<<S/B 프로젝트>>
S 주택 소요금액: 총 21억 7600만
- 토지비14억7천, 취.등록세 2300(최초1660+보존645), 복비9백= 15억 200 ('16년 3월까지 소요)
- 건축비 6억5천 (이사장5억9,600, 전자제품700만, E/V4천만, 보증보험1천만 '16년 건축 후 후불 )
- 이사/가구: 1천만
- 기타: 1500 (융자 이자: 1천150만 + 매지노임150만+알파: 2백)=>'16년 7월
B 주택 소요자금: 5억7,284만
-입주전:1억 457만
P5,400만, 계약금 4,850만, 발코니122만, 공증30만, 중도금보증료/인지세55만,
- 양도소득세400만
- 입주시: 4억 6,427만
중도금 2억 9100만 + 중도금 이자 580만 + 잔금 1억 4550 만 + 베란다 1,097만 + 취등록세 1100만
가용 예산: 7억 2천(리센츠) + 은평반전세(3억)+ 펀드5천 =10억 7천만
자금 충당 방법
- 삼전동 주택(21억6천): 리센츠/펀드6억 6,000만 + 전세9억5천+융자 2억 + 은평전세금 3.5억 으로
- 별내주택(5억7,200만): 리센츠1억800만 + 전세3.5억 + 융자1억
사업 절차 및 예산 충당 계획
2015년
ㅁ 10.25. 리센츠 매도 계약: 계약금 1억 받음
=>세입자에게 보증금3,300만원 송금함
ㅁ 10.28. 별내 P선금 1천만원 송금
ㅁ 10.31. 리센츠 新세입자로부터 전세 계약금 5천만원 받음(1천만 선입금)
ㅁ 11.3. 별내 5,552만원 지불(P잔금4,400만, 계약금 선금 1천만, 발코니122만, 공증30만)
ㅁ 11. 5. 삼전동 주택 계약: 계약금 1억 지불(처남돈 5천 대여)
ㅁ11.19. 이기철 사장과 가설계 미팅 =>도면 결정(3-3-2-1)
ㅁ 12.3 리센츠 중도금 2억 5천 받음(매수자 1억, 세입자 1억5천만)
=> 별내 계약금 잔금 3,850만 송금
* 12월 4: 처남 돈5천만+이자20만 값음
(리센츠중도금1,150만, 연결통장 1,450만, 삼성생명융자 2천만, 청양예금300만, 무삼삼100만)
ㅁ 12. 8.(화) 삼전 1차 중도금 2억 송금 (스마트폰, by리센츠중도금)
ㅁ 12월 11. 금.1400: 건축 미팅=> 4층을 주인 세대로 =>재검토 요청
* 12월 13. 별내 중도금 대부 (별내 모델하우스, 원매자 만나서)
- 550,017원(보증료480,017원, 인지세75,000원) 매도인모친에게 송금
- '16.11월 만나서 정식 인수하기로 함
♣ 별내 중도금6회: 신한은행 융자로 대치(1.11, 3.10, 5.10, 8.10, 11.10, 2.10)
ㅁ 12월 18. 금. 1400: 건축 계약
- 건축면적: 150평(허가 108평+주차장 12평(50%)+불법30평)
- 가격: 6억4천440만(기본5억9600만+E/V4천+전자840만)- 보증보험1천만 별도
- 공기: 2월~7월 => 실제, 5월 중순 준공검사, 6월 중순 입주
=>12,26.토. 허가평수 잘 못 계산된 것임을 알림(201, 301, 401호/ 문자&통화)
"후에 수정 가능, 걱정 말라"는 답변 들음
2016년
ㅁ 1.4. 리센츠 잔금 6억 6천 받음
=> 3억 250만 지불 (전세보증금 2억9,700만원, 복비 550만) => 잔금 3억5,750만
=> 국민은행에 3억6,450만 예치 (금화 연결통장에서 700만 빼서 추가)
ㅁ 1.4. 14:00 세진부동산에 계약서 수정 요청 ("공동명의"로 매수)
ㅁ 1.14.(목) 삼전 2차 중도금 3억 지불(리센츠 판 돈 잔금으로) => 잔금 5,700만원
=> 공동명의 매수로 계약서 수정
* 확인:
- 현재 집상태(전세 줄 경우 가격?)
