주택시장이 5년 이상의 조정기를 거치고 작년 하반기부터 꿈틀거리기 시작했다.
정부가 거래 시장 활성화 정책으로 다양한 세제 완화대책을 내놓고, 매매시장이 바닥을 다졌다는 바닥론이 힘을 얻으면서 매수자들이 거래에 나섰기 때문이다.
하지만 올해 2.26 대책이 발표된 이후 아파트 매매 시장 분위기가 다시 조용해졌다.
내 집 마련에 나섰던 실수요자들이 집을 사야 할지 결정을 내리기가 쉽지 않은 시점이다.
반면 연초 반짝 거래시장이 살아나면서 다주택자가 된 집주인들도 매도 타이밍을 저울질하며 고민이다.
경기가 회복되면 떨어졌던 가격을 만회하지 않을까 하는 기대감이 남아있기 때문이다.
언제 파느냐가 수익률을 결정하는데 중요한 관건인 반면 가격 회복시기를 예측하기는 더 어려운 문제다.
최근 오랜만에 찾아온 거래시장 변화 속에 어떻게 하면 잘 사고, 잘 팔 수 있을지 매도·매수 전략을 살펴보자.
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부동산 시장의 순환 주기가 짧아졌다.
보통 10년 단위로 움직인다는 주기설이 정설이지만 2008년 금융위기 이후 시장 변화 주기는 2~3년 단위로 오르락 내리락 반복하며 안정화 되어 가고 있다.
시장에 미치는 변수가 국내경제뿐만 아니라 세계경제, 1~2인가구 증가, 잦은 정책 변경 등으로 다양해졌다.
오랫동안 보유한다고 해서 수익성을 보장받는 시대는 떠났다.
부동산 경기가 활황기였던 2002년~2007년 같은 시간은 다시 돌아오기도 어려워 졌다.
수요자들이 금융위기 이후 시장의 침체를 학습하면서 투기보다는 내 집 마련을 위한 투자로 패러다임이 바뀌었다.
실수요자 입장에서는 주택시장의 가격안정이 유지되면서 저렴하게 내 집 마련 할 수 있는 기회가 많아진 것이다.
반면 매도자 입장에서는 과거의 영광을 미련 없이 잊어 버리고 거래 시장이 살아 움직일 때 빠른 매도 결정이 필요해졌다.
순환기가 짧아졌다는 것은 가격 회복 기간도 줄었다는 의미이기 때문에 운용수익이 기대되는 타 상품으로 갈아타는 전략이 유리할 수 있다.
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시장의 트렌드를 읽어야 매도, 매수전략을 세울 수 있다.
최근의 부동산 시장 트렌드는 "5S"로 요약된다.
합리적인 가격을 추구하는 착한 가격 "Sale Price", 1~2인 가구의 증가로 소형주택을 선호하는 "Small Size", 공간 활용을 높인 "Smart Design", 노령 인구 증가에 따른 실버산업 "Silver Industry", 재산세와 관리비 등 비용 부담이 적은 "Slim Housing"으로 분류할 수 있다.
따라서 내 집 마련을 고려할 때 중대형 보다는 소형면적, 주택 관리 비용이 적은 합리적인 주택 등을 고려하여 매수 전략이 필요하다.
매도자는 주택 시장 트렌드 변화에 역행하는 부동산은 적정한 가격에 매도하거나 리모델링을 하는 등 처분 계획을 세워야 할 것이다.
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개발호재에도 옥석이 필요하다.
정부가 추진하는 개발 사업이 예상하지 못한 시장 환경 변화로 사업이 지연되거나 돌연 무산돼 이러지도 저러지도 못한 상황에 발목이 묶일 수 있다.
특히 부동산 가격은 인근의 개발호재에 따라 가격 흐름이 영향을 크게 받다 보니 정부의 개발 발표만 믿고 투자했다 사업이 취소되거나 지연되면서 매도 타이밍을 놓치는 경우가 종종 있다.
정부의 정책방향도 부동산 개발보다는 복지에 초점이 맞춰져 사업성이 떨어지는 곳은 무산이 줄을 잇고 있다.
