부동산 광명 그린벨트 해제지역 투자 관심

[EUN짱(임지은)]

                  광명 그린벨트 해제지역 투자 관심

                 '2020년 도시기본계획' 어떻게 되나

경기도 광명시가 술렁거리고 있다. 규제에 묶여있던 땅들이 대거 개발이 가능해졌기 때문이다. 그래서 그린벨트 해제지역이나 시가화용지 등에 대한 투자자들의 관심이 높다.

광명시는 앞으로 10여 년간 개발의 청사진이 될 ‘2020년 광명 도시기본계획안’을 만들어 최근 주민 공람 절차에 들어갔다. 이 계획에는 서울의 대표적인 위성도시로 꼽히는 광명시의 굵직한 개발계획이 담겨 있다. 이 방안은 주민공람, 경기도 승인 절차 등이 남아 앞으로 변경될 소지도 있다.

핵심내용은 그린벨트 내 취락지구 등을 개발해 부족한 주거·상업·공업 용지를 채우겠다는 것이다. 시는 이를 위해 이번 도시계획에서 시 외곽 30여 곳의 그린벨트 내 취락지구(11.118㎢)를 시가화용지로 지정했다.

또 시는 전 지역을 철산·하안·소하·광명 등 4개 생활권으로 나눠 개발을 엄격하게 관리하기로 했다. 전문가들은 그동안 기존 도심권에 편중됐던 광명 개발의 중심축이 외곽 그린벨트 해제지역으로 옮겨가면서 부동산 투자환경도 크게 변할 것으로 보고 있다.

JMK플래닝 진명기 대표는 “신규 개발지는 대부분 그린벨트 해제지역에 몰려 있다”며 “광명 개발축이 이곳으로 재편될 것”이라고 말했다.

구도심 개발, 그린벨트 해제해 개발용지 공급

광명시에 따르면 2020년 시 계획인구는 38만5000여명. 2008년 1월 31일 현재 31만2804명에서 7만여명이 더 늘어나게 된다.

▲ 개발제한구역 내 취락지구의 주거용지 개발 등을 담은 '2020년 광명 도시기본계획'이 주민

공람에 들어가면서 해당지역에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 사진은 경기도 광명시

철산동 도덕산 일대 항공사진.  

이렇게 되면 주택이 현재 11만5201가구에서 향후 1만8000여 가구 더 필요할 것으로 시는 보고 있다. 그러나 현재 주택을 지을 땅이 없다.

주택 1만8000여 가구를 지으려면 3.958㎢ 가량의 주거용지가 필요하지만 이미 가용 택지가 동 난 상태다. 이에 따라 시는 2006년 해제한 그린벨트 중 3.931㎢를 활용해 부족한 택지를 충당할 방침이다. 또 자연녹지지역으로서의 기능이 떨어진 도덕산 주변지역 0.048㎢를 택지로 용도변경할 예정이다.

시는 부족한 상업용지와 공업용지 수요도 마찬가지 방식으로 충당할 계획이다. 인구 증가에 따라 2020년까지 필요한 상업용지와 공업용지 수요 추정치는 각각 0.18㎢, 1.63㎢다. 이중 상업용지는 그린벨트를 해제해 개발하는 소하·일직 택지지구에서 끌어다 쓸 계획이다.

또 부족한 공업용지를 서울시 도시계획 내에 포함돼 있던 0.11㎢를 새로 준공업지역으로 편입시키는 방법으로 조달한다는 방침이다. 이와 함께 하안동 아파트형 공장을 재건축하고 광명역세권 내 음반밸리를 도시형 첨단 산업용지로 개발해 나머지 부족 분을 채울 계획이다. 

     <광명시 그린벨트 내 취락지구 해제지역>

주요 신개발지 어디?

광명시 주요 신개발지는 그린벨트 내 집단취락지구 우선해제지역 22곳(1.816㎢), 소하택지개발사업(0.846㎢), 광명역세권지구(196만㎡) 등이다. 시는 이들지역을 도시기본계획상 시가화용지로 지정했다. 시가화용지란 이미 주거·상업·공업 용지 등으로 용도가 결정된 땅을 말한다.

가학동 일대 0.498㎢, 철산동 도덕산 일대 0.048㎢도 각각 시가화예정용지로 지정해 차후 개발의 여지를 열어놓았다. 이중 가학동 일대 0.498㎢는 도시개발사업을 통해 산업단지로 개발할 예정이다. 철산동 도덕산 일대 0.048㎢는 재정비촉진지구로 지정해 주거형 뉴타운으로 개발한다는 계획이다.

취락지구 우선해제 지역 22곳
- 2006년 해제된 광명시 내 그린벨트 집단취락지구는 21곳, 168만㎡에 달함(표 참조)

- 광명시는 전체 해제 면적의 67% 정도는 주택건설용지로 배분하고, 나머지는 도로·공원녹지·공공청사 등 공공시설용지로 배분한다는 계획
- 이중 주택건설용지는 최근 대부분 도시관리계획을 거쳐 지구단위계획이 수립돼 제1종 일반주거지역으로 지정된 상태
- 그린벨트 해제지역은 건폐율 50%, 용적율 120~150%를 적용한 단독주택, 근린생활시설 등의 건축 가능

- 서울 도심에서 반경 20㎞ 이내 권역에 위치하고 주변 자연환경도 잘 보존돼 고급 주거단지, 물류창고 등으로 투자 고려해 볼만
- 광명시는 공영개발, 도시개발사업 등을 통해 도로, 공원, 주차장, 상·하수도 등 도시기반시설을 갖춘 주거단지로 개발을 유도한다는 계획
- 그러나 이미 땅값이 너무 많이 올라 신중한 접근 필요
- 주택과 주택 사이에 낀 전답 등은 대지보다 가격이 저렴해 눈여겨 볼 필요 있어
- 지구단위수립으로 공원·주차장 등 공공시설 용지로 편입된 곳은 가급적 피하는 게 좋아

