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[전원주택사랑이]

[전문가칼럼]전원주택부지매입 실패를 막기위한 세가지 조언

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토지 매입 시 반드시 관련 서류를 확인하라는 말은 수도 없이 들었다. 그 말대로 꼼꼼히 살폈건만 결과는 실패. 서류상으로도 쉽게 파악 되지 않는 사항들로 인해 건물 허가를 받을 수 없는 상황에 봉착하는 경우가 종종 있다. 이런 황당한 실패를 피해가기 위한 전문가의 조언을 들어보자. 글ㆍ우승일 한양측량설계공사 031-582-5051

전원주택을 꿈꾸고 있는 많은 분들이 부지매입에 있어 그 절차와 서류 확인에 상당히 어려워합니다. 그러다보니 결국 주위의 지인을 통해 부지를 알아보고 선택하게 되는데, 이 때 문제가 발생합니다.

토지에 대한 일반적인 지식이 없는 분들의 어림짐작의 말만 믿고 덜컥 토지를 매입하게 되면 매입 과정에서 미처 체크하지 못한 수많은 변수에 노출되는 경우가  많이 있습니다. 사실 부동산업자들을 통해 토지를 구입할 때도 이런 경우는 종종 발생합니다. 이런 변수 때문에 전원의 꿈을 한순간 날려버리지 않도록 자주 발생하는 세 가지 상황에 대한 법적인 상식에 대해 설명 드리고자 합니다.

대책지역1권역도 경우에 따라서는 금싸라기 땅 된다

첫째, 요즘 전원주택지로 많이 알려진 가평, 양평, 여주, 광주, 남양주, 용인 등은 많은 지역이 팔당상수원수질보전 특별대책지역1권역에 속해 있습니다. 상기의 법은 서울 시민의 식수원보호를 목적으로 토지의 개발행위를 사실상 불가능하게 만들어 놓은 법입니다.

간단히 정리하면
1) 90년 7월19일 이전에 분할되어 있는 별개의 필지 : 연면적에 대한 제한사항 있음
2) 90년 7월 19일~97년 9월 30일에 분할된 토지 : 거주지 제한 있음, 연면적에 대한 제한사항 있음,
3) 97년 9월 30일 이후 분할된 토지 : 거주지 제한사항 있음, 용도제한사항 있음, 연면적제한사항 있음

위의 정리사항을 다시 세부적으로 알아보면, 거주지 제한이라 함은 1권역에 전원주택을 건립하려 할 경우 1권역에 세대주를 포함한 전 세대원이 6개월 이상 거주한 주민만이 개발행위가 가능함을 말한다.

또 연면적의 제한사항이라 함은 배우자, 직계존. 비속, 미혼의 형제 자매가 인접한 필지에서 연면적 800㎡이상의 건물을 짓지 못하도록 한 제한사항을 말하며, 용도 제한사항이라 함은 사실적으로 대책지역1권역 안에서는 주택이외의 용도를 위한 개발 행위는 불가능함을 뜻합니다.

사실 위의 사항을 이해하고 상식으로 알고 있기에는 일반인들에게는 어려운 문제이기 때문에 위에 나열한 지역에서는 반드시 매입 전에 전문가에게 반드시 도움을 받으셔야 합니다.
또한 위의 내용에서 알 수 있듯이 90년 7월 19일 이전의 분할된 토지는 이후에 분할된 토지의 가치보다 높음을 알 수 있으나, 대부분의 현주민들도 알지 못하고 있는 형편이니 법을 알면 매입과정에서 유리한 매매의 경우도 발생할 수 있습니다.

보통 중개업자나 매도, 매수자는 토지매매과정에서 토지이용확인원에 따른 제한사항 분석 및 주위 토지가격의 형성에 따라 매매가를 설정하지만 조금만 신경을 쓰면 위의 경우처럼 토지의 가치가 다양해질 수도 있으니 유념하셔야 할 것입니다.

한 예로 작년 이맘때쯤 1권역의 토지 540평을 매입해서 친구에게 250평은 분할하여 넘기고 나머지 290평에 일반주택을 위한 개발행위허가를 받아서 펜션으로 이용하고 싶다며 설계의뢰를 신청하러 온 중년부부가 있었습니다.

