서울 강남 수도권 고가 아파트 3채 등 다주택자 종합부동산세 세금 회피 절세 방법-증여, 부동산 법인 설립 장단점

[(공)마포]

서울 강남 수도권 고가 아파트 3채 등 다주택자 종합부동산세 세금 회피 절세 방법-증여, 부동산 법인 설립 장단점

서울 강남·수도권에 아파트 3채 보유 50대, 재산세 절세 방법 보니..

동아일보DB

서울 강남에 20억 원 대 아파트 1채, 서울 강북과 수도권에 투자용으로 매입한 아파트 2채 등 총 3채를 보유한 50대 자산가 A씨는 최근 부동산 법인을 설립해 분리과세 하는 방법을 상담 받았다. 그는 “아파트 2채를 법인 명의로 돌리면 다주택자 규제를 피할 수 있어 세금이 줄어든다고 해 법인을 설립할지 고민 중”이라고 말했다.

다음달 1일 재산세와 종합부동산세 부과 기준일을 앞두고 다주택자와 고액 부동산자산가들이 절세를 위해 법인 설립이나 증여를 선택하는 사례가 늘고 있다. 다주택자에게 중과되는 양도세 부담을 줄일 수 있고, 보유주택 수를 줄여 보유세도 낮출 수 있기 때문이다. 하지만 다주택자의 매매물량이 시중에 풀리지 않고 사실상 명의만 바뀌는 것이어서 거래 활성화에 도움이 되지 않는다는 지적도 나온다.

29일 중소벤처기업부에 따르면 올해 1분기(1~3월) 국내 부동산업 법인 설립 건수는 3151건으로 지난해 1분기 2458건에 비해 693건(28.2%) 증가했다. 부동산 법인이 급격하게 늘어난 것은 지난해 ‘9·13 대책’ 이후부터다. 지난해 3분기(7~9월) 2359개였던 신설 법인은 4분기(10~12월)에 2813개로 늘었고, 올해 들어서도 증가세가 이어지고 있다.

법인을 설립해 1주택자가 되면 줄어든 주택 소유 분만큼 재산세와 종부세를 절약하는 것 외에도 양도소득세를 줄일 수 있다. 주택 보유 기간이 1년 이상인 다주택자는 소득구간에 따른 세율(6~42%)에 2주택자의 경우 10%포인트, 3주택자 이상의 경우 20%포인트가 중과된다. 장기보유특별공제도 받을 수 없다. 반면 개인소유 주택을 법인에 현물출자 형식으로 넘기면 양도세는 추후 법인이 양도할 때까지 과세가 이월된다. 향후 법인이 부동산을 매각할 때에도 법인은 부동산 수입에 대해 10~25%의 법인세만 내면 된다.

경매로 주택을 낙찰 받을 때도 법인을 설립하면 개인보다 대출이 유리하다. 법인은 투기과열지구 및 조정대상지역이라도 기존 주택 처분 조건 없이 제1금융권에서 낙찰가의 80%까지 대출이 가능하다. 원리금균등상환 대출도 개인은 1년 거치기간 제한이 있지만 법인은 그렇지 않다. 이런 영향으로 지난해 1분기(1~3월) 법인 낙찰 건수는 16건으로 전체 8.8%였으나 올해 1분기엔 42건(31.1%)으로 크게 늘었다.

일각에선 법인을 설립하면 감정평가 수수료 등 부대비용이 들어가므로 최소 25~30억 이상 부동산 자산가가 아니라면 큰 혜택을 기대하기 어렵단 의견도 나온다. 법인의 비사업용 부동산 취득 및 처분 시 법인세율에 10%포인트 중과 부담도 있다. 양창우 우리은행투자자문센터 세무사는 “법인에서 발생한 부동산 수익을 개인이 가져가고 싶을 때도 배당이나 근로소득 형태로 받고 이 소득에 대한 세금을 따로 내야 한다”고 설명했다.

