지역분석 [지역분석] 시흥시 - 경기도 서부권 교통 호재의 중심지! 과거부터 현재까지

[공부해]

안녕하세요!

가치투자반 6기, 재개발재건축4기, 초급반22기에 이어

중급반3기를 수강하고 있으며,

행부2기 활동을 시작하게 된 공부해입니다!

최근 경기도 서부권의 교통 호재가 참 핫하죠!

월곶-판교선과 소사-원시선, 신안산선 등의 트리플 철도망 호재가 있답니다.

저는 지금 서부권의 한 도시인 시흥시에 살고 있는데요~

하지만 시흥이 고향이고, 현재 시흥에 살고 있는 저도 시흥을 잘 모르고 있었답니다......

중,고,대학교,직장까지 외지를 돌다가 17년 6월에 퇴사하면서

다시 고향으로 오게 되며 거의 17년만에 시흥 생활을 하게 됩니다.

그래서 시흥을 한번 살펴보면서 소개해보고자 합니다.

시흥이라는 도시를 들어보신 적은 있으신가요?

사실 타지 생활을 하면서 시흥에서 왔다고 하면...

    <CASE1>

    지인1 : 어디야?

    공부해 : 인천 옆이요... 부천 아래요...

    <CASE2>

    지인2 : 시흥역 있는 쪽이지?

    공부해 : 거긴 서울 금천구 시흥동이요...

다들 잘 모르는 동네, 시골에서 온 것 같이 보는 것 같은 반응에 서러웠답니다ㅠㅠ

시흥은 주변에 인천, 부천, 광명, 안양, 군포, 안산을 두고 있는 도시입니다.

인천광역시에다가, 행복재테크가 있다는 부동산 성지인 부천,

최근 계속 핫한 광명, 평촌 학군으로 유명한 안양,

산본신도시가 있는 군포, 반월산업단지가 있는 안산은 많은 분들이 잘 아시죠!

이제 그 사이에 있는 시흥을 주목해주세요!

주변 도시들에 비해 한산해보이기까지 하는 저 도로망 보이시나요?

시흥은 서울/인천 등 대도시와 물리적 거리가 그리 멀지 않음에도 불구하고,

수도권 개발에서 계속 소외되어 왔던 지역입니다.

2009년 기준으로도 개발제한구역 면적이 전체 면적의 70.6%를 차지하고 있었습니다.

과거 시흥시는 위와 같이 구시가지/신시가지로 양분된 형태였습니다.

두 지역 외에는 여기 저기 아주 작은 동네들로 구성되어 있었습니다.

시흥시에 크게 개발 바람이 불었던 것은 1990년대였습니다.

구시가지에는 90년대 은행지구가 개발되며 아파트가 들어섰으며,

구시가지에 있던 시청이 1997년에 중앙부로 이전을 했습니다.

1980년대부터 조성이 시작되었던 시화국가산업단지가 90년대에 입주하며 일자리를 창출했습니다.

그리고 90년대 중후반에 시화국가산업단지 앞으로 아파트 입주가 몰리며 신시가지를 형성했습니다.

어렸을 때라 당연히 당시는 몰랐지만 지역에 큰 변화가 있었습니다.

<구시가지(신천/대야/은행) 은행지구 조성 전/후>

<신시가지(정왕)/시화산업단지 조성 전~현재 >

시흥시가 1990년대말 이렇게 천지개벽이 되었습니다.

하지만 그 이후 시흥시에는 이렇다할 개발이 없었습니다.

구시가지 쪽 단독주택에 살던 공부해는 전철노선이 없어서

서울에 나가려면 버스를 타고 부천으로 가서 환승해야 했으며...

(통학할 때 너무 힘들어서 1년 하고 자취를 했더랬죠)

신시가지의 4호선 정왕역에서도 서울을 가려면 무려 한시간을 앉아 있어야 했죠...

그러는 사이 아파트는 점점 낡아갔습니다.

2000년~2016년까지 시흥시에는 새 아파트 입주가 씨가 말랐습니다.

가장 많이 입주했던 2002년에도 겨우 4245세대일 뿐이었습니다.

이렇게 아파트 공급이 부족한데 가격이 많이 올랐을까요?

그것도 아닙니다.

시흥은 외부에서 이사오고자 하는 욕구가 있는 지역은 아니었습니다.

