재건축 투자, 10ㆍ29대책후 폭락 1억 손실

[오영이]

재건축 투자, 10ㆍ29대책후 폭락 1억 손실


◆사례로 본 부동산 투자전략 / (43) 재건축 아파트◆　
아파트 중에서도 가장 규제가 심한 재건축. 특히 강남권 재건축아파트는 조금만 상승조짐이 있어도 정부가 규제의 칼을 빼 드는 바람에 투자상품으로서 매력이 상당히 떨어졌다는 목소리가 높다.

여기에 개발이익환수제가 4월 말께부터 시행될 것으로 예상됨에 따라 지난해 말부터 들썩였던 강남권 재건축아파트 시세가 다시 고개를 숙이고 있다.

그렇다면 현재 시점에서 재건축아파트에 투자하려면 어떤 자세가 필요할까. 전문가들은 정책에 휘둘리기보다 기본에 충실할 것을 권한다.

추가분담금과 사 업성을 따져 중장기적 관점에서 접근하라는 지적이다.

◆ 추가분담금 고려 안해 낭패＝39세 직장인 A씨는 2003년 9월 개포동 주공 1 단지 13평형 아파트를 5억 8000만원에 샀다.

취득세ㆍ등록세와 부동산중개업소 수수료를 합쳐 실제 들어간 비용은 5억9500 만원 선. 맞벌이를 해 여유자금이 있었던 A씨는 보유 현금 2억7000만원과 아파트 전세금 6000만원으로 3억3000만원을 조달하고 나머지 2억6500만원은 은행대출을 이용 했다.

당시 대출금리는 5% 선으로 한 달 이자가 110만원 정도로 다소 부담스러웠지만 당시 강남 재건축아파트가 하루가 다르게 오르는 상황이어서 별 문제가 없을 것으로 판단했다.

초등학교 5학년 아들과 2학년 딸을 둔 A씨는 큰 아이가 고등학교에 들어갈 시 점에 자녀교육을 위해 강남에 진입할 계획을 가지고 있어서 재건축아파트 구입 이 더욱 절실했다.

매입 당시 개포 1단지는 안전진단이 통과됐고 주변 생활환경도 쾌적해 A씨에게 는 안성맞춤이었다.

잔금을 치르고 명의이전까지 끝나면 6억원에도 매물을 잡을 수 없다는 부동산 중개인 말에 전재산을 투자한 불안감도 사라졌다.




하지만 그것도 잠시, 2003년 10월 말 10ㆍ29 종합부동산 대책이 발표되면서 집 값이 가파르게 하락하기 시작했다.

4억2000만원까지 떨어졌다가 올 들어 2월 초 4억9000만원까지 올랐지만 개발이 익환수제 시행이 확정되면서 또다시 4억6000만원까지 밀렸다.

A씨는 지금까지 이자와 가격 하락에 따른 손해를 생각하면 밤에도 잠이 오지 않는다.

겉으로는 A씨 실패가 일관성없는 정부정책 탓으로 보이지만 추가분담금과 사업 성을 면밀히 분석하지 않은 본인 책임도 크다.

개포택지개발지구 평균용적률은 200%로 재건축시 용적률이 180% 선에서 결정될 확률이 매우 높다.

따라서 1대1 재건축으로 갈 수밖에 없고 그렇게 되면 추가부담금 전액은 조합 원들이 부담해야 한다.

분담금은 적어도 33평형 기준 2억원 이상으로 예상된다 . 5억8000만원에 추가 부담금 2억원, 4~5년 후 입주한다 해도 금융비용까지 생각 하면 시세가 9억원까지는 올라야 본전인 셈이다.

구입 당시 주변 아파트 33평형 분양권이 8억원 선이었다는 점을 감안했다면 A 씨는 무리한 투자를 할 수 없었을 것이다.

◆ 꼼꼼한 사업성 분석으로 성공＝50대 사업가인 B씨는 역삼동 개나리 2차 아 파트(역삼 아이파크로 재건축) 30평형을 2003년 1월 6억8000만원에 구입했다.

그는 당시 하고 있던 외식사업이 잘돼 은행대출 없이 여윳돈 만으로 투자가 가 능했다.

B씨는 용적률과 기본계획이 확정된 이 아파트가 저밀도 지역이고 안전진단과 건축심의가 통과돼 사업승인을 받는데 별 문제가 없다고 판단했다.

대지지분 27평이면 44평형 아파트를 분양받는 데 추가부담금이 없다는 것도 장 점이었다.

당시 인근 대치동 동부센트레빌 45평형 분양권 시세는 12억원 선이었다.

입지 여건이 이보다 떨어지지만 44평형 지분을 추가분담금 없이 6억8000만원에 산다 면 금융비용을 고려한다 해도 충분히 투자가치가 있다고 생각했다.

그후 2003년 6월에 사업승인이 난 개나리 아파트는 가격이 가파르게 오르기 시 작했다.

10ㆍ29대책으로 다소 주춤했지만 재건축이 확정되고 동ㆍ호수 추첨 후 로열층 에 배정을 받으면서 지금 B씨 집은 10억5000만원을 호가한다.

2년 만에 3억700 0만원이나 오른 셈이다.

개발이익환수제로 다시 재건축아파트가 약보합세를 보일 것으로 예상되는 상황 이지만 B씨는 개나리아파트 내재가치가 충분해 손해를 보지 않을 것으로 자신 하고 있다.

성공 원인은 물론 꼼꼼한 사업성 분석이었다.

◇도움말＝임달호 현도컨설팅 사장 <김태근 기자> < Copyright ⓒ 매일경제. 무단전재 및 재배포 금지 >



2005.02.24 16:15 입력