주요 ★주택청약시 꼭 알아두어야 할 모든 것★

[구로궁동지킴이]

자료출처: 팔구사구부테크

◈ 청약관련 주택구분
1. 민영주택 - 청약예금 가입
- 국민주택기금 지원 없이 민간건설업자가 건설하는 주택
- 국민주택기금 지원 없이 국가, 지방자치단체 및 대한주택공사 등이 공급하는 전용면적 85㎡
  (약25.7평) 초과하는 주택
2. 국민주택- 청약부금 가입
- 국민주택기금을 지원받아 국가, 지방자치단체 및 대한주택공사나 민간 사업자가 공급하는 전용면적
  85㎡(약25.7평)이하 주택
3. 중형국민주택 - 청약예금, 청약부금, 청약저축
- 민간건설업체가 국민주택기금 지원받아 공급하는 전용면적 60㎡(약18평)초과 85㎡
  (약25.7평)이하 주택 

 

◈ 청약예금/부금 평형변경  
청약예금 평형변경
가입 2년 경과 후 예치금액 변경, 다른 평형 신청 가능, 변경 후 2년 경과시마다 회수
제한없이 예치금액 변경, 다른 평형 신청 가능
- 큰 평형으로 변경 시
  변경 후 1년간 해당 평형 청약제한
  (단, 청약제한 1년간 변경 전 평형 청약가능)
- 작은 평형으로 변경 시
  변경 후 청약 평형 제한 기간 없음
  (단, 청약원하는 아파트 최초 입주자모집 공고 전일까지 변경해야함)

청약부금 평형변경
가입 2년 경과 후 지역별 85㎡이하 청약예금 예치금액 이상 납입인정금액을 납입할 경우, 85㎡초과 평형으로 예치금액 변경 가능. 변경 후 2년 경과시마다 평형을 변경 가능하며 해당 평형의 청약자격 부여는 청약예금 평형 변경 시와 동일 적용

청약예금 예치금액변경
- 청약예금 예치금액(평형) 변경 시 현행 지역별 청약예금 예치금액 적용, `89. 3. 28이전
  (예치금액 인상전) 가입자도 현행 예치금액 기준으로 변경해야함

◈ 청약저축의 청약예금 전환
청약저축을 가입 후 민영주택을 분양 원할 경우
- 납입인정금액이 지역별 청약예금 예치 금액 이상인 경우 등에 한해 가능하며 청약
  저축을 청약예금으로 전환해야 함
- 순위기산일은 청약저축 가입일이 되며, 청약자격은 전환 후 청약 제한기간 없이 즉시 발생.

 

◈ 명의 변경
청약예금/부금 가입자
- 청약예금/부금 가입자의 명의 변경은 가입자 사망의 경우에 한함(2000. 3. 26 이전 가입자는
  결혼, 배우자 또는 세대원인 직계촌/비속으로 세대주가 변경된 경우에도 가능)

청약예금/부금 가입자
- 청약부금 가입자의 명의변경은 사망, 결혼 및 배우자 또는 세대원인 직계촌/비속으로
  세대주가 변경된 경우 등에 가능

가입자의 배우자 또는 세대원인 직계촌/비속으로 세대주를 변경한 경우 명의 변경서류
신 명의인의 주민등록등본(필요시 신명의인 또는 구명의인의 주민등록초본 추가  

 

◈ 지역증액  
거주지 이전에 따라 청약지역을 변경하실 경우
- 최초입주자 모집 공고일 전일까지 신청
- 해당 지역별 예치금은 청약 신청일까지 예치해야 ?약 가능
- 그러나 타 주택지역 청약할 경우(수도권 지역 청약예금 순위 취득자에 한함)에는 예치금액 변경
  없이 신청 가능  

