[투자경험담] 3천만원으로 내집마련하기 2부

[투자가의삶]

3천만원으로 내집마련하기 1부 바로가기->http://cafe.daum.net/10in10/sA3/53894

8월 24일 소유권이전후 5500세대가 살고있는 동네에서

하늘도시로 약9000세대의 입주가 시작되면서 월세시세는 하락하기시작합니다.

대부분 수도권이 그렇듯 실수요자들이 가장 선호하는 30평대의 공급물량이 넘쳐나면서

하늘도시의 30평대 월세는 보증금 500만원/ 월세 30만원에 시작됬습니다.

하루가 지날수록 시세는 5만원씩 하락하고 월세 매물들은 계속 늘어갔습니다.

결국 제가 매입한 아파트는 예상보다 큰폭의 월세시세가 하락되어

초기 보증금4000만원/월세60만에서 보증금 2000/40만원정도의 시세가 형성됩니다.

매달 대출이자도 내야하고 고민에 고민을 거듭합니다.

그래! 어차피 임대가 어려우면 내가 들어가서 미리 살면되는거야!

만약 단지 투자용으로만 접근했다면 얼마나 끔찍한일이 벌어졌을지

이 글을 쓰면서 아직도 두렵습니다. 이렇듯 윗글에서 말씀드린대로 저는 실거주와 투자

두가지목적을 가지고 접근했기 때문에 이러한 방법이 가능했던것이였습니다.

21평아파트의 대출금은 1억원인데 이자율이 6%였고 매달 50만원이자를 냈습니다.

1년동안 금리가 하락해 신규대출을 받을 때 32평아파트의 대출금은 1억5300만원인데

이자율은 4.5%이고 매달 57만원이자를 지불했습니다.

이렇듯 32평의 아파트로 이동하면서 매달7만원의 이자비용만 더 지불하면 됬기 때문에

금융비용면에서도 크게 부담되지않습니다.

1년만에 21평에서 32평으로 이사를 하면서 최소한의 인테리어를 했습니다.

어차피 여유자금이 크게없는 저에게는 최소한의 인테리어도 감사한일이였기 때문입니다.

씽크대를 교체하지않고 씽크볼만을 교체하고, 기본적인 도배,장판,페인트,등교체 및

화장실문 교체만으로 우리가족의 보금자리는 상당히 멋졌습니다.

와이프는 만족스러워했고 저 역시 만족스러웠습니다. 집을 이사하게되니 주방도 넓어지고

거실도 넓어지고 화장실도 2개나 있어 너무 좋았습니다.

사랑스런 아이의 방도 이쁘게 꾸며 놀이방이 생겼습니다.

역시 제 자신의 고집과 투자원칙이 적용되어 매매가 2억원이 아니면 살 생각이 없다고

중개인에게 이야기한 것이 너무 잘했다고 생각했습니다.(이때까지는....)

11월이 되고 12월이되자 지속된 신규주택공급물량으로 아파트가격이 더 하락하기 시작합니다.

하지만 충분히 당시시세보다 3천만원이나 싸게 급매를 매입했기 때문에 별 영향이없었습니다.

여기서 중요한건,

중개사들에게 휘둘리지말고 매입가격을 미리 정하고

최대한 싸게 매입하면 시세가 하락해도 마음이 편안하다.

부동산에 들려서 물어보니 가장싸게 거래된 것이 1억9천까지도 거래가 되었다고합니다.

그래도 급매물을 2억원에샀기 때문에 시세하락에도 사실상 바닥에 매입한셈이였습니다.

시세하락이전에 부동산에서 생각하는 상상이하의 매매가를 이야기했고

어차피 누구나 하락할거라는 생각이 팽배했기 때문에

비관적인 분위기이전에 값싼가격으로 살수있었던것입니다.

저도 사람인지라 두려움과 공포에 휩쌓였지만 그래도 그정도 가격이면 스스로 마음속으로

위안을 삼으며 부동산 시세하락에서 멀어지려 노력했습니다.