소하지구
- 광명시 하안동소하동, 서울 금천구 시흥동 일대 105만㎡에 조성 중
- 국민주택 20만가구 공급정책에 따라 개발제한구역을 해제해 조성하는 택지지구
- 국민임대·공공분양 아파트 5511가구, 단독주택 146가구 등 주택 5657가구가 건축될 예정
- 근린공원 3개소, 공공청사 3개소, 학교 7개 소 등의 공공시설 건설
- 2007년 11월 주공이 분양한 휴먼시아 1144가구(전용 85㎡ 이하)는 높은 경쟁률을 기록하며 순위내서 모두 마감
- 올해 4월 주공 휴먼시아 1310가구 분양 예정
- 서울 도심에서 남서쪽으로 약 16㎞밖에 떨어져 있지 않고 지하철 1호선 시흥역까지 차로 7~10분 거리여서 접근성 양호한게 장점
- 택지개발사업 준공은 2008년 12월 예정

신촌주거환경개선사업지구
- 소하1동 일대 11만2120㎡를 개발하는 주거환경개선사업지구
- 1960년 무분별하게 조성된 노후 불량주택을 헐고 2009년까지 새 주거단지로 조성
- 소하택지지구와 연계해 아파트 등 1547가구 규모의 주거단지로 개발할 예정
- 공급 유형별로 임대 776가구(전용 60㎡ 이하), 분양 771가구(전용 115㎡ 이하) 등 들어서
- 분양계획은 아직 확정되지 않음

 

                  <아래 이미지를 클릭하시면 큰 이미지를 보실 수 있습니다.>

광명역세권지구
- 광명시 소하동·일직동 일대 196만㎡
- 경부고속철도 개통, 제2경인고속도로, 시흥∼안산간 고속도로, 강남순환고속도로 등의 확충으로 광명역 주변 개발 잠재력 커지자 조성 계획 수립
- 국제교류지구, 첨단음악단지. 배후주거단지 등이 들어서는 복합신도시 조성
- 교육·교통·경제·문화 등을 완벽하게 갖춘 고품격 자족 복합신도시를 표방
-컨벤션, 호텔, 업무시설 등을 유치해 수도권 남부의 거점도시로 육성 계획
-주거단지는 29만7000㎡규모로 공동주택 6504가구, 단독주택 189가구 건설
- 아파트 분양은 2008년 상반기로 예정

첨단산업단지
-광명역세권지구 내 도시지원시설용지(14만1526㎡)에 조성될 계획
- 문화콘텐츠산업 중 음악콘텐츠산업을 집적화해 국제 경쟁력을 갖춘 음악도시 조성 목표
- 음악콘텐츠산업 관련 연구개발, 교육, 문화전시공간 등이 집적된 도시형 첨단 신산업단지로 개발될 예정
- 주요 시설은 음악산업단지 및 연구소(10만8000㎡), 숭실대 제2캠퍼스(3만3000㎡) 등임
- 세부적으로 음반중앙물류센터, 음반상설할인매장, 음악(음반) 관련 전문매장, 음악산업 벤처빌딩, 음반산업지원센터,

음악방송국, 콘서트홀, 음악박물관, 음악거리 등을 조성할 계획

가학지구
- 광명시 가학동 일대 59만1000㎡
- 주거·아파트형공장·물류·업무·금융 등 산업 및 지원시설을 복합용도로 개발해 자족도시의 기틀을 마련한다는 취지로 조성
- 유치업종은 IT·BT·NT·자동차산업
-2007년부터 2012년까지 공영개발방식으로 추진 계획


재정비촉진지구
-철산동·광명동 일대 233만㎡
-2010년까지 주거형 뉴타운으로 개발
-복합커뮤니티센터 조성을 통한 녹색교통 중심의 주거단지로 조성

    <광명시 주요 신개발지>

향후 추진일정은

지난 1월 30일 공람에 들어간 ‘2020년 광명 도시기본계획’은 30일 동안 주민공람 절차를 마친 뒤 경기도 승인을 신청할 계획이다. 광명시는 경기도 승인이 나는 대로 도시계획 도면을 작성해 일반에게 공개한다는 계획이다.

또 시는 도시기본계획이 확정되면 전체 사업계획을 1·2·3·4단계로 구분해 추진한다는 방침이다. 1단계(2001년∼2005년)에서는 개발제한구역 해제지역에 대한 지구단위계획 수립을 완료하고 소하·신촌지구 개발에 우선 착수했다.

2단계(2006년∼2010년)에서는 광명역세권지구 개발사업이 본격 착수된다. 또 대규모 취락지구(3개지구), 역세권 주변 소규모 집단취락지구 개발에 우선 들어간다는 계획이다. 3·4단계(2011년∼2020년)에서는 그린벨트 우선 해제지역 개발사업을 본격적으로 추진할 예정이다.

전문가들은 ‘2020년 광명 도시기본계획’이 경기도 심의 과정에서 계획이 변경될 수 있어 투자에는 신중할 필요가 있다고 조언한다.

에이치디앤씨 배성호 이사는 “광명시는 2020년 인구를 38만5000여명으로 신청할 예정이지만 심의과정에서 축소될 수도 있다”며 ”계획 인구가 축소되면 개발계획 축소도 불가피하다고 말했다.

 

  <광명시 주거ㆍ상업ㆍ공업용지 수급계획>