90년대말 시화단지 배후지역으로 생긴 정왕동+조금 떨어진 은행동으로도

출퇴근을 위한 거주 수요를 충족할 수 있었던 것으로 보이고,

시흥이라는 지역이 외부에서 인구를 유입시킬 만한 매력적인 포인트가 있는 것도 아니었기 때문이죠.

그냥 이 동네 수요는 동네 안에서 해결되는 수준이었을 듯합니다.

그렇게 시흥은 10여년간 가격도 타 지역에 비해 그리 오르지 않고,

큰 변화도 없는 조용한 지역이었습니다.

소외되어 있는 듯했던 시흥시에도 사실 개발 움직임이 시작되고 있었습니다.

2000년 후반 들어 수립된 2020년 시흥 도시기본계획에서 힌트를 주었던 것이죠!

1997년 이전했던 시흥시청의 2008년 위성사진입니다.

그래도 경기도에 위치한 도시의 시청 주변이라기엔 너무 휑하지 않나요?

당시의 2020 시흥 도시기본계획의 공간구조 설정도를 보면 아래와 같습니다.

분명 시흥시는 신천 지역과 정왕 지역으로 나뉘어진 곳이었는데?!!

시청 주변에는 아무것도 없는데??

당시 수립된 2020 시흥 도시기본계획에서는 '도심(시청)', 지역중심(과림), 지역중심(목감)이 눈에 띕니다.

아무것도 없고 시청만 덜렁 있는 곳에 '도심(시청)'이라고 표시되어 있습니다.

분명 그 이후 무엇인가 개발계획이 진행되었을 것이라는 느낌이 오네요!

1-1. 지역확인 - 도심(시청)

지금의 시청 주변은 다음과 같습니다!

<시흥시청 주변 2008년/2016년 위성사진>

2020년 도시기본계획에서 도심으로 표시되었던 곳에 장현지구가 개발 중입니다.

아직 아파트가 들어서지는 않았고 최근 모델하우스를 열고 분양이 시작되었습니다!

입주예정지로 표시되어 있는 장현지구의 동쪽이 대부분 민간분양인 곳들이고,

서쪽은 아직 민간분양 건설업체가 선정되지 않았거나, 뉴스테이, 임대아파트 부지입니다.

민간분양 부지들은 대부분 2020~2021년에 주로 입주합니다.

4월에는 장현 제일풍경채 분양 당시, 주변 도로가 마비가 올 정도로 인기가 많았는데요.

장현지구의 미래를 긍정적으로 보시는 분들이 많은 것 같습니다.

주택만 들어오는 것이 도시계획의 끝은 아니겠죠?

교통망은 뒤에서 확인해보시고~ 동네부터 훑어볼게요!

1-2. 지역확인 - 부도심(신천)

이번엔 기존 오래된 동네이기도 하지만, 2부도심 중 하나인 신천 지역입니다.

<부도심(신천) 지역 2008년/2016년 위성사진>

<은계지구 공사현장>

90년대 개발되었던 은행지구의 크기를 넘는 은계지구가 개발되는 중입니다.

이곳은 이미 건축물이 많이 올라왔습니다.

은계센트럴타운은 LH의 공공분양인데 이미 입주를 하였고, 나머지 부지들은 대부분 18~19년에 입주합니다.

1-3. 지역확인 - 부도심(정왕)

두 번째 부도심은 정왕지역입니다.

시화산업단지가 조성되면서 배후주거지역의 역할을 맡았던 정왕동의 아파트들도 매우 노후되며

신규 아파트 공급이 필요했습니다.

송도의 바다 건너편이고 정왕동 위쪽 지역에 있는 도시기본계획 상 군자지역에

교육신도시를 표방하는 배곧신도시가 조성되었습니다.

배곧신도시는 이미 많은 단지들이 입주했으나 입주 예정인 단지들도 꽤 있습니다.

배곧신도시한라비발디캠퍼스3차(2018년9월), 배곧호반써밋플레이스(2019년7월), 배곧B5블록(2019년1월),

배곧대방노블랜드(2019년5월), 배곧B1블록(2019년1월), 배곧중흥S클래스(2019년2월) 입주 예정입니다.

1-4. 지역확인 - 지역중심(목감)

<목감지구 2008년/2016년 위성지도>

부도심 다음으로는 2지역중심 중 하나인 목감지구입니다.

목감동은 공장들과 소규모 주거지역만 있는 작은 동네였지만,

2020 도시기본계획 지역중심으로 편입되며, 우수한 거주지역으로 변모하였습니다.

