지역분석 [재개발지역분석] 은평구 재개발 지역

[파더씽크]

안녕하세요.

파더씽크입니다.

재개발재건축 5기로 수업을 들으면서

서울에만 재개발재건축하는 곳이 500곳이 넘는다는 얘기를 듣고 놀랐습니다.

뜨아..~~ 이 많은 투자처를 두고 난 지금까지 뭐한거임???

그래서 내가 잘 아는 지역부터 알아보고자

은평구 재개발 이슈에 대해 분석해 보았습니다.

(락지니쌤은 요기를 잘 모르십니다. ㅠㅠ)

은평구는 다음과 같이 11개 구역으로 나뉘어 집니다.

2008년도 부터 차례대로 입주를 시작한 은평뉴타운 진관동,

재개발로 일반 분양을 한 대조, 응암의 일부를 제외하고

현재 대부분의 지역은 낙후된 곳이 많습니다.

낙후된 곳은 정비구역으로 하나씩 지정되어 조합설립이 된 곳과 해제된 곳,

그리고 현재 조합설립이 된 곳은 단계별로 재개발 사업을 추진하고 있습니다.

이 중.. 가장 핫 플레이스는 바로바로 수색증산뉴타운 지역입니다.

Why??

상암 DMC, 마곡의 직주근접이기 때문입니다.

현재 수색4구역은 일반분양 완판을 했고,

가장 입지가 좋은 증산2구역은 P가 무려 2~3억이 붙었습니다.

부동산 사장님 말씀은 DMC 방송 관계자들이 싹쓸이 했다고 하네요. ㅎㅎ

증산2구역은 2017.01 관리처분인가 득,

현재 조합원 이주 및 철거가 상반기에 마무리 된다고 합니다.

시공사 GS자이, 사업속도가 빠른 편입니다.

수색역세권은 6호선, 경의선, 공항철도가 지나는 곳으로

그동안 상암과 단절되었던 근원인 철도 및 차량기지가 이전할 예정이며,

DMC역 부지에 복합쇼핑몰을 두어 단절된 상암과 수색을 연결시킬 계획입니다.

다음은 은평구 일대 입주물량입니다.

2020년까지 입주물량이 쏟아지지만 이주수요에 비해 걱정할 정도는 아닌 거 같습니다.

입주 시기	지역		세대
2018.04	진관동	은평뉴타운꿈에그린(4BL)	142
2018.07	신사동	은평신사효성헤링턴플레이스	380
2018.10	녹번동	힐스테이트녹번	952
2018.12	녹번동	래미안베라힐즈	1,305
2019.01	진관동	은평스카이뷰자이	361
2019.02	응암동	백련산파크자이	678
2019.08	응암동	백련산SK뷰아이파크	1,305
2019.11	응암동	백련산해모르	760
2020.05	응암2구역	녹번역e편한세상캐슬	2,441
2020.06	수색4구역	DMC롯데캐슬더퍼스트	1,192

수색증산뉴타운 위쪽으로 재개발 진행 속도가 비슷한 대표적인 3곳은 다음과 같습니다.

갈현1구역

대조1구역

불광5구역

이 곳은 3호선 라인에 몰려 있는 재개발 구역입니다.

1. 갈현1구역

재개발 구역 중 4,140여 세대인 최대 메머드단지로 3, 6호선, GTX A 노선을 이용할 수 있는 입지입니다.

건축심의 서울 우수디자인상을 수여했고,

현재 1월 15일 사업시행인가 접수를 마치고 시공사 선정에 들어가게 됩니다.

2018년 하반기 개장을 앞둔 은평카톨릭성모병원이 인근에 위치하고 북한산 숲세권과 학군이 좋습니다.

프리미엄은 1.2~1.3억 정도입니다.

2. 불광5구역

불광역 역세권, 평지로 입지가 좋은 곳이지만 사업속도는 현재 제일 늦습니다.

주변에 입주를 마친 북한산힐스테이트, 롯데캐슬 등의 기존 대규모 아파트 단지들 사이에 위치하고 있어

최소한의 가격방어는 되는 곳이며 건축심의를 진행하고 있습니다.

프리미엄은 1.3~1.5억 정도입니다.

3. 대조1구역

2400여 세대의 대단지이며, 사업속도가 가장 빠른 곳입니다.

