[낙찰집중반] 파이팅 팔콘쌤 3주차- 임장하는 법/ 전세보증보험 셋팅/ 대출 ＞＜ ♥

[하루v]

안녕하세요 :) ㅎㅎ 반짝 반짝한 하루를 살고 싶은 하루입니다. 

오늘은 행크에듀 3주차 강의를 들었습니다.

오늘의 내용은 부린이인 제게는 정말 쉽지 않았던, 전세보증보험과 대출파트 였어요..!!

온라인 강의라서 너무 좋은 점은 어려운 내용을 다시 듣고 또 다시 들을 수 있었다는 것이었어요!!! 

다시 듣고 또 다시 들으며 겨우겨우 이해해가면서 강의를 듣고나니 뿌듯함이 정말 컸습니다ㅎㅎ

특히, 저는 전세보증보험이 너무 어려웠어요...ㅠ 

처음 들었을 때 완전 @.@ 벙쪘고.. 겨우겨우 이해하니까 점점 이런 신박한 방법이 있다니! 라는 큰 깨달음이 +_+!!! 역시 팔콘쌤 덕분에 이해할 수 있었습니다 ㅎㅎ 

자금이 부족한 부린이에게 전세보증보험 대출 제도는 신세계였습니다 ><♥

전세보증보험은 친구가 집주인이 전세금을 제 때 주지 않아 힘들어 했었을 때 알아본 제도라고 얼핏 얘기해줬었는데, 강의를 들으면서 제가 나중에 이용해볼 수 있을 것이라 생각하니, 역시 정보는 힘이구나 라고 생각했습니다!

대출을 받아본 적이 없어서 대출 파트도 많이 어려웠는데, 이 부분도 팔콘쌤이 쉽게 가르침 주셔서 겨우겨우 이해하면서 강의를 들을 수 있었습니다.

팔콘쌤 오늘도 강의 넘 잘 들었습니다. >< 항상 감사 드리는 마음입니다 ㅎㅎ 

아래는 강의 내용 정리입니다. 

원본 링크도 첨부합니다. :) 

https://blog.naver.com/tmdghk48/221875583491

낙찰은 시세파악이 어려운 곳이면 낙찰 확률이 올라감

시세파악이 어려운 곳?

1. 대형 평수

2. 거래가 드문 곳

3. 조망권이 좋은 곳 : 저층임에도 조망권이 좋은 곳은 가격이 안 빠짐(ex: 식사동)

4. 층수가 높은 곳 (ex: 40층 이상

5. 비슷한 평형(타워형)이 많은 곳

Cf. 보통 팔콘님도 좋은 남향만 진행, 그런데 회원 중 북향을 낙찰 받음

임장을 해야지만 알 수 있는 POINT가 있었음! 임장을 가서 보니 거실에서 센트럴 파크/시티뷰가 모두 보임

# 사례 1.

5억 3백 -> 5억 7천 매도

한 단지에 매물 계속 나오고 층마다 매가 파악이 쉽지 않았음.

.

#사례 2. 같은 아파트인데, 아래는 잘못 낙찰받음

시세파악이 좋은 곳은 층이 높거나, 조망권이 좋거나, 타워형이 많은 곳인데,

지하철이 연결된 아파트인데, 제일 뒷동인 103동은 지하철 연결 안 되어있고, 이 부동산은 팔아 본 적이 없을 만큼 매물이 많고 미분양(할인 분양) 중, 부동산에서 4억8천이면 손님한테 해줄 수 있다고 함.

팔콘님이라면 최저가 들어가고 갖고 있다가 미분양 나면 매각하려고 함.

임장하는 법

실거래와 팔리는 가격은 다르다

임장이 중요하다! 권리 분석을 잘못해서 잘못 받은 사례보다 임장을 잘못하여 시세 파악 잘못한 사례가 많음 (미납)

1. 임장시 컨셉 잡자. 투자자라고 사실대로 말하는 게 낫다.