- 완공 후 예상 가격
- 1가구 2주택 피하는 방법?- 모두 임대로 등록?
- 옥탑방 몇 평까지 합법화 가능?
ㅁ 1월 1.20.수:
ㅇ 이사장 미팅(허가 확인)
- 건축허가: 9세대, 360m2, 용적율 1801.9%
- 등기에 그대로 반영, 나중에 보존등기 시 201/301/401호 제 평수로 기록
- 공동명의로 등기 => 건축허가 명의 변경
- 건축비용은 증액 없이 계약대로!
- 보증보험 증권: 준공 후
ㅇ 우리은행(잠실5단지)-융자 협의
- 조건: 연금 통장 전환, 저금 전환, 청약저축 2만원
- 이율: 3.2~3.3%
- 8억 5천, 중도상환 수수료 없이 조치(단기로...): 6.15까지(구입자금)/6.15이후 건축자금
- 완공 후 월세 세대분 만큼 계속 연장 가능: 4억 정도
ㅇ 잠실 세무서: 사업자 등록 신청- 매매계약서, 건축허가증 제출
- 용도: 임대 및 신축매매
ㅇ 송파구청: 주민등록 주소지에서 하라!(공동명의 대표자)
- 요구 서류: 건축허가서, 설계서 개요, 신분증 사본
ㅇ 이승희 법무사와 통화: 취등록세 면제 (010-8746-0113)
- 매매계약서(팩스 발송), 추후 명의 변경된 건축허가서 제출
ㅁ 1. 21. 목.
ㅇ 노원구청: 임대사업자등록 신청- 공동명의(김금화 대표)
- 매매계약서, 건축허가서, 설계도면 제출
ㅇ 진관동주민센터: 인감증명서, 주민등록초본, 주민등본
ㅇ 국방부군인연금홈피: 군인연금수급권자 확인서, 군인연금 지급 확인서
ㅁ 1.22. 금
ㅇ 민원24시홈피: 납세증명서, 지방세납세증명서 출력
ㅁ 1.26. 화.
ㅇ 노원구청에서 임대사업자등록증 수령
ㅇ 임대사업자등록증/매매 영수증 Fax 발송: 잠실세무서 위진상
ㅁ 1.28.목. 잠실세무서~사업자등록증 완료 통보 수, 우리은행 잠실 부지점장에게 통보
ㅁ 1.29.금.
ㅇ 국민은행(연서지점):
- 삼성생명 연금보험 담보 대출 1500만원 상환 (<=무삼삼 1300+조의금200)-잔액 500
- MMT에 추가 입금: 조씨돈(조의금) 1150만
ㅇ 종로세무서: 사업자등록증 수령
ㅁ 2. 1. 월: 잠실 우리은행에 가서 융자 처리 독촉/ 서류 제출
ㅁ 2. 3. 수. 잠실 우리은행, 융자 서명(부부 공동)
- 2.15. 잔금 8.5억, 강남부동산에서 매도자에게 인계
- 기간 1차 6.30까지(중도상환수수료 면제 위해), 이율 년3.23%
ㅁ 2.15.(월) 삼전 잔금
- 잔금 8억 7천만(융자8.5억)
- 복비 9백만- 부가세 고려 500만원으로 영수증 받음
- 취등록세 16,627,000원 =>이승희 법무사
(5층 850여만, 15%650여만, 법무사비100만)
* 건축사에게 인감증명서 줌: 허가변경용
ㅁ 2.16.화. 건축 시작
ㅁ 2. 17.수. 엘리베이터 계약(현대EL) 4,015만원
- 계약금(계약시): 803만원
- 중도금(기계현장반입시-4월중하순): 2810.5만원
- 잔금(완성검사신청 7일전): 401.5만원
ㅁ 2. 19.금. 건축선금/EL계약금 송금 <=우리은행 2,803만
- 건축선금: 2000만=>성현 이사장
- EL계약금 803만 =>현대EL
* 건축현장: 흙파고 기초콘크리트 붓기
* 전신주 이전 요청: KT송파지국
ㅁ 3. 8. 군공제 내돈 2천만원 나옴
ㅁ 3.11. 내돈 2천만원 투입
- 1천만: 조씨(가족묘)돈 갚음(나머지: 150만 + 옛날 꾼거500만)
- 1천만: 우리은행 계좌 입금(이자 상환용)
ㅁ 3.15. 우리은 이자 210여만원 나감
ㅁ 4. 1.금. 자재 선택 미팅
- 대리석: 백제고분로 23-12 모델, 벽돌: 흰색 계통
- 샤시: 커피색, 출입문: 흰색, 베지색, 몰딩:
ㅁ 4.2.토. 대리석 포인트 수정 요청: 4층까지=>5층까지
샤시/문 색갈: 월욜 다시 선정하기로 함.