현재 감정평가상태이며 '현대힐스테이트메디알레' 네이밍으로

현대와 힐스테이트 시공사로 결정되었습니다.

3, 6호선 불광역 역세권에 위치하며 주변 녹번 래미안베라힐즈 시세로 볼때

비슷한 시세를 형성할 것으로 보여집니다. (84타입 8억)

프리미엄은 1.7~1.8억 정도입니다.

관심있는 분들을 위해 이 곳의 호재를 한번 살펴 볼게요.

- 은평카톨릭성모병원 : 2019년 5월 예정 (800병상)

- 소방행정타운 : 2022년 12월 예정

- GTX A 노선 : 하반기 착공예정

- 연신내 기본계획 역사위치 : 2개 역 추가 예정

그럼, 주위 대장주가 될 아파트 및 분양권 시세를 살펴보겠습니다.

① 녹번래미안베라힐즈 : 2018년 12월 입주 예정

84㎡ 분양권 5억 초반에서 후반대였는데요,

보이시나요?

호가이지만 8~9억을 형성하고 있습니다.

맞은편의 녹번롯데캐슬은 분양가가 래미안베라힐즈보다 더 높았지만

현재 분양권 거래 시세는 래미안베라힐즈보다 약간 낮은 시세입니다.

얼마전에 84㎡ 6.9억에 거래된 매물이 보입니다.

② 수색4구역 DMC롯데캐슬더퍼스트 : 2020냔 6월 입주예정

84㎡ 일반분양 5.8억 완판되었고,

현재 분양권 전매제한이지만 전매가 풀리면 8~9억대를 형성할 것으로 보입니다.

그렇다면 앞으로 재개발될 갈현1구역, 대조1구역, 불광5구역

모두 일반분양가는 5~6억대 예측해 볼 수 있겠고요,

앞으로의 시세는 이곳과 비슷하게 형성될 것으로 보입니다.

그런데, 사실

수색증산뉴타운은 은평구이지만 더 인접해 있는

서대문 가재울뉴타운의 시세를 쫒아갈 확률이 더 높아보입니다.

앞으로는 상암DMC와 가재울뉴타운 시세와 함께 움직일 것으로 예상됩니다.

가재울뉴타운은 벌써 84㎡ 8.5~9억을 형성하고 있으니

추후 증산2구역은 9~10억을 호가할 것으로 보입니다.

참고로, 바로 옆에 인접해 있는 향동지구의 호반베르디움의 일반 분양가가 4.5~5억 초반이였는데요,

현재 1~1.5억 이상 P가 붙었습니다. 2019년 7월 입주를 앞두고 있고요.

그 아래쪽 국방대 이전으로 덕은지구도 정비구역으로 재개발 박차를 가하고 있는데요,

입지상 상암동과 거의 붙어 있기 때문에 이 곳도 관심있게 볼 지역인 거 같습니다.

은평구를 하다가 갑자기 향동과 덕은지구까지 빠져 버렸네요. ㅎㅎ

상암동과 너무 초인접 거리에 있어서 이곳도 관심지역으로 볼 만한 거 같습니다.

추후에 다시 한번 이곳은 지역분석해 보도록 하겠습니다.

[樂(락)지니]

꾸준히 오르는 은평구 일대~
앞으로 기대되네요~
파더씽크님덕에 잘 알아갑니다^^

[파더씽크]

야호~~ 나도 지니쌤님한테 댓글 받은 뇨자 되었네요. ㅎㅎ
지니쌤님 영광입니다. ㅎㅎ

꾸준히 오르는 은평구처럼
저도 꾸준히 노력하는 모습 보여드릴게요. ~~
항상 감사하고요~~
행부 스터디 ~~ 기대에 부응하도록 하겠습니다. ^^

[달님 달님 우리달님]

감사합니다

[파더씽크]

네. 고맙습니다. ~~

[민트7]

수색,증산 때문에 작년에 임장갔었는데..
은평구에 대한 전반적인 설명 덕분에
이해가 더 쏙쏙 가네요~
파더씽크님, 좋은 글 감사합니다~^^

[파더씽크]

민트7님.. 작년에 임장했던 곳이군요..
도움이 되셨다니 저도 고맙습니다. ㅎㅎ
잘 부탁 드려요..~~

[스이카]

녹번 수색 모두 기대되는 지역인거 같아요!