◈ 임대주택당첨자의 계좌부활
당첨된 청약통장은 계약체결 여부와 상관없이 재사용불가. 단, 다음의 경우에 한하여 해약 당시의 해약원금 납입 후 당해계좌를 부활 재사용 가능
임대주택 당첨계좌
- 2000. 3. 26 이전 당첨계좌
  ▶ 부활가능 계좌 : 임대주택(일정기간후 분양전환 되는 임대주택 포함)의 당첨계좌
  ▶ 부활가능 기간 : 임대주택에 당첨된 계좌를 해약한 날로부터 5년 이내
- 2000. 3. 26 이전 당첨계좌
  ▶ 부활가능 계좌 : 분양전환 되지 않는 임대주택(예: 영구임대주택)에 당첨된 계좌에 한함
  ▶ 부활가능 기간 : 분양전환 되지 않는 임대주택에 당첨된 계좌를 해약한 날로 부터 1년 이내 주택에 당첨되었으나 주택소유 전산검색 확인결과 부적격자로 판명된 분이 해약한 해당계좌
  : 동 사실을 통보받은 날로 부터 1년이내
  ▶ 사업주체의 파산 또는 입주자 모집 승인 취소 등으로 이미 납부한 입주금을 반환받았거나
  당해 주택에 입주할 수 없게 된 분이 해약한 해당 계좌
  : 동 사실을 통보받은 날로 부터 1년이내
임대주택에 당첨된 해당 청약저축 등은 해약하지 않고 계속 거래시 분양 주택에 새로이 청약하실수 있으나, 이 경우 종전 임대주택은 새로 당첨된 분양 주택에 입주시까지 사업주체에 명도하여야 함.  

 

◈ 주택소유여부
다음에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 않은 것으로 인정 상속으로 주택 공유지분 취득사실이 판명되어 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3월이내에 그 지분을 처분한 경우 도시계획구역 밖이나 수도권을 제외한 면의 행정구역에 건축되어 있는 주택 중 다음의 각 경우에
해당하는 주택을 소유한 분으로서
· ⊙ 사용검사 후 20년 이상 경과된 단독주택
· ⊙ 85㎡ 이하의 단독 주택
· ⊙ 소유자의 본적지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여
     이전 받은 단독주택
개인주택사업자가 분양목적 주택 건설로 분양완료하였거나 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3월이내 이를 처분한 경우
세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 고용근로자의 숙소용으로 사원임대주택을 소유하고 있는 경우
20㎡ 이하의 주택(아파트 제외)을 소유하고 있는 경우
60세 이상의 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우
공부상 주택으로 등재되어 있으나 사실상 폐가 또는 주택이 멸실, 주택이외의 다른 용도로 사용
용 경우는 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3월이내 이를 멸실 또는 실제 사용하고
는 용도로 공부를 정리한 경우
무허가건물을 소유하고 있는 경우
▶ 민영주택은 1세대 2주택이상 또는 일정규모 초과 주택을 소유하였거나 과거 당첨 사실이 있어도
   1순위 청약자격 부여
▶ 국민주택도 과거 당첨 사실 있어도 1순위 청약 자격이 부여되나 무주택자에 해당

 

◈ 분양 당첨 계약시구비서류  

청약관련예금 신규가입 - 기업금융점포 이외의 모든 점포에서 가능. 청약부금, 청약저축의 경우 매월 일정한 금액을 저축할 경우 자동이체 제도를 이용하면 더욱 편리
 청약예금, 청약부금은 세금우대로 가입할 수 있음. 적립 원금 합계기준 2,000만원까지 가능
 청약부금, 청약저축의 월납입금을 정해진 납입일에 납입 불이행시 청약순위 등 산정시 불이익
 서울지역 동시분양과 같이 당첨자 발표일이 동일한 주택이 2개 이상 있을때
⊙ 민영주택은 1인 1주택, 국민주택은 1세대 1주택만 청약신청이 가능
⊙ 국민주택은 부부가 각각 주택청약예금에 가입한 경우 각각 신청자격이 있더라도 동일세대로
   간주하여 부부중 1인만 청약신청이 가능하며 중복신청시 모두 무효처리함
   (주민등록 분리세대 배우자도 중복신청 불가함)
주택공급 신청후에는 취소나 정정 불가능. 신청전에 입주자모집공고문이나 견본주택 등을 통하여 사업주체, 건설위치, 분양가격 등을 고려하여 신중히 결정 필요