법인 설립이나 증여로 절세하는 사람들이 늘어나면 주택 물량이 늘지 않아 집값이 오를 것이란 전망도 있다. 고준석 동국대 겸임교수는 “정부는 그 동안 부과 기준이 되는 주택의 공시가격을 크게 올려 다주택자들이 집을 내놓길 기대해왔으나 오히려 제한적인 매물만 나오고 있다”며 “시장 가격을 내리려면 일시적이라도 다주택자의 세금 중과를 완화하는 등 출구 전략을 마련해 줘야 할 것”이라고 말했다.

조윤경 기자 yunique@donga.com

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고가 다주택 "세금부담 줄이자"..법인화 러시

9·13 대책 이후 법인 설립 급증

15억 2주택자 세금 따져보니

서울 강남에 10억원대 아파트 두 가구를 보유하고 있는 박모씨는 최근 부동산 법인 설립을 고민하고 있다. 다주택자를 겨냥한 정부 규제를 피하기 위해서다. 박씨는 “설립된 부동산 법인과 두 가구를 나눠서 보유하게 되면 1주택자가 되고 양도세와 보유세를 수천만원 절약할 수 있다고 들었다”며 “법인 설립을 심각하게 고민하고 있다”고 말했다.

부동산 관련 세금이 높아지면서 다주택자와 고액 부동산자산가 위주로 부동산 법인 설립이 증가하는 것으로 나타났다. 부동산으로 발생하는 양도소득세와 종합부동산세 등을 절약할 수 있기 때문이다.

절세 목적 부동산 법인 급격히 증가

15일 통계청에 따르면 최근 신규 부동산 법인 설립이 급격하게 늘어나고 있다. 올해 1분기 부동산 법인이 3151개 설립됐다. 규제가 강하지 않던 2017년 4분기(2161개)에 비해 1000개 가까이 늘어났다. 부동산 법인이 급격하게 늘어나는 시점은 지난해 ‘9·13 주택시장 안정대책’ 이후부터다. 작년 3분기에는 2297개 신설 부동산 법인이 세워졌지만 4분기 2957개로 급격히 늘어났다.

부동산 법인의 부동산 거래 건수도 늘어나는 추세다. 토지·건물 정보플랫폼 밸류맵에 따르면 올해 1분기 실거래된 서울 단독·다가구 주택 중에서 법인이 매입한 주택 비중이 늘어났다. 작년 1분기에는 전체 매입에서 법인·조합·지방자치단체가 차지하는 비율이 11.2%였지만 올해 1분기엔 21.9%였다. 이창동 밸류맵 리서치팀장은 “정부의 부동산 규제가 강화되면서 법인 명의로 주택을 사서 규제를 피하려는 움직임이 많다”고 말했다.

법인화의 가장 큰 장점으로는 조정대상지역에서 부과되는 다주택자 양도소득세 중과를 피해갈 수 있다는 것이다. 현재 조정대상지역에서는 주택 매도 시 2주택자는 기본 양도소득세에 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트가 중과된다. 장기보유특별공제도 배제된다.

하지만 법인으로 보유하면 법인세(10~25%)가 적용된다. 법인이 주택을 매도해 양도차익이 발생할 때 10%포인트의 추가 부담이 있지만, 고가주택일수록 양도세 부과에 적용되는 기본세율보다 훨씬 낮아 유리하다. 개인의 양도세 기본세율은 6%(양도차익 1200만원 이하)~42%(양도차익 5억원 초과)고, 법인세는 10%(2억원 이하)~25%(200억원 초과)로 돼 있다. 가령 1억원의 양도차익을 얻는 2주택자는 기본 양도소득세 35%에 10%포인트가 중과돼 45%를 부담하지만 법인의 경우 기본 법인세 10%에 10%포인트가 중과돼 20%만 부담하면 된다.

종합부동산세도 크게 절감할 수 있다. 현재 3주택자 이상이거나 조정대상지역에서 두 가구 이상 보유하고 있으면 과세율이 크게 높아진다. 보유아파트의 합산 가격이 높아질수록 그 차이는 커진다. 과세표준에서 공제해주는 액수도 차이 난다. 결국 법인을 세워 분산 소유하면 보유세도 크게 낮출 수 있다는 것이 전문가들의 설명이다. 조용건 법률사무소 대진 변호사의 시뮬레이션에 따르면 서울에서 15억원의 아파트 두 가구를 보유하고 있는 개인보다 법인 명의로 분산 소유하고 있을 때 연간 2500만원의 세금을 줄일 수 있다.

