토지매입후부터 건축 준공까지

출처:지성아빠의 나눔세상(네이버카페)   건축시작부터 준공까지의 대략적인 자금 계획 및 기간에 대한 참고자료 정리 시골살이를 위한 주택 신축을 목적으로 토지를 매입하셨기에 건축을 진행하시려다 보니 건축비에 대한 궁금함을 카페에 반복 질문하고 계시기에 간략하게 정리해 봅니다. 건축을 위한 토지의 기본 전제조건 1. 건축 개발행위에 필요한 도로에 접해 있는 부지여야 합니다. - 지적도상 도로이며 현황도로 - 지적도상 도로는 아니지만 지자체에서 토지소유자의 토지사용승낙서를 교부받아 포장하였고 다수의 도로 사용자가 있는 현황도로 - 진입로 확보를 위한 토지사용승낙서를 교부받은 부지 - 5인이상 관습도로로서 관할 지역 지자체에서 도로로 인정한 경우 등 2. 지적도상 구거, 하천이나 지자체에서 설치한 하수관로에 생활오폐수배관을 연결할 수 있는 부지 (정화조에서 나온 배관이 나갈 곳이 필요하죠.)   위의 전제조건을 충족한 토지라면 건축을 위한 개발행위신청을 도모할 수 있으며, 지금부터 개발행위신청을 진행하면서 발생하는 비용에 대해 농지 660㎡(약200평) 건축면적 25평 을 기준으로 단순화시켜 설명합니다. 실전 건축에 따른 예상 비용 및 기간 1. 건축하고자 하는 집에 대한 스케치도면 및 배치도면 작성 농지 200평에 25평 건축을 할려면 준비해야 할 것은 일단 건축하고자 하는 25평 주택에 대한 스케치 도면을 그립니다. (도면 작성요령에 대해선 서울촌놈이야기 메뉴란의 건축주가 그려야 하는 설계도면관련 글들을 참고하시기 바랍니다. ) 그리고, 집을 어디에 배치할지 지적도에 표기합니다. 2. 농지전용허가를 담당할 토목측량회사와 인허가용역 계약 농지전용인허가를 직접 시도할 수 있으나 현실적으로는 시간과 경비 그리고, 낯선 일처리방식과 토목공사관련 설계도면 작성에 어려움이 있기 때문에 대부분의 농지전용허가는 토목측량회사를 통해 진행합니다. A : 200평 농지전용 인허가 비용 약 200만원내외 * 산지전용 인허가비용은 약 250만원내외 + 임목조사비 약 50만원내외 = 약 300만원내외 농지전용인허가 기간은 보완이 없으면 1~1.5개월 소요 - 1~1.5개월이 소요되는 이유 : 토목측량회사 현황측량 후 인허가 관련 서류 작성 및 공무원의 서류처리기간임. 3. 농지전용 개발행위허가를 득한 후 세금 B: 공시지가의 30% 농지전용비 및 면허세 등 세금납부 전용허가를 득하려고 하는 농지의 공시지가가 ㎡당 20,000원이라 가정하면 20,000원/㎡ X 660㎡X 30% = 396만원 대략 면허세 등을 포함하면 약400만원 * 산지전용비는 평당 1만원이하이며 매년 산림청에서 고시 * 전용비를 감면받는 농업인주택은 별도사항입니다. 그리고, 전용허가에 따른 복구비관련 보험료가 있습니다. 농지,산지허가 취소시 복구관련 비용을 예치해야 하는데 이 비용을 보험으로 대체하는 것이 일반적이며 비용은 토목공사비용에 따라 결정되며 적게는 몇만원에서~ 몇십만원선으로 보험료가 나옵니다. 4. 건축신고(허가) 건축신고(허가)는 건축법상 건축설계사무소를 통해 진행해야 합니다. C: 25평 건축에 따른 인허가 건축설계사무소 용역비용은 약200~250만원 * 건축설계도면은 인허가목적 설계도면이 아닌 세부도면을 희망하는 경우 건축설계사무소의 지명도에 따라 500~3,000만원까지 협의계약사항임. 건축인허가 기간은 보완이 요구되지 않는다면 15일내외입니다. 따라서, 의뢰인 토지의 지목이 대지가 아닌 농지나 임야인 경우 전용허가를 득하고 건축허가까지 완료되는 통상적인 기간은 현재 건축신고(허가)절차는 모두 건축행정시스템 새움터로만 접수되어야 하기 때문에 흔히 알고 계시는 건축허가 기간단축을 위한 급행료(?)