◈ 계약금 납입 및 계약체결 장소 : 공급회사 견본주택 또는 분양사부실 등
◈ 계약시 구비사항 : 공통적으로 제출하여야 할 사항
- 계약금
- 계약자의 인감증명서 1통(용도 : 아파트 계약용)
- 인감도장 - 위임장(제 3자 대리계약시에 한함)
- 주민등록증
- 주민등록등본
- 주택공급신청서 접수증
- 호적등본(주택공급신청시 배우자를 기재하지 않은 당첨자에 한함)
국민주택 공급대상 당첨자 중 주택소유여부 전산검색 결과 부적격당첨자로 전산검색된 자로서 실제 주택소유여부를 확인할 필요가 있는 경우에 한하여 사업주체에 다음 서류를 추가 제출
◈ 무주택입증서류(배우자 분리시 배우자 및 그 세대원의 무주택입증서류 포함)
- 건물등기부등본 또는 건축물관리 대장등본(가옥대장등본 포함)
- 무허가건물확인서 또는 철거예정증명서
- 기타 무주택자임을 증명하는 서류

 

저축은 뭐고 예금은 뭘까?

우선 청약저축은 대한주택공사 등이 분양하는 공공임대, 공공분양(전용 85㎡ 이하), 국민주택(국민주택기금으로 짓거나 개량한 전용 85㎡ 이하 주택)과 민간 건설업체가 분양하는 민간임대(전용 85㎡ 이하)에 대한 청약우선권이 부여됩니다.
청약저축은 적금처럼 일정 금액(2만원~10만원, 5000원 단위로 자유 선택)을 매월 정해진 기간에 납입하면 됩니다. 가입 후 2년이 지나면 1순위(연체가 없는 경우)가 되고, 6개월이 지나면 2순위가 됩니다. 납입한 금액 내에서 청약예금으로 전환할 수도 있습니다.
청약예금은 청약저축과는 달리 가입 때 일정액을 한꺼번에 납입해야 합니다. 청약예금 가입자에게는 공공ㆍ민간임대(전용 85㎡ 초과), 공공분양(전용 85㎡ 초과), 민간 건설업체가 분양하는 민간분양에 대한 청약우선권이 주어집니다.

 

 

청약예금은 일정 금액 일시에 납입
납입액은 지역과 희망 주택의 면적에 따라 다릅니다. 전용 85㎡ 이하의 경우 서울ㆍ부산 300만원, 기타 광역시 250만원, 이외 시ㆍ군은 200만원입니다.<표 참조>

 

 

가입 후 2년이 지나면 1순위, 6개월이 지나면 2순위가 됩니다.

희망 면적은 가입 후에 변경할 수 있는데, 면적을 넓힐 경우 1년간 청약이 제한됩니다.

청약제한 1년 동안은 변경 전 면적에 청약할 수 있습니다. 또 본래 청약할 수 있는 면적보다 낮춰(납입금액이 한 단계 낮은) 청약할 수도 있습니다. 이 경우 해당 주택의 최초 입주자모집공고 이전에 감액해야 합니다.

 

쉽게 말해 작은 면적에서 큰 면적으로 가는 건 1년을 기다려야 하고, 반대의 경우는 바로 전환할 수 있습니다. 그러나 작은 면적에서 큰 면적으로의 변경은 2년에 1번씩만 가능합니다.

1인 1통장만 개설할 수 있어
청약부금은 민간 건설업체가 분양하는 전용 85㎡ 이하 등에 청약할 수 있습니다. 청약부금은 청약저축과 마찬가지로 매달 일정액을 적금처럼 넣을 수도 있고, 아무 때고 자유롭게 납부할 수도 있습니다. 지역별 최저 예치금액은 서울ㆍ부산 300만원, 기타 광역시 250만원, 기타 시ㆍ군은 200만원입니다. 가입 후 2년이 지나면 청약예금(전용 85㎡ 초과의 경우에만)으로 바꿀 수도 있습니다.

청약예ㆍ부금은 20세 이상의 개인(재외동포 및 외국인 포함)이나 부양가족이 있는 20세 미만의 가구주라면 누구나 가입할 수 있습니다. 청약예ㆍ부금은 모든 시중 은행에서 가입할 수 있지만, 청약저축은 국민은행과 농협중앙회, 우리은행에서만 가능합니다. 청약저축은 또 무주택가구주만 가능합니다.
어떤 통장이든 한 사람이 1개의 통장만 개설할 수 있습니다. 때문에 통장 종류별 혜택을 꼼꼼히 살펴보고 자신에게 맞는 것을 골라 가입해야 합니다. 부부나 가족끼리 통장별로 나눠 가입하는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.