“다주택자 규제 또 구멍”

물론 법인화가 절대적으로 유리하다고 할 수는 없다. 세금 종류, 법인 유지시기 등 다양한 변수에 따라 세제 규모가 달라지기 때문이다. 원종훈 국민은행 WM스타자문단 세무사는 “수도권 과밀억제권역에서 5년 미만의 법인이 부동산을 매입할 때 취득세가 중과되는 사례가 있다”며 “이뿐만 아니라 시기, 지역 등에 따라 천차만별이어서 유의해야 한다”고 말했다.

부동산 법인이 급증하면서 다주택자에 대한 규제에 구멍이 뚫리고 있다는 지적도 제기된다. 최배근 건국대 경제학과 교수는 “현 제도를 이용해 절세를 하는 사람들을 욕할 수는 없지만 다주택자 규제를 강화하면서 이런 허점도 파악하지 못한 것은 정부의 실수”라며 “앞으로 법인화가 절세수단이 되는 것을 막을 수 있는 대책이 필요하다”고 말했다.

반면 법인화 자체를 비판할 수 없다는 목소리도 나오고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “법인화가 되면 부동산 자금의 흐름이 투명화될 수 있다는 큰 장점이 있다”며 “법인화 규제는 과잉 규제”라고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “세금을 계속해서 높인들 다주택자는 방법을 찾을 것”이라며 “서울 집값을 잡기 위해서는 다주택자 규제에 앞서 공급 증가를 통해 근본적인 해결책을 찾아야 한다”고 말했다.

구민기 기자 kook@hankyung.com

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"다주택 세금폭탄 피하자".. 부동산 법인설립 '붐'

6월 1일 재산세 기준일 앞두고 분리과세-증여 등 '稅테크' 늘어나

법인, 세금 줄이고 대출 유리하지만 부대비용 들어 25억 넘어야 혜택

매물 줄어 집값 다시 오를 가능성.. "중과세 완화 등 출구전략 마련을"

서울 강남에 20억 원대 아파트 1채, 서울 강북과 수도권에 투자용으로 매입한 아파트 2채 등 총 3채를 보유한 50대 자산가 A 씨는 최근 부동산 법인을 설립해 분리과세하는 방법을 상담 받았다. 그는 “아파트 2채를 법인 명의로 돌리면 다주택자 규제를 피할 수 있어 세금이 줄어든다고 해 법인을 설립할지 고민 중”이라고 말했다.

다음 달 1일 재산세와 종합부동산세 부과 기준일을 앞두고 다주택자와 고액 부동산자산가들이 절세를 위해 법인 설립이나 증여를 선택하는 사례가 늘고 있다. 다주택자에게 중과되는 양도세 부담을 줄일 수 있고, 보유주택 수를 줄여 보유세도 낮출 수 있기 때문이다. 하지만 다주택자의 매매물량이 시중에 풀리지 않고 사실상 명의만 바뀌는 것이어서 거래 활성화에 도움이 되지 않는다는 지적도 나온다.

29일 중소벤처기업부에 따르면 올해 1분기(1∼3월) 국내 부동산업 법인 설립 건수는 3151건으로 지난해 1분기 2458건에 비해 693건(28.2%) 증가했다. 부동산 법인이 급격하게 늘어난 것은 지난해 ‘9·13 대책’ 이후부터다. 지난해 3분기(7∼9월) 2359개였던 신설 법인은 4분기(10∼12월)에 2813개로 늘었고, 올해 들어서도 증가세가 이어지고 있다.

법인을 설립해 1주택자가 되면 줄어든 주택 소유분만큼 재산세와 종부세를 절약하는 것 외에도 양도소득세를 줄일 수 있다. 주택 보유 기간이 1년 이상인 다주택자는 소득구간에 따른 세율(6∼42%)에 2주택자의 경우 10%포인트, 3주택자 이상의 경우 20%포인트가 중과된다. 장기보유특별공제도 받을 수 없다. 반면 개인소유 주택을 법인에 현물출자 형식으로 넘기면 양도세는 추후 법인이 양도할 때까지 과세가 이월된다. 향후 법인이 부동산을 매각할 때에도 법인은 부동산 수입에 대해 10∼25%의 법인세만 내면 된다.