1) 실수요자 컨셉: 집 앞에 씻기도 귀찮고 가보고는 싶을 때, 실 수요자 컨셉

(1) 부동산 사장님의 입장

ex: 부동산 사장님은 석면공장 위치에 있더라도 좋은 면만 말함. 좋게 말씀 -> 매가각 높아짐 -> 어려워짐

(2) 특별조건

복비 2배 물건, 복층 빌라(주변에 복층 많은데 낙찰받음)를 전문 마케팅 하는 업체에서 팔아줌(입금가 2억 1천, 계약가 2억 3천 5백)

ex: 다른 사람들이 6억 5천에 물건 내놓을 때, A는 6억으로 물건 내놓고, 부동산에 복비 5천만원을 준다.

** 팔콘쌤 : 복비 2배씩 준다. 공장 같은 경우 기본적으로 복비 2배

(3) 단독물건

공동중개망에 올리지 않은 물건 시세가 맞는 것임 (급매 물건은 파악을 해야 함)

2) 투자자 컨셉: 단정한 복장 + 명함

2. 임장은 내가 온라인으로 파악한 정보를 확인하러 가는 것이다. 팔릴 수 있는 가격 파악하기

1) 온라인으로 파악해야 할 것

- 온라인으로 잘 팔릴만한 것들 확인하기

(1) 실거래가 : NAVER 실거래가

(2) 매매가 : 팔 수 있는 가격

* 매가 : naver 실거래가 평균 + 매매가 중 가장 저렴한 것 비교 하면 매가

2) 임장가서 확인

(1) 시세 파악, 그러나 팔리는 가격

- 얼마 전에 2억9천 팔렸는데 왜 그런 것일까요?? 등의 질문 하기

임장시 질문 내용 (원하는 답을 얻으려면 질문을 달리하라!)

1. 현재 최저 매물 가격이 얼마에요?

2. 최저 매물이 이것 말고도 더 있나요?

ex : 경매물건 보고 임장을 갔음, 물건이 5개 더 있으면 매가 훅 떨어짐

3. 급매물 다음 물건은 얼마 인가요?

4. 비슷한 조건의 물건은 무엇이 있나요?

9단지 56평, 7억 vs 10단지 49평, 7억 (최근 지어짐)

30평형 3억 vs 40평형 3.5억

5. 저층과 탑층은 얼마에 거래가 되나요?

매가에 8%이내 빠진다고 보면 됨.

6. 전세와 월세 시세는 어떻게 되나요?

전월세 미리 시세 파악하면, 만약 전월세 잘나온다면 높은 금액 써볼 수 있음

7. 이 지역의 호재와 악재는 무엇인가요?

8. 그 물건이 매도가 잘 안 되는 이유가 무엇인가요?

안 팔린다면, 왜 안팔리는지 꼭 문의 / 가격, 매물이 부족한 것

가격이 문제 -> 얼마에 팔려요? -> -1억 ? -2억 낮추면 팔릴까요? > 적정 매가 알아보기

9. 사장님은 얼마면 팔 수 있으시겠어요?

이렇게 된다면, 부동산 사장님이 팔아줄테니 받아만 와요~ 라고 함

다른 부동산 2군데 이상이 알아본 금액에 팔 수 있다고 ok하면 임장 종료

-> 내가 실수요자라면 그 물건을 사겠는가??? YES!! / 정확한 파악임

전세금 보장보험으로 투자금 적게 들이기

1. 전세보증보험이란?

SGI 보증보험 / HUB 가 하고 있는 정책

전세 세입자가 전세금을 받지 못할 경우를 대비해 보험사가 피해액을 대신 갚아주는 상품

통상 3억, 100만원

.

**참고

주거 - 투자대비 수익률이 120% 나는 것이 가장 BEST

3천 투자해서 2년 뒤 5천 수익 난다.

1억 투자 대비 최소 수익은 1억 5천

상가 - 3천만원, 순수익 100만원 (BEST)

2. 전세보증보험으로 셋팅하는 법

1. KB 시세 100%

2. 선순위 60%는 근저당 제한 (근저당은 통상 110~130% 로 셋팅)

ex : KB 5억 시세라면, 선순위 근저당 제한 60%인 3억(근저당 120%셋팅이면 2.6억이 MAX)

= 5억- 3억 = 2억 전세 가능

원래는 임차인이 불안하기 때문에 드는 보험임.

전세보증보험 TIP

1. 임장시부터 먼저 언급을 하여야 한다.