연수원을 건립하기위해 적당한 부지를 물색하던 중 넓은 개천이 흐르고 주위경관이 수려한 곳을 발견하고 대책지역1권역임을 알았음에도 매입했다고 합니다.  250평은 친구에게 분할하여 넘겨주고 나서 대책지역1권역에서는 현주민에 한하여 일반주택 개발행위만을 할 수 있다는 얘기를 듣고 주소지를 옮겨 놓은 지 6개월이 지난 후 저를 찾아 온 것입니다.

이분들은 농지에서는 주택부지가 1천㎡ 미만으로 개발행위 신청을 할 수 있다는 것도 알고 있어 허가에 문제가 없다고 판단하고 온 것입니다. 서류를 검토하던 중 “아이구”소리가 저절로 나오더군요. 의뢰한 부지는 73년 분할된 토지였습니다.

90년 7월19일 이전 분할된 토지는 거주지나 사업목적에 제한이 없으니 매입할 당시에도 원하던 연수원을 사업자의 명의로 허가가 가능하였던 땅이었습니다. 이분들은 대책지역1권역에 대한 설명을 매도자에게 듣고 자신들이 할 수 있는 법적인 문제점을 나름대로 해결해 나갔지만 오히려 공연한 시간과 아까운 토지만 낭비한 결과를 낳았습니다. 매도자조차 자신의 토지가치를 잘 알지 못했던 경우입니다.

주택건립, 도로점용 허가 없이는 불가능

둘째, 도로의 점용문제입니다. 대부분의 사람들은 매입할 필지가 도로에 접하여 있으면 진입로에 문제가 없다고 판단하는 경우가 종종 있습니다.

2년 전 봄, 국도변에 기존 주택을 매입한 한 사업자가 전원카페를 운영하고 싶다고 찾아온 적이 있습니다. 필자도 그곳에는 차량의 통행이 많고 경관이 수려한 곳이어서 적정한 지역이라 판단하였습니다. 사업자는 시공업자도 선정한 상태였으나 주택 마당이 건설부토지이며 카페영업을 위해서는 도로점용허가를 득하여야 한다는 것을 알고 찾아온 것입니다.

이 사업자는 도로의 점용을 받으면 주차장이 넓어질 수 있다는 생각에 들떠 있었습니다. 필자는 즉시 사업자와 현장 확인을 갔으나 기존주택은 국도변에서 약 15미터 떨어진 곳에서 3m상단에 위치해 계단을 통하여 올라가게 돼 있었습니다.

더욱이 도로점용을 받아야 하는 시작점이 국도의 코너 부분으로, 도로점용허가를 득한다 하더라도 상당한 공사비가 예상되는 곳이었습니다. 카페로 들어서기 위한 차량이 코너변에서 속도를 줄일 경우 상당한 위험에 노출된다고 판단하여 사업자에게 설계 자체부터 어렵다고 전화로 말씀드렸지만 사업자는 이미 리모델링 계약을 마친 상태라 포기할 수 없다면서 불쾌해했습니다.

결국 그분은 도로의 점용에 실패하였다고 많은 비용의 손해를 보고 부지를 다른 사람에게 넘겼다는 얘기를 들었습니다.

일반적으로 국도, 지방도, 군도에서는 필지가 접하여 있더라도 전원주택건립을 위해서는 개발행위허가 이외에 별도로 도로의 점용허가를 득하여야 합니다. 그러므로 자신이 매입하려 하는 필지가 국도, 지방도, 군도에 접하여 있다면 도로의 점용허가의 가부에 대한 판단 또한 필수적입니다.

인근의 필지소유자가 사전에 도로를 점용 하고 있는지, 또는 도로의 점용에 의하여 기존도로에 심각한 피해를 줄 수 있는지(만일 그러하다면 점용을 득할 수는 없을 것입니다), 도로와 필지 사이가 경사지이거나 도로의 구조물이 현재 존재한다면 도로의 점용에 따른 공사비도 매입에 중요한 결정요소가 될 수 있을 것입니다.
하천정비계획선, 보는 것만으로는 파악하기 어렵다

셋째, 하천의 점용 및 하천정비계획에 대한 것입니다.
요즘 전원주택 및 펜션 부지로 각광받는 곳의 조건 중 하나는 하천의 조망 및 개천의 인접이라 할 수 있습니다. 그러나 실제로 개천에 인접한 토지를 매입하였다가 하천정비계획에 포함되어 아무런 행위도 하지 못하고 낭패를 보는 경우가 종종 있습니다.