경매로 주택을 낙찰 받을 때도 법인을 설립하면 개인보다 대출이 유리하다. 법인은 투기과열지구 및 조정대상지역이라도 기존 주택 처분 조건 없이 제1금융권에서 낙찰가의 80%까지 대출이 가능하다. 원리금균등상환 대출도 개인은 1년 거치기간 제한이 있지만 법인은 그렇지 않다. 이런 영향으로 지난해 1분기(1∼3월) 법인 낙찰 건수는 16건으로 전체 8.8%였으나 올해 1분기엔 42건(31.1%)으로 크게 늘었다.

일각에선 법인을 설립하면 감정평가 수수료 등 부대비용이 들어가므로 최소 25억∼30억 원 이상 부동산 자산가가 아니라면 큰 혜택을 기대하기 어렵단 의견도 나온다. 법인의 비사업용 부동산 취득 및 처분 시 법인세율에 10%포인트 중과 부담도 있다. 양창우 우리은행투자자문센터 세무사는 “법인에서 발생한 부동산 수익을 개인이 가져가고 싶을 때도 배당이나 근로소득 형태로 받고 이 소득에 대한 세금을 따로 내야 한다”고 설명했다.

법인 설립이나 증여로 절세하는 사람들이 늘어나면 주택 물량이 늘지 않아 집값이 오를 것이란 전망도 있다. 고준석 동국대 겸임교수는 “정부는 그동안 부과 기준이 되는 주택의 공시가격을 크게 올려 다주택자들이 집을 내놓길 기대해왔으나 오히려 제한적인 매물만 나오고 있다”며 “시장 가격을 내리려면 일시적이라도 다주택자의 세금 중과를 완화하는 등 출구 전략을 마련해 줘야 할 것”이라고 말했다.

조윤경 기자 yunique@donga.com

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이병헌·한효주도..너도나도 부동산 법인 만드는 까닭

9·13 대책 이후 법인 부동산투자↑

절세 목적..취득세 중과 등 단점도

서울의 한 아파트 단지. 한경DB

다주택자에 대한 세금이 급증하면서 부동산 법인 설립이 급증하고 있다. 양도소득세와 종합부동산세 등을 절약할 수 있어서다. 사실 부동산 법인 설립은 임대소득자들에겐 이미 유용한 방법으로 이용되고 있다. 이병헌, 한효주 등 연예인도 이런 방법을 사용하고 있다. 꾸준히 인기를 얻고 있던 부동산 법인이 정부의 다주택자 규제 강화로 더욱 활성화되고 있는 모양새다.

◆연예인도 앞다퉈 법인 설립

법인 이름으로 부동산을 취득하면 임대소득세를 절감할 수 있다. 개인의 경우 임대소득에 대한 종합소득세율이 6%(임대소득 1200만원 이하)~42%(임대소득 5억원 초과)다. 반면 법인세는 10%(2억원 이하)~25%(200억원 초과)에 그친다. 이뿐 아니라 증여세, 취득세 등 법인을 이용해 절세를 할 수 있는 범위는 매우 넓다.

고가의 건물을 소유한 연예인도 법인을 설립해 부동산을 매입했다. 배우 이병헌 씨는 작년 법인을 설립하고 서울 영등포구 양평동에 260억원의 빌딩을 사들였다. 월세, 관리비 등 1억2000만원의 임대수익이 나오고 있다. 배우 권상우 씨는 서울시 강서구에 본인이 대표로 있는 법인 케이지필름 명의로 서울 강서구 등촌동에 280억원의 건물을 매입했다. 배우 한효주 씨도 주식회사 HYO를 설립해 작년 5월 서울 은평구 갈현동 소재 한 빌딩을 27억 원에 사들였다. 황정음, 공효진 등 다수의 연예인들이 법인 명의로 건물을 소유하고 있는 것으로 나타났다.

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◆취득세 중과 등 단점도

하지만 법인의 잉여금(임대소득 순이익의 누적액)을 주주들에게 배당할 때 추가로 소득세가 과세되므로 단순히 세율이 낮다는 이유로 법인이 유리하다고 판단할 수는 없다.