목감동은 광명역과 가까워서 KTX뿐 아니라 광명 코스트코, 롯데프리미엄아울렛, 이케아 등을

쉽게 이용할 수 있는 위치여서 선호도가 높아지고 있고,

왼쪽에 보이는 물왕저수지는 시흥 내에서 선호도가 괜찮은 외식 장소입니다.

휴일이면 줄서서 기다리는 맛집들이 있습니다.

앞에서 설명한 장현지구와도 가깝습니다.

목감지구는 대부분이 입주를 완료하였고

공공임대인 목감B5블록(2018년 7월), 목감중흥S클래스(2018년 11월) 목감호반베르디움5차(2019년4월) 예정입니다.

1-5. 지역확인 - 지역중심(과림)

은계지구 동쪽에 위치한 과림동은 안타깝게도 지금까지 큰 변화의 모습은 없습니다.

왜일까요??

사실 과림동에는 거대한 호재가 있었습니다.

바로 광명시흥보금자리지구입니다.

사업성 문제로 정부에서 사업을 포기하며 공공주택지구가 해제된 것인데요.

그래도 최근 광명과 시흥 일대를 첨단산업단지로 조성하고자 하는

광명시흥테크노밸리가 탄력을 얻고 있습니다.

2020년에 착공해 2023년까지 단지 조성을 마무리하겠다는 계획입니다.

보금자리지구가 해제되면서 지정된 광명시흥 특별관리지역 하단 지역에 조성됩니다.

광명시흥테크노밸리가 현실화되면 과거에 사업성 문제로 좌초되었던 택지개발사업이

향후 다시 논의되는 날이 올 수도 있다고 보입니다.

10여년간 잠잠했던 시흥시의 각 지역이 2020 도시기본계획에 의해 이렇게 변화되었음을 살펴봤는데요.

지역이 이렇게 개발되는데 교통 계획 하나 없이 되는 것이 아니겠죠?

2. 교통발전

앞에서 말씀드렸듯이, 시흥시에 전철망은 남쪽 정왕동에 있는 4호선이 전부였습니다.

시흥은 여기저기 동네가 나누어져 있는데 남쪽에만 전철망이 있다보니,

북쪽의 신천지역에서는 버스를 타고 1호선이 있는 부천을 가야했고

남쪽의 정왕지역에서 4호선을 타더라도 사당까지 전철만 한시간을 타야했습니다.

그나마 도로망으로는 서울외곽순환도로, 제2경인고속도로, 영동고속도로, 평택-시흥고속도로,

강남순환로, 서해안고속도로, 제3경인고속화도로 등을 이용할 수 있습니다.

그랬던 시흥에 교통호재가 몰리고 있습니다!

철도망을 위주로 보겠습니다.

1. 소사원시선 : 2018년 개통 예정

소사원시선 공사는 마무리 단계이고 6월에 개통 예정입니다.

소사를 통해서 대곡소사선까지 연결되는 노선으로,

김포공항 및 마곡지역까지의 접근성이 좋아지는~ 시흥에게는 중요도가 높은 노선입니다.

2. 월곶판교선 : 2024년 개통 예정

아직 착공에 들어가지 않았기 때문에 변동 여지가 있지만, 2024년 개통 예정인 월곶판교선이 있습니다.

우수 일자리가 밀집한 판교까지 연결되는 것도 긍정적이고,

여주-판교선과 연결되면서 동서 간선 철도망이 구축될 계획입니다.

시흥에서 철도로 2시간대에 강원도까지 갈 수 있는 날이 오게 될 것입니다.

3. 신안산선 : 2023년 개통 예정

신안산선도 민간투자 우선협상자가 선정되면서 사업 진행에 물꼬를 텄습니다.

시흥과 안산에서 여의도까지 신안산선이 연결되면서 30분 정도면 여의도 진입이 가능하게 됩니다.

서울 여의도 출퇴근 수요까지 잡아올 수 있는 노선입니다.

<2018년 6월 개통예정인 소사원시선-신천역>

이 외에도 바로 옆 광명으로 광명-서울고속도로가 생길 예정이고,

남쪽 정왕의 시화국가산업단지 아래로도 제2외곽순환고속도로가 건설될 예정이니

앞으로 시흥에는 교통 호재가 매우매우 많습니다^^

3. 일자리

시흥시에는 현재 시화국가산업단지라는 거대한 공업지역이 있습니다.

