개발형 리모델링, 경매와 리모델링 (원룸 오피스텔 한국 부동산연구소)

[오늘오후]

개발형 리모델링, 경매와 리모델링

리모델링이 건축적으로 제공하는 편의성에 부가하여 재테크의 방법으로 떠오르고 있다.
리모델링을 통해 침체된 투자분위기를 쇄신할 수 있는데

개발형 리모델링과 경매를 이용한 리모델링이 그것이다.
이하에서는 그 방법과 사례를 소개한다.

개발형 리모델링

리모델링을 하고자 하는 경우 사업자가 주택이나 상가 등

해당 건물을 소유하고 있는 경우도 있으나 건물을 새로 매입하여 실시하는 경우도 있다.

이와 같이 새로 건물을 구입하여 리모델링 후 되팔아 수익을 올리는 사업형태를 ‘

개발형 리모델링’이라고도 부른다.

이 경우 적절한 대상 물건을 탐색하고 구입하는 것도

리모델링 사업에 있어 수익과 직결되는 매우 중요한 과정이라고 할 수 있다.

이를 위해 사업자가 직접 물건을 탐색하기도 하나

이는 부동산 정보의 폐쇄성과 독점성 등의 특성으로 인해 개인에게는 쉽지 않은 과정이다.

따라서 부동산 중개업소나 리모델링 전문업체를 통해 리모델링에 적합한

물건을 탐색하는 것이 시간과 비용을 줄일 수 있는 좋은 방법이 될 수 있다.

이 같은 경로를 통해 물건을 탐색한 경우에라도 수익성을 보다 면밀히 검토해보고 싶다면

전문 컨설팅 회사나 부동산 관련업자에게 자문을 구해 해당 물건의

리모델링 경제성을 다시 한번 크로스 체크해보는 것도 투자의 안전성을 위해

좋은 방법이라고 할 수 있다.

그럼 개발형 리모델링 사업을 위한 타당성 검토사례를 한 번 살펴보자.
김씨는 개발형 리모델링 사업을 위해 강남에 근린상가 건물을 물색 중이었다.

그러던 중 부동산 중개업자가 역삼동에 리모델링하기에 적당한 건물이 있다고 연락을 해왔다.

김씨가 본 건물을 매입하여 리모델링하면 부동산중개업자가 좋은 조건에 임대를 놓은 후

적정가격에 매도해 줄 것을 약속해 주는 조건으로 매입할 것을 제의해왔다.

그래서 김씨는 이 건물이 건축적으로 리모델링이 타당한지,

부동산중개인이 매입가액으로 제의한 건물가액이 적정한 것인지,

리모델링 후에 부동산중개인이 약속한 임대가에 임대가 가능하고

또한 적정가격에 매도될 수 있는지에 대해 자문을 구해보고 싶어서

본사에 컨설팅 의뢰를 하게 되었다.

우선 건물의 개요를 살펴보면 지하 1층, 지상 4층으로 대지면적 223평,

건축면적은 602평이다. 3종 주거지역으로 1개층 증축이 가능하며

주차대수는 현재 20대로 주차공간이 기존에 넉넉하게 확보되어 있어 증축에는 문제가 없었다.

전면도로는 6미터 도로로 접근성과 지표성은 양호하다.

현재 지하1층은 다방과 보일러실로 이용되고 있으며 지상 1층은 점포,

지상 2층에서 지상 4층까지는 사무실로 이용되고 있다.

주변 환경을 살펴보자.

교육시설로는 역삼초등학교, 도곡 중학교 등 20개 이상의 학교가 분포되어 있어

교육환경은 좋은 편이다.

외식시설로는 남부순환로 부근에 베니건스, 시즐러, 로그하우스가 분포되어 있고

양재대로에 T.G.I 및 대형 레스토랑이 많이 분포되어 있다.

유통시설로는 대치동 롯데백화점이 5분 거리에 있으며, 삼성동 현대백화점이 15분 거리에 있다.
교통여건은 2호선, 분당선의 지하철은 물론 도로여건도 양호하다.