집 넓혀 가려는 유주택자는 청약예금을
무주택가구주라면 일단 청약저축에 가입하는 게 유리합니다. 왜냐하면 청약저축은 무주택가구에게 주어지는 일종의 특혜인 때문입니다. 청약저축은 동일지역 내 동일 순위 경쟁자가 있을 경우 납입횟수와 납입금액이 많은 사람에게 우선 당첨됩니다. 따라서 서둘러 가입하는 것이 좋습니다.

본인 명의로 집을 소유하고 있거나 가구주가 아닌 사회초년생이라면 청약부금을 고려해볼만 합니다. 청약예금보다는 활용도가 떨어지지만 청약예금보다 납입금액에 대한 부담이 적은 편입니다. 

집을 넓혀 가려는 유주택자들은 청약예금에 가입하는 게 좋습니다. 처음에 목돈이 들긴 하지만 일단 연체 걱정이 없고, 급할 때 청약예금 통장을 담보로 대출(개인 신용도와 은행별로 다를 수 있음)을 받을 수도 있습니다.

지역 이동도 얼마든지 가능

지역간 이동도 가능합니다. 예를 들어 서울에서 지방으로 이사를 가는 경우, 서울에서 가입한 청약통장은 해당 통장 가입 은행에서 지역변경신청을 하면 지방에서 곧바로 사용할 수 있습니다. 반대의 경우도 마찬가지 입니다.
다만 청약예ㆍ부금은 지역별로 납입금액(최저 예치금액)이 다르기 때문에 해지 후 변경 지역의 납입금액에 맞춰 다시 가입해야 합니다. 지역 변경 뒤에도 순위(지역변경신청 전)는 바뀌지 않습니다.
청약을 목적으로 지역을 변경할 때는 청약하려는 주택의 최초 입주자모집공고일 당일까지는 주민등록을 이전해야 합니다. 또 청약하려는 주택의 청약신청 전까지 청약통장 가입 은행에서 지역변경신청을 마쳐야 합니다.

■ 2008년부터 달라지는 청약제도와 통장 활용 전략

정부가 30여년 만에 주택 청약제도를 ‘가점제(加點制)’로 바꾸기로 했다.
2008년부터 시행하려는 가점제는 나이와 가족이 많고 무주택 기간이 긴 사람에 후한 점수를 매겨 아파트 당첨에서 우선권을 주려는 것을 목표로 하고 있다.
전용면적 25.7평 이하 민간 중소형 아파트를 대상으로 2008년에는 공공택지, 2010년에는 민간택지에서 지어지는 주택으로 확대한다는 것이 정부 방침이다.

청약 가점제가 시행되면 현행 추첨제가 폐지됨에 따라 ‘줄서기’식 청약과열과 투기가 사라지고 아파트 분양시장이 실수요자 중심으로 재편될 것이란 게 정부의 기대다. 이에 따라 아파트 청약 가점제의 도입으로 분양아파트 실수요층은 청약 전략을 다시 세워야할 상황에 놓였다.

다(多)자녀, 무주택, 노부모 부양 등에서 유리한 수요층은 큰 문제가 없지만 가점제 도입으로 아파트 당첨 확률이 떨어지는 계층은 더욱 다급해졌다.
하지만 제도시행 자체가 2008년, 2010년으로 예정돼 있어 시간적으로 다소 여유가 있고 그 사이 유망 단지도 많아 착실히 준비한다면 가점제에 따른 불이익을 최소화 할 수 있다.