ㅁ 4. 18. 월. 성현에서 임시전기 신청용 신분증 사본 요청: 핸드폰으로 보냄
ㅁ 4.19. 화. 벽돌 매지 색 선택: 비둘기색
=> 4.20. 아침, 아이보리색으로 변경 요구 =>공사 진행 중 커피색으로 변경 요구
ㅁ 4.29. 매지변경 경비 150만 송금 (펀드해지금으로)
ㅁ 5.4. 엘리베이터 중도금/잔금 3천212만원 송금
(경임돈1천만, 펀드950만, 청약융자1천만, 우리은260만)
ㅁ 5. 11.수
- 유리창 변경 요구: 5,6층/ 불투명=>투명
- 엘리베터 전화 신청=>KT: 16.월. 오후에 설치하기로 함
- 타일 선택: 계단벽, 화장실/보일라실, 주방
- 화장실 '젠다이'설치해 주기로 함
ㅁ 5.13. 기철사장 전화 옴
- 주차장 바닥: 58-10 모델
- "6.25. 이후 언제든 주인이 이사올 수 있음"(확장까지 완료한다는 말)
ㅁ 5.14.토
- 성현사장에게 주차장 바닥 조정 문의- 불가
- 대신 현관 앞 대리석으로 쭉 깔아주기로 함
ㅁ 5.17.화
- 기철사장: "내일부터 세놔라"- 6.15이후 입주 가능
* 6월초: 준공 예정
- 강남부동산에 전세 놓음
ㅁ 5.19.목
- 까치부동산, 세진부동산에 세 놓음
ㅁ 5.20.금
- 세 추가로 놓음: 잠실본동, 삼전동 상단/하단(삼전초등옆)
ㅁ 5.25.수.
ㅇ 우리은행 잠실지점 미팅
- 6.1.융자 재계약: 구입자금=>건축자금으로 - 7월말 기한
=>준공 떨어지면 각 세대에 분할 설정
=> 전세 잔금 전 설정 해제 조치(그 전에 은행에 알려야 함)
* 계약 시 설정해제를 조건으로 써야 함
=>7.1 이후 상환가능
- 7월 중 재계약: 주인세대+투룸+원룸에 설정 =>1년 단위 연장
ㅇ 한솔부동산에 세 놓음
ㅇ 공사는 내부 벽 보온재/석고 등 부착
ㅇ KT 직원: 인터넷 단자함 6.중순 입주 직전 설치하기로 함
ㅁ 6.1.수.