주변 아파트에는 약 11,582세대가 거주하고 있어서 배후여건은 충분한 것으로 보인다.
따라서 본 건물의 개발 장점은 현재 임차인을 모두 내보낸 상태이기 때문에

무권리로 점포를 임대할 수 있다는 점,

배후지 여건과 교통여건이 양호하다는 점이다.

단점으로는 건물 앞에 유동인구가 많지 않다는 점과 향후 부동산 경기가 다소 불투명하다는 점이다.
부동산 중개인이 제안안 본 건물의 매입가격은 67억원이다.

67억원 중에 30억원은 연 6.5%로로 은행에서 융자 받은 것이다.

여기에 등기비용은 매입가격의 5.8%로 3억 8,860만원이 소요될 것으로 추정된다.
리모델링 비용으로 엘리베이터 설치,

1개층 증축, 외관을 고급스럽게 갖춘다는 가정 하에 7억원 정도로 넉넉하게 산정하였다.
따라서 실제 건물 매입가격은 77억 8천 860만원이 된다.

이 중 은행 융자금 30억원을 제외한 금액을 임대 보증금으로 충당하고

은행 융자금의 원금과 이자,

그리고 적정 수익을 월임대료 감당 할 수 있어야 경제적으로 타당성이 있다.
이러한 점을 종합해 보면 리모델링 후 건물의 임대가 수준에 사업의 성패가 달려있다고 할 수 있다.

그러면 부동산 중개인이 임대가 가능하다고 김씨에게 제안한 임대료 수준을 검토해 보자.
부동산중개인이 제안한 임대 가능안은 평당 전세가에 따라 총임대가 수준을

상?중?하로 나누고 각각의 안을 보증금의 비율을 20%와 30%로 나누어

총 6개의 안으로 구성되어 있다.
월 1.5%, 관리비의 30%가 수입으로 발생하는 것으로 가정하고 있다.

◎ 부동산중개인이 제안한 임대가능안

구분	임대평수	총임대가	보증금	월세	관리비	월세+관리비 수입
하-1	730	358,500	71,700	4,302	730	4,521
하-2	730	358,500	107,550	3,764	730	3,983
중-1	730	411,000	82,200	4,932	730	5,151
중-2	730	411,000	123,300	4,316	730	4,535
상-1	730	484,000	96,800	5,808	730	6,027
상-2	730	484,000	145,200	5,082	730	5,301

*각 안의 -1은 보증금율이 20%, -2는 보증금율이 30%임. (단위 : 만원)

그럼 부동산중개인인 리모델링 후 임대가 가능하다고 제안한 임대안에 따라

리모델링 후 건물의 재매도가능액을 추계해본다.

건물의 가치는 건물의 보증금과 임대료에 따라 달라지게 되므로

건물의 보증금과 임대료의 설정과 이것이 과연 실현가능한 것인가를 검토하는 것은

매우 중요한 문제라고 할 수 있다.
재매도가액을 추정하는데는

보증금 운용이율을 연 6.5%로 연임대료를 4%로 할인하였으며

융자금에 대한 이자 6.5%를 반영하였다.

또한 자본환원율을 5%~5.5%대로 적용하여 추정하였다.

◎ 임대가능안에 따른 재매도가능액

구분	연임대료수익(현재가치)	예상매도가격 범위	67억원 매입시
하-1	53,094만원	700,000~770,000만원	개발불가
하-2	46,776만원	630,000~690,000만원	개발불가
중-1	60,493만원	850,000~930,000만원	검토가능
중-2	53,259만원	760,000~840,000만원	검토가능
상-1	70,781만원	1,050,000~1,200,000만원	개발가능
상-2	62,255만원	950,000~1,050,000만원	개발가능

하(下)로 개발한 경우 매입가격으로 인해 리모델링 비용과 등기비용을 감안하면

매도가격 범위를 초과하여 사업성이 없다고 판단된다.