그런데 또 문제가 생겼습니다............

와이프가 저를 부르는겁니다.

오빠! 이리와바~~ 여긴 우리살던곳보다 햋빛이 잘 안들어오네??

아파트 외부에 주자창에서 서서 전하루에 몇 번이고 확인했던 햋빛이 들어오지않는겁니다.

매도인은 낮에 집을 보러오지못하게하고 밤에 집을 보러오게했습니다.

그러한 이유인즉 결국 햋빛이 들어오는 채광량이 부족하기 때문에

일부러 저녁에 집을 보러오게 한것입니다. 낮에 외부에서 볼때는 남향이라 햋빛이

충분히 들어오는 듯 보이지만 실제로 아파트 옥상에 통풍구에 걸려

일정시간 일조권이 부족했고 저희는 겨울에도 어두컴컴한 생활을 하게됩니다.

아파트는 조망권 그리고일조권이 중요한데 이 두가지가 동시에 갖추질못한겁니다.

100채가 넘는 집을 사고팔면서 남향을 고집하고 로열층만 고집했던

저에게 사실 2억원이란 매매금액만 중요하게 생각했습니다.

가지고있는 여유자금의 한도내에서 제가 선택할 폭은 한정되어있었기 때문입니다.

물론 빛이 하나도 안들어오는건 아니지만

계절에 있어 겨울엔 해가 짧기 때문에 그리 썩 좋지못했습니다.

그래도 행복했습니다. 2011년 초기자본 3천만원으로 21평아파트에서 2012년 32평아파트로

이사한후 삶의 질이 높아진것같고 엘리베이터를 탈때마다 이전에 내집마련을 처음했던것처럼

더 좋은 주거환경에 감사하고 자랑스러웠습니다.

새로 이사오고 난후 아이가 어린이집에 다니면서

제 와이프는 같은 아파트 아기엄마들과 어울리게됩니다.

이전에는 아파트 이야기를 안하더니 제 옆에와서 누구는 어디살고 어디산다라면서

항상 이야기를 하는겁니다.

역시 어디사는가에 따라 경제적으로 빈부격차를 바로알 수 있는 척도가 되고

와이프는 이사와서 같은단지에 사는 아기엄마들과 어울리더니 친해집니다.

하지만 저의 욕심은 끝이없었습니다.

2012년 12월 수도권의 부동산 가격하락은 2013년 연초에도 이어졌고 정말 낮은 낙찰가로

상당수의 아파트들을 낙찰받느라 자고나면 저도모르게 법원에 가있던 시절이였습니다.

어느날 와이프가 이런 이야기합니다.

와이프: 오빠~ 나아는 언니는 우리집앞쪽에 44평에 산대~

투삶:그래? 그언니는 전세야? 매매야?

와이프: 몰라~ 암튼거기사는데 집이 엄청 넓고 좋더라고 ~

저는 대화가 끝난후 경매물건을 살펴보니 그 아파트가 나와있던거였습니다.

다음날 오전 식사도중에 와이프에게

투삶: 어제 내가 보니까 그 아파트 경매나온게잇는데 1층인데 그거 낙찰받아서 그리이사갈까?

와이프: 가면 좋겠지 근데 청소도 힘들고 관리비도 많이나오지않을까? 여기도충분한대~

그날은 대화는 흘러지나가버렸고 그러던중 2013년 3월경 반전이 일어납니다.

정부에서 투자로 비과세물건 및 여러 가지혜택을 내놓으면서 경매시장 및 매매시장은

잠시동안 급반전합니다. 저는 매일 밤을 지새우고 수많은 자료들을 검색하고 연구하고

실제 남들보다 부동산시장의 흐름에 가까이 접근해있기 때문에

온몸이 더듬이처럼? 흐름의 변동에 반응을 합니다.

