실전경매 4. 배당순위 | |
I. 임차인의 대항력
배당금액 1억원
안분배당 1. 가압류 1억*(2억/4억)=5천만 * 임차인 1억원을 낙찰자가 인수함.
사례1) 배당금액 1억원
1. 근저당권 3천만원
배당순위
사례2) 배당금액 1억원일때
1. 임차인 전입/인도(대항력) 6천만원 2005.1.1 확정일자 1.2
배당순위
* 낙찰자가 2250만원 인수 함
사례3) 배당금액 1억원일때
1. 임차인 전입 4천만원 2005.1.1 확정일자 1.2 (배당요구)
배당순위
사례4) 배당금액 1억원일때
1. 임차인 확정일자 2005.1.1 전입신고 1.2 (5천만)
배당순위 임차인은 근저당권 이후에 대항력을 갖추어 낙찰자에게 대항할 없다.
사례5) 배당금액 1억원
배당순위 임차인의 대항력은 1월2일 오전0시 이므로 대항력이 없다
III. 소액임차인의 배당 (주택소재지 서울기준으로 전입신고/인도, 배당요구함)
사례1) 배당할 금액 1억원
배당순위
사례2) 배당할 금액 4000만원
배당순위
사례3) 배당할 금액 8천만원
배당순위
사례4) 배당할 금액 8000만원
배당순위
사례5) 배당할 금액 1억원
배당순위
*해설: 주택임차인들의 최우선변제금액의 최대치는 배당금액의 1/2로서
사례1) 배당금액 1억3천만
3. 근저당권 3천만원 2005.6.1
배당순위
사례2) 배당할 금액 1억원
안분배당
배당순위에 의해 근저당권자가 5천만원. 임차인 0 * 낙찰자가 임차인의 보증금 5천만원 전액 인수함.
사례3)배당할 금액 1억원
안분배당
* 임차인의 보증금 6천만원 전액 배당 받지 못하고 낙찰자에게
배당금액 9천만원
안분배당
* 확정일자부 임차인은 확정일자가 근저당권자보다 빠르니 3번 근저당권자의
배당금액 1억원
안분배당
순위배당
VII. 근저당권 후 설정된 가압류
배당금액 2억 5천만원
안분배당
순위배당 3번 근저당권자는 4번 가압류권자에 대하여 우선변제권을 가지므로 자기의 채권액을
VIII. 권리간 우선순위
사례1) 배당할 금액 8천만원
배당순위
사례2) 배당할 금액 8천만원
배당순위
배당실무 사례 종합연습 l 사례1 안분배당 후 흡수배당사례
낙찰가: 2000만원(경매집행비용제외/ 당해세는 없는 것으로 봄) 권리관계 1순위: A 가압류 500만원 2순위: B 근저당 1,500만원 3순위: C 압 류 3,000만원 배당금액
1차 안분배당) 1. 가압류 2000 * (500/5000) =200만원 남은금액 1800만원 2. 근저당2000 * (1500/5000) = 600만원 남은금액 1200만원 3. 압류: 2000 * (3000/5000) = 1200만원 남은금액 0
2차 흡수배당) 2순위 근저당권이 3순위 압류에 우선하므로 그 채권액 1500만원과 위 배당액 600만원과의 차액 900만원을 3순위 배당액으로부터 흡수한다. 따라서 최종적으로 1순위 가압류 200만원, 2순위 저당권 1,500만원, 3순위 압류 300만원을 배당받게 된다. l 사례2
최우선변제사례
낙찰가: 8000만원(경매집행비용은 제외/ 당해세는 없는 것으로 봄) 1순위: 저당권 5000만원(2000. 10. 19.) 2순위: 임대차 3000만원(2001. 10. 19, 전입신고후 배당요구) 3순위: 저당권 1000만원(2001. 10.20.) 4순위: 2순위 임대차 확정일자(2001. 11.1)
1. 2순위자 최우선변제 1200만원 남은금액 6800만원 2. 1순위 저당권 5000만원 남은금액 1800만원 3. 3순위 저당권 1000만원 남은금액 800만원 4. 확정일자부 임대차 800만원 남은금액 0
사례3
문제: 등기부상 권리관계
근저당 97.05.01 00수협 6500만 가압류 99.05.03 00보증 300만 임의 01.05.10 00수협 청구액 6000만원
임차인관계(모두 배당요구 한 것으로 봄)
A씨 3000만원 전입 97.03.04 확정 97.01.17 B씨 3000만원 전입 96.10.25 확정 99.04.07 C씨 3000만원 전입 99.03.30 확정 99.04.01 D씨 4700만원 전입 96.08.30 확정 99.04.01 E씨 3000만원 전입 96.10.22 확정 99.03.20
정답:
* 말소기준권리 : 근저당(97.05.01) - 6,000만원
* 소액임차인범위 : 수도권과밀억제권역 기준(01.09.14까지 3000만원/1200만원)
* 배당순서
1) 소액보증금 : A, B, C, E 임차인 각 1,200만원 = 4,800만원 ---- 배당 후 잔액 : 13,200만원 2) A임차인 보증금 잔액[97.01.17] = [3,000-1,200] = 1,800만원 - 배당 후 잔액 : 11,400만원 3) 근저당 우선변제금[97.05.01] : 6,000만원 ----------------- 배당 후 잔액 : 5,400만원 4) E임차인 보증금 잔액[99.03.20] = [3,000-1,200] = 1,800만원 - 배당 후 잔액 : 3,600만원 5) C, D임차인 보증금 잔액[99.04.01] = 동순위로 안분배당 - C임차인 : 3,600 x [1800/6500] = 997만원 - D임차인 : [3,600-997]만원 = 2,603만원 ----------------- 배당 후 잔액 : 0원
6) 낙찰자 인수금액 = 3,897만원
- B임차인 = 3,000 - 1,200 = 1,800만원 - D인차인 = 4,700 - 2,603 = 2,097만원 |