◆ 대가족 무주택자에게 절대적으로 유리해
개편안에 따르면 2008년부터 공공택지 내 전용면적 25.7평 이하 중소형 주택은 ‘장기 무주택자’에게 당첨 우선권이 주어진다.
2010년부터는 이런 방식의 ‘청약 가점제’가 재개발·재건축 등 민간택지 내 중소형 민간 주택으로 확대된다. 대신 공급물량의 75%를 무주택자에게 우선 배정하던 ‘무주택 우선공급 제도’는 2008년부터 단계적으로 사라진다.
현행 중소형 청약 예·부금 가입자들은 2008년부터
▲부양가족(부모·자녀)수
▲무주택기간
▲가구주 나이
▲청약통장 가입기간 등 4개 항목별 가중치(13～35점)에 개인 점수를 곱해 환산한 점수로 아파트 당첨자가 가려진다.

가점제가 민간택지까지 적용될 2010년에는 가구소득·부동산 자산기준 등이 추가되면서 범위가 더욱 확대된다. 이렇게 되면 가족 수와 나이가 많고 무주택기간이 길수록 아파트 당첨 확률이 높아진다. 반면 신혼부부 등 사회 초년병이나 유(有)주택자는 불이익을 받을 수밖에 없다.
전용 25.7평을 넘는 중대형 아파트는 현행 추첨제를 그대로 유지하되 채권입찰제가 적용되는 공공택지에서 동일 채권액을 써낸 청약자를 대상으로 부양가족·무주택기간·통장가입 기간 등 3개 항목의 점수로 당첨순위를 가리게 된다.

◆ 청약전략, 2008년을 기준으로 다시 세워야
중소형 주택을 분양받을 수 있는 청약 예·부금 가입자 중 사회 초년생이나 독신자, 1주택 소유자들은 제도가 바뀌기 전 통장을 사용하는 게 유리하다. 2007년 말까지 공공택지 내 민영주택에 적극 청약할 필요가 있다. 이 기간 중 판교, 광교, 파주, 아산 등외에 서울 내에서도 괜찮은 입지의 아파트가 다수 공급된다.
큰 평형에 청약할 수 있도록 예치금을 증액해 당첨확률을 높이는 방법도 고려해 볼 수 있다.
중소형 민영주택에 청약할 수 있는 사람은 지난 6월말 현재 403만 명이다.
1000만～1500만 원짜리 청약예금 통장(서울과 부산 기준)의 경우 가입자 수가 상대적으로 적기 때문에 당첨확률을 높일 수 있다.

통장 예치액을 증액할 경우 1년 뒤부터 확대 평형에 청약할 수 있다는 사실도 알아둘 필요가 있다.
단, ▲부양가족수가 많고
▲무주택자이면서
▲나이가 많고
▲통장가입 기간이 길 경우 굳이 서두를 필요가 없다.
느긋하게 송파신도시 등 알짜배기 택지지구의 아파트 분양을 기다리는 게 낫다.
대형 아파트를 분양받을 수 있는 1000만～1500만 원짜리 청약예금 가입자에겐 큰 변화가 없다.
서두를 필요 없이 선별 청약하면 된다. 청약저축 가입자 역시 이번 개편안의 영향권 밖이다.
원래부터 무주택기간이나 납입액 등을 따져 당첨자를 가리기 때문이다.
은평 뉴타운이나 성남 도촌·청계지구, 송파 신도시 등 유망지역에서 공급되는 공공주택에 선별 청약하면 된다.
청약저축 가입자의 당첨 우선순위 중 납입액이 중요한 요소이기 때문에 월 납입한도액(10만원) 만큼 불입하는 게 좋다.
청약저축은 무주택 세대주만 가입할 수 있으며, 주택공사 지방공사 등이 공급하는 공공주택 중 전용면적 25.7평 이하 중소형 주택에 청약할 수 있다.

◆ 젊은 층은 청약통장 사용 서둘러야
개편안 시행으로 청약자격에서 절대 불리해진 20～30대 젊은층은 인기지역의 청약에 대거 몰릴 것으로 예상된다. 특히 청약가점제가 2008년부터 단계적으로 시행되기 때문에 2007년 말까지 입지가 좋은 지역의 분양시장은 더욱 달아오를 가능성이 높다.
그러나 가점제가 도입되면 시장상황이 상당히 달라질 것이란 게 전문가들의 분석이다.
가점제 도입으로 본인의 청약점수대를 알고 있는 청약통장 가입자 중 단독가구주·신혼부부·유주택자 등이 청약을 아예 포기하거나 통장 증액을 통해 중대형 주택으로 목표를 수정할 것으로 보인다.
청약시장이 전반적으로 침체되면서 인기지역에만 청약이 몰리는 ‘쏠림현상’도 배제할 수 없다. 이러한 상황에서 세대별(世代別), 사례별(事例別) 등 다양한 전략을 세울 필요가 있다.