언젠가 부동산사업을 하는 지인이 찾아와 홍천군 서면으로 강가에 접한 토지 구경이나 갔다 오자고 간 적이 있습니다. 가평은 필자의 고향이자 사업장이어서 강가 조망은 익숙한지라 별로 기대하지 않고 갔었는데 현장에 도착하여 보니 저절로 감탄사가 나올 정도였습니다.

토지 앞에 펼쳐져 있는 홍천강은 항상 보고 지내는 북한강과는 또 다른 모습으로 펼쳐져 있었습니다. 함께 간 분들이 다들 마음에 들어 하는 눈치라 다음날 그 곳의 토지물건분석에 들어갔습니다. 홍천군청에 가서 공부상 모든 서류를 확인하고 마지막으로 하천정비계획선을 확인해보니 뜻밖에도 토지물건의 절반 정도가 하천정비계획선에 포함되어 있었습니다.

토지 앞에는 하천제방이 있으며 약 3m의 제방길도 현황도로로 인정받을 수 있는 곳이었기에 하천정비계획에 포함 됐을 거란 생각은 못했던 곳이라 뜻밖이었습니다. 토지주도 이 사실을 모르고 있었다고 하니, 돌다리도 두드려보고 건너라는 옛말을 실감하는 경우였습니다.
 
하천정비계획이라함은 하천의 종합적인 보전 및 이용에 관한 기본방향을 설정한 계획입니다. 위의 하천법은 개인의 소유 여부와 관계없이 하천정비계획선을 설정하고 있기 때문에 인근에 하천이나 작은 구거가 존재한다고 할지라도 하천정비계획수립여부 및 하천정비계획선을 반드시 확인해야 합니다.

실제로 많은 분들이 토지매입 전에 매입필지에 대한 경계를 측량하고 나서, 현황상 하천부지에 포함되어 있지 않은 하천의 점용부지가 많으면 하천정비계획선도 확인하지 않은 채  이용 가능한 토지가 넓다 하여 가치를 높게 보는 경우가 있습니다.

그러나 자칫하면 하천점용부지는 고사하고 자신이 매입한 필지마저 아무런 이용가치가 없을 수 있습니다. 하천정비계획선안에 포함된 모든 토지는 농사 이외의 모든 토지의 이용이 법적으로 불가능하기 때문입니다.

지금까지 토지이용계획확인원상으로 알 수 없어 토지 매입에 실패를 가져올 수 있는 몇 가지 사항을 적어보았습니다. 이외에도 토지 매입에 있어 낭패를 불러올 수 있는 변수는 수 없이 많습니다.

주위환경 및 조망권 등 토지선정에 중요한 요인은 개인마다 차이가 있을 수 있으나 이를 자신의 목적대로 이용할 수 있는지는 정확한 판단이 필요합니다.
필자는 조언을 구하는 많은 분들에게 토지매입의 실패는 전적으로 매입자에게 있으므로 어떤 경우라도 철저히 분석해야 한다고 말합니다. 실패 후 남을 탓하는 것처럼 어리석은 것은 없기 때문입니다.

특별대책지역1권역

가평군 -   설악면(천안리,방일리,가일리)
                외서면(하천리,청평리,대성리,삼회리)
양평군 -   양평읍,강상면,강하면,양서면,옥천면,서종면,개군면
남양주시 - 화도읍(가곡리를 제외한 전역) 조안면
여주군 -    능서면(구양리,번도리,내양리,백석리,왕대리)
                홍천면,금사면,대신면,산북면
광주시 -   경안동,송정동,광남동,오포읍,초월면,퇴촌면,남종면,증부면, 실촌면,도척면
용인시  -  모현면

                                                                                                  <전원속의 내집>