전세보증보험 비율은 단지마다 다름

전세보증보험 안하는 곳도 있고, 성행하는 곳도 있고 단지마다 정해진 금액이 있음.

"사장님~ 투자자인데, 전세보증보험 얼마까지 돼요?"라고 물어 보자.

2. 은행별 근저당 비율이 다르다

부동산 사장님 잘 알고 계시니 여쭤보자

"사장님 우리 전세보증보험 MAX로 태우면 얼마까지 가능해요? " 문의하자!

*** 전세보증보험을 활용하면 투자금을 적게 들일 수 있겠구나, 대신 부동산 가서 물어보면 되겠다!

3. 전세보증보험 법인도 가능

그러나, 임차인이 전세금 대출받고, 보증보험도 받으며 들어오고 싶다면,

전세 들어오는 사람의 금액이 2.5억 이하로 잘림 (개인 소유주는 상관 없음)

**경매 낙찰의 경우,

낙찰 > 경락잔금대출 > 임차인 구하기 > 임차인 전세 놓을 때 전세금으로 경락잔금대출 일부 갚고 감액등기를 함 > 그 후 전세금 보증보험 가입

대출

경락대출의 오해

1. 경락대출은 주거래 은행에서 해야하죠?

하나/기업은행은 조금 나오는 편이긴 하나, 일반 1금융권은 모든 국민이 쓰기 때문에 경락대출은 신경 많이 안씀

대출 이모들 통해 접근 하자

2. 저번에 그거 대출 한 곳 가르쳐 주세요

은행 상황에 따라 달라짐

연말 대출이 잘 안나옴

3. 1금융권은 대출에 대한 기준이 동일하죠?

은행 지점마다 이율이 다름

4. 내가 대출 상담사분께 알아봤는데요ㅠㅠ

대출 상담사는 연계된 은행이 각각 있는데, 적극적인 곳/ 그렇지 않은 곳이 있음

연계된 법무사도 있는데, 은행과 공격적으로 대출 상품을 만드는 곳이 있고 그렇지 않은 곳이 있음

본인 가지고 있는 상품 내에서만 상담이 가능한 것임.

중도상환수수료 없는 상품도 꼼꼼히 찾으면 있음 !

대출의 기준

1. KB 시세 70% or 낙찰가 80% or 감정가 70% 중 낮은 금액

2. 1층과 탑층은 하한가로!

하위 평균가로 본다. KB 하위 평균가의 70%로 잘린다.

그러나 찾아보면 일반평균가로 기준 잡아주는 곳도 있음

3. 중도상환수수료는 3개월/6개월/1년/2년

0.75%, 1%, or 1.5% 중도무는 무조건 있다.

4. 대출 금액이 높으면 금리가 1%정도 선에서 높다.

ex: 낙찰 후 담보대출 80%(금리 3%) 잡았는데, 90%가 필요해서 후순위 +3천~4천만원 대출 (금리 6%) -> 전체 금액에서 1% 정도 높아짐

5. 원하는 금리와 조건은 법무비가 비싸다

아무 신경 안쓰는 일반 대출은 법무비 50만원

조금 신경 썼다 했다면 법무비 100만원이 적당

물건별 고려 사항

아파트(조정지역의 경우)

기준은 연봉 *10 = 총 대출금액

ex : 연봉 3천만원이라면, LTV와 DTI 적용하면 3억까지 대출을 받을 수 있음

2억 물건, 1.7억 낙찰 받아서 1.5억 대출 받았음 (ㅇ)

그 후 2억 물건 또 낙찰, 1.7억 대출 받음 (ㅇ) , 그런데 또 낙찰받아 대출 받으려고 하니 3억 넘음 (X) 3억넘으면 막힘

10억 짜리 물건 낙찰 받아도 대출이 더 나오지 않음. 3억 까지 .. !

빌라

KB 시세 없으므로 감정가/낙찰가 기준으로 판단

다가구

방을 차감한 금액만큼 대출이 실행된다.

1. 신탁 대출

신탁 - 믿고 맡긴다. 명의는 신탁자에게 넘기되 수익권은 내게 발생함. 사용 수익하는 월세는 다 내게 옴.