◎ 목돈 없는 20대= 부양가족과 무주택 기간 중 가중치가 높아지면서 이들은 2008년 이후 가점제를 적용하는 아파트부터는 당첨 확률이 최하위 군(群)으로 밀린다.
하지만 최대한 빨리 청약저축을 들어 놓아야 한다.
정부가 공영개발을 확대하면서 송파신도시 등 유망 택지지구는 주택공사나 지역개발공사가 시행자가 될 가능성이 높다.
이 경우 중소형 아파트를 분양받을 수 있는 통장은 가점제가 적용되는 청약부금·예금이 아니라 청약저축이다.
청약저축 우선순위는
▲5년 이상 무주택 가구주로 60회 이상 저축액을 낸 사람 중 총액(總額)이 많은 사람
▲3년 이상 무주택 가구주로 총액이 많은 사람
▲총액이 많은 사람
▲납입횟수가 많은 사람
▲부양가족이 많은 사람으로 이어진다.
목돈이 없고 나이가 적은 신혼부부나 사회초년병도 당첨 우선순위에서 상위에 오를 수 있다.

유망단지를 노리기엔 늦었다 생각할 수 있으나 2009년부터 분양하는 송파신도시도 2～3년간 아파트를 나눠 분양하기 때문에 지금 통장을 만들어도 2010년까지 ‘최우선순위자’가 될 수 있다.
단, 청약저축 가입은 무주택 세대주만 가능하다.
신혼부부의 경우 배우자 일방이 가진 청약부금·예금 통장은 ‘한시적인’ 활용도가 있다.
부부 중 한 사람이 청약저축을 들고 나머지 한 사람은 청약부금이나 예금이 있다면 2008년까지는 공공택지 중소형, 2010년까지는 민간택지 중소형 유망단지를 집중적으로 노려야 한다.
하지만 가점제가 시행되면 가구주 연령이나 부양가족 수, 무주택 기간, 청약통장 가입 기간 등은 가구주만 가점을 받을 수 있다.

따라서 비(非)가구주 통장보유자는 당첨 확률이 사실상 없어진다.
◎ 집 없는 30대= 가점제에서 가장 유리한 가정은 ‘10년 이상 무주택자로 가구주 나이가 45세 이상이고 자녀는 3명 이상에 노부모를 모시는’ 케이스다. 하지만 서울·수도권에 사는 30대 초반 실수요층은 이러한 요건과는 거리가 있다.
기껏해야 ‘3～4년 무주택에 자녀 1명, 부모와는 별도 생활’이 표준적인 모습이다.
신혼부부만큼은 아니지만 이들도 가점제로 어정쩡한 상황에 놓여 있다.
2008년 이후 유망 공공택지 내 중소형 물량은 장기 무주택자이면서 부양가족 수가 많은 사람이 싹쓸이할 공산이 크기 때문이다. 오래 묵은 청약통장이 있다면 가장 좋지만 청약예금이나 부금 1순위 통장을 가진 경우 고민은 클 수밖에 없다.
내집마련을 위한 시간적 여유는 적고 기회는 줄어든 만큼 30대 초반 가장들은 여러 각도로 관심을 가져야 한다. 먼저 기존 청약통장의 가치를 100% 활용할 필요가 있다.
2008년까지 공공택지 중소형 아파트, 2010년까지는 민영택지 중소형에 공격적으로 청약해야 한다. 이때까지 당첨에 실패했다면 중대형 청약예금으로 기존 통장을 바꾸는 것도 방법이다.
물론 이 경우엔 자금여력이 뒷받침 돼야 한다. 청약통장으로만 내집마련을 하겠다는 자세에서도 벗어날 필요가 있다.

