<p><span></span></p><div style="-en-clipboard:true;">안녕하세요, 머스탱입니다.<br></div><div style="-en-clipboard:true;"><br></div><div style="-en-clipboard:true;">예전에 살던 지역 인근에, 입지가 참 좋다고 생각되지만 재건축이 쉽지만은 않은 단지들을 임장했던 기록이 있어 공유합니다.</div><div style="-en-clipboard:true;">7호선이 인천까지 연장되면서 서울 접근성이 비약적으로 좋아진 곳인데요,</div><div style="-en-clipboard:true;">바로 7호선 굴포천역 인근 욱일, 대동, 대진, 동아 아파트 입니다.</div><div style="-en-clipboard:true;">(굴포천역-강남구청역 : 1시간 소요)</div><div style="-en-clipboard:true;">7호선 개통 후로 아침 출근길에 보면 탑승객이 나날이 증가하는게 체감될 정도였는데, 아마 7호선이 청라까지 연장되면 더더욱 탑승객이 많아지지않을까 생각됩니다.</div><div style="-en-clipboard:true;">4개 단지 모두 6층의 저층 아파트들로 3종 일반 주거지역인데, 이미 워낙 세대수가 많고 필지가 작아 과연 재건축이 가능할까 싶은 곳인데요</div><div style="-en-clipboard:true;"> </div><div style="-en-clipboard:true;"><span style="font-weight: bold;">위치는 7호선 굴포천역 1,2번 출구 바로 앞입니다. 동에 따라 전철역 입구까지 1분도 안 걸리는 곳도 있어요;;</span></div><div><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99840B445AE6FB4A08" class="txc-image" hspace="1" vspace="1" border="0" actualwidth="640" width="640" exif="{}" data-filename="Image1.png" style="clear:none;float:none;" id="A_99840B445AE6FB4A0862B9"/></p><p></p></div><div><ul><li><div>욱일, 대동, 대진, 동아 4개 단지 모두 1988년식(재건축연한 30년 도래)</div></li><li><div>삼산동, 부개동 사이 초역세권</div></li><li><div>건너편 7,8번 출구쪽 롯데마트 위치, 롯데마트 동측으로는 삼산동 메인상권</div></li><li><div>부개동,삼산동을 향후 몇년간 새 아파트 신규공급 없음. 부개동 부개인우/부개삼이구역 재개발 있으나 몇백세대 수준으로 수요에 비해 턱없이 부족한 실정</div></li><li><div>부평구청 역 도보 10분 거리의 부평 래미안(2014년식) 시세 : 33평 4.5~5억</div></li><li><div>7호선 생긴 이후 전철 진동이 집에서 느껴지고, 일부 세대 누수가 있다는 평이 있는데 안전진단 결과가 어떨지?</div></li><li><div>해당 단지들은 인근(삼산7단지-굴포초학군)에 비해 학군은 약점, 환경요인은 대등, 쇼핑 및 여가는 대등, 교통은 우위로 판단</div></li><li><div>재건축시 상품성은 부개/삼산동에서 대장이 되지 않을까(10년 후 입주한다고 가정하면, 삼산7단지는 24년차에 접어 듦, 주변 신축 전무)</div></li></ul></div><div></div><div><span style="font-weight: bold;">부동산방문</span></div><div><span style="font-weight: bold;"></span><span style="font-weight: bold;"><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99B48A455AE6FBB912" class="txc-image" hspace="1" vspace="1" border="0" actualwidth="640" width="640" exif="{}" data-filename="2.jpg" style="clear:none;float:none;" id="A_99B48A455AE6FBB912C4AF"/></p><p></p></span></div><div><ul><li><div>이미 부동산에서 해당 아파트 매물을 다수 보유하고 있음</div></li><li><div>인근 부평아파트 재건축연한 8년전 돌입, 이제 일반분양, 29층 확정, 우미린, 480세대</div></li><li><div>욱일 대동 대진 동아 4개단지 현재 2000세대 가까이 됨(1818세대), 부평아파트처럼 29층 허가시 제건축 후 3000세대 이상 된다고 함(과연??)