그래서 은행이 수익권을 보고 대출을 해 줌

-> 방빼기 없는 대출이 가능해진다. 부동산에 대한 담보대출 비율이나 LTV의 적용을 받지 않는다.

#사례1. 주택

당시 이율이 3.5%였으나 신탁대출이어서 1% 높았고

신탁등기비 200만원이 추가 발생했음

.

#사례 2. 아파트

대출이 90%나오고 상환수수료 없음은 신탁대출이 있어서 진행함

신탁대출을 하면, 계약하는 날 은행을 가면 신탁회사를 데리고 옴.

소유권만 신탁회사에 넘어가고, 대출은 은행에서 해 줌

cf.아래 표는 비율이 변경되어 중요하지는 않고, 담보 종류가 아파트/주택 외에도 있다는 것 참고

.

소액임차인은 후순위 이더라도 배당을 받음.

소액임차인 최우선 변제가 되니까 은행 피해

그래서 은행은 소액임차인만큼 빼는 것임.

#사례 3. 단독주택

아래는 일반 대출로 진행했음 (낙찰가 1억 8백만원)

그런데 의문이 생김, 신탁대출 했다면? 80% 대출 나왔다면 8천만원 대출

1층 전세 5천/ 2~3층 1천 = 총 1억 4천만원이면 +대출금액이 될 수 있었음

그러나!!!

전세 보증금은 소유자에게 간다. 보증금은 신탁회사에게 넘어감

신탁회사는 보증금을 은행 대출 갚아버림. 아래처럼 셋팅한다면 신탁대출보다는 일반 대출이 낫다

#사례 4. 부자되는세상님 사례 (원래 이 물건들 주변 보증금 2천만원)

TIP. 신탁대출, 보증금 5백만원으로 낮추고 월세 높힘.보증금은 신탁회사로 가기 때문. 가능한 부동산에서 진행

.

TIP. 소액임차보증금 최우선 변제 못받음. 나와 임차인이 다이렉트로 계약하는 것임

#사례 5. 세라미스님 사례

임대 보증금 1천~1천 5백만원으로 신탁회사와 계약 없이 집주인이랑 다이렉트 계약으로 진행함.

1. 방차감 없이 대출한도가 커짐

2. 금리는 일반 대출보다 1%정도 높음

3. 신탁등기비용이 발생함(X) - > 법 개정!등기비용 없음

그러나, ! 신탁 등기비가 이율로 높아짐. 중도상환수수료가 높아졌음

4. 투자방식에 따라 신탁을 할 것인지 말 것인지?

(보증금을 신탁회사에 지불하여야 한다, 보증금이 크면 신탁회사에 가기때문에 큰 효과가 없을 수도 있다 ! BUT!! 보증금이 적으면??)

5. 아파트 및 다른 물건도 신탁이 가능하다!

대출 규제

증빙소득 자료 없다면 대출 못받는가?

사진 설명을 입력하세요.

1. 인정소득

1) 건강보험료 13만원 납부시 연봉 5천만원과 같음

2) 국민연금 37만원 납부시 연봉 5천만원과 같음

3) 신용카드 1800만원 사용하면 연봉 5천만원이라고 해줌

(TIP : 연봉 2500만원인데 신용카드 1800만원 썼다고 하면, 대출 이모가 신용카드로만 참작하여 대출 해줌.)

2. 대출 규제 용어

* DSR

이자만 내는 상품(거치 상품)을 선택했더라도 원리금 상환을 조건으로 DTI 계산

-> 대출 받을 수 있는 한도가 줄을 수 있음

* RTI

대출 해줄 때, DSR+DTI+LTV 더해서 월세 수익 대비 얼마로 제함.

월 임대 수익으로 대출 비율 계산

상가를 투자하거나 월세받는 물건을 투자하면 RTI 적용

(임대 안놓는다고 하면 RTI계산은 안들어감)

매매 잔금 건 - 개인 주택 담보 대출 기준

낙찰가 80%, KB시세 70%, 감정가 70%과 아래 표 같이 참작하는 것임

ex 1. 인천 빌라 (조정지역 x)

1.5억 물건, 1.2억 낙찰 = 80% 대출 나옴

ex 2. 서울 (투기지역)

LTV 40% 6천만원 (경락대출이라고 하더라도 )

ex 3. 수원 영통 (조정대상지역) 50%

3억 아파트 2.8억 낙찰, 1.5억 대출 나옴(50%)

ex 4. 서울 상가

3억, 80% 대출 나오고 90%까지도 나옴

.