유망지역 인근의 기존 아파트나 재건축·재개발 일반분양분이나 입주권도 투자 대상에 포함하는 것이 좋다. 가점제 점수를 높이기 위해 4～5년간 기다리면 기회비용 측면에서 오히려 손해 볼 가능성이 높기 때문이다.

◎ 집 평수 넓혀갈 40대= 전용면적 25.7평 초과 공공택지 내 아파트에도 2008년부터는 같은 채권액을 써낸 경우 가점제가 적용된다.
20～30평형대 아파트를 가진 40대 유주택자는 중대형 아파트로 집을 넓혀가기가 힘들어진 셈이다.
집을 팔아 무주택 연수(年數)를 채운다고 해도 단기간에는 가점제에서 5～10년 이상인 무주택자에게 밀릴 수밖에 없다.
자금 여력이 풍부하지 않으면 공공택지보다 분양가가 비싼 민간택지 중대형 아파트를 바라볼 수밖에 없는 처지다. 이 경우에도 2008년 가점제 도입 전까지 유망단지에 빠짐없이 청약하는 것은 기본이다. 40대는 대체로 생활기반을 잡은 만큼 발전이 예상되는 인근지역 대표 아파트나 새 아파트를 장기 투자하는 것도 방법이다.
보통 택지지구나 신도시는 입주 초반 매물이 늘면서 시세가 일시적으로 빠지는데, 이때를 노려 좋은 매물을 잡아두는 것도 권할 만하다.
주택으로 간주되지 않는 새 아파트 분양권이나 사업 속도가 빠른 재건축·재개발 아파트 지분을 골라보는 것도 좋은 대안이다.
2008년까지 유망 단지가 많아 아예 통장을 감액(減額)해 신평면 30평형대를 집중적으로 노려볼 수도 있다. 유주택자는 가점제 아래에서 당첨이 불가능하기 때문에 자금력을 최대한 활용해 기존 주택투자로 방향을 돌려야 할 것이다.한편으로는 아파트 청약시장에 대한 미련을 빨리 버리는 것도 방법이다.
투자기간을 넉넉하게 본다면 중장기 발전 가능성이 있는 재개발 지분을, 2～3년 안에 새 아파트 입주를 원한다면 사업진행이 빠른 재건축 조합원 지분투자도 고려할 만하다.

◎ 청약예금·부금 보유자= 전문가들은 가점제로 청약제도가 개편되면서 중소형 청약 예금·부금 가입자는 2008년 제도시행 전까지 적극 청약에 나서라고 조언한다.
이들 통장이 청약저축에 비해 활용도가 떨어진 것은 사실이나 해약하고 청약저축 1순위 자격이 되기 위해선 다시 2년을 기다려야 하고 통장가입 기간도 따지는 만큼 기존 통장을 활용할 것을 권고하고 있다.
가점 항목에서 불리한 통장 가입자들은 서둘러야 할 것이다. 이들 수요가 몰려 침체된 분양시장에 일시적인 호재가 될 가능성도 있다. 다른 방법은 중대형 평형으로 통장 예치금을 증액하는 것이다. 다만 큰 평형으로 증액할 때 1년 후 청약자격이 주어지므로 2007년 초까지는 행동에 나서야 한다.
부양가족, 무주택 기간, 가구주 연령 등 가점 항목에서 유리한 가구주라면 청약을 서두를 이유가 없다. 지금도 공공택지 내 중소형 물량의 최대 75%를 먼저 분양받고 있고 가점제에 따른 불리함이 상대적으로 적다.
아파트 전용면적 25.7평 초과 청약예금 가입자는 판교 같은 공공택지 내 인기 아파트를 노린다면 가점제 시행 전까지 청약을 서두르는 게 나을 수 있다.

◆ 주택청약 가점제의 문제점
지난 7월26일 아파트 청약가점제도 개편안이 발표된 이후 건설교통부 홈페이지와 각 인터넷 포털 사이트엔 새 청약제도에 대한 불만이 쏟아졌다. 형평성 문제를 제기하는 유주택자와 신혼부부, 독신자의 사연이 특히 많았다.
건설교통부 관계자는 “이번에 발표된 개편안은 연구용역을 맡은 주택산업연구원의 방안일 뿐”이라며 “정부안을 확정하는 과정에서 보완해야 할 사항이 있는지 살펴보겠다”고 말했다.
이번 개편안이 시행되면 가장 타격을 받는 수요층은 서울 강북이나 수도권 외곽, 지방에 중소형 아파트를 소유한 유주택자들이다.

