지성 법인의 장점⑤ : 대출규제에서 상대적으로 자유롭다

[志成]

법인의 장점⑤ : 대출규제에서 상대적으로 자유롭다

[지성의 돈되는 부동산 1인법인 / 책 미리보기 07]

보유한 부동산이 많아졌을 때의 또 다른 문제는 추가로 대출받기가 어렵다는 점입니다. 대출을 받지 않고도 투자할 수 있다면 감사한 일이죠. 하지만 수억 원의 돈을 대출 없이 현금으로 지불할 여유가 있는 사람은 정말 드뭅니다.

마음에 드는 물건이 있는데 더 이상 내 명의로 대출이 나오지 않아서 잡을 수 없다면 정말 안타깝고 답답한 노릇입니다. 최근에 투자자들이 법인에 관심을 갖게 된 이유중 하나도 대출 문제입니다. 이제 2주택 이상의 다주택자라면 추가 대출이 거의 어렵다고 봐야 하는 상황이니까요.

다만 1주택자는 신규주택 취득 시점부터 2년 이내에 기존 주택을 처분하거나, 부모 봉양 등의 사유 가 있을 경우 예외가 적용되기도 합니다(LTV 및 DTI 40~60%까지). 이런 사유조차 없다면 아무리 1주택자라고 해도 추가 대출이 어렵습니다.

그래서 예전처럼 주택을 한 채만 보유하며 재테크에 활용하고, 본인은 대출을 받아서 전세로 거주하는 방법도 쓰기 어려워졌습니다. 이런 방법까지 막혀 버렸으니, 개인 명의로 투자를 해온 사람들은 좌절할 수밖에 없습니다.

그런데 법인은 개인에게 적용되는 대출규제를 아 직 적용받지 않고 있습니다. 은행 상황마다 다르지만 2018년 10월 현재 KB시세의 80%까지 대출이 가능한 곳도 있습니다. 법인도 개인처럼 소위 ‘방빼기’를 하지만, 그럼에도 개인에 비해 조건이 좋은 것은 사실입니다.

또한 법인은 개인에게 적용되는 DSR이나 DTI 등의 규제가 적용되지 않는다는 것도 장점입니다. 현재 상황에서는 결국 대출에서도 개인보다 법인이 유리한 것이죠.

:: 신규법인도 대출을 받을 수 있을까

법인으로 대출받을 때 흔히 걱정하는 것이 재무제표입니다. 법인의 재정 상태를 보여주는 것이 재무제표인데 세금을 적게 내기 위해 비용을 늘리다 보면 순수익이 거의 없거나 마이너스인 경우도 있으니까요. 그러나 법인의 대출에서 재무제표보다 중요한 것은 담보물건입니다. 담보만 확실하다면 대출을 받는 데에 큰 문제가 없습니다.

이제 막 만들어진 법인에게도 대출을 해주느냐는 질문도 많이 받는데, 어떤 면에서는 오히려 신규법인이 기존 법인보다 유리한 측면도 있습니다. 가장 중요하게 보는 것이 담보물건이긴 하지만, 그래도 재무제표가 마이너스일 경우 대출을 꺼리는 은행이 아주 없는 것은 아니니까요. 신규법인은 재무제표가 아예 없기 때문에 오히려 유리할 수도 있습니다.

사람들은 흔히 주거래은행이나 큰 은행에서 대출이 잘 나오고, 조건이 좋다고 생각합니다. 특히 법인의 경우는 법인통장이 개설되어 있는 주거래은행이 있으니 여기에서 대출을 받아야 더 조건이 좋지 않느냐는 질문도 많이 받습니다.

하지만 담보대출을 받기 가장 좋은 은행은 주거래은행도, 큰 은행도, 유명한 은행도 아닙니다. 법인 대출을 많이 취급하는 은행이 가장 좋습니다. 과거에는 법인 대출을 주로 2금융권에서 많이 취급했지만 최근에는 1금융권에서도 법인 대출을 취급하는 곳이 늘어나고 있습니다.

아무래도 정부 규제로 인해 개인대출을 해주기 어려워지니, 은행 입장에서도 사업자를 대상으로 하는 대출상품을 활용해서 수익을 내려 하겠죠. 그러니 은행 의 규모보다는 법인 대출상품을 많이 취급하는지를 보고 고르는 게 좋고, 그중에서도 특판상품이 있다면 가장 좋습니다.

법인 대표의 신용도에 따라 법인 대출도 영향을 받지 않느냐고 질문하는 분들도 많습니다. 흔히 은행은 법인에게 대출을 할 때 법인 대표가 연대 보증을 서줄 것을 요구합니다. 그래서 법인 대표의 신용이 어느 정도 영향 을 주는 것은 사실이지만, 절대적 영향을 끼치는 건 아닙니다. 말씀드린 대로 법인 대출에 가장 큰 영향을 끼치는 것은 담보물건이기 때문입니다.

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본 칼럼은 도서 <지성의 돈되는 부동산 1인법인>의 내용을 일부 발췌하여 편집한 것입니다.

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