안녕하세요~
신도시분양가이드 카페지기 페르세우스입니다~
은평뉴타운이 생각보다 청약이 저조하다고 난리입니다
그도 그럴것이 100회넘을걸로 예상되던 저축은 70회정도로 분위기가 잡혀가구요
예금으로 청약하는 전용25.7평초과 주택은 일부는 미달이 되었으며 일부는 2,3대 1의
경쟁률로 마감되었기 때문입니다
언론과 매스컴에서는 전매금지의 영향이라는 말도 있고 2지구가 위치가 더 좋기때문에
청약자들이 청약을 꺼렸다는 말도 흘러나오고 교통이 불편해서였다는 말도 나옵니다
과연 그럴까요?^^
은평뉴타운이 미달이 나올수 있었던건 너무 많은 평형으로 분산되었기 때문이고
그보다 더 큰이유는 임대비율이 너무 높았기 때문입니다
제가 분석을 하다하다 못했을정도로 평형이 많았습니다
일주일정도를 은평뉴타운 자료분석과 씨름을했고 전쟁을 했습니다
제일 일찍 잠자리에 들어간 시간이 새벽3시고 마지막날은 밤을 꼬박 샛을정도로 자료분량이 엄청났습니다
청약자들은 1,2,3지구로 분산되었고 1,2,3지구내에 14개의 블럭으로 또 분산되었으며
14개의 블럭에서 확장형,비확장형,펜트하우스,비확장펜트하우스,복층형등으로 또 다시 분산됩니다
주택형이 모집공고를 보시면 아시겠지만 저축,예금을 합쳐서 100개가 넘습니다
아마 블럭으로만 청약할수 있게 했다면 미달사태는 벌어지지 않았을겁니다
그리고 가장 큰문제는 임대아파트 비율과 아직은 국내에서 낯설은 중정형,연정형의 주거단지
형태였습니다
중정형이라고 유럽식주택이라며 SH공사는 임대를 ㄷ자,ㅁ자동에 몰아넣었습니다
그리고 한쪽으로는 25평,33.40,51평을 섞어놓았고 최상층에는 평형별 펜트하우스로 설계되었습니다
펜트하우스와 50평대는 6억이상의 고가주택입니다
당연히 그사람들이 임대아파트등과 섞일수있다는 생각자체가 모순이었습니다
슬프고 안타까운 현실이지만 대한민국의 현주소가 그렇습니다
때문에 제가 분석한 글도 임대아파트와 같은동에 배치되느냐 안되는냐 임대비율이 높으냐 안높으냐에
투자가치 비중을 많이 두었던것도 그때문입니다
결국 임대와 섞이기를 꺼려하는 중산층의 청약자들과 임대로인한 투자가치에 불안감을 느끼는
투자자들로부터 일부 외면을 당하면서 경쟁률이 저조한거라고 보여집니다
전매금지로 인한 부작용이라는 말도 있지만 어불성설입니다
미달된 민영주택의 전매금지기간은 5년입니다
10년전매기간이 적용되었던 용인흥덕지구는 전매금지에도 불구하고 엄청난 경쟁률과
가점커트라인 최고 53점으로 분양이 마무리 되었습니다
투자가치만 높다면 실수요는 얼마든지 있다는걸 보여준 단적인 면이라고 볼수있습니다
결국 실수요를 밀어낸건 임대단지라는 느낌이 강했고 임대가 많은 아파트에 투자가치를
발생시키기 힘들거라는 생각이 청약자들을 밀어냈기 때문입니다
전철역이 멀어서도 아닙니다
B공구의 13,14블럭은 전철과는 거리가 있지만 임대아파트가 전무한 단지였습니다
하지만 엄청난 경쟁률을 기록했습니다
전철역과 가까운 A공구의 12블럭 또한 엄청난 경쟁률만 마감되었지만 A공구에서 임대비율이
가장 낮은 아파트였고 교통과 조망권이 좋은 아파트였습니다
결국 교통이 괜찮은 A공구에서도 임대비율여부에 따라서 경쟁률이 많은 차이를 보였다는겁니다
교통좋은 1,2블럭도 임대비율 높다는 이유로 저조한 청약률을 기록한것으로 판단됩니다
은평뉴타운은 고급수요를 흡수할수 있는 단지임에는 틀림없는 쾌적한 단지라 생각합니다
하지만 임대와 섞어놓은 분양아파트는 고급수요를 흡수하기에는 한계가 있습니다
더군다나 비싼 펜트하우스는 고급수요를 끌어들이지 못하면 제한적인 수요로는 투자가치 발생에
한계점을 들어내며 상당부분 가치가 감소할 가능성이 큽니다
때문에 제가 보는 견해로는 교통,전매제한등에 따른 청약률이 감소한게 아니라고 생각합니다
은평 뉴타운의 가장 결정적인 청약률 감소요인은 임대비율이 높은 단지에 대한 투자가치가
불분명했기 때문이라고 생각합니다~
그리고 투자가치가 불분명한 상태에서의 많은블럭의 주택형은 분산효과를 극대화시켰고 양극화를
만들어내면서 일부블럭 일부평형의 미달사태를 만들어낸것으로 판단됩니다~~~~~~^_^
제생각을 몇자 적어보았습니다~~~~~~~~^^
회원님들 생각은 어떠신지요?
댓글로 회원님들 생각을 표현해 주세요~~~~~~^_^
※결국 당첨되면 대박날 생각으로 약한평형 위주의 틈새시장을 공략한 고점자들만 머리 지진나겠네요
고점자들중 불안하신 고점자들이나 투자개념의 청약자들(틈새블럭,틈새평형으로 청약하신분)들은
송도에 꼭 청약하세요~
송도가 당첨일이 먼저이기 때문에 송도에 당첨시키시면 은평은 당첨되더라도 자동 취소됩니다~~~~^_^