혼잣말로 흠... 한번 더 기회가 온다면 실수요로 갈아탈 좋은기회가 올지도모르겠구나.

정부에 혜택에도 실수요자 및 투자자들은 크게 움직이지않았습니다.

다시 2013년 7월-8월 심리적으로 시세는 더욱하락해 비관적으로 시장은 변화되었습니다.

이 당시에도 매일 밤을 새워 분석하고 향후 수도권 공급 및 시세흐름에 대해 연구합니다.

바닥이다, 이정도 가격수준이라면 충분히 낙찰받아야겠구나.......

저는 법원에 가면 남들과 달리 낙찰률이 상당히 높습니다.

대부분 최저가에 낙찰하는데 저는 낙찰받으러 법원에가지 그냥 싼가격에 입찰해봐?

이런 형태의 입찰은 좋아하지않습니다. 그런 행동은 본인스스로 그 물건에 대한 믿음과

확신이 부족하기 때문입니다. 결국 대부분 주인공이 아닌 조연배우 역할을 하는셈입니다.

저는 항상 법원에 입찰하러 갈때는 주연배우로 나오는 경우가 80%이상입니다.

(20%는 무자비한 컨설팅님들과 전세금을 날리게되어 어쩔수없이 고액낙찰하는세입자빼고)

2013년 가을이 되자 매매 시장은 어느정도 바닥을 지나 서서히 상승기에 도래했습니다.

그만큼 이시절 내집마련을 하기 좋은 시절은 없었습니다.

시간이 흘러 부동산 시장은 점점 회복세를 나타내면서 저의 실수요 갈아타기작전은

끝이 나는 듯 보였습니다.

그런데........

12월쯤 집 앞에 44평 아파트가 경매에 나온것입니다.

우리 아이가 다니는 어린이집이 있는 라인의 물건이 나오니 저는 흥분을 느낍니다.

매일 아침 와이프가 도보로5분밖에안되는거리를 차로 항상 데려다주고 데려오곤했는데

이걸 낙찰받으면 1년동안 시간적인 가치와 연료비역시 상당히 절약할 수 있고 안전하게

아이를 10초만에 데려올수있으니 이런 조건에 입찰을 결정하게됩니다.

2014년 1월 갑자기 부동산시장이 살아나면서 불과 3~4개월전과 다른 흐름을 보였습니다.

정부의 부동산 시장 활성화 대책과 동시에 심리가 살아나면서 거래량이 늘어났고

온몸이 더듬이처럼? 또 다시흐름의 변동에 반응을 합니다.

입찰전 관리사무소에 들려 관리비체납여부를 확인하니 직업은 공무원이고 몇 달 연체되었는데

한번에 몰아 관리비를 납부하니 그리 걱정할부분이 없었습니다.

그리고 놀라운사실은 현재 32평대의 관리비와 44평대의 관리비가 동일하다는것이였습니다.

그러한 이유인즉 입찰하려는 아파트는 관리소 직원들이 적어 인건비측면에서 절약되기 때문에

관리비가 별 차이가 나질않았습니다. 역시 부동산은 발품이라는걸 느꼈습니다.

입찰전 또 부동산의 현재 시세 및 과거 시세파악을 한번 해보았습니다.

부동산에 당시 나와있는 매물은 전망이 좋지않는 5층물건이 3억원에 나와있었는데

금액은 마음에 들었지만 사실상 32평대 고생했던 조망권과 일조권을 생각해 매매대신

경매로 입찰하기로 마음을 먹고 과거 시세를 살펴보니

2007년경 4억5천~6억원까지 아파트 실거래가 이루어졌고 현재 3억원수준에 낙찰을 받는다면

7년간 충분한 하락을 한 상태에서 적절하게 매입하는것이였습니다.

저는 아파트를 매입가를 결정할 때 무엇보다 내가 3억원이란 금액에 매입하여 대출금을

연체하지않고 잘 상환할수있는가를 중요시합니다.

