* 공매투자반 * [낙찰기] 음침한 상가 단독 낙찰

[오늘의단가]

※ 행복재테크/행크에듀에서 수강 하셨거나 수강중인 강의를 적어주세요!! (오프라인 강의의 경우 기수 포함!) ※예시) 행복재테크 - 경매초급반8기, 경매실전반 11기, 법인투자반 3기 / 행크에듀 - 분양권투자반1. 수강하신 강의를 적어주세요!!2. 낙찰 일자를 적어주세요!!

1. 수강한 강의 : 경매초급반, 법인투자반, 토지실전반, 공매투자반, 딜리버리스터디 1기&2기, 행독 2기&3기

2. 낙찰 일자 : 21년 7월 15일

★경★ 공지글 되다 ★축★

안녕하세요~ 오늘의 단가입니다.

(자고 일어났더니 정말 공지글이 됐네요?? 관심에 감사드리며 멋진 수익 좋은 후기로 다시 찾아뵙겠습니다.)

모르는 것이 태산 같은 왕초보가 오늘 공매로 낙찰을 받게 되어, 감사한 마음에 이렇게 낙찰 후기를 올리게 되었습니다.

요 물건은 경매천재 "하자보수"님과 함께 공투한 물건으로, 운 좋게 단지 내 상가를 신건에 가져올 수 있었습니다.

처음에 이 물건을 접했을 때는 단지 내 상가가 맞나 싶을 정도로 매력적이지 않은, 음침한 상가로 느껴졌었습니다.

문제의 현장 사진은 요렇습니다.

해당 상가에 임차인을 받으면 장사가 잘 될까 싶었지만 팔콘쌤이 임장 시 투자 Point가 있는 물건을 투자하라고 하셨 듯,

임장을 가면 좋아보일 수 있지 않을까 상상의 나래를 펼치며 '하자보수'님과 함께 차를 끌고 임장을 나가보았는데요.

실제 현장은 생각보다 음침하지 않았고, 옆 호수도 깔끔하게 인테리어 된 마카롱 집과 도시락 집(봄날 COOK)이 있는 것을 볼 수 있었습니다. 임장한 날 두 곳 모두 장사는 하고 있지 않아서 입구에 적혀있는 연락처만 메모를 해두고, 상가동 옆에 붙어 있는 관리사무소에 방문하여 관리사무소장님께 이것저것 여쭤봤습니다.

빨간 박스가 공매로 나온 물건입니다.

관리사무소장님과의 대화 (기억을 더듬어 각색한 내용이오니 재미로 봐주세요ㅎㅎㅎ)

하자보수 : 소장님 안녕하세요 옆에 상가 관련해서 좀 여쭤보려고 하는데요
관리사무소장 : 어어~~ 그래그래~ 저 옆에 경매 나온 거 보러왔는가보네~ (매우 친절하셨음. 옆집 이웃인 줄)
하자보수 : 네 맞습니다 혹시 내부에 들어갈 수 있나요?
관리사무소장 : 아마 문이 열려있을텐데~ 어디 한번 같이 가보자~

(공매로 나온 상가는 2호(6평)와 3호(13평)였고, 3호만 열려 있었습니다.)

(내부 점검 후) - 3호 내부 동영상은 아래 업로드 해놨습니다.


하자보수 : 생각보다 내부가 깔끔하네요?
관리사무소장 : 예전에 뭐 도배했다가 창고로 썼다던가 뭐 그랬는데 잘 모르겠어~ 생각보다 깔끔하네 어떤거 하려고 그래?
하자보수 : 아 아직 결정하진 않았고 이것 저것 고민하고 있습니다.
관리사무소장 : 그래 여기 경매 때문에 사람들 많이 왔다 갔어~
하자보수 : 그래요? 얼마나 많이 왔다 갔는데요?
관리사무소장 : 몰라 어제도 한 두명 보고 갔어~
하자보수 : 그렇군요. 소장님이 오래 계셔서 잘 아실 것 같은데 여기 어떤 업종하면 잘될까요?
관리사무소장 : 저 마카롱 집인가 그 옆인가 원래 신발 세탁해주는 곳이었는데 거기가 장사가 진짜 잘됐었거든~ 근데 뭐 때문인지 모르겠는데 다른 곳으로 이사갔어~
하자보수 : 아 여기 아파트 단지 분들도 많이 이용하셨겠네요. 좋은 아이디어 감사합니다. 다음에 받으면 다시 찾아뵐게요~

제3호(13평) 내부

저희가 임장을 통해 확인하고자 했던 사항은 크게 주차장, 화장실, 상가 관리 주체 이렇게 3가지 였고,

관리사무소장님을 통해 아래와 같이 시원한 답변을 들을 수 있었습니다.