</div></li><li><div>욱일아파트가 4면코너라 땅값이 비쌈(5000만/평)</div></li><li><div>대동 동아가 구조가 좋아서 임대맞추기 좋음</div></li><li><div><span style="font-size: 10pt;">6층이 매가가 저렴하지만 공시지가차이 적음</span><br></div></li><li><div>매가는 정체기</div></li><li><div>4개 단지 모두 개흥초 배정</div></li></ul></div><div>실제 임장 가서 보니 일부 부동산에서는 급매가 나올 때마다 조금씩 매입하고 있는 곳도 있었고, 어떤 부동산은 이미 단지별 대지지분을 분석해서 표로 만들어놓고 있더라고요. 역시 현장을 가봐야 분위기를 체감할 수 있다는 사실을 새삼 느꼈습니다. 그래도 과연 이 4개 저층 아파트들을 투자성이 있다고 판단하여 매매한 사람들이 있을까 싶어 지난 5년간 실거래건수를 카운트해봤는데요..</div><div></div><div><ul><li><div>매매 : 703건(2013-2017, 5년간)</div></li><ul><li><div>대동 : 265</div></li><li><div>대진 : 92</div></li><li><div>동아 : 161</div></li><li><div>욱일 : 185</div></li></ul><li><div><span style="font-size: 10pt;">지난 5년간 전체 1818세대의 38% 가량 집주인 변경되었는데, 아마도 조금은 기대를 하고 미리 진입한 것이 아닐까 하지만, 실제 조합이 설립될 수 있는지 지켜봐야할 것 같습니다. 말씀드린 대로 필지가 너무 작고, 대지지분도 적어 사업성이 있을지, 추가분담금이 많아 조합설립이 될지 모르겠습니다.</span></div></li></ul><div>현재 3종 일반으로 묶여있는 필지들이 준주거나 일상으로 종상향되지 않는 이상 용적률에도 한계가 있을 것 같은데, 워낙 교통적인 입지가 좋아 관심 갖고 지켜보려합니다.(실제 투자는.. 모르겠어요^^;)</div><div><br></div><div>요즘은 시장이 어수선하고 부동산 분위기도 안개속이라 무엇인가 결정을 할 수 있는 시기는 아닌 것 같습니다.</div><div>이럴 때일수록 꾸준히 임장 다니고, 공부를 열심히 해야할 것 같아요.<br>뭔가 급하게(?) 마무리하는 느낌인데..ㅋ</div><div>어떻게들 수익내고 계시는지, 어떤 지역에 관심갖고 계신지 궁금한 요즘입니다 ^^</div><div><br></div><div>.</div><div>.</div><div>.</div><div>.</div><div>.</div><div>.</div><div></div><div>.</div><div>.</div><div>.</div><div>.</div><div>.</div><div>.</div><div>.</div><div>돈이 없어서 그런가ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ<br><br><br><br><br><br></div><div></div></div><div></div><div></div><p></p>
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인천에 투자하지 말라는 락쌤의 목소리가 맴돌아 아직은 그곳에 긍정의 시선을 주기 힘드네요..ㅎㅎ 개인적으로 동춘동쪽도 역세권에다 의외로 아파트나 동네도 깔끔하고 지분율까지 좋아 가치가 있다고 생각했는데 부룡쌤께서 투자성이 좋지 않다고 평하셨던 기억이 나네요. 인천지역이 가치투자성 면에서는 박한 곳 같습니다.
인천지역 정보 잘 보았습니다. 경매초급수업때 인천 구월동 임장한 적이 있었는데, 전혀 모르는 지역을 임장하려니, 곤란한 점이 한두가지가 아니더군요..ㅎㅎ 이렇게 조금씩 그 지역에 대해 정보를 얻다 보면, 막막함은 점점 사그라 들겠지요? ^^ 공부도 부족하고, 총알도 부족하고, 부동산시장까지도 안개속일때는, 열심히 공부에 매진해야겠지요? ^^ 정보와 재미 주셔서 감사합니당~~ ^^
완전 모르는 지역이었는데 새롭게 알게 되었습니다~ 초역세권인데 사업성 중요하겠네요. 광명처럼 일대가 같이 재개발(재건축) 되면 신도시처럼 환경이 좋아질텐데 해당 단지만 될지 노후된 인근 단지도 순차적으로 분위기를 탈지 향후 궁금하네요~ 역이름이 생소한데 몇번 반복해서 봐둬야 겠습니다 감사합니다!
첫댓글 저기가 반대편하고 학군차이가 꽤나 나는곳이지만, 교통 입지적으로는 거의 인천에서 만점이죠.
맞아요. 역 접근성뿐아니라 외곽순환도 가까워서 콧구멍에 바람 넣으러 다니기 좋습니다ㅎㅎ 이동네 잘 아시나봐요ㅋ
이곳을 자주 다니는 한사람으로써
재재반 수업 때 선생님이 뭐라 하셨는데.
무슨 이유때문에 안된다고.
십년전에 아는 지인이 매입하려다 안했
는데요.
이전도 지금도 앞으로 미래도 큰 변화가
없으리라 봅니다.
그래도 꾸준히 지켜봐야죠.
머스탱님 글 잘 읽었습니다. ㅎㅎ
50층짜리 주복이 들어서면 멋질 것 같습니다ㅎㅎㅎ 제이미님 함께 화이팅해요!