등의 새치기는 허용되지 않는다는 점은 인정하신 후 자신의 건축을 위한 인허가기간을 약 2개월 남짓으로 예상하고 건축계획을 세워야 합니다. 또한, 보완이 요구되는 경우 3~4개월까지도 허가기간이 소요될 수 있다는 점도 인정하셔서 건축일정 계획을 세우셨으면 합니다.   5. 건축허가를 득하면 착공계 제출 및 산재보험료 납부 건축을 진행하기 위해서 공사에 들어간다고 신고하는 서류이며 건축설계사무소에서 대행합니다. 그리고, 건축업체에서 건축주 대행으로 산재보험료를 납부하거나 건축주가 직접 산재보험료를 납부해야 합니다. 산재보험료는 해당 현장에서 발생할 수 있는 사고에 대비하는 보험이며 공사비 2,000만원 또는 건축면적 30평이상 두 조건 중 하나에 해당되면 대상이 됩니다. D: 보험료는 50~150만원내외 6. 지적측량 건축을 진행하기 전에 앞서 지적공사를 통한 지적측량을 실시합니다. 한필지 토지라면 경계측량 1건으로 끝나겠지만 큰 부지에서 일부 토지를 분할해서 농지전용허가를 득한 경우 분할측량 후 전용허가를 득한 필지에 대한 경계측량을 해야 합니다. 지적측량을 해야만 건축을 진행하면서 토목공사와 건축공사를 하면서 경계선을 침범하는 실수를 미연에 방지할 수 있기 때문이며 건축준공 전까지 한번을 해야 하는 과정이므로 토목공사 및 건축시작 전에 지적측량을 실시합니다. E: 지적측량비 50~ 200만원 지적측량비는 필지, 면적, 공시지가, 지목에 따라 측량비가 결정됩니다. 7. 택지조성을 위한 토목공사 바로 건축가능한 나대지 상태의 토지가 아닌 경우 어쩔 수 없이 토목공사가 필요합니다. 대부분의 기초공사는 평지를 기준으로 진행되기 때문입니다. 경사지 부지인 경우는 절성토를 하여 나대지 상태를 만들고, 성토를 해야 하는 땅인 경우 흙을 받아야 하며 과다 성토인 경우 성토높이를 감안하여 기초공사를 계획해야 합니다. 성토 후 바로 건축은 지반침하를 대비해야 하기 때문입니다. F: 택지조성을 위한 토목공사비용은 부지의 조건에 따라 천차만별이기 때문에 각자 토목공사비용을 계산해보시기 바랍니다. 200평 부지의 석축 또는 보강토 옹벽 및 성토작업이 포함되면 보통 1,000만원이상 토목공사비 발생 * 구옥이 있는 대지의 경우 철거비용은 별도 1~7항의 순서는 현장조건이나 지자체별 일처리방식에 따라 융통성있게 순서를 바꿔 진행할 수도 있습니다.   8. 생활용수 확보에 따른 비용 주변의 주택의 생활용수 확보 방법을 조사해보시면 대략적인 상수원확보 공사비가 산출됩니다. G : 지하수 소공 : 250만원 / 중공 500만원 / 대공 800만원 내외 마을상수도 및 광역상수도 연결 : 지역 관례 및 상수도 연결 비용 조사로 확인 지하수 개발을 하여야 하는 경우 지하수 개발업자에게 건축허가서를 교부해서 접수케 해야 하며 지하수개발허가 받는 기간은 통상적으로 15일 내외이므로 지하수개발완료까지 약 15일을 예상하셔야 합니다. (준공기간은 별도) 9. 전기인입 건축에 따른 전기인입은 임시전기 인입과 본전기인입이 있으며 전기인입공사는 한전에 등록된 허가업체를 통해 진행합니다. 임시전기는 건축공사시 필요한 전기확보를 위한 신청이며 본전기는 건축완료 후 계량기를 설치하는 비용이므로 각각 전기업체로부터 청구받습니다. H: 임시전기 50~60만원 (보증금 포함) 본전기 설치 50~60만원 (건축에 따른 전기배설 및 시설물 설치공사비 별도) 부지옆에 전봇대가 없는 경우 현장에 전기설치를 할 때까지의 기간은 통상적으로 15일내외가 소요됩니다. 