민간택지 분양가상한제 시행 내집 마련 전략-아파트 분양가 상한제 적용지역, 투기과열지구, 조정대상지역 분양 상황 및 아파트 청약 담첨 조건

[최호연]

민간택지 분양가상한제 시행 내집 마련 전략

-아파트 분양가 상한제 적용지역, 투기과열지구, 조정대상지역 분양 상황 및 아파트 청약 담첨 조건

상한제 이후 문턱 높아진 청약..내 집 마련 전략은?
분양가 20∼30% 낮아지지만, 공급 줄어 '청약 과열'
강남 등 투기과열지구 최소 70점 당첨 가능성 높아
60점대 후반 이하 상한제 유예기간 전 나서야 유리

【서울=뉴시스】 이윤청 기자 = 7일 오후 서울 송파구의 한 부동산상가에 전세 매물 관련 문구가 게시돼 있다. 정부는 지난 6일 강남 4구(강남·서초·송파·강동)와 마포·용산·성동·영등포구 등 서울 8개구 27개 동(洞)을 민간택지 분양가 상한제 적용 지역으로 지정했다. 2019.11.07. radiohead@newsis.com

[서울=뉴시스]박성환 기자 = 정부가 서울 27개 동(洞)을 민간택지 분양가 상한제 적용 지역으로 지정하면서 내 집 마련을 원하는 실수요자들의 머릿속이 복잡하다.

분양가 상한제로 시세보다 저렴한 새 아파트를 분양받을 기회가 확대됐지만, 그만큼 청약 수요가 늘면서 경쟁이 치열해지고 당첨 기회가 줄어들기 때문이다.

분양가 상한제가 시행되면서 서울에 신규 주택 공급이 줄어들 것이라는 전망이 우세해지면서 청약과열 현상이 두드러지고 있다. 분양가가 시세보다 20~30% 낮아지면서 시세 차익을 기대하는 투기 수요까지 청약 시장에 몰리면서 청약 경쟁은 갈수록 더 치열해질 것으로 예상된다.

청약통장 가입자가 2500만명을 넘어섰다. 금융결제원 아파트투유에 따르면 지난 9월 기준 전체 청약 통장(주택청약종합저축·청약저축·예금·부금 포함) 가입자는 2528만6601명으로 집계됐다. 청약을 통해 시세보다 저렴한 분양가로 내 집 마련을 원하는 수요가 늘었다는 분석이다.

정부는 분양가 상한제 시행으로 주택시장이 무주택자와 실수요자 위주로 재편되고, 집값 안정화를 기대하고 있다. 서울 지역에 분양가 상한제가 적용되면 일반 분양가가 기존 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사보다 5~10% 낮아진다는 게 정부의 설명이다.

특히 분양가 상한제 시행으로 강남 등 서울 인기지역 아파트에서는 청약 과열 현상을 빚고 있다. 덩달아 당첨 청약가점도 높아지고 있다.

정부의 분양가 상한제 지정 이후 강남지역에서 첫 분양에 나선 '르엘 신반포 센트럴'의 평균 당첨 가점이 70점을 넘어섰다. 금융결제원 아파트투유에 따르면 롯데건설이 서초구 잠원동 반포우성을 재건축하는 '르엘 신반포 센트럴' 평균 당첨 가점이 70.33점을 기록했다. 이 단지는 관리처분인가를 서둘러 진행해 상한제 적용되지 않았는데도 1순위 청약에서 31가구 모집에 6575개의 청약통장이 몰려 올해 최고 경쟁률인 평균 212.1대1을 기록하기도 했다. 앞서 분양한 삼성동 '래미안라클래시'는 당첨자 평균 가점이 69.5점, 역삼동 '역삼센트럴아이파크'는 65.7점을 기록했다.