대부분 청약부금이나 중소형 청약예금을 가진 이들은 집을 갖고 있다는 이유만으로 2008년 이후엔 사실상 새 아파트 청약경쟁에서 배제된다. 가점에서 절대 불리하기 때문이다.
소득·자산 비중을 계산하지 않은 2009년까지 무주택 요건 가중치는 32점, 10년 무주택자는 ‘5점ｘ가중치(32)’인 160점을 기본으로 받는다.하지만 집을 갖고 있다면 이 분야에서 0점을 받게 된다. 청약해도 사실상 당첨이 봉쇄된 셈이다.
살고 있던 집을 팔더라도 무주택 기간이 1년 미만인 경우 점수는 ‘1점ｘ가중치(32)’인 32점에 불과하다. 주택보유 여부에 따라 청약가능 여부가 기계적으로 결정된다는 얘기다.
강남 40평형 전세 거주자가 강북 20평형 주택보유자 보다 가점제에서 유리하게 나올 가능성이 높다
이에 따라 주택 공시가격이 일정액 이하면 무주택자로 간주하거나 주택규모를 따져 유주택자에게도 기회를 줘야 한다는 지적이 나오고 있다.

대학생 자녀를 둔 가정의 경우도 불만이 많다.
새 청약제도는 만 20세 미만 자녀만 부양가족으로 인정해 주기 때문이다.
보통 자녀가 대학에 다닐 때까지 무주택인 가정은 형평이 어려운 경우가 대부분이다.

성인 대학생 자녀 2명을 둔 60세 가장과 초등학생과 중학생 자녀 2명을 가진 44세 가장을 비교할 경우 대학생 자녀를 둔 2세대 가장은 ‘2점ｘ35(가중치)’인 70점의 가점만 받게 된다.

이에 비해 나이어린 자녀 2명을 둔 2세대 가정의 가점에 자녀 2명에 대한 가점 70점(2점ｘ35)이 더해진다. 두 사람의 무주택 기간이 10년으로 같다고 하면 70점 차이는 가구주 연령에 따른 가점차이(20점)를 크게 넘어선다.

이런 모순을 피하려면 대학생 등 미혼자녀도 일정한 기준을 세워 부양가족 수에 포함시켜야 한다.
새 청약제도에서 가장 유리한 계층은 지역거주 요건을 충족하는 ‘40세 이상 10년 무주택 가구주’다.
그러나 이런 요건을 충족하더라도 독신자는 앞으로 새 아파트를 분양받기가 매우 어려워진다.
단독가구주인 독신자는 가구주 연령이나 무주택 기간에서 최고점을 얻는다 해도 같은 연령대이면서 가정이 있고 자녀가 많은 사람에 비해 점수가 많게는 200점 이상 차이가 난다.

개인생활 선호로 1인 가정이 늘고 앞으로 10～20평형대 중소평형 분양 아파트의 주된 실수요층이 독신자 등 1인 가구로 예상되는 상황에서 이런 제약은 개선이 필요하다.

또한 내집을 소유하고 싶은 신혼부부와 나이어린 가구주도 앞으로는 공공택지에 새 아파트를 갖기 힘들어진다.

이들은
▲1세대 또는 2세대로 구성된 가구 구성
▲35세 미만의 낮은 연령
▲적은 자녀 수
▲짧은 통장가입 기간과 무주택 기간 등 거의 모든 가점제 평가 항목에서 경쟁력이 떨어진다.
따라서 30대 중반 전에는 인기지역의 새 아파트 당첨은 꿈도 꾸지 못한다는 의미다.
맞벌이 부부는 소득수준조차 높아 2010년 이후 새 아파트 당첨기회가 더욱 줄어든다. 이에 따라 40대 이상, 다(多)자녀 장기 무주택자에게 혜택을 과도하게 몰아준 것 아니냐는 비판이 나오고 있다.

[출처 : 문윤홍 전문기자 ]

작성시간: 2007-04-12 pm 05:07