 시티가 상당한 초기프리미엄이 형성된 반면에 연수푸르지오는 초라한   프리미엄만 일부만 형성되었던 이유도 주매수세력이었던 가수요가 없었기 때문이다   결국 규제완화는 오피스텔 투자가치 감소로 이어질수 있다