20일 부동산업계에 따르면 내년까지 투기과열지구에서 분양될 아파트는 52개 단지 6만153가구다. 이 중 분양가 상한제 적용 지역 물량은 11개 단지 2만6917가구다. 이들 단지는 주로 강남4구(강남·서초·송파·강동)에 집중돼 있다. 지난달 29일 이전에 관리처분인가를 받은 재개발·재건축 조합의 경우 6개월간 유예가 인정돼 내년 4월28일부터 적용된다. 분양가 상한제 적용 아파트는 내년 5월부터 나올 가능성이 높다. 상한제 적용 단지는 분양가가 주변 시세보다 낮아져 청약 경쟁이 더욱 치열해질 것으로 보인다.

실수요자들은 청약 경쟁이 갈수록 치열해지면서 내 집 마련을 위한 청약 전략을 꼼꼼히 세워야 한다. 청약 잠재수요가 늘면서 당첨 청약 가점도 높아질 것으로 예상된다. 지역마다 차이가 있지만, 서울은 최소 60점 이상은 돼야 당첨될 가능성이 있다. 특히 강남권 등 수요가 많은 지역은 최소 70점 이상은 돼야 당첨될 것으로 보인다. 청약 가점이 60점대 후반 이상이면 상한제 유예기간이 끝나는 내년 4월 이후에, 60점 이하면 분양가 상한제 유예기간이 전에 청약에 나서는 게 유리하다.

청약 가점은 부양가족 수(35점 만점)와 무주택 기간(32점 만점), 청약통장 가입 기간(17점 만점) 등을 따져 결정된다. 84점이 만점이다. 청약 가점이 60점이 되려면 무주택기간이 15년 이상, 부양가족은 4명 이상 돼야한다.

청약점수가 낮다면 특별공급을 노려볼만하다. 30대의 경우 결혼한 지 7년 이내면 분양 물량의 20%가 신혼부부 특별공급으로 주어진다. 또 자녀가 3명 이상일 경우 다자녀 특별공급을 자격이 생긴다.

청약 가점만큼 중요한 게 자금 마련이다. 분양가가 9억원이 넘으면 중도대출을 받을 수 없다. 또 상한제 아파트는 시세보다 80% 이하인 경우 계약 후 10년, 입주 후 7년간 매매를 할 수 없다. 의무거주 요건에 따라 입주 당시 전세로 임대할 수 없다. 기존 분양 아파트는 분양 이후 잔금이 부족하면 전세를 놓아 자금을 조달했지만, 상한제 적용 아파트에서는 허용되지 않는다.

전문가들은 청약 점수가 높다고 무턱대고 청약에 나서는 건 금물이라고 조언했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "청약 점수가 높아 당첨되더라도 최장 10년간 전매제한과 실거주 의무기간 등 규제가 예정인 만큼 청약 전 꼼꼼하게 따져봐야 한다"며 "상한제 적용 아파트는 분양 받은 뒤 전세를 놓아 잔금을 치르는 것을 허용하지 않는다"고 설명했다.

함 랩장은 "무주택 기간이 짧거나 부양가족이 적은 실수요자라면 상한제 적용 지역에서 청약에 당첨되기가 쉽지 않다"며 "청약 가점이 낮을 경우 상한제 미적용 지역이나 신혼부부 특별공급, 2021년 공급 예정인 수도권 3기 신도시 아파트 청약에 나서는 것도 방법"이라고 덧붙였다.

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민간택지 분양가상한제 시행  주용내용

민간택지 분양가상한제 보도자료.hwp

< 민간택지 분양가 상한제 적용지역 >

11월 6일  주거정책심의위원회 심의·의결을 거쳐, 분양가상한제 적용 지역 지정 및 조정대상지역 일부 해제를 발표

분양가상한제 적용지역은 집값 불안우려 지역을 선별하여 동(洞) 단위로 핀셋 지정(서울 27개동 : 강남4구 45개동 중 22개동, 마포구 1개동, 용산구 2개동, 성동구 1개동, 영등포구 1개동)함으로써 시장에 미치는 영향을 최소화.

