낙찰후 사후관리(나홀로 소유권이전등기하기 및 명도받기)

낙찰 후 사후관리(소유권이전등기와 명도) 1. 낙찰 부동산 셀프 등기하기   1) 대금지급기한통지서 수령 : 낙찰 받은 후 법원에서 대금지급기한통지서(163p)를 보내준다. 2) 잔금 납부 후 매각대금완납증명원 발급 <법원- 경매계> : 해당 경매계를 찾아가 대금지급기한통지서와 신분증을 제출하면 법원보관금납부명령서를 출력해준다. <법원내 은행> : 법원보관금납부서를 작성하여 법원보관금납부명령서와 함께 매각잔금을 납부하고 법원보관금영수증서 2부 받는다. 수입인지 500원을 함께 구입 <법원- 경매계> : 매각대금완납증명원((173p) 2부를 작성하여 1부에는 500원짜리 수입인지를 붙이고, 법원보관금영수필통지서와 함께 제출한다. 매각대금완납증명원(인지붙이지 않은 것)을 교부받는다. 3) 취득세, 말소등록세 납부(시·군·구청 세무과, 은행) <시·군·구청 세무과> : 지방세납부창구에 비치되어있는 취득세 신고서를 작성하고 매각대금완납증명서사본과 부동산목록 등을 창구에 제출하면 취득세 납부고지서를 출력해준다. 등기부등본을 첨부하여 말소등록세 납부고지서도 함께 받는다. <구청내 은행> : 취득세와 말소등록세(1건당 3,600원)를 납부하고 대법원수입증지(소유권이전 8,000원, 말소 1건당 2,000원)를 구입한다. 국민주택채권을 매입즉시 판다. 국민주택채권은 서울시 홈페이지에서 시가표준액을 확인하고 경매책 172p를 보고 필요한 금액만큼 구입한 후 즉시 매각한다. 2012년 12월 17일 현재 채권할인율은 3.4%. <시·군·구청 민원실> : 건축물대장, 토지대장, 주민등록등본 2부를 발급받는다. 민원24시(www.minwon.go. kr)에서 신청하여 발급받을 수도 있다. <해당 법원 등기소> : 토지와 건물 각각 등기부등본을 발급받는다. 대법원인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 발급받을 수도 있다. 통당 700원. 4) 부동산소유권이전등기 촉탁(우체국, 경매계) <우체국> : 우체국에서 송달우편료를 우표(5,520원)를 구입하여야 한다. 정확한 금액은 해당 경매계에 문의 <경매계> : 담당 경매계에 부동산소유권이전등기 촉탁신청서와 수입증지 및 우표를 함께 제출한다. 서울중앙지방법원의 경우 민사신청과에서 접수 5) 부동산소유권이전등기 서류 접수 후 해당 등기소에 전화하여 채권발행번호를 불러주거나 팩스로 송부한다. 소유권이전등기 서류 접수 시 반드시 인도명령 신청서(180p)도 함께 접수한다.   2. 강제집행 절차   인도명령 결정을 받게 되면 법원에서는 상대방에게 인도명령결정문을 송달하게 된다. 그러면 신청인(매수인)은 본인에게 송달된 인도명령결정문과 상대방에게 송달되었다는 송달증명원을 가지고 관할 법원의 집행관사무실에 가서 강제집행신청을 하게 된다. 이때 관할법원은 강제집행을 하여야 하는 곳을 관할하는 법원이다. 집행관사무실에 가서 강제집행신청을 하게 되면 접수증과 함께 일정한 수수료(통상 3-5만원)를 납부하도록 한다. 그러면 신청인은 법원 안에 있는 은행에 가서 수수료를 납부하면 된다. 다음날 접수증에 기록된 담당집행관에게 전화를 하고 시간을 정해서 만나게 된다. 이후 집행을 어떻게 할 것인지를 협의하나 집행관이 먼저 계고를 하게 되는 경우가 많다. 즉 사전에 집행관이 현장에 가서 소유자나 점유자를 만나 언제까지 건물을 비워달라고 계고하는 것으로, 계고에 따라서 점유자가 점유를 이전하면 좋겠지만 실무에서는 터무니없는 이사비를 요구하며 점유이전을 거부하는 경우가 많다. 그러면 집행관과 강제집행에 대한 절차를 협의하고 강제집행비용을 예납한다. 비용은 통상 강제집행을 하게 될 건물의 면적대비 및 층대비에 따라 비용이 달라진다. 가령 109㎡(33평형) 아파트인 경우 통상적으로 150만 원 정도를 미리 예납하고 이후에 집행관과 협의하여 집행날짜를 잡는다. 날짜가 잡히면 집행 당일 아침 9시까지 집행관사무실에 오라고 하면 집행관사무실에 사건접수증을 가지고 간다. 사건접수증을 해당 집행부에 제출하면 통상 9시 50분까지 대기하게 되고 10시가 되면 집행관이 그날에 집행할 채권자들에게 집행시간을 통보한다. 이후에는 집행시간에 맞추어서 목적지에 가 있으면 집행관이 인부들을 데리고 강제집행을 실시하게 되는데 만일 명도 할 부동산에 사람이 없으면 집행불능이 되고 집행은 다음 기일로 정하게 된다. 이렇게 되면 이미 납부한 집행비용 중 30%를 추가로 납부하고 또 다시 다음 집행기일을 정한다. 이번에는 사람이 없을 것을 미리 대비하여 열쇠공(법원에 등록된), 성인 증인 2명을 데리고 가야 한다. 또한 이삿짐을 보관하여야 하므로 이삿짐센터(보관비- 통상 3개월에 90만 원 정도)를 불러야 한다. 사람이 없으면 문을 일방적으로 열고 짐을 옮겨 이삿짐트럭에 싣는다. 그리고 대문의 시건장치(열쇠)를 바꾸면 집행은 완료되고 들어낸 이삿짐은 물류센터 등으로 보내게 된다. 신청인(매수인)은 이삿짐에 대한 부분을 고민하여야 하는데 이때 방법은 소유자 또는 임차인의 최종주소지로 물류센터 등에 있는 이삿짐을 가져가라는 내용증명을 보내고 1주일 후에 재차 내용증명을 보낸다. 내용증명에 대한 회신이 없으면 신청인(매수인)은 법원에 위 이삿짐에 대한 매각명령을 신청하게 되고 법원은 특별히 문제가 없는 한 매각명령결정을 내려주게 된다. 그 이후 이삿짐은 유체동산의 경매 절차에 따라서 매각을 진행하게 된다. 즉 감정을 하고 이후에 강제매각 절차로 가게 되고, 매각이 되면 더 이상 신청인(매수인)으로서는 보관비용 지불의 부담에서 벗어나게 된다.