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<p>안녕하세요. </p><p>푸른바다입니다. <br></p><p>올 한해... 제인생의 첫 휴가다...라는 맘으로 시작했는데...</p><p>그 어느해보다 다이나믹한 시간을 보내고 있는것 같습니다. </p><p>벌써 올해도 절반 이상이 지나갔네요 </p><p>모두~ 올해 계획하신 바들을 잘 이루고 계신지~~ 한번씩 점검 하실 때가 된 것 같습니다... </p><p> </p><p>저는..올해 행크에서 강의를 듣고 경매 낙찰도 받고, 재개발 물건도 매입 했으니, </p><p>부동산 공부하겠다는..큰 방향성에서는.. 이탈하지 않고 잘 가고 있다고....생각하고 싶습니다 ^^ </p><p> </p><p>지난 5월 시작된 락지니쌤 재개발 재건축 강의를 듣고 매입하게된 문정동 재건축 물건에 대해 공유드리고자 합니다. </p><p>처음 수업을 듣고 가장 놀랬던것은,,, 서울 경기지역 재개발 재건축 지도.... </p><p><img style="text-align: center; clear: none; font-size: 13.33px; float: none;" class="txc-image" border="0" hspace="1" vspace="1" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2758224D595CB78710" width="531" data-filename="깜놀.jpg" exif="{}" actualwidth="531" id="A_2758224D595CB78710F601"/><br></p><p>처음 지도를 본 순간,,, </p><p>아니.. 강의한다고... 이걸 만들었다고??? </p><p>그런 보석같은 자료만으로도 '세상 집' 다아~ 잡은 기분이었습니다. </p><p> </p><p>그리고 수업 시간에 흘리듯..언급하신 몇 개 지역들...</p><p>손발 모두 느린 저는... 순진하게.. 아,,, 저기가 좋구나..좀 공부하고 찾아 봐야지 생각하고 있는동안</p><p>눈치 코치 손발 모두 빠른 동기님들은 하나둘.. 계약서를 쓰고 계셨습니다. </p><p><br>조금씩 자극은 되었지만... </p><p>꿋꿋하게 ㅠㅠ 임장 다니며... 부동산 아저씨에게 전번도 돌리고 <span style="font-size: 10pt;">정곡 비수 권법으로 입 좀 털며 </span></p><p>옆 동기들 집 늘어가는걸 보고 침 흘리고 있던 중,,, </p><p><span style="font-size: 10pt;">핫하고 핫 한(넘 제기준?</span><span style="font-size: 10pt;">) 특히나 1기들의 사랑이 깊었던 </span><span style="font-size: 10pt;">문정동 물건 매입 기회가! 들어왔습니다. </span></p><p><span style="font-size: 10pt;">(공투하게된 동기들 덕분에 매입하게된건~ 안비밀! )</span><br></p><p>프리미엄이 딱히 저렴하진 않았지만... 소형에 실투금이 비교적 적게 묶이는 물건이고, </p><p>후순위 대출이자 부담을 어느정도 해소해주는 도로인접 신축이라..</p><p>제가 보기엔 나름 매력적인 물건이었기에 망설임없이 조합원 on board 했습니다. </p><p> </p><p>재개발 물건은 계약시 특약을 좀 추가하는것이 좋은데요 </p><p>조합원 명단확인 요청하여 지위승계에 문제가 없는지 우선 확인하시는 것은 필수!! 입니당^^ </p><p>조합원 지위 승계 문제 발생시 배액 상환 등의 특약추가와 </p><p>노후 건물의 경우, 수리비용 부분에 대해 매도인 부담 약정을 넣으시는것도 </p><p>추후 발생가능한 비용들을 절약하는 방법일것 같습니다. </p><p><br>제가 매입한 문정동 136번지는 </p><p>이제 사업시행인가 고시를 내일/모레로 앞두고 있어 앞으로 더욱 뜨거운 인기를 구가하지 않을까.. 예상하는데요 .</p><p>이미 피가 많이 오르고 있기도 합니다. </p><p>상승분위기를 탈때는 정말 무섭게~~ 가격이 올라가는것도 재개발/재건축 물건의 특징이 아닌가 싶습니다. </p><p> </p><p>저의 경우 매입 관련 특별히 드라마틱한 스토리가 있는것은 아니므로 </p><p>문정동 재개발 지역이 앞두고 있는 사업시행인가와 관리처분 인가에 대해서 한번 공유드려볼까 합니다. </p><p>※ 지역분석 관련 의견들은 다른 동기님들이 너무 잘 정리하셔서.. 전.. SKIP 하겠슴당 ^^</p><p><br></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt;"><b><span style="color: rgb(0, 85, 255); font-size: 10pt;">사업시행</span><span style="color: rgb(0, 85, 255); font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span><span style="color: rgb(0, 85, 255); font-size: 10pt;">인가란</span></b><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"><b><span style="color: rgb(0, 85, 255);">?</span> </b></span></p><p><span style="font-size: 10pt;">주택재개발사업조합</span><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span><span style="font-size: 10pt;">등</span><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span><b><span style="font-size: 10pt;">사업시행자가</span><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span><span style="font-size: 10pt;">추진하고</span><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span><span style="font-size: 10pt;">있는</span><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span><span style="font-size: 10pt;">정비사업에</span><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span><span style="font-size: 10pt;">관한</span><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span><span style="font-size: 10pt;">일체의</span><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span></b><span style="font-size: 10pt;"><b>내용을</b></span><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span><span style="font-size: 10pt;">시장ㆍ군수</span><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span><span style="font-size: 10pt;">또는</span><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span><b>자치구의</b><b><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span></b><b>구청장이</b><b><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span></b><b>최종적으로</b><b><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span></b><b>확정하여</b><b><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span></b><b>인가하는</b><b><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span></b><b>행정</b><b><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span></b><b>절차</b><span style="font-size: 10pt;">를</span><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span><span style="font-size: 10pt;">말합니다</span><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;">. </span></p><p><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt;"><span style="font-size: 10pt;">사업시행인가가</span><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span><span style="font-size: 10pt;">고시됨으로써</span><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span><b><span style="color: rgb(0, 85, 255); font-size: 10pt;">사업시행자는</span><span style="color: rgb(0, 85, 255); font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span><span style="color: rgb(0, 85, 255); font-size: 10pt;">주택재개발사업을</span><span style="color: rgb(0, 85, 