마스터플랜 보류에도 여의도 재건축 아파트 추진 단지 현황, 파크원, 국제금융센터 등 초고층 빌딩 우후죽순-용산, 여의도 집값 강남 따라잡기

[(공)마포]

마스터플랜 보류에도 여의도 재건축 아파트 추진 단지 현황, 파크원, 국제금융센터 등 초고층 빌딩 우후죽순

-용산, 여의도 집값 강남 따라잡기

"마스터플랜 못 기다려"..여의도 광장아파트 재건축 속도낸다
사업시행자 지정..일몰제서 제외
지난달 신고가 경신·호가도 상승

여의도 마스터플랜 보류와 함께 멈춰있던 광장아파트 재건축 시계가 다시 돌아가기 시작했다. 신탁방식 재건축에서 조합설립 단계에 해당하는 사업시행자지정 고시를 구청으로부터 받은 것이다.

5일 영등포구청과 정비업계에 따르면 지난달 광장아파트의 신탁 사업자인 한국자산신탁이 제출한 사업시행자지정 신청이 통과돼 최종 고시됐다. 신탁 방식 재건축에서 사업시행자 인가는 조합설립과 같은 의미로, 재건축이 본격화함을 알리는 신호탄이다. 일반 재건축에서와 마찬가지로 75% 이상의 주민 동의율과 동별 동의율 50% 이상을 받아야 하며, 신탁방식은 여기에 추가로 주민 3분의 1 이상이 신탁 계약을 맺어야만 지정 고시를 받을 수 있다. 동의서는 물론 계약까지 맺어야 하기 때문에 결코 쉽지 않은 과정이다.

시범, 서울, 공작 등 노후 아파트단지들의 재건축사업이 진행 중인 여의도 일대 전경

때문에 신탁 방식을 선택한 재건축 단지들은 많지만, 실제로 사업시행자 지정을 받은 단지는 적다. 한국자산신탁이 사업자인 여의도 시범아파트와 KB부동산신탁이 시행하는 성수 장미아파트 그리고 여의도 광장까지 세 곳에 불과하다.

특히 이번 사업시행자 지정으로 광장아파트는 정비구역 일몰제 대상에서도 벗어나게 됐다. 광장아파트를 포함한 여의도 아파트 단지 일대는 1976년 ‘아파트지구’로 지정돼 있다. 서울시는 1970년대 아파트지구에 수립된 ‘아파트지구 개발기본계획’을 정비계획으로 간주, 2020년 3월까지 조합설립인가 신청 등 움직임이 없으면 정비구역에서 해제할 예정이다. 하지만 광장아파트는 조합설립에 해당하는 사업시행자지정을 마무리 지었기 때문에 일몰제에서 제외되게 됐다.

물론 사업시행자 고시가 났다고 당장 재건축이 가능한 것은 아니다. 서울시가 이른바 여의도 통 개발로 불리는 마스터플랜을 짜는 중이기 때문이다. 대교·한양·장미·화랑·은하·삼익·삼부·목화·광장·미성·시범 등 11개 단지는 여의도 지구단위계획이 나와야만 개발 사업이 가능하다. 그러나 집값 불안정으로 인해 계획이 언제 나올지는 담보할 수 없는 상황이다.

한국자산신탁 측은 “주민 동의율은 오래전 달성했지만 지구단위계획이 불확실한 상황이라 사업시행자 지정 신청을 미뤄왔다”며 “하지만 언제까지 기다릴 수는 없다는 공감대가 퍼지면서 주민 협의 하에 일단 할 수 있는 것부터 진행하기로 결정했다”고 설명했다.

한편 광장아파트는 1978년 입주 올해로 준공 41년째다. 14층 10개 동 744가구로 구성돼 있으며 신탁방식 재건축을 추진 중인 동은 3~11동이다. 호가도 오름세다. 광장 전용 117.36㎡는 지난 5월 15일 17억 3,000만 원에 거래되며 신고가를 갈아치웠다. 지난 4월 7일에도 전용 138.31㎡가 16억 6,000만 원에 손바뀜했다. /박윤선기자 sepys@sedaily.com

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여의도에 우뚝 서는 초고층 빌딩들..집값도 요동칠까

지난 4월 말 서울 여의도에서 가장 높은 마천루로 불리는 ‘파크원’의 상량식이 열렸다. 지상 318m(69층)인 ‘파크원’은 여의도를 가로지르는 여의대로변에 우뚝 솟아올라 있다. 내년 7월 완공하면 롯데월드타워와 부산 엘시티에 이어 국내에서 세 번째로 높은 건물이 된다.

파크원 바로 옆에는 2010년 완공한 국제금융센터(IFC)가 자리잡고 있다. 글로벌 금융위기 여파로 한 때 빈 사무실이 많았지만 최근들어 공실이 빠르게 사라지고 있다. 올해 1분기 여의도 오피스 빌딩 공실률은 평균 11.25%로 2012년 2분기 이래 가장 낮았다. 부동산 서비스회사 애비슨영코리아는 “메리츠종금이 ‘IFC3’로 이전하는 등 여의도 주요 오피스 빌딩이 신규 임차인을 지속적으로 유치해 기존 공실이 줄어들고 있다”고 밝혔다.