낙찰가 3억원를 가정할 경우 2억원의 대출실행이 가능한대 당시 금리 3.5%를 수준으로

58만원의 이자를 지불해야합니다.

윗글에서 읽어보시분은 알겠지만 32평아파트의 대출금은 1억5300만원인데

이자율은 4.5%이고 매달 57만원이자를 지불했습니다.

금리 1%의 차이가 이렇듯 상당한 차이를 보이고 결과적으로 평수는 40평 중반대로

옮겨가면서 매달 1만원의 이자를 더내고 31평에서 44평으로 이동하고

매달 관리비까지 동일하고 아이의 어린이집까지 아파트의 같은라인 1층에 있다면

이보다 더좋은 조건은 없는듯했습니다.

입찰당일 법원에 가니 사람들이 생각보다 많았습니다.

현재 시점보다 그당시엔 부동산 경기회복에 수많은 사람들은 회의적이였습니다.

시세가 오르고 반등해도 일시적이라 생각했던것입니다.

저는 감정가 2억8700만원에 나온 이 물건을 3억7백만원이란 과감한 배팅을 합니다.

위에서 말씀드렸듯이 저는 법원에 낙찰받으러 오는것이지 싸게 한번 떠보기위해서?

오는게아닙니다. 그당시 매물은 조망권과 일조권이 안좋은 3억원짜리 물건이 전부였고

이정도 낙찰금액을 적어넣으면 충분히 시세보다 2천정도는 싸게산다고 생각했습니다.

아침마다 아이를 데려다주는 수고를 덜 수 있고, 똑같은 금융비용을 지불하고 관리비역시

동일한 수준이라면 욕심도 앞서지만 이정도 금액이 제가 제시할수있던금액입니다.

결과는 두명이 입찰하여 400만원차이로 낙찰하였습니다.

낙찰을 받고 법원에 들려 열람을 하니 회사 전화번호가 끝자리가 특이했습니다.

대략적으로 가족사항 및 여러 가지 이력사항들을 파악하고

명도를 위해 전화를 걸었습니다.( 저는 명도를 만나서 잘하지않습니다. 대부분 전화로)

투삶: 사장님, 낙찰자입니다. 이사 부탁드리겠습니다~

소유자: 네, 시간을 주시면 이사날짜를 잡아보겠습니다.

대충 이렇게 통화를 하고 몇 번의 거듭된 거짓말에 속아주고 협상하고

결국이사비100만원주고 관리비 납부한 영수증확인하고 키를 받고 이사를 보냈습니다.

(명도이야기는 다른분들이 많이 다루어서 짧게 넘어가도록 하겠습니다.)

(어차피 사회적 약자인 그들을 재미삼아 글로다루는건 좋아하지않습니다.)

과거 2억원에 매매한 아파트를 2억6천에 부동산에 내놓고 매매를 의뢰했습니다.

실수요자들이 상당수 집을 보러오지만 일조권과 조망권이 없기 때문에 계약은 잘되지않지만

그래도 그당시 집값이 상승하는 시기인지라 3월에 계약서를 쓰게됩니다.

중개인: 투삶님 ~ 2억6천인데 매수인이 300만원만 깎아달라고하십니다?

투삶: 네, 그렇게하세요.

저는 항상 별 생각없이 그렇게 합니다. 어차피 살집인데

찔러보는 그사람들 심정도이해하고 사실 100만원만 깎아줘도 팔릴집이지만

인구 2만명이 조금안되는 동네라 좁다보니 가끔 맞주칠 것도 생각해서 OK했습니다.

2012년 그 누구도 비관에 질려 매입하지않을 때 2억원에 매입한 아파트를 2억5천7백만원에

매도하여 제반비용을 제외하고 2년전 내집마련 원금이였던 3천만원의 자금에서 총 1억원을 손에 쥐게됩니다.