주택을 구입하는 단계에서는 법인이 다소 불리하다. 개인이 일반 부동산을 매매로 구입하면 취득세는 농어촌특별세와 지방교육세까지 포함해 4.6%를 납부한다. 주택을 구입할 때는 가격에 따라 적게는 1.1%에서 많게는 3.5%의 세율로 취득세를 부담한다. 법인도 원칙적으로 개인과 같은 세율로 취득세를 납부한다. 다만 5년 이내에 설립된 법인이 과밀억제권역에서 부동산을 구입하면 취득세를 9.4%의 세율로 무겁게 부담한다. 5년이 경과한 이후에도 본점 및 지점 설치, 전입 등을 목적으로 과밀억제권역에서 부동산을 구입하면 취득세는 9.4%의 세율로 과세된다. 개인으로 구입할 때 부담하는 취득세와 비교하면 두 배가 넘는 세금이다. 

원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장은 ”법인 유지를 위해선 기장 부가세신고 등을 위한 다양한 비용이 지출된다”며 “장단점을 잘 비교해본 뒤 법인을 설립해야 한다“고 강조했다. 우병탁 신한은행 세무팀장은 “부동산 투자를 꾸준히 하면서 지속적으로 수익을 낼 자신이 있는 투자자라면 법인 설립을 고려할 만 한다”고 말했다. 

구민기 기자 kook@hankyung.com

선비

다주택자들 왜 출구를 열어줘여하는가.

특별한 사업이 없는 주택뿐인 다주택자 법인은 대츨규제해야한다.

투기꾼 양성이 안되고 법을 더 강화해야한다.일시적 어려움이 있더라도 부동산규제는 계속되어야한다

이런 부동산양극화는 친일파처럼 절대 서민들에게 위화감만 조성할뿐 도움이 안된다

처변불경

됐슈.

일관성을 유지하는 것이 투기꾼들에게는 가장 무서운거죠.

아이옌

결국 하고 싶은 말은

" 일시적이라도 다주택자의 세금 중과를 완화하는 등 출구 전략을 마련해 줘야 할 것 " 이거구만 뭐

푸른하늘

일시적으로 왜 만들어 줘야하는데.

cool

더이상 서민들 기만하지 말고

2주택이상 보유세 대폭 누진부과하고 다주택자 혜택 다 없애라.

바트

일관성이 중요하다.

나는네가싫어

법인으로 출자하면 네 돈처럼 마음대로 쓸수가 없거든, 배당이든 월급이든 소득세 내고 가져와야 하는데.

비 업무용 부동산으로 해서 받는 불이익까지 합치면 절세가 되려나 ?

내사랑내곁에

어디든지 구멍은 다 있다니까...

이러니 집값이 떨어질리가 없지~~~~~

우묵가사리

미국은 시세차익으로 100%세금부과 정책이 있는데. 왜 한국은 그걸 안하냐? 국회의원 니들이 더 먼저 투기를 하고 있으니 이런 법을 못내는거 아니냐?

시리시림

다주택자 집팔면 집값 떨어질까봐 미리 방어막 

bay

결국 법인이든 뭐든 보유세 실효율을 2%로  해야된다는 이야기다.

엘리시온

나중에 정부에서 세금으로 왕창 떼 먹는다.

싸늘한_태양2

법인으로 하면 엄청 골치 아플텐데. 

알꽁

부자들이 전세끼고 집 모집하는것도 한도를 정해 규제시켜라.. 임대사업자 폐지하고 부담부증여도 폐지해야 맞다.

가병이

그럼 이법도 고쳐야지. 결국은 그물망이 헐겁다는건데 그럼 그물망을 고쳐야지. 물고기를 그만 잡으면 안되지

칠월의아침

왜 다주택자들을 걱정해서 일시적으로 세금 중과 완화정책을 펴야하는가?

보라매

법인명의로 사서 팔면 그차익에 대해 법인세만 내고 끝나는것이 아닙니다

그차익은 잉여금으로 누적되어 결국 잉여금에 대한 배당소득세를 내야하므로

최종적으로 소득세를 다시 물어야 합니다  

결코 이익이 아닙니다.