1. 해당 상가 입주민은 아파트 단지 내와 아파트 단지 외부에 주차가 가능하여 주차가 편리함.
   (단지 밖에도 주차 공간이 많았음)
2. 상가는 따로 관리 주체가 없음.
3. 화장실은 관리사무소 옆에 있으며 관리사무소장님이 직접 관리하고 있음. 오래됐음에도 관리가 잘되고 있었음.

화장실을 찍고 있는 오늘의 단가 그림자

친절하신 관리사무소장님을 뒤로 하고 저희는 아까 메모해 둔 마카롱집 사장님과 봄날COOK 사장님 번호로 전화를 걸어보았습니다. 마카롱집 사장님은 바쁘신 지 전화를 받지 않으셨고, 봄날 COOK 사장님은 빛의 속도로 전화를 받아주셨습니다.

담소를 나누는 걸 좋아하시는 지 봄날 COOK 사장님은 많은 질문에도 기분 좋게 답변을 해주셨습니다.

(이렇게 친절하신 줄도 모르고, 거짓말로 먼저 입을 뗀 저에게 뜨거운 벌을 내려주소서)

오늘의단가 : 사장님 안녕하세요 바쁘신 데 전화 드려서 죄송합니다.
봄날 COOK 사장님 : 네 안녕하세요. 무슨 일이신가요?
오늘의단가 : 아 다름이 아니고 봄날COOK 옆에 빈 상가를 저희가 매입하고 싶은데, 혹시 소유자 분을 아실까 해서 연락 드렸습니다. (공매이기에 혹시나 소유자를 안다고 한다면 채무를 변제할 가능성이 있는지 확인하고자 하였습니다.)
봄날 COOK 사장님 : 그러세요? 저는 그 쪽 주인은 잘 모르겠는데 어쩌죠?
오늘의단가 : 사장님께서는 지금 임차인으로 계신걸까요?
봄날 COOK 사장님 : 네 저는 임차인이에요.
오늘의단가 : 상가 매입하기 전에 관리비가 어느 정도 나오는 지도 좀 궁금한데 혹시 알려주실 수 있나요?
봄날 COOK 사장님 : 아 저희는 공용 관리비는 없고 전기세나 수도세만 나가요.
오늘의단가 : 아 그러시군요. 혹시 임대료는 어느 정도 내고 계신가요?
봄날 COOK 사장님 : 저랑 마카롱 집은 다른 데에 비해 싸게 들어왔어요. 보증금 200에 월세 20이에요. 혹시 들어오시면 어떤거 하시려고 그러세요?
오늘의단가 : 저희는 임차를 놓을 지 저희가 직접 사업할 지 아직 결정은 안했어요. 고민 중이에요. 혹시 누수 같은 거나 영업하실 때 불편하셨던 점은 없으셨을까요? 인테리어할 때에 애로사항이라던지..
봄날 COOK 사장님 : 누수는 없었고 빛이 잘 안들어오는 거 말고는 크게 불편한 거 없었어요. 인테리어도 크게 문제 없었어요. 아 참 옆 호수가 넓어보여서 제가 들어가고 싶었었는데 관리사무소장님이 거기 경매로 나올 수 있다는 그런 말씀을 하셨었어요!
오늘의단가 : 아 정말요? 그럼 경매를 좀 알아봐야 겠네요. 사장님 바쁘신 데 친절히 설명해주셔서 너무 감사드립니다.

봄날 COOK 사장님을 통해 해당 상가에 영업에 지장을 줄만한 하자는 없다는 것을 알게 되었고, 공용관리비가 없으니 임차인들도 좋아하겠다고 생각하고 있었습니다. 그러다 문득 관리하는 주체가 없으면 옥상의 상태가 좋지 않을 수도 있다는 생각에 '하자보수'님과 옥상을 후다닥 달려가보았는데요.

옥상 상태가 정말 말이 아니었습니다ㅎㅎ 천장에 이끼가 낀 것인지, 이끼가 낀 곳에 천장이 붙어 있는건지 분간이 안갔는데요.

심지어 이끼 때문에 바닥이 너무 미끄러워서 아이스링크장을 따로 갈 필요가 없을 정도였습니다. (엄마 한시간만 더 타고 갈게)

그 와중에 관리사무소 부분만 방수공사가 돼있네요 ㅎㅎㅎㅎ

봄날COOK 사장님이 누수는 없다고 하셨으니, 크게 걱정은 안했지만 비 오는 날 다시 한번 현장을 확인하기로 하고

입찰가 산정 시 옥상 방수공사를 고려하기로 하였습니다. (방수 공사를 하지 않으면 매도가 상당히 어려워 보였습니다.)

