경매실전사례 화장을 고치고,,,(모텔낙찰기2.)

[송사무장]

화장을 고치고,,,(모텔낙찰기2.)

가수 왁스의 '화장을 고치고'란 제목의 노래가 있습니다.

이번 모텔과 어느정도 매치가 된다고 여겨서 저도 제목을 달아보았습니다.

경매에 나오는 상가 대부분은 영업이 잘되고 있는 곳보다 망해서 나오는 경우가 더 많습니다.

그래서 제가 현장에서 조사를 할 때 부동산 중개업자도 경매가 진행중인 상가나 빌딩의 경우 부정적인 시선으로 그 물건을 보고 안 좋은 점만 늘어놓는 경우가 많습니다.

초보자가 경매시장에 진입을 하여 제일 낯설고 어렵다고 느끼는 부분이 근린상가입니다.

그 이유는 상가의 정확한 시세를 책정하는 것도 애매하고 상가는 낙찰 후 매매하는 것도

주거형 물건에 비해서 몇 배 더 어렵기 때문입니다.

모텔도 마찬가지입니다.

부동산에 들러서 시세조사와 매매가 될 것인지에 대해 물어보면 터무니 없는 가격과 매도가 힘들다는 답변이 더 많습니다.

하지만 경험이 쌓이다보면 입찰부동산의 시세를 묻는 것이 아니라 인근에 나와 있는 매물을 체크하고,

임대가격을 조사하여 입찰부동산의 시세를 제가 책정을 하게 되었고,

또한 낙찰 후 제가 책정한 매매가격으로 부동산에 내 놓는 식으로 바뀌었습니다.

(매매시세는 부동산업자가 만드는 것이 아니라 제가 만드는 것입니다.)

그런데 경매에 입찰 할 부동산이 소유자의 채무과다나 부동산의 입지가 워낙 안좋아서 나오는 경우도 있지만

소유자가 영업수완이 부족하고 장사를 제대로 하지 못해서 나오는 경우도 있습니다.

제가 경매를 하기 전에 사업(=장사)을 하려고 생각을 했던 적이 있기에 음식점이나 상가를 방문하게 되면

그 집의 단점과 장점을 나름대로 머릿속에 메모를 하는 습관이 있습니다.

이러한 습관이 경매를 하며 여러 종류의 상가를 접하게 될 때 많은 도움이 되더군요.

예전에 1종 지하노래방을 낙찰 받은 적이 있습니다.

물론 장사가 안 되서 문을 닫은 지하노래방이므로 낙찰가격은 무척 저렴했습니다.

이 노래방에는 총 14개의 룸이 있었습니다.

대부분 노래방 영업을 하는 사장들은 손님들에게 룸가격(시간당2만원)과 술값을 동시에 수익을 올리려고 합니다.

하지만 저는 술값은 원가에 제공하는 것으로 전략을 세우고 양주(大)를 3만5,000원에 주고

과일도 1만원에 쟁반이 넘치도록 푸짐하게 담아내어 손님에게 내보냈습니다.

손님 입장에서는 술과 안주를 합하여 4만5,000원에 남들에게 양주를 접대(?)할 수 있고

룸가격도 2만원이니 다른 곳과 비교가 안 되는 저렴한 가격으로 술과 노래를 즐길 수 있게 된 것입니다.

물론 노래방기계와 조명도 좋은 상품으로 교체를 했습니다.

처음에는 주위의 사람들 모두 그렇게 팔아서 원가도 안나오겠다고 얘기를 하고 가격을 조금만 더 올려도 무난할 것이라며

조언을 했습니다. 물론 이렇게 장사를 하면 망한다는 얘기를 하는 사람도 있었습니다.

공무원과 주변사람들에게 홍보가 되면서 손님들은 북적이기 시작했고, 저녁 6시부터 예약전화가 밀려옵니다.

입소문이 퍼지면서 저렴한 주대와 안락한 시설에서 최저가격으로 즐길 수 있으니 룸이 꽉꽉 찼습니다.

주위에서 이제는 가게홍보가 제대로 되었으니 조금만 가격을 올려도 되지 않느냐 라고 얘기를 했지만 하지만 저는

처음 생각대로 술과 안주에서는 마진을 남기지 않았고 처음가격 그대로 영업을 하였습니다.

왜냐하면 제가 처음부터 생각했던 것은 룸을 꽉 채우는 것이였습니다.

1시간에 14개의 룸을 모두 채운다면 28만원입니다.

하루 8시간 장사가 된다고 보았을 때 대략 제가 어떤 시스템으로 수익을 올리려고 했는지 눈치채셨을 것입니다.^^*

처음부터 장사를 하려는 목적이 아니었으므로 후에 좋은 매매가격에 매도를 하고 나왔습니다.