그저 법인세만 내고 끝나는것인줄 알고 기사를 쓴 기자분

제대로 알고 쓴것인지 의문이 갑니다

bongtang

심교언 .. 재건축 풀라는 개.솔  하는구먼.   예라이 쑤렉!

풋! 법인 돌리면 세금 적게 낼 것 같지? 해 봐라. 그 돈은 법인 것이지 본인게 아니야. 양도소득세는 덜 내도, 배당해도 세금, 증여해도 세금이지. 종합소득세에도 포함되지.

플래너

법인세뿐만 아니라 개인의 돈으로 넘어오는데 따른 

배당세, 소득세 등 수많은 추가부담은 또 어떻게 하나요

시원

부동산대책

1.전세제도를 없애라 - 부동산 갭투자를 막으려면, 월세를 살면 집걱정없고  월세를 받고 사는사람도 소비를 할것이고 경제가 살아난다

2. 386세대 은퇴에 대한 대책을 세워라- 정부에서 베이비부머의 은퇴에 대한대책도 없으면서 소득단절로 고통받는 386세대가 주택임대소득이라도 받아 용돈이라도 만들어 쓸려고 하는것 조차 정부에서 다주택자로 규제하면 어떻게 살아가라는 말인가

3. 다주택자 한시적으로 양도세를 면제하라--팔수 있어야 생활비로 사용하고 소비가 살아 날것이므로 한시적으로라도 다주택자에게 양도소득세 면제해야 한

funnyman

법인전환은 보통.. 연 소득이 10억쯤 되는 개인사업자가 전환해야 유리한거지

무턱대고 법인전환이 유리한게 아녀..

아니면 상속증여를 하려는 목적이라면 몰라도...

듀알펜

법에  정해진것 대로 해도   난리를 치는가???

좋은세상

하여간 말들많고 간신배 같은 인간들이 넘많아

그래 이나라는 절대 선진국이 될수없는 나라야

선진국은 돈도 중요하지만 정신적 수준이 더 중요한데

정신적 수준은 후진국보다도 아래야

권태형

왜 신문에서 법인으로 세금을 피한다는 논리를 전파하는거지?

시인과 나

1가구 외에 다주택자들 무조건 중과세 때리면 주택가격은 잡을 수있다.

아무리 많이 지어 분양해봤자 이런넘들이 또 한채 더사려 덤벼들고 그러다 보면

아무소용이 없는 짓이다. 2가구부터 중과세 처분하면 간단한것을 ~ 

그런데 우리나라는 수십년째 건축경기 살려서 경제를 살리는 구조라서 

이정부가 지금처럼 경기가 어려울 때 쉽지는 않겠지 ~

들꽃

25억이상인 주택을 거래했을때 부동산 법인 효과가 있다면

별 큰 의미는 없는것 같은데

어느 나라 언론지일까?

늘 지금의 정권이 잘되는 걸 방해만 한다.

부동산 정책에서도 정치적으로 접근해서 이간질을 하고

북한 문제에서도 정치적으로 접근해서 이간질을 하고

그러니 외교기밀을 고등학교 후배에게 접근해 누설하고서도 국민 알권리로 포장해서 언론플레이 하고

자한당과 극우언론들은 대체 누구를 위한 집단들일까??

이들에게 대체 애국이란 있을까?

알꽁

주택임대사업자, 부담부증여, 법인설립 등으로 주택들이 잠겨있다..그러니 가격이 내려가질않는다. 혜택들 다 취소하고 주택매집못하게 하고 주택수에 따라서 누진세 적용시켜야된다.

탄트라

법인에서 다시 임금이나 배당시 추가로 소득세 안내냐?

세브리깡

탈세가 목적이지

블루베리

극혐연예인

살인자 누나

어따들대

그만큼 벌어제끼면서 절세한다고?? 썩을것들,,,,

trust buster

꼭 좋은것만은 아닐텐데

게바라

♪♪ 한효주가 왜 나와 

갱은쓰

부동산값은 안내린다

가재울

개인에서 법인으로 명의 바뀔때 양도소득세 부과는 함정

하나

비싼차로 세금 다 커버된다

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