이 당시 실수요자들이 집을 구입했던 가장 큰 이유는 2년전 전세가격이 4~5천만원이 상승해

전세값 상승이 지치고 매매가격이 바닥에서 다시 오르는 시기이고 ,

금리가 낮아져 가계부담이 낮아지면서 실수요자 중심의 매매가 이루어진겁니다.

이제 가장 관건은 낙찰받은 아파트의 대출이였습니다.

현재와 달리 당시 KB시세의 60%까지 대출이 가능했기 때문에 3억원에 낙찰받아도

실제로 1억8천밖에 대출이 불가능했습니다.

KB시세의 반영이 이전글을 읽어보신분은 알겠지만 부동산 시세하락기에는

KB시세반영이 느리게 적용되는 장점이 있지만 부동산 상승기에는 KB시세반영이

또 느리게 적용되는 단점이 있습니다.

투자가로 살아가는 저에게는 최대한 대출을 이용하고 남는돈은 재투자로 다시 사용하기위해서

무조건 FULL 대출이 필요했던것입니다.

그래서 머리를 굴립니다. 어차피 시세반영이 늦다면 매일 시세조사 부동산에 의뢰해서

KB시세 조사팀에 전화를 걸게합니다.

2주정도 작업하니 결국 1억8천만원에서 1억9천600만원의 대출을 받게되었습니다.

3.5%의 낮은금리로 인해 1600만원에 대한 이자가 4만6천원에 불과하니 최대한 내집마련의

실 투자금을 적게 들어가기위해서 어쩔수 없는 방법이였습니다.

이제 남은건 이사날짜를 잡고 또 이사전에 어떻게 수리할까였습니다.

그런데 와이프랑 대화도중 문제가 생겼습니다...

다음편에 계속....

35세 전업투자가!

영종도에서.

p.s: 저작권 문제로 스크랩은 금지해놓았습니다. 투자에 필요하시다면 비공개로 복사하시면 좋겠습니다^^ 투자에많은 도움과 참고가 되시길 바라며...많은댓글과 마지막편의 응원도 부탁드립니다^^

[은빛사랑11]

아. . . 이렇게 보이지 않는 곳에서도 관심을 늘 가지고있어야 하는군요.. 결과만보고 운좋았네 돈벌었네하며 배아파하지 않아야겠고 공부하고 발품팔아야겠네요. 감사합니다^^ 다음편도 기대할게요

[투자가의삶]

네~감사합니다^^

[Revival]

부럽군요 ~

[투자가의삶]

감사합니다^^

[불꽃새]

엄청나시네요~~^^

[투자가의삶]

감사합니다^^

[불꽃새]

헐 35세 책저자셨어요?몇일전읽고나서 정말희망의 불씨를 본듯해 감동에 빠져있었는데..허허...책정말 잘읽었습니다~저도 노력하면 할수있을거라 해주세요^^

[대박or쪽박]

잘읽었습니다~~^^

[투자가의삶]

감사합니다^^

[맨날소풍]

책을 통해 경매로 내집마련을 하고자 열심히 공부 하고 있는데 동기부여 제대로 하고 가네요
본문에 없는 내용들도 약간 있어서 도움 많이 얻고 가요~

[투자가의삶]

감사합니다^^

[꿈같이]

감사합니다.

[투자가의삶]

^^

[미소를머금고~]

투삶님 맞으시죠?
교보에서 35세 아파트 200채 제목만 보고 의심했었는데 내용을 보고 공감되는 부분 많아 바로 구매했고 집에 와서 하루만에 읽었습니다.
저도 올해부터 부동산 공부에 매진해서 내년부터 본격적으로 투자하려고 합니다.
이제 행크뿐 아니라 텐인텐에서도 글 올리시나 보네요.^^

[은빛사랑11]

이분이 그 책 쓰신 분이신거에요?? ?