(나중에 가게를 인수한 사장은 다른 곳과 마찬가지로 술 가격을 점점 올렸고 장사수준도 그들과 똑같이 그럭저럭으로 바뀌었다는 소문이 있습니다.)

이야기가 삼천포로 빠졌습니다.

이번에 낙찰 받은 모텔 역시 장사가 안됩니다.

우리 모텔 바로 앞에 2배정도의 크기가 되고 최신시설을 갖춘 모텔이 있고 바로 옆에 붙어 있는 모텔도 마찬가지입니다.

큰 모텔들 사이에 끼어있는 것이죠.

낙찰을 받고 명도를 한 후 영업상황을 지켜보니 앞모텔과 옆모텔의 모든 방이 찬 후에 우리 모텔로 들어옵니다.

평일에 기껏해야 2-3팀(?)이 들어오는 것이죠.

그것도 다른 곳의 방이 모두 소진이 되야 되는 시각이니 새벽2-3시 사이에 만취손님들입니다.^^

이렇게 장사가 안되는 것에는 이유가 있었습니다.

사진을 보면 답이 나옵니다.

 <낙찰받은 후 모습>

저의 영업전략은 딱 2가지입니다.

첫째는 모텔의 얼굴바꾸기, 그리고 두 번째는 손님에 대한 철저한 써비스입니다.

첫째 모텔에 오는 손님들 대부분 불나방처럼 모텔 불빛을 보고 입장합니다.

따라서 일단 모텔 외부는 무조건 화려해야 된다고 생각합니다.

이 모텔은 건물이 신축임에도 불구하고 오히려 저녁이 되어 조명을 켰을 때 거의 귀신이 나오는 수준으로 변하더군요.^^

만약 제가 손님이라고 하더라도 절대 안들어 갑니다.

따라서 모텔 외부에 간판과 조명으로 얼굴을 바꿔보았습니다.

<조명을 교체후>

간판 디자인과 조명을 설치하는 것은 저의 디자인으로 했습니다. 예쁜가요??

많은 비용이 투입되지 않았습니다. 다른 모텔의 돌출간판 1개 수준보다 더 저렴한 가격이죠.

건물내부의 도배는 천정은 그대로 두고 벽만 바꿨습니다. 포인트 벽지와 꽃 도배로 황홀한(?) 분위기를 만들어 보았고 조명을 교체하는 것으로 내부는 신경을 썼습니다.(벽지를 고르는 일도 만만치 않더군요.^^)

수건, 이불등 손님들 피부에 직접 닿는 것은 제일 좋은 제품으로 교체했습니다.

(리모델링 비용은 국내 최저가격으로 마무리했습니다.)

그리고 우리 모텔은 다른 모텔보다 가격이 5,000원 저렴합니다.

한번 오셨던 분은 만약 다른 모텔에 가게 되면 오히려 비싸다고 느낄지 모릅니다.

왜냐하면 가격도 저렴하면서 추가로 써비스(?)를 제공하기 때문이죠.

<도배 전>

 <도배 후 >

조명이 환해서 도배지만 보이지만 무드등을 예쁜 것으로 교체해서 무드등만 켜놓으면

제법 운치가 있습니다.

그 결과 우리모텔의 영업성적이 쑥쑥 향상되고 있습니다.

평일에 2,3개 팀에서 13개 정도로 방이 찼고 금,토일은 방을 꽉 채웁니다.

2개월 안에 평일에도 모든 방을 꽉꽉 채우는 것을 목표인데 아마도 달성이 될 것 같습니다.

현재 앞 모텔이나 옆 모텔보다 더 일찍 우리모텔에 손님이 차고 있습니다.^^*

기본적으로 모텔이 장사가 잘 되고 건물이 이쁘면 물론 매매도 잘 될 것입니다.

다시한번 말씀드리지만 결론은 ‘ 부동산의 시세는 부동산중개업자가 말하는 가격이 아니라 자신이 만드는 것이다‘라는

것입니다.(빌라, 아파트, 연립은 예외임,,,!!)

이 모텔의 경우 매출과 매매가격이 연동이 될 것이므로 매출이 올라갈수록 매매가격은 상승할 것입니다. 

작년에 매매를 했던 빌딩과 다가구주택도 효과적으로 손을 대어 좋은 상품으로 만들어서 매매가 가능했습니다.

부동산에는 리모델링 기술과 상상력이 좋으면 남들이 보지 못하는 것을 기회로 만들 수 있습니다.

(추신)

1. 제가 다음주부터 텐인텐 전문가칼럼에 글을 올릴 예정입니다.

행복투자카페에 올렸던 글이 다시 올라가는 경우도 있고 새로운 글도 있을 것입니다.

