* 경험담 * (지역임장) 포항 장성동 재개발

[슈퍼리치(바람처럼)]

그동안 쭉 포항장성동재개발을 모니터링하고 있다.

포항은 나의 고향이지만 한동안 관심밖이었다.

© engineer9, 출처 Unsplash

하지만 지방 부동산에 대해 공부를 하다보니 자연스럽게 내가 잘아는 곳을 보기 시작했다.

여러기지 입지와 경기흐름은 생략하고

내가 관심있는 장성동 재개발 84타입 신청 물건으로 어느정도 투자로서 괜찮은지 생각해보겠다.

두가지 물건을 비교해보았다.

관리처분전 단계(임박)

조합원 분양가평당 900예상

비례율 100

1번물건

1. 84기준

조합원 분양가 30600만원

권리가액 감평 10500만원 ×100(비례율)%

투자금 17500만원

17500 + (30600-10500) = 37600만원

이물건은 대락 37500만원짜리~~

2번 물건

2.84기준

조합원 분양가 30600

권리가액 감평 6550×100%

투자금 14550만원

14550+(30600-6550)= 38560

이물건은 대략 38560짜리이다.

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1번,2번 물건을 비교해보자!

둘중 어떤걸 선택해야하지?

당연히 1번으로 해야한다.

프리미엄이 낮으니 조금이라도 싸게 살 수 있는 물건

진행단계가 많이 남았다면 물건의 상태도 많이 따져야하지만 곧 관리처분단계이고 관리처분인가가 나면 이주비대출을 해준다. 감정평가의 60프로(비규제) 나오는걸로 알고 있다.

희선생(다꿈스쿨)

투자를 할것인지 말건지 한번 보자.

포항에는 포항자이가 1등이고

84기준 46000만원

그리고

두호SK 프르지오

84기준 34000만원

 

1번물건 37600

2번물건 38560

3번 포항자이 46000​

4번 두호 SK푸르지오 34000​

나의 선택은 마음 1번물건을 겟하고 싶은데

최근 흐름상 보류다.

앞으로 3~4년후 포항주택시장의 흐름을 봐야한다.

입주물량이 앞으로 몇년간 거의없다.

수급의 불균형으로 나쁘지않겠으나 최근 남구 신축과 북구 SK는 반응을 한 모습이다.

그렇다보니 프리미엄 또한 작지않다.

향후 북구의 모습이 어떻게 달라질까?

남구 포항자이랑 비교하기에는 좀이르다.

북구에 개발 호재가 많고 고가주택에 대한 대기 수요가 많아야하나...예전같지않다.

내가 포항에 살때는 북구가 남구보다 훨씬 주거선호도가 높았다. 벌써 20년이상은 된듯하다.

지방중소도시는 선호지역이 계속 순환할 것이라고 생각한다.

가끔씩 포항을 가보면 북부해수욕장(구)쪽이 많이 정비가 된 모습을 볼 수 있다.

그 해변이 앞마당인 장성동재개발의 미래 모습이라면

읍쓰~~~포항자이를 뛰어넘을 수도 있겠다~~고 지극히 개인적으로 생각을 해본다.

결론

재개발은 미래가치를 보고 현재 투자를 하는 것이다.

입주물량, 선호지역의 흐름, 학군의 흐름, 개발에 따른 호재 등을 고려해서 비실물이 실물이 되었을때 주거환경의 개선이 어느정도가 될것인지...

지역의 택지개발이 좋은지?

구도심의 재개발을 선호하는지?

또한 스스로 고민해봐야겠다.

아주 긍정적으로 본다.

하지만 쌀때 싸고싶다.

오늘따라 예전 나의 나와바리 용흥동 우방타운이 그립다.

1990초 수영장있는 아팟^^!

최초의 고층 아팟!

과거 비평준화 최고학군!

지방중소도시 부도산 핵심 입지와 상권은 변하게 된다.

택지를 개발할 수도 있고 구도심을 재개발 할 수도 있다.

예전도 지금도 장성동쪽이 중심이었던적은 없다고 생각한다.

항상 2군입지....(개인적인 생각)

하지만 포항이라는 도시도 관광을 발달시키고 환경을 개선하려고 많은 공을 들이고 있다.

그곳이 북구 바다해변이라면 충분히 투자가치가 있다고 생각한다.​

앞마당이 해변인 곳!~~