거기에 더해 추가적인 일자리가 계속 생길 예정입니다.

정왕지역의 시화국가산업단지 하단의 시흥MTV(멀티테크노밸리)는 현재 토지 조성 중입니다.

2020년 정도에 마무리될 것으로 보이고 친환경 첨단 벤처 업종 및 물류, 유통, 지원, 상업, 주거시설이 들어섭니다.

아니 그런데 저기 뭔가가???

거북이 한 마리가 숨어 있네요ㅎㅎㅎㅎ

시흥시의 대표 캐릭터가 거북이거든요!!

시흥시의 캐릭터 토로와 해로입니다~

바다를 접한 도시 답게, 수륙양면의 다산동물로 풍요를 상징하는 '거북이'를 모티브로 삼았다고 합니다.

약 7만명의 고용 창출 효과가 있을 것이라고 기대되는 시흥MTV 개발 완료가 기대됩니다!!

앞서 언급된 광명시흥테크노밸리도 2만명 정도의 고용 창출 효과가 있을 것이고,

바로 옆 안양에도 16만명 고용창출이 예상된다는 박달테크노밸리 계획이 있습니다.

이러한 호재를 다 합쳐보니!

교통도 좋아지고 주변 일자리도 많아지는 시흥은 장기적으로 굉장히 좋아질 것으로 보이네요!

중앙의 장현지구는 소사원시선, 월곶판교선, 신안선선의 트리플 역세권이 됩니다.

북쪽의 은계지구는 근처로 소사원시선이 지나가고,

노선 미확정으로 시간은 한참 걸리겠지만 인천지하철이 연장되면서 광명 또는 가산으로 이어질 예정입니다.

4. 마무리!!!!

분명 장기적으로는 굉장히 좋아질 시흥시!

현재는 많은 입주물량으로 역전세난이 나타나고 있는 지역입니다.

배곧/장현/은계/목감 등이 개발이 몰렸기 때문이죠

위에서 지역별로 살펴봤을 때 2018~2020년까지 지속적으로 입주가 있었죠??

제가 2017년 중반 퇴사를 하면서 급하게 전세를 구한 아파트는 당시 시세가

<매매> 3억4천 / <전세> 2억5천

현재 매물로 나와 있는 수준은

<매매> 3억 / <전세> 1억7천 까지 떨어졌습니다.

그나마 2013년 입주인 신축아파트라 낙폭이 적은 편이고,

오래된 구축은 소위 '깡통전세'라고 불리는 곳들이 나타났습니다.

시흥시만 3년간 2만 세대 이상 입주가 계획되어 있는데,

좌측의 인천 연수구와 우측의 안산 단원구,상록구까지 합하면

무려 6만 세대가 넘는 입주물량이 있습니다.

따라서~ 시흥은 최소 2020년까지는 물량 소화에 어려움을 겪을 것 같습니다.

그 중에서 특히 구축 아파트는 더욱 힘들 듯합니다.

하지만 교통호재가 가득하고, 많은 일자리도 확충되기 때문에!!

장기적으로 봤을 때는 가치 상승이 충분할 것으로 생각됩니다.

호재가 가득한 시흥시에 지속적으로 관심을 가져주시고,

흐름을 계속 살피신다면 좋은 투자처가 될 수 있다고 생각합니다.

읽어주셔서 감사합니다!!

[루비야0706]

반장님...느무 느무 힘이됩니다...동기라는 것이...

[공부해]

감사합니다ㅎㅎ 쭉쭉 같이 가시죠!!!

[아메엄마]

좋은 글 잘 봤습니다^^

[공부해]

감사합니다^^

[김 선생]

공부해님 덕분에 시흥시를 크게 아울러 잘 알아볼 수 있었네요~
잘 읽었습니다~^^

[공부해]

이제 시흥 산다고 하면 다들 어딘지 아실 것 같습니다ㅎㅎ
잘 읽어주셔서 감사합니다 :)

[송파댁]

전혀 모르던 동네를 공부해님 덕분에 쫘~악 훑어 보게 됐네요.
교통이 약점이던 곳에 교통도 좋아지고 일자리도 많이 들어온다니
그동안 시흥 몰랐던 분들도 주목하셔야겠어요. 정성스런 자료 감사합니다.