ㅇ 우리은행 잠실지점 융자 재계약
- 8억 5천: 7.31까지로 연장(7.1~31상환 가능)=>8.31.까지 연장으로 수정(6.2.신차장 전화)
:토지에 담보설정=>등기 후 각 세대별 감정 실시, 각 세대에 담보 설정(전세세대 제외)
=> 8월 중순 재계약: 501호 및 월세세대에 담보 설정
- 정부 기금대출: 2500만(6.15 나옴) =>토지/건물에 담보 설정 (등기 시 상환 가능)
2500만(준공후 등기시점 나옴)=> 등기 시 바로 상환 가능
* 융자 연장 비용: 기금대출15만+8.5억 23만= 38만
* 말소 비용: 기금대출20만+8.5억20만 = 40만
# 전세 입주 시 담보 설정한 것 말소 가능 : 전화 한 통화로(사전 말소 관련 서류 써 놓음)
# 등기 전 전세 입주하면 전세보증금이 은행 융자보다 우선권 있음
* 6.13, 또는 14: 인터넷/핸드폰 인증(연락올 것임)
* 전세계약 상황/등기 상황 은행에 고지 요
ㅇ 강남부동산과 303호 월세 계약: 1천/50만, 7.2입주
ㅇ 성현사장과 통화: 입주 가능 시기/ 등기 시점 문의
"왜 월세부터 빼느냐, 전세부터 빼서 건축비 갚으라"
"월세부터 빼면 6.25입주 못한다, 7.5.이후 가능하다"
"6.25.등기 나온다"
ㅇ 공사 : 계단 대리석 작업 중
ㅁ 6.3.금
ㅇ삼전동: 계단 천장 도색, 싱크대 일부 설치, 방문짝 실어옴
ㅇ 강남부동산: "전세 계약시 우리은행 융자 담담자 전화통화하게 해달라."
ㅇ 제일 인테리어 통화: "월요일부터 4일간 도배 예정"
ㅇ 성현사장과 통화:
. "수요일 엘레베터 점검, 그 전에 비상전화 설치"=>kt와 엘레베터팀장에게 알림(월, 화 연결하기로 함)
. 은평 전세주고 이사 올 수 있는 날짜(6층까지 확장공사 완료 시점) 가 6.25이후라고 했는데
가능한지 재확인: "일주일 지연 예정"(7월 초)
ㅁ 6.4.토
ㅇ 은평집 전세 확정(4억1천/융자1천 유지), 계약금 2백 받음
-8일(수) 전세계약 예정
ㅁ 6.7.화. 승희법무사 통화
- 준공검사 신청(시공사/설계사무소): 세대별 면적 등 서류 구비
=>준공 떨어짐: 건물 사용허가서, 건축물대장 형성
=>법무사 등기신청: 이때 600~800만원 소요
=> 등기 나옴(신청 후 3일 정도 소요)
ㅁ 6.8.수 은평전세 계약-계약금 3900만
ㅁ 6.9.목. 건축비 4500만 송금
ㅁ 6.13 우리은행 인터넷 인증
ㅁ 6.15일 부 융자체결, 기금대출 2500만 나옴
ㅇ 융자연장 비용: 40만원
ㅁ 6.16. AI 건축사 상담: "확장형 발코니 부분 보전등기 불가"
- "준공 후 1층 근생으로 등록 가능: 용적률 상향 "
ㅁ 6.19. 전자제품(원룸 4)값 4,504,000원 송금
ㅁ 6.20. 금화, 하자이행 보증보험 가입: 1천15만원
ㅁ 6.22. 수.확장 관련 이사장과 미팅
- 4, 5층 확장/ 창문 규격
- 6층: 10평 건축
- 1층 준공허가 후 '근생'으로 추진
- 확장 완료: "7.10.입주 가능" (20일 이후 입주하는 것으로 부동산에...)
- 보일러 연통: 민원 관련 길이를 줄이기로 함
* 건축물 사용 승인 나왔다고 전화 받음
ㅁ 6.27. 보전등기 신청용 서류 법무사에게 보냄: 임대사업등록증/주민증 사본
ㅁ 6.28. 보전등기 비용 법무사에게 송금: 645만원
ㅁ 6.29. 등기나왔다고 연락옴(법무사)
ㅁ 6.30.
ㅇ302호 입주 : 1억 2400만
- 복비 42만, 건축비 1억 2천만원 입금
ㅇ 보존등기 수령
ㅇ 송파구청: 건축물 대장에 건물명칭/승강기 반영 신청
ㅁ 7. 2.토. 303호 월세 입주(900만)
ㅁ 7.4.월.
- 우리은행(잠실5): 융자 근저당 관련 서류 제출
- 202호 월세 입주(1350만)
- 건축비 2500만 입금
ㅁ 7.11. 월.