여의도 최고 높이(318m) 건물인 파크원의 골격이 완성됐다. 지난 5월 2일 서울 여의도공원에서 본 파크원 빌딩. 오른쪽은 여의도 국제금융센터(IFC). /뉴시스

여의도 63빌딩에서 바라본 여의도 아파트와 고층 건물들. /조선DB

광화문과 강남권에 이어 서울 3대 업무지구 중 한 곳인 여의도에 굵직한 프로젝트가 잇따라 가시화하면서 개발 기대감을 키우고 있다. 내년 7월 ‘파크원’이 완공되고, 건너편에는 MBC 사옥 부지에 지상 49층 초고층 빌딩과 오피스·아파트 등을 짓는 개발 사업이 진행 중이다. 여의도 부동산 업계에선 “‘파크원’의 랜드마크 효과와 신규 입점하는 대규모 상가·백화점, 호텔이 연계되면 여의도가 서울의 업무 중심지구로 다시 한번 도약하게 될 것”이라며 “오피스와 상권 뿐만 아니라 동여의도 중심의 아파트·오피스텔 등 여의도 주택 시장도 영향을 받을 수 있다”고 예상했다.

■ ‘여의도 개발 한마디’로 서울 집값 폭등

지난해 여름, 재건축 아파트와 다(多)주택자 규제 영향으로 안정세를 보이던 서울 집값은 여의도발(發) 호재로 다시 들썩이기 시작했다. 박원순 서울시장이 싱가포르 방문 중 “여의도를 신도시에 버금가도록 통째로 재개발하겠다”는 구상을 깜짝 발표했기 때문이다.

서울 영등포구 아파트 매매가격 월간 변동률(%). /한국감정원

박 시장의 ‘여의도 구상’ 발표 이후 여의도 집값은 즉각 2억~3억원씩 뛰었고, 곧 서울 전역으로 불길이 번졌다. 그해 8월 서울 집값 상승률(0.82%)은 전달의 두 배로 뛰었고, 9월 한 달새 1.84% 폭등했다. 박 시장은 결국 “집값 안정이 우선”이라며 발표가 임박했던 ‘여의도 마스터플랜’을 보류했다.

지난해 말 정부와 서울시가 집값 잡기에 나서면서 여의도 집값 폭등세를 진정시키기는 했지만, 부동산 업계에선 여의도가 서울 집값 급등의 시발점이 될 가능성은 여전하다고 보고 있다.

■ 강남 넘보는 ‘재건축 잠룡’…서울시 인허가가 변수

주택 시장이 크게 움직일 때마다 여의도 주택시장이 먼저 출렁이는 것은 여의도의 특수성 때문이다. 첫째, 여의도에는 재건축 아파트가 대거 몰려 있다. 공항이 있던 여의도는 1960년대 후반 서울시가 정책적으로 개발했다. 1970년대 초 ‘여의도 시범아파트’를 시작으로 단시간에 아파트가 집중적으로 들어섰다. 이 때문에 재건축 연한도 거의 비슷한 시기에 도래했다.

여의도에서 현재 재건축이 추진 중인 아파트는 시범·공작·한양·광장 등 아파트 11곳, 6323가구에 달한다. 재건축 아파트는 투자 성향이 강한 수요자들이 주로 매입하기 때문에 집값 상승기 때마다 여의도 전체 집값이 요동칠 수 밖에 없는 구조다.

여의도 입지 자체도 경쟁력이 있다. 서울의 3대 업무지구인 여의도에는 국회의사당과 금융업을 중심으로 한 고소득 직종의 오피스가 몰려있다. 한강과 수변 공원을 끼고 있어 도심에 있으면서도 녹지 비율도 높다. 지하철과 자동차 전용도로를 통해 강남·광화문 어디든 쉽게 접근할 수 있는 교통망도 갖추고 있다.

서울 여의도 시범아파트(오른쪽). 맨 왼쪽에 63빌딩이 보인다. /조선DB

현재 여의도 일대 재건축 사업은 지난해 박원순 시장이 개발 계획을 보류한 이후 분위기가 꺾인 상태다. 여의도동 시범아파트(전용 79.24㎡)의 매매가격은 2017년 2월 7억7750만원에서 작년 7월 12억1500만원을 기록해 정점을 찍었다. 두 달 후인 9월 11억원으로 떨어진 이후 현재까지 거래가 전혀 없다. 서울시가 정비사업 추진단지에 대한 정비계획 승인·심의를 미루고 있는 것도 큰 악재로 작용한다.