최근 분양가격 상승률이 높고, 집값 상승세가 지속되고 있어 시장 영향력이 큰 서울을 중심으로 지정 요건(｢주택법｣ 제58조 및 시행령 제61조) 충족 지역을 구(區) 단위로 선별하고, 해당 구(區) 내의 정비사업‧일반사업 추진 현황, 최근 집값상승률, 고분양가 책정 우려, 시장 영향력 등을 종합적으로 고려하여 동(洞) 단위로 핀셋 지정.
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적용대상 구(區) 선별

서울 전 지역(25개區)은 민간택지 분양가 상한제 적용 지역 지정을 위한 법정 요건*을 충족.

* 투기과열지구 & (①분양가격 상승률> 물가상승률 2배 or ②매매거래량 전년동기 대비 20%↑ or ③청약경쟁률 5:1(국민주택규모 10:1) 이상)

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* 서울 내 타 지역 및 서울 외 투기과열지구(과천, 하남, 성남분당, 광명 등) 에 대해서는 모니터링을 강화하고, 시장 불안 유발 조짐 있을시 추가 지정을 검토

동(洞) 단위 지정

검토대상 구(區) 중 강남4구(강남‧서초‧송파‧강동)는 총 22개동, 기타 4개구(마포‧용산‧성동‧영등포)는 총 5개동이 선정.

강남4구는 ①정비사업이나 일반사업이 있고, ②최근 집값 상승률이 높은 지역을 지정하되, 사업물량이 적어 시장 영향력이 상대적으로 작은 지역 등은 제외하여 총 22개동을 선정.

그 외에는 고분양가 책정 우려가 있는 영등포구 여의도동, 마포구 아현동, 용산구 한남동·보광동, 성동구 성수동1가를 지정.

지정區	지정洞
강 남 구 (8개동)	개포, 대치, 도곡, 삼성, 압구정, 역삼, 일원, 청담
서 초 구 (4개동)	잠원, 반포, 방배, 서초
송 파 구 (8개동)	잠실, 가락, 마천, 송파, 신천, 문정, 방이, 오금
강 동 구 (2개동)	길, 둔촌
영등포구 (1개동)	여의도
마 포 구 (1개동)	아현
용 산 구 (2개동)	한남, 보광
성 동 구 (1개동)	성수동1가

< 조정대상지역 지정 >

경기도 고양시 내 7개 지구*는 서울 접근성이 우수하고, 신축 단지 위주로 거주 여건이 양호하여 높은 가격수준을 유지하고, GTX-A 노선 및 3기 신도시 관련 교통망 확충 등 개발 호재로 가격 상승 가능성도 높아 조정대상지역을 유지.

* 삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지(한류월드)

남양주시 다산동, 별내동은 서울에 인접한 신도시(다산신도시‧별내신도시)가 위치한 지역으로 서울 집값 상승세의 확산 영향으로 최근 집값 상승세가 뚜렷하여 조정대상지역을 유지.

기존 조정대상지역(42개)

서울(25개구), 고양‧남양주‧용인수지‧용인기흥‧수원팔달 등 경기 13개, 동래‧수영‧해운대 등 부산 3개, 세종

조정대상지역 지정 유지 지역

(고양시) 삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구,

덕은·킨텍스1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지(한류월드)

(남양주시) 다산동, 별내동

철빡이18시간전
국민과의 대화 보고 느낀점.
문재인의 부동산 보는시각이 우리하고 틀리더다..

집값은 앞으로도 쭈욱 올라갈거 같더라.

전국적으로는 부동산 가격이 오히려 하락했을 정도로 안정화되고 있다

어제 문재인이 한 말이다.
전국이 치고 빠지는 투기꾼 때문에  폭등 시켜놓고.하락해서
지역마다 작살 내고 다니는데.

음..평당1억은 돌파했고.
임기중에 평당얼마 까지 올라갈지가 궁금하네.

돌쇠16시간전
문정권 욕하지 마라 우리APT 5억상승 감사합니다. 문통님

석17시간전
없으면 없는대로 살아 ♪~ 왜 남의것을 탐내냐

소나무17시간전
실제는 더 올라갔다며

최신 뉴스18시간전
투기꾼 찌라시

바람이19시간전
문재인은 호재다

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