하지만 추천물건과 실명이 거론된 직접적인 방법론에 대해선 행복투자 카페에만 글이 올리겠습니다.

행복투자카페 회원분들은 검증된 회원분들이기에 믿음이 가기 때문입니다.

텐인텐에 이미 보셨던 글이 올라오더라도 따뜻한 댓글 부탁드리겠습니다.

그리고 제 글에 꾸준하게 리플을 올리시는 분들에겐 나중에 특별한 써비스(?)를 준비하겠습니다.^^*

[허치]

특별한 써비스를 기다리며 ~~^^*

[solking]

송사무장님 항상 좋은글 감솨합니다 새로운 시각은 자기가 만들어 가는군요 계속좋은글 부탁드립니다

[딩굴이]

그러게요. 갑자기 리플 달고 싶어지네요. ^^

[크로스]

항상 좋은 글 감사드리며.. 내공을 흡수할 방법을 연구중입니다. ^ - ^

[날아]

상상력~ 그러게요~ 학습지 광고에서 너도나도 창의력 창의력 하는통에 식상해지려는 그 말이 요즘에서야 살아가는데 진정 힘을발휘하는 능력이 아닌가 하는 생각이 부쩍 듭니다~ 화이팅!!! ^^

[미가엘]

감사합니다. 좋은글 많이 얻어 갑니다. 제가 댓글 함부로 달지 않는데 말이죠.

[휴어케이르냐]

꾸준한 댓글 시작해야 겠습니다^^

[내일은다르게]

송사무장님 글 읽을때 마다 감탄합니다. 글도 재미있게 잘 써주시니 더욱 감사드리고요. ^^

[생글쌩글]

좋은글 감사드립니다.. ^^ 송사무장님의 글을 접하게되면 시야가 좀더 넓어지는거 같습니다. 늘 감사드립니다.. ~

[까르페 디엠]

넘 재미있게 읽었습니다..문득 마이더스의 손...이라는 단어가 떠오르네요..또한 디자인 감각 대단하시구요..^^;;

[마스카]

경매실력도 실력이지만 무궁무진한 아이디어도 대단하십니다.

[nadia]

부럽습니다

[헌구두]

정말 마케팅 실력도 대단한 경영전문가 이십니다^^

[박시은]

정말 대단하세요... 부럽구요... 왕초보가 차츰차츰 재테크에 대해 생각하게 되고, 공부해야 한다고 생각하게 됩니당...

[niceone]

정말 상상을 초월하는 방법이 많네요.. 미적 감각도 필요하구나 하는 놀라움이..

[621015]

아디어가 넘치는 분 같습니다.

[블루엠티]

화장이 아주 화사하게 잘 되었네요... 좋은 성과 있으실것 같습니다. 놀랍습니다.

[심바]

전문가의 손길(?)이 느껴집니다. 감사합니다.

[구름에 달가듯]

역시 경매도 종합적인 전투력이 필요한 분야다 싶네요

[이은정]

글 잘읽고 있습니다..추천도서도 잘 보았습니다..길을 제시해주시는것 같아 항상 감사합니다.

[화진이와 동훈이]

리플 열심히 달겠습니다...ㅎㅎ

[촌로]

실전 교육 잘 받고 있습니다. 내외부 인테리어를 세련되고 바꾸셨네요. 요란하지 않으면서 내부 시설을 알 수 있도록 한 간판과 푸른 조명으로 신선함과 편안함을 추구하신것 같습니다. 즐거운 주말 보내십시오.

[박정미]

늘..님의 글을 보면서 정말 나도 님처럼 되고싶다는 생각을 많이 합니다..전 아직 많이 어린 아이 둘을 키우고있는 아기엄마이지만....정말 님처럼 나무가 아니라 숲을 볼수있는 사람이 되고싶습니다...

[recreate]

정말 대단하십니다. 한 수 배우고 갑니다.

[치우천황]

완전 팬 되었습니다.

[초롱]

놀랍습니다. 전문가라 역시 다르시네요....

[행복한세상]

사무장님 글을 볼때마다 무언가 부러움이 느껴지네요^^저도 사무장님처럼 남을 위해 글을 쓸수 있는 수준이 될수 있도록 열심히 노력토록 하겠습니다.

[현대카드]

대단하십니다. 한수 배우고 갑니다...

[고요의 바다]

밤에 지나가다가 보면 가장 화려한 불빛은 모텔이더라구요. ㅎㅎㅎ화장을 이쁘게 잘 하셨네요.

[캔디박스]

송사무장님 사업수완도 짱이십니다.
노래방 리모델링도 그렇고, 모텔도 그렇고...

[신선한 박하향]

물건을 잘 팔릴수있게 만드는 능력 어디에도 필요할것 같습니다. 잘 배우고 익혔습니다. ㅎ