- 203호 월세 잔금: 800만
- 201호 전세 계약금: 2100만
ㅁ 7.12;
- 근저당 재설정 서류 제출
- 건축비 추가 송금: 2500만
ㅁ 7.15. 기금 대출 추가로 나옴(2500만)
ㅁ 7.18. 기금대출 상환; 5천만/ 말소비용 13만
201호 계약(한국부동산)
싱크대 소장(붙박이, 인덕션, 선반) 220만
ㅁ 7.20. 301호 잔금/관리비 2억 900만+60만 받음
- 복비 66만
- 건축비 2억
ㅁ 7.24. 침대 구매 230만
ㅁ 7.28. 201호 잔금 1억 8900만 + 관리비 60만
복비 60만
건축비 1억 4000만
ㅁ 8.5. 401호 월세보증금 1천만
복비 30만
건축비 1000만
ㅁ 8.7. 6층 에어컨(백승찬) 57만원
ㅁ 8.8. 건축비 1000만 송금
ㅁ 8.11. 샤시 추가비용 241만
ㅁ 8.12. 은정 농/책상/책장 220만
내 책장(옥션) 14만
ㅁ 8.14. 전기밥통 등 51만
=================================
ㅁ 8.25. 은평전세 잔금 3억7천만원 받아서
=>제일은행 융자 상환: 9천만
=>우리은행 융자 상환: 2억 8천만
=> 융자 재계약(501호 등에 담보 설정)
* 비용 지출 일정
- 7월 중순: 말소비용?: 40만 <=보증금
- 7월 말: 전자제품 220만 <= 상동
- 8.15: 이자220만 <=전월세 보증금
* 빚 : 6600만
- 무삼삼 1,500만, 조씨돈500만+100만(50은4.4.현대실비해지금으로 상환)
내돈 2,000만, 삼성생명 500만, 경임돈1천만, 청약융자 1천만
==========================================
8.12.부 건축비용 현황
A 건축비: 총 5억 9600만원 중
- 기입금: 5억8500만
- 잔액: 1100만
B 추가 소요 돈: 1230만
- 복비 190만(은평 160, 삼전30)
- 이자 310만(8월 230+80)
- 이사: 250
- 가구: 40(내 책상10만, 의자30만)
- 별도 요구 70(6층장판)
- 에어컨 사장 50(501호 배선 등 50)
- 전자제품: 1층 100, 6층 60만
- 말소비용 등: 60
- 1층 근생 : 100만
C 입금 예정 금액: 2억 8000만(은평)
D 현보유: 5,041만((우리4,242, 내통장805, 304통 45만)
융자 상환 가능 금액?
(C+D) - (A+B)= (2억 8000+5041)-(1100+1230)
=3억 3041 - 2330=3억711만
추가로 임대 보증금 소요 금액?
- 융자 3억 유지시: 2억 7천 =>4층: 2억, 7천 ((저당: 501호, 원룸2))
- 융자 4억 유지시: 1억 7천 =>4층: 3천, 1억4천 ((저당: 501호, 원룸 3))
- 융자 5억 유지시: 7천 => 4층: 3천, 4천 ((저당: 501호, 쓰리룸1, 원룸2)
====================================================
ㅁ 10월: 별내 효성해링턴 분양권 전매 검토
ㅁ 11월 3일: 별내 정식으로 분양권 인수: 양도소득세 (400만?) <= 삼전 월세로
2017년 3월
ㅁ 별내 분양권 매도시 받을 금액: 1억 2,427만 => 400은 양도소득세 지불
선비용 5,427만(계약금 4,850만, 발코니122만, 중도금보증료/인지세55만, 양도소득세400만((공증30만 감수))
+ P 7천만
ㅁ 별내 매수 후 전세놓을 시 잔금 처리: 4억 6천 827만원 <= 전세4.2억 + 융자5천만
- 중도금 2억 9100만 + 중도금 이자 580만 + 잔금 1억 4550 만 + 베란다 1,097만 +양도소득세 400
+ 취등록세 1100만