전기업체에 건축허가서와 필요서류를 제출해서 임시전기를 의뢰하면 신청 후 한전의 외주업체에서 현장에 전봇대 설치하고 전기연결까지 걸리는 기간입니다. 따라서, 현장에 필요한 전기와 지하수개발기간은 건축허가서를 첨부해야 허가신청을 할 수 있다는 점은 감한하면 최소 15일이 필요하기에 이에 준하여 공사일정을 계획하셔야 합니다. 물론, 현장 인근에 주택 등이 있어 전기와 물을 얻을 수 있다면 이 기간은 융통성이 있습니다. 10. 건축 부대공사 정화조 및 생활하수 오폐수배관 공사 대부분의 건축업체는 정화조 및 오폐수배관공사 그리고, 택지마무리공사는 별도 공사비로 책정합니다. 건축업체에서의 건축비라는 개념은 기초공사부터 출발하기 때문입니다. I: 정화조공사 및 오폐수배관공사 등 : 약150~ 300만원 * 오폐수배관 공사가 난공사인 경우는 현장에 따라 협의해야 합니다. 11. 건축비 기초공사부터 건축본체 건축에 대한 공사비입니다. 건축비는 건축주의 취향에 따라 변수가 다양하게 결정됩니다. 좀더 좋은 자재와 기술력을 요구하면 당연히 건축비는 상승하는 것이니까요. 건축업체에서 건축주에게 제시하는 건축비는 일반적으로 순수 건축비를 제시하고 견적서를 넣습니다. 건축업체에선 20평이상 건축의 경우 조립식주택 : 평당 250만원 경량목구조, 스틸하우스, 업체진행 황토주택 : 평당 350만원 을 기준으로 증감내역을 협의됩니다. J : 이 글 서두에서 25평 건축을 한다고 했으니 조립식주택: 25평 X 250만원/ 평당 = 6,250만원 (추가공사 예비비까지 약7,000만원 예상) 경량목구조 등 주택 : 25평 X 350만원/평당 = 8,750만원 (예비비까지 약9,500만원 예상) 공사기간은 건축업체가 착공계가 통과된 후 현장에 투입되면 순수공사기간은 1~2개월이지만 현실에선 기상조건, 현장조건, 공사자체적인 양생기간 등에 의해 실제 공사기간은 약 2~3개월이 걸립니다. 12. 건축 준공 후 세금 건축 준공 후 납부해야 하는 세금은 토지 공시지가 증가분에 대한 취득세 등 세금과 신축 건축물에 대한 취득세 등이 있습니다. 토지공시지가는 농지에서 대지로 지목이 변경되면서 주변 대지의 준하여 공시지가가 증가되고 이 증가분에 대한 세금이 결정됩니다. 그리고, 신축주택에 대해서 취득세 등을 납부하셔야 하는데 개인의 신축주택인 경우엔 세금계산서를 첨부하지 않는 한 해당 지자체 재산세과에서 설계도면을 감안하여 과세표준액을 일괄 결정하고 과세표준액을 기준으로 취득세를 부과합니다. K : 건축준공에 따른 세금 : 토지공시지가 상승분과 신축건축에 따른 취득세 등 약4.5% 지방에선 약 150~ 500만원정도 예상 13. 준공 후 조경작업 등 데크를 한다거나 주변 조경마무리 공사비 L : 데크공사는 평당 50만원내외이고 조경은 건축주의 요구사항에 따라 결정됩니다. 1~13 항까지의 과정, A~L 항까지 대략적인 건축진행과정과 비용 그리고, 기간에 대해 간략하게 정리하였습니다. 주변 민원과 같은 특별한 변수가 있는 경우 또는 건축주의 취향이 강한 건축이 아니라면 시골에서 일반적으로 진행되는 건축에 대한 대략적인 정리이오니 참조하시고 자세한 진행과정에 대한 내용은 카페에서 공지글을 읽어보신 후 천천히 공부해보시길 권해드립니다. * 이 글 작성 목적은 본인의 건축비 자금사정에 맞춰 주택 건축에 따른 순수 건축비만 협의하는 건축업체와 상담한 후 계약했지만 실제 건축에 들어가면서 인허가비용, 세금, 건축업체의 건축비 외 건축준비 사전 부대공사비 등이 생각보다 많이 든다는 현실에 당황하시는 분들을 미연에 방지하고자 작성한 것이며 2013년 2월 25일 기준입니다.   출처: 네이버 지성아빠의 나눔세상