***복잡하니, 대출 이모에게 전화해서 물어보자!

주택담보대출이냐 사업담보대출이냐 어떤 물건, 어디에 물건 얼마짜리 얼마에 낙찰 받으려고 한다.

단타로 갈 것인지, 장타로 갈 것인지, 내 소득이 얼마이고, 나는 얼마가 필요하다 정확하게 이야기 한다.

정상적인 경우와 비정상적인 경우 알려주세요, MAX로 받고 싶어요! 라고 한다.

#사례1.

인천 아파트 2억 초반 - 조정지역 X

대출 나옴, 낙찰가 기준 80%, 개인 부채 많아 개인 담보대출 안된다면, 사업자를 내던가, 신탁 대출 가능

만약 사업자 대출 한다면 임대 사업자의 경우 40% 규제, 매매사업자의 경우 규모가 크면 부가가치세 위험이 있겠구나 등으로 생각하고

대출 이모에게 전화에서 확인해보기.

# 일반 매매!

매입을 할 때, 잔금을 치기 전에 임대인을 맞출 수 있게 셋팅을 한다. 그리고 선순위당기고 전세보증보험 가입해서 끝을 낸다

내 돈이 안들어가고 임차인 돈을 들어가게끔 셋팅하기

***원하는 대출을 받기 위해서는 기준을 알고 노력해야 한다

[겨리쩌니]

요약을 아주 잘해놓으셨네요 수고하셨습니다 ~^^

[하루v]

감사합니다. >< 격려를 받으니 더 힘이 납니다! ㅎㅎ 좋은 하루 되세요!

[롱롱런]

정리잘하셨네요~잘봤습니다^^

[하루v]

ㅎㅎ 감사합니다~!!^-^ 롱롱런님 아이디처럼 롱롱런~~~ 합시다 ><!!!

[도도마미]

잘봤습니다~감사합니다^^

[하루v]

네 :) 도도마미님 감사합니다 ^_^

[하이미리]

수업내용을 상세히 써주셨네요ㅎㅎㅎ!
대출은 공부할수록 저의 자산이 되는 분야같아요~ 앞으로도 화이팅하세요!

[하루v]

감사합니다 하이미리님 ><
수업내용을 잘 따라가고자 정리하며 듣고 했어요!
대출 부분이 저는 너무 어려웠는데, 하이미리님 말씀처럼 열심히 공부해놓으면 자산이 될 것이라 믿습니다 >< 격려 감사합니다!!! ㅎㅎ

[타일러 더든]

최고에요!!

[하루v]

감사합니다!!! :)

[모니카벨루]

언제쯤 익숙해질까요

[하루v]

화이팅 화이팅 해보아요!! >< 저도 아직은 너무 낯설지만 공부하면서 배워보려구 합니다 ㅎㅎ ^-^

[훈훈Han]

너무 좋은 자료 및 정리입니다. 감사합니다~^^

[하루v]

안녕하세요 훈훈 Han님 :) 댓글 감사합니다!
함께 열심히 공부해봐요! ㅎㅎ

[mona]

요즘 대출 너무 어려운데 상세히 정리해주셔서 감사합니다

[하루v]

mona님 안녕하세요^-^ 정리본이 도움이 되었다니 기쁩니다! 댓글 감사합니다^-^

[in hand]

와~ 정리 짱 입니다~ 넘 잘봤습니다 ^^

[짱별이]

온라인 강의 듣다가 이해 안되는 내용있어서 검색하다 봤는데 정리 감사합니다^^

[벙쓰라이 뗀 프떼아]

우와.. 정말 요약 정리 짱이네요.
그치만 아직도 이해가 완벽하게 안되는 초보라..ㅠㅠ
더 공부해야겠어요~

[거핏]

요약글 감사합니다~^^ 팔콘쌤 강의 꼭 들어봐야겠네요~^^행복한 하루되세요!