그러나 부동산 업계에서는 여의도 파크원과 MBC부지 등 업무·상업시설이 꾸준히 개발되고 있고, 재건축 사업성도 높은 편이어서 여전히 주목을 받고 있다고 말한다. 교통 환경도 개선 중이다. 여의도를 관통하는 GTX(수도권광역급행철도) B노선과 서울대~여의도~새절역으로 이어지는 서부선이 추진되고 있다. 서부선은 새절역에서 고양시에 들어서는 3기신도시(창릉지구)까지 연결될 예정이다.

여의도 ‘딸기부동산’ 관계자는 “여의도 재건축이 진행되고, 학군이 조금 더 개선된다면 집값이 강남 수준을 따라갈 것으로 본다”며 “정부의 집값 억제 대책이 약효가 떨어지면 여의도, 용산이 가장 먼저 움직일 것으로 본다”고 말했다.

조선일보 & chosun.com

날쌘고질라12시간전
서울 맨날 강남,중심권만 개발하지 말고,

외지쪽 좀 많이 신경써라...

강북구,도봉구,중랑구,강서구쪽 개발이 더 시급한거 아니냐...
노원구쪽은 죄다 30년 이상되는 노후아파트들 천지고,,,

좀 고루게 개발하게 외지쪽을 더 신경써라..

일단 재건축,재개발 인허가나 좀 막지나 마라...
임대30% 짓는다면 다 허가해 줘라... 뭐하러 개발 스스로 하겠다는걸 막냐..
임대까지 30프로 넣어 짓겠다는데...

독서당길16시간전
서울및 강남 지역에
앞으로
재건축은
100%
임대주택으로 짓어 젊은이들이 살게 하고

서울  강남의
임대주택이 싫은
재건축 철거민들은
지방미분양및  베드타운 신도시로 이주시켜라

sherwood2019.06.05.19:21
재건축 연한을 선진국처럼 100년 이상으로 잡아야한다.
세월이 흐르면 감가상각되어 가치가 떨어지는 소모품이라는 인식이 필요하다.
재건축보다는 주택이나 친환경 녹지로 밀어버리는게 어떨꺄싶다.

오성크린3시간전
앞으로 20년은 더 살수 있다..재건축 필요없음...부동산가격만 부추긴다

노무현란해1시간전
100억 가즈아 ~

현대스크린테크
빌딩세우는데왜집값애기가나오나..........

황인창
여의도는   사실   주거용  주택가라고는   할수없지요.

하하호호
투자대상으로서 한국에 대한 일반적 인식은 기업체, 사업, 증시 이제 다 별볼일 없고, 유일하게 돈이 도는 곳이 부동산....

카메라맨
IFC 그 높은빌딩 수년간 텅텅비어있었고 파크원 공사중단되어 짓다만 뼈대가 수년간 노출되어 있어서 저거 녹스는거 아닌가 하는생각도 들었다...솔직히 파크원 완공되어도 공실 대책있을지....

오벨리스크2019.05.30.15:04
파크원, 사학연금, mbc, kb사옥등 일제히 준공된다면 여의도 공실율 빠르게 증가할것

화수분
여의도를 눈여겨 봐야 겠네요...

타락한 종교인들
여의도 아파트 전부 없에고 세계적인 금융센터로 통개발시켜라

Ajm
도로도 40년 전 규모라 초고층 빌딩에 초고층 아파트까지 지어지면 저 일대는 교통 지옥에 미세먼지로 사람 살 곳 못 된다~
63빌딩이 30년 넘게 랜드마크로 있어왔지만 상권도 열악하고 주변 주거환경은 완전 파이다~

평화주의자
63빌딩 -한화의명성은 어떻게 돼나?

병화
부익부 빈익빈...가진자들의 잔치가 서울 아파트 분양 시장이다. 촛불 정부는 무주택자들에게 희망을 줄것이라 기대했지만 역시 그나물의 그밥이여싸. 고위공직자들이 다주택소유하고 있으니..
국토부와 정치인들이 집값 떨어지면 유주택자가 다음번 선거에서 찍어주지 않을까봐 주택 정책을 선거의 표로 환산하니 이꼴입니다. 적어도 10년전 집값으로 환원되어야 합니다.
문재인 대통령, 국토부장관은 제발 강력하게 부동산 투기세력 척결하고
무주택자와 서민들 주거 안정을 위한 개혁적인 부동산 추가 대책 수립해야 합니다.

justice
재초환 대폭 인상,

임대비율 40%.

그게 싫으면

1대1 재건축, 가즈아.

funnyman
엄청 비싸... ...

여의도역과 연결되어 있어서 특히 더 비쌈..

금융기관이 모여있는건 2천년대 초반떄 인터넷환경, 사물인터넷등이 약했을 때 모여있어야

일처리도 쉽고, 시너지 효과 일으키니까 그런거지;;

지금 4차혁명이 발전할 수록 금융회사는 모여있을 이유가 없음..

즉 금융기관들 여의도에 있을 이유가 없어...

방송국도 다 떠나고.... 굳이 있을 이유가 있냐?

다 분산하겠지. 굳이 그 비싼 임대료 들여가며 여의도에 뭐하러 모여있겠냐;;

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