[공부해]

제가 살던 기간동안 가장 크게 변화하는 시기인 것 같아요~
5년 10년 뒤에 어떤 곳이 되어 있을지, 이 동네 시세가 어떻게 되어 있을지 참 궁금합니다ㅎㅎ

[樂(락)지니]

잘 모르는 지역인데...
공부해님덕에 공부합니다^^

[공부해]

쌤께서 모르시는 지역도 있나요?!!!!!!
이제 관심지역 안에 넣어주세요ㅎㅎㅎㅎ

[비타씨]

와우 꼼꼼하셔라~
잘 읽었습니다~^^

[공부해]

읽어주셔서 저야말로 감사드립니다 :)
주말에 뵙겠습니다ㅎㅎ

[시련의별]

시흥주민으로 공부 잘하고 갑니다.

[공부해]

시흥주민이시군요! 반갑네요ㅎㅎ
잘 봐주셔서 감사합니다

[매화로]

시흥...흥해라!
좋은 글 감사합니다

[공부해]

닉네임 보고 시흥시 매화동 주민이신 줄 알앗네요ㅎㅎ
시흥 흥해라!!

[민트7]

시흥은 잘 모르는 지역이지만 교통호재가 눈에 들어오네요~
정성이 그득한 글 잘 보고 갑니다~^^
공부해님 덕분에 강제 공부하고 가네요~!!

[공부해]

저도 행크에 고급진 글들이 많아 들어올 때마다 강제공부하는 느낌입니다ㅎㅎ
도움 되셨다니 기쁘네요. 감사합니다!!

[뽀송]

와우... 이 글을 쓰려고 얼마나 많은 자료를 찾아 모으셨을까요.
정성이 엄청난데 글이 쏙쏙 읽히는 게 스토리텔링도 잘 하시네요.
과거와 현재를 비교해서 보여주시니,
계획이 세워지고 그게 진행되는 모습이 한눈에 들어옵니다.
신도시의 미래상도 이런 식으로 그려보면 좋겠다는 생각이 드네요.
멋진 글 감사합니다.^^

[이루다^^]

정리요악해 주셔서 내용이 쏙 들어오네요^^
관심가져봐야겠네요~ 감사요

[pshyche]

많이배우고 갑니다

[자무]

교통호재에 관심을 가지고 있는데 시흥은 좋은 공부가 될것 같습니다. 공부해님의 스마트한 정리로 브리핑이 쫘~악 되었습니다.

좋은 글 감사합니다~^^

[[화랑보컬^-^*]]

신안산선 개통되고 아파트 입주 많이되면 좋은동네로 더 발전할듯.

[명살림]

정말 꼼꼼하게 글을 쓰셨네요
자료를 모으신 능력도 감탄이 나옵니다
예전에 배곶신도시를 여러번 가봤었는데요
시흥시가 많이 변모할 거 같아보이더라고요
시흥시의 변화하는 미래가치 모습 자주 알려주세요^^

[호호호-]

공부해님~~ 강동 정리할때도 느꼈지만
정리 최고~~~!!!!
장현지구 한참 관심있게 알아봤는데
깔끔한 정리로 또한번 공부된것같아요^^

[웰씨쭈니]

공부해님 시흥지역을 완벽분석해주셨네요. 저도 살고 있는 동네라 당연히 관심이 많았는데 많은 공부가 되었네요. 말씀대로 장기적으로는 호재가 많은것이 분명해보입니다. 화이팅 입니다!

[핑크레빗]

저도 관심갖고 꾸준히 지켜보고 있는 지역입니다. 입주물량이 몰려있지만 추후 물량을 소화하고 개발 호재가 하나씩 실현될 즈음이면 광명의 7~80% 매매가 갈 것으로 보고 있다고 얘기하더군요~ 공부해님이 분석해주신 것처럼 시흥시청을 중심으로 행정 중심 및 교통중심으로 발전될 거라 보입니다. 1년후 또다시 체크해봐야겠습니다. 좋은 글 감사합니다. ^^

[루나*]

공부해님 저는 시흥에 아직 한번도 못가봐서...인터넷으로 찾아보고 하지만 그래도 분석에 한계가 있었는데 공부해님 글 보고 정말 큰!!! 정말 많은 도움이 됐어요..이글 쓰시는 데 대체 얼마나 많은 시간과 노력을 투자하셨을지 .. 공유해주셔서 너무 감사합니다~~!!!!! ^^