[투자가의삶]

네 ^^ 감사합니다 35세 아파트 200채 책이 미소님의 즐거운 투자에 많은 도움이 되시길 바랍니다~

[강화]

투삶님 좋은글 감사합니다.
앞으로 계속 좋은 정보 같이 공유햇음합니다.

[투자가의삶]

네^^ 강화님 감사합니다

[hj4063]

좋은 내용 감사합니다.

[풀꽃향기-박시연]

많은 도움이 되었네요

[강남살고접다]

현실감있고 재미있게 쓰신 글 참 잘읽었습니다. 완결편 기대합니다. ^^

[성실한남자]

다음글 기대하고 있겠습니다 좋은글 감사합니다.

[한심한신부]

글입니다. 사실 41세 맞벌이임에도 저희 집이 잘 살지 못해 두집?살림하다 지금에야 열심히 모으고 있어요.
저(부인)이 제주가 고향이에요. 아직 집이 없어서 제주에서 집을 사려니 너무 올랐네요. ㅜㅜ
거품이 많이 낀 것 같기도하고 1억 모아 집 사려니 제주는 없어요. 애가 둘인데...
무리해서라도 1,2억 대출받고 집을 구입해야할까요? 아님 때를 기다려야 할까요? ㅜㅜ

[그린퓌스]

연제되는 웹투 하루하루 기다리는거마냥 정독했습니다~좋은내용 감사합니다.

[초코파이댄스]

투자가의 삶님의 책 완독하였습니다.젊으신분이 대단하네요..열정에 박수를 보내고 싶네요

[물귀신작전]

경험담 도움이 많이 되었네요.감사해요

[예쁜그림]

저도 많은 도움되었어요~^^

[김공희]

띵하고 한방 먹은 기분입니다.대단하시네요.
늦지않앗다.늦지않았다.아자

[풍요로운 삶]

참.. 이다지도 글을 재밌게 쓰시는지요.. 다음편 기대합니다.

[채현아빠]

안녕하세요 고덕진님~~
기억하실련지 모르겠지만 대성산업 당시 IR팀장인 김성수라고
합니다. 지금은 대성산업 자금팀장을 맡고 있네요
덕진님 만났을 당시 저 보다 어린 분이 생각이 대단하다 싶어
많은 부분을 반성하기도 했지요~
예전 이후 간간히 어떻게 지내나 궁금하기도 했었는데 우연히 예전에 즐겨봤던 카페에서 도서 추천이 있어 저자를 봤다가 띵~~~
한대 맞고 이렇게 쪽지를 드리네요.
리만 ~ 이후 많은 고생이 있으셨던것 같은데 이렇게 부동산
쪽으로 성공하신것 같아 정말 대단하다는 생각을 또 하게
되네요.
아마도 지금의 좋은 축복을 주시려고 그런 고난을 겪게 하신게
아닌가 싶네요..

[채현아빠]

오늘 퇴근길에 덕진님 도서 구입해서 정독하고 예전 종로에서 같이 저녁 먹었던 기억을 회상해볼까 합니다
앞으로도 승승장구 하시길 바라며, 거듭 잘되신것 축하드립니다. 나중에 강연하시거나 얼굴 뵐일 있으면 꼭 연락부탁드립니다
010.2010.9302 김성수드림

[채현아빠]

덕진님 혹시 다른 곳에 운영하시는 블로그 등이 있으시면 공유 부탁드립니다.. 놀러갈께요~~

[늘 배우는 자세]

대단하시네여...책 구입해서 바로 봐야겠네여..나이가 40이 넘어가니,,,이제야 관심을 가지게 되네여...부끄럽네여

[우렁c]

'3천만원으로 내집 마련하기' 저 같이 종잣돈이 없는 사람에게 한줄기 빛 같은 말씀이네요^0^//
투자가의 삶님 책 감사히 읽고 또 읽겠습니다!!

[분홍팔찌]

좋은글 잘 읽고 갑니다