그렇게 현장 확인한 후 공인중개사를 방문, 전화로 손품을 팔아 다음과 같이 정리를 하였습니다.

1. 최근 배달업종, 창업하시는 분들이 많아 소형상가(20평 미만)의 수요가 많음.
2. 이 지역은 소형상가가 잘 없음.
3. 주변 단지 내 상가 임대료는 평당 5~7 수준
4. 주변 단지 내 상가 매도 수익률은 2.7%~3% 대임.
5. 다른 단지 내 상가에 비해 노출도가 떨어지는 점을 고려하여 임대료는 보수적으로 평당 3.5, 매도 수익률은 6%로 계산,
   적어도 1.4억에는 매도할 수 있을 것으로 판단

보수적으로 1.4억에는 매도할 수 있을 것이라 판단을 하였고, 1.15억에 입찰을 하였습니다. (최저가 1.05억)

입찰가를 더 쓰는 것도 고민했었는데 현장 사진이 매력적이지 않은 점, 팔콘쌤 왈 경매보다 무지무지무지 어렵고

복잡한 공매라는 점을 고려해서 1.15억에 입찰한 결과는,, 두둥,,

104,800원은 입찰 시간이 10시 48분이라 넣어봤습니다.

단. 독. 입 찰.

'하자보수'님과 저도 본 물건인데 다른 분들이 아무도 못봤을까 싶어 저희가 놓친 것이 있을까 마음이 싱숭생숭 했었지만 조사한 결과들을 다시 살펴보며 낙찰의 기쁨을 누릴 수 있었습니다. (하자보수님 저희 잘 받은거 맞겠죠? ㅎㅎㅎㅎ)

낙찰을 받고 바로 폐기물 업자분께 내부 폐기물 처분 및 옥상 방수 공사를 의뢰를 드렸고,

(폐기물 처분 비용 150만원, 옥상 방수 공사 300만원 정도 나올 것 같습니다~~)

공인중개사에 임대를 내놓는다고 말씀 드리니 19평을 3개 호수로 쪼개면 그렇게 많이는 못받을거라고 하시더라구요..?

놀란 마음에 어느 정도 받을 수 있겠느냐 여쭤보니 한 호수당 50만원 정도를 말씀하시네요.

(소장님, 30만원씩만이라도 받아주시면 삼시세끼 쑥과 마늘만 먹겠습니다.)

50만원은 너무 과하게 말씀하신 것 같고, 실제로 얼마에 임차가 맞춰질 지는 모르겠지만

'하자보수'님과 긍정적인 마인드로 멋진 수익을 상상하며 잘 처리해보도록 하겠습니다.

아! 그리고입찰 기간 동안 비가 많이 와서 비오는 날 현장 누수 상태를 체크한 후에 입찰할 수 있었답니다. 정말 운이 좋았어요. 옥상 상태가 아이스이끼장임에도 불구하고 누수가 없는 게 신기했습니다.

후기를 너무 두서없이 쓴게 아닌가 걱정되는데요. 이 상가를 낙찰 받은 7월 15일, 연립주택 1호수를 신탁 공매로 낙찰 받았고, 지분 토지를 만원 차이로 차순위 패찰하였는데 이 이야기는 따로 시간을 내어 정리하여 후기 올릴 수 있도록 하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사 드리며, 다음에는 더 도움이 되는 후기로 돌아오겠습니다. 찡긋!

[자유지향]

축하드립니다!

[마스터진]

ㅊㅂ ^^

[구찌빠]

축하드립니다.

[덕수]

축하 합니다

[오캠]

축하드립니다

[하앤로]

우와 축하합니다.
지방 상가는 거의 죽음이라고 들었는데
이렇게 자산을 만들어 가는것을 보니 따라하고 싶은 생각이 굴뚝같습니다.

[몽실냥이]

화이팅입니다.~~~

[페리도트77]

축하드립니다.

[주아27]

단가님.. 아이스링크장.... 정말 이렇게 유머러스하신 분일 줄이야~>.< 울산 임장 빨리 잡아봐야 겠습니다.ㅎㅎ

[소금인형1]

축하드려요. ^^ 글읽으면서 저의 미래를 상상해봅니다^^

[sayneed]

임장과 분석 잘보고 갑니다.

[미래테크]

축하해요