앗~~저층에 7호선 초역세권이면 얼핏 재건축 사업성이 나올듯도 한데
아마도 소형평수가 대부분이라 평균대지지분이 작나보네요.
정확한 이유는 제이미님께 여쭤봐야겠어요~~~
머스탱님 유용한 정보 감사합니다.^^
넵 젠몬님 워낙 소형평수만 있어서 쉽지 않을것 같아요. 이미 1800세대 이상이 오밀조밀 모여있어서요ㅎㅎ 어제 함께해서 즐거웠습니다!
인천에 투자하지 말라는 락쌤의 목소리가 맴돌아 아직은 그곳에 긍정의 시선을 주기 힘드네요..ㅎㅎ
개인적으로 동춘동쪽도 역세권에다 의외로 아파트나 동네도 깔끔하고 지분율까지 좋아 가치가 있다고 생각했는데 부룡쌤께서 투자성이 좋지 않다고 평하셨던 기억이 나네요. 인천지역이 가치투자성 면에서는 박한 곳 같습니다.
그래도 언젠가 송도만큼은 꼭 한채 갖고싶네요.
글 잘 보았습니다. 계속 화이팅하세요~
맞아요 인천이 가격 탄력성이 힘들긴하죠. 저도 작년에 팔고 나왔는데 아직도 그 가격이더라고요ㅠ 송도는 개인적으로 응원하는 곳인데 잘 됐으면 좋겠어요. 로렉스님도 화이팅입니다!!
인천이 빛을 낼 때가 오겠죠~~?
7호선이 지나간다는 석남역 임장을 했을때
너무 열악한 환경에 깜짝 놀랐던 기억이 나는데요~~~
꾸준히 지켜보면 좋을것같아요~~
마지막 글에 심히 공감하며 ㅋㅋ 글 잘 봤씁니당
맞아요.낙후된 지역 너무 많죠. 언젠간 좋아지지않을까 하고 있습니다ㅎㅎ
그나저나 어디 돈 빌릴 데 좀 없을지ㅋㅋㅋ
돈이 없어서 그런가 격공합니다ㅋㅋㅋ
머스탱님 정리 잘 하시네요!!!
인천에 대한 머스탱님의 시각 잘 보았구요~
항상 화이팅하세요~~
네 비타씨님도 항상 고생하시는데 감사합니다ㅋㅋ 화이팅이어요!
초역세권이라 수요는 많을 거라 예상해 봅니다.
재건축 안전진단 통과되면 입질을 시작하겠네요. ~
상동역하고도 가깝네요? ㅎㅎ
부천에 행크 수업들으러가기 너무 좋은 아팟이예요ㅋ 행세권ㅋㅋ
정말 입지나 교통이 좋아보이네요!
근데 저도 인천의 구도심이라고 하나요 서울과의 접근성도 괜찮은곳은 투자성도 있을것 같은데, 또 아닌게 있나봐요
좀 더 연구를 해봐야겠어요
머스탱님 재밌고 좋은 글 감사합니다!!
투자성 있는 곳 많지만 비둘기님 사시는 지역처럼 가격탄력성이 썩 좋지는 않은 것 같아요. 인천도 시장이 지역 내에서 차별화되고있는 것 같네요. 지역분석글 잘 보고 있습니다^^
머스탱님~ 마지막 문구에 공감이 가네요 ㅎㅎㅎ
함께 적은돈으로도 할 수 있는 투자방법을 찾아보아요~
화이팅!! ^^
마지막 문장 그게 주제예요ㅋㅋㅋ
적은돈으로 투자할만한 거 생기면 저도 알려주세요ㅋ
인천 역세권~~경매물건 임장차
지난해 말 방문한적 있었던 삼산동~~머스탱님의 재건축에
대한 분석자료로 보니 새롭게 느껴지네요!!
동쪽에만 부는 바람이
언젠가는 서쪽으로도 옮겨타기를 바래봅니다~~
정성스런 글 감사해요^^
빈준님 엄청 일찍 일어나시네요. 왠지 닉넴에서도 부지런함이 느껴집니다! 동쪽에서 강풍 불면 서쪽에서 산들바람 부는 수준이라ㅎㅎ 그래도 삼산동은 인천 3대 학군이 형선된 부촌이예요ㅎㅎ
입지는 상당히 좋은 위치에 있군요~
시기가 시기인지라 평소에 관심 가지고 계신 지역을 공부해가면서 변화하는걸 체크하면..총알 준비될 경우엔 바로 쏠수 있을것 같아요~~
네 근데 총알이 없네요ㅋㅋ 부평일대에선 정말 좋은 위치인건 맞습니다만 어떻게 변신할지 너무 궁금합니다ㅋ 함께 지켜봐용~
인천지역 정보 잘 보았습니다.