그러므로 매입가격이 높게 설정되어 있다고 할 수 있어 매입가격을 조절할 필요성이 있다.
그리고 개발형 리모델링에서 중요시 되는 것은 리모델링 후

매도를 목적으로 하기 때문에 매도에 관한 세금을 신중히 검토해 보아야 한다.
개인 사업자의 경우 양도세 세율이 매우 높기 때문에

세후수익률로 사업성을 검토해 보아야 한다.

본 사례에서는 취득세, 등록세, 양도소득세를 고려할 경우 상(上)안 만이

개발타당성이 있는 것으로 나타났다. 세후 수익률은 20%가 되었다.
그러나 주변 임대가를 직접 조사해본 결과

부동산중개인이 제안한 임대가능안 중 중(中)안과 상(上)안은

실제 실현가능성이 매우 희박한 것으로 나타났다.
따라서 건물가격을 더욱 낮추어 매입하지 않는 한 본 개발형 리모델링의 사업은

수익성이 결여되어 있어 사업을 유보하였다.

경매와 리모델링

최근에는 경기침체로 인해 경공매시장이 활성화되어 활용정도에 따라

좋은 물건을 구입할 수도 있다.

특히 경매가격과 매각 조건 등을 꼼꼼히 살펴야 자신의 조건에 맞는 좋은 부동산을 얻을 수 있다.

그러나 절차의 복잡성으로 인해 초보자에게는 접근이 쉽지 않기 때문에

법률자문가의 도움을 받는 것이 좋다.

경매나 공매로 부동산을 구입한 뒤 리모델링하려는 사람들이 늘고 있다.

경매를 통한 리모델링 사례를 살펴본다.
방배동에 25평짜리 아파트에 세 들어 살고 있는 김모씨는 복잡한 도시생활을 정리하고

시골로 내려가 전원생활을 하고 싶어 한다.

출퇴근에 자유로운 직업을 갖고 있는 김모씨는 아내도 전업주부로 상권이 너무 멀지만 않다면

아이들도 자연을 벗삼아 성장할 수 있는 기회를 마련해 주고자 한다.

최근 경매로 전원주택을 마련할 수 있다는 이야기를 듣고 남양주시에 120평짜리 대지를 보아두었다.
진입로가 넓고 주변에 학교가 있으며,

주공아파트가 가까워서 쇼핑을 할 수 있음은 물론 병원 등의 편의시설이 있어

가족모두가 생활하는데 불편함이 없어 보인다.

김씨가 관심을 가진 경매물건은 경기도 남양주시 청학리에 야산을 끼고 있는 대지 120평,

건평 23평의 농가주택이다.

김씨가 낙찰을 받으려는 대지는 자연녹지지역에 있어 건폐율이 20%로 낮고 지은지

27년이나 돼 건물 가치는 전혀 없다.

건물구조도 전형적인 시골 구옥으로 샤워나 목욕은 생각도 못하고

거실로 가려면 방을 통해야 하고, 밤에는 마당으로 나와서 들어가야 한다.

거실과 주방 바닥은 난방이 안되서 슬리퍼를 신고 다녀야 하고

가족이 모이는 거실 고유의 역할을 하지 못한다.

건물 내외벽 단열이 거의 되지 않아 겨울철이면 과다한 난방비에 비해 따뜻하지 않아서

난방도 신경을 써야 한다.
청학리의 120평 대지는 원래 평당 100만원이 조금 넘는 1억 3,700만원이다.

건폐율이 너무 낮아 한 차례 유찰돼 현재 응찰가는 1억 960만원이다.

경쟁입찰이기 때문에 여기에 약 10%정도 의 경락대금을 예비로 추가하면

김씨는 1억 2천만원 정도에 낙찰 받을 수 있을 것으로 보인다.

취득세, 등록세, 수수료 등 경락대금의 7%정도가 부대비용으로 들기 때문에

대지 매입에 총 1억3천만원 가량 든다.

공사비는 평당 170만원씩 4천만원이 들것으로 예상된다.

살고 있는 방배동 25평형 아파트 전세 값 1억 7천만원으로 매입비용과 공사비를 모두 충당할 수 있다.

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