예를 들어 국내 최대 규모의 도심 개발사업으로 추진했던 용산국제업무지구가 2013년 백지화 됐다.
이로 인해 용산 서부이촌동 일대 아파트 가격이 일제히 떨어져 투자자들은 고스란히 손실을 입었다.
뉴타운 사업도 마찬가지다.
서울시가 2012년 뉴타운 출구전략을 시행하면서 창신·숭인뉴타운 등 구역지정은 해제되고 148곳이 정비사업 정리 절차에 들어갔고, 인천도 212개 구역 중 79개소가 해제됐다.
경전철 사업도 지지부진하다.
서울시는 2007년 경전철 노선안이 발표되었지만 2013년에야 사업타당성을 마쳤다.
경기도는 용인과 의정부에서 경전철을 개통했지만 시장의 기대와 달리 집값 상승요인으로 크게 영향을 끼치지 못한 상황이다.
경기도 평택 브레인시티 첨단복합산업단지 추진도 올해 4월 6년 만에 무산됐다.
따라서 정부가 진행하는 개발사업도 무산될 가능성이 있다라는 점을 고려해 투자에 신중을 기해야한다.
사업취소의 리스크 부담이 적은 사업승인이 확정된 이후에 매수하는 것이 중요하다.
다만 리스크 부담이 해소된 곳은 사업초기보다는 매입가격이 높게 형성될 수 있다는 점을 고려해야 한다.
매도시점은 당연히 개발사업이 마무리된 단계에서 처분하는 것이 투자 수익률을 높일 수 있다.
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부동산은 수요와 공급의 법칙에 따라 움직인다.
수요 증가는 미비한데 공급 과잉이 심화되는 곳은 재고시장에 부정적인 영향을 미치는 것이 일반적이다.
실제로 저금리시대가 지속되면서 수익형부동산 상품의 인기가 높아졌다.
오피스텔과 도시형생활주택 공급물량은 단기간에 급증했다.
2013년부터 입주가 본격화되면서 공급과잉 지역은 공실률이 높아지고 매매가격은 떨어지고 있다.
특히 신분당선 라인으로 분당, 판교, 광교 일대 오피스텔 분양물량이 2010년 이후 4년 동안 1만4,068실이 공급됐다.
임대수익률은 5%초반대로 낮아지면서 과거보다 수익형부동산의 수익률이 낮아졌다.
따라서 신규투자자는 주변시세보다 낮은 경매나 급매물을 매입해 수익률을 높이는 전략이 필요하다.
기존 투자자는 수익형부동산의 정리가 필요하다.
비역세권에 위치하거나 시설이 낡고 임차인 선호가 떨어지는 수익형부동산은 임대료를 낮춰 임차인을 확보하거나 게스트하우스로 활용해 수익률을 올리는 방법을 고려할 수 있다.
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대형아파트 시장은 금융위기 전후로 위상이 달라졌다.
중대형 아파트 가격 상승을 주도했던 버블세븐은 2008년 금융위기 이후 전용 135㎡초과 (구 50평형 이상)면적의 가격은 17% 가량 떨어졌지만 거래량은 오히려 증가했다.
특히 2013년 아파트 매매 거래량이 2006년 실거래 건수가 발표된 이후 가장 많은 3,949건이 거래됐다.
2007년과 2008년에 각각 1,034건~1,096건 거래가 이뤄진 것을 비교하면 3배 가량 늘어난 수치다.
최근 부동산 시장의 트렌드가 소형을 선호하면서 대형아파트 수요는 감소했지만 부모와 살림을 합치는 "세대합가" 수요와 충분히 조정된 대형아파트 가격 메리트가 매수를 자극하고 있다.
가족수가 늘어나 중대형 아파트로 갈아타려는 실수요자는 매입가격의 문턱이 낮아졌고, 매도자는 팔리지 않던 대형아파트의 거래가 살아나고 있으므로 손실을 만회할 수 있는 상황이 도래한 것이다.
중대형 희소성이 부각된 버블세븐 등 일부 중대형 아파트 거래시장은 누이 좋고 매부 좋은 틈새시장이 만들어지고 있다.