경매초급수업때 인천 구월동 임장한 적이 있었는데, 전혀 모르는 지역을 임장하려니, 곤란한 점이 한두가지가 아니더군요..ㅎㅎ
이렇게 조금씩 그 지역에 대해 정보를 얻다 보면, 막막함은 점점 사그라 들겠지요? ^^
공부도 부족하고, 총알도 부족하고, 부동산시장까지도 안개속일때는, 열심히 공부에 매진해야겠지요? ^^
정보와 재미 주셔서 감사합니당~~ ^^
구월동도 앞으로 더 좋아질 지역이예요ㅎ 삼산동 같은 경우는 학군이 인천 내에서 잘 형성된 지역으로 꼽히고요. 하지만 투자는 잘 모르겠습니다ㅎㅎㅎ 함께 화이팅해요!!
완전 모르는 지역이었는데 새롭게 알게 되었습니다~ 초역세권인데 사업성 중요하겠네요. 광명처럼 일대가 같이 재개발(재건축) 되면 신도시처럼 환경이 좋아질텐데 해당 단지만 될지 노후된 인근 단지도 순차적으로 분위기를 탈지 향후 궁금하네요~ 역이름이 생소한데 몇번 반복해서 봐둬야 겠습니다 감사합니다!
인근지역은 아마 힘들지않을까해요ㅎㅎ그래도 롯데마트와 삼산동상권이용이 편리해 실주거하긴 좋은 곳입니다ㅎㅎ 굴포천은 부평사람들한테 탄천같은 곳이예요ㅎㅎ
7호선 부평구청에 연장선상에 있는 초역세권 아파트를 을 머스텡님 덕에 잘 보았습니다. 마치 부동산을 임장한 것과 같이 자세히 설명해 주셔서 감사합니다.
프카님 땡! 저는 머스탱 입니다ㅋㅋㅋ 임장 함께 자주자주 많이 다녀용!ㅎㅎ
재건축 재개발은 왠지 모르게 서울위주로 관심갖고 생각하고 있었는데..
머스탱님의 귀한 글 덕분에 인천까지 관심을 가질수 있게되었습니다.
좋은글 진심으로 왕 감사드립니다. ^^
왕왕 저도 감사드립니다 굿맨님ㅎㅎ 인천은 그냥 참고만 하셔도 됩니다ㅎㅎ 투자는 서울로 하시죠^^
머스탱님 요점만 딱!딱! 정리해주셔서
한눈에 쏙~ 들어오네요~
저도 마지막 문구가 가슴에 비수처럼 꽂히네요...^^;
좋은글 잘 읽었습니다.
그쵸? 임장기를 가장한 나는 돈이 없다 푸념이었습니다ㅎㅎ 김쌤 항상 올려주시는 기사 감사히 잘 읽고 있어요!
인천은 관심지역이 아니지만...
그래도 잘 알아갑니다.
지역분석하시느라 고생하셨어요^^
앗 쌤!ㅋㅋ 저도 이제 더 이상 관심 안 두기로 했습니다ㅎㅎㅎ 동쪽으로 가시죠!!
투자를 할 때 우선 자기가 살고 있는곳부터 관심을 갖고 알아보는것 같습니다~
가장 잘 아는 지역이므로~~
머스탱님 이제 동쪽을 뽀개보아요~^^
7호선은 딱 이지스터디 가는 상동역까지만 아는 저로서는 딴나라 이야기 같아요.ㅎㅎ
역시 현장을 가봐야 하는거겠죠? 머스탱님 덕분에 미리 임장 한 번 할 수 있네요.
우선, 동쪽 먼저 뽀갠 후에~~~^^
이번에 같은 강동조에 속해서 머스탱님께 여러가지 배웠습니다. 특히 임장 정리하는 능력은 꼭 본받으려고요~^^
돈이 없어서 그런가ㅋㅋㅋㅋ 저도 그렇습니다ㅋㅋ
임장하고 일목요연하게 너무 정리를 잘 하셔서 저도 오랜만에 에버노트를 사용하게 되더라고요.
5년간 손바뀜을 살펴보신 게 포인트네요!
많이 배우고 갑니다.^^
인천 저도 관심있는 지역인데 좋은정보 감사요~
다음에도 공유 부탁드려요^^
머스탱님 요약정리 감사합니다. 7호선라인이라 교통도 좋고 환경도 좋은데 재건축 진행여부가 관건이겠네요. 향후 더 지켜보면서 공부해야겠어요. 정리 감사드립니다.