255); font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span><span style="color: rgb(0, 85, 255);">시</span><span style="color: rgb(0, 85, 255);">행할</span></b><b><span style="color: rgb(0, 85, 255); font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span></b><b><span style="color: rgb(0, 85, 255);">수</span></b><b><span style="color: rgb(0, 85, 255); font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span></b><b><span style="color: rgb(0, 85, 255);">있는</span></b><b><span style="color: rgb(0, 85, 255); font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span></b><b><span style="color: rgb(0, 85, 255);">지위</span></b><span style="color: rgb(0, 85, 255); font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"><span style="color: rgb(68, 68, 68);">(</span></span><span style="color: rgb(68, 68, 68);">또는</span><span style="color: rgb(68, 68, 68); font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span><span style="color: rgb(0, 85, 255);"><span style="color: rgb(68, 68, 68);">권리)</span><b>를</b></span><b><span style="color: rgb(0, 85, 255); font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span></b><b><span style="color: rgb(0, 85, 255);">부여받게</span></b><b><span style="color: rgb(0, 85, 255); font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span></b><b><span style="color: rgb(0, 85, 255);">되고</span></b><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;">, </span><span style="font-size: 10pt;">각종</span><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span><span style="font-size: 10pt;">개별법상</span><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span><span style="font-size: 10pt;">인ㆍ허가</span><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span><span style="font-size: 10pt;">등이</span><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span><span style="font-size: 10pt;">의제되는</span><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span><span style="font-size: 10pt;">등</span><b><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span><span style="font-size: 10pt;">이해관계인에게</span><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span><span style="font-size: 10pt;">직접적이고</span><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span><span style="font-size: 10pt;">구체적인</span><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span><span style="font-size: 10pt;">법적</span><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span><span style="font-size: 10pt;">효과를</span><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span></b><span style="font-size: 10pt;"><b>발생</b>시킵니다</span><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;">.</span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt;"><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;"> </span></p><p>즉<span>, </span>조합이 비로서 사업시행 자격을 취득하는 법적 절차를 말한다고 이해하시면 될 것 같습니다<span>. </span></p><p>도시및 주거환경 정비법 제 28조에 의한 사업시행 인가의 절차는 아래와 같다고 합니다. </p><p><br> </p><p style="text-align: center;"><img style="clear: none; float: none;" class="txc-image" border="0" hspace="1" vspace="1" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2324994E595CBA1304" width="828" data-filename="사업시행인가.jpg" exif="{}" actualwidth="828" id="A_2324994E595CBA13047A75"/></p><p>서울시는, 다들 아시는 것처럼 경기지역과 다르게 사업시행 인가 후, 시공사를 선정합니다. </p><p><span style="font-size: 13.33px;">이와 관련 지난해 국토부와 서울시간 충돌로 몇번 기사화 된적이 있으나..변하진 않고있습니다. </span></p><p style="line-height: normal; margin-bottom: 0pt; word-break: keep-all;" align="left"><span style="font-family: gulim, serif;">(</span><span style="font-family: 굴림;">관련기사</span><span style="font-family: gulim, serif;">: <a href="http://biz.khan.co.kr/khan_art_view.html?artid=201608232154005&code=920202"><span style="color: rgb(0, 85, 255);">http://biz.khan.co.kr/khan_art_view.html?artid=201608232154005&code=920202</span></a></span><span style="font-family: gulim, serif; font-size: 10pt;">)</span></p><p style="line-height: normal; margin-bottom: 0pt; word-break: keep-all;" align="left"><span style="font-family: gulim, serif;"><br></span></p><p style="text-align: left;"><img style="clear: none; float: none;" class="txc-image" border="0" hspace="1" vspace="1" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/242FFB3B595CC13F23" width="312" data-filename="건설사 선정시점.jpg" exif="{}" actualwidth="312" id="A_242FFB3B595CC13F239D67"/></p><p><span style="font-size: 10pt;">무튼 그들이 싸우거나말거나... 우린 투자만 잘하면 되니께~~~ </span></p><p><span style="font-size: 10pt;">이제 곧, 문정동도 시공사를 선정하게 되겠지요 </span><br><span style="font-size: 10pt;">현재 GS, 대림, 롯데 등이... 부동산에 매일 출근중이라고 </span><span style="font-size: 13.33px;">합니다~ </span></p><p>시공사들이 조합원에게 어떤 베너핏을 제안할지..최종적으로 어느 건설사가 선정될지... 저도 ^^기대됩니다! </p><p><br></p><p>사업시행 다음단계인, 관리처분 인가 절차는 아래와 같다고 합니다. </p><p><br></p><p style="text-align: left;"><img style="clear: none; float: none;" class="txc-image" border="0" hspace="1" vspace="1" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/254CF039595CC64C03" width="550" data-filename="관리처분.jpg" exif="{}" actualwidth="550" id="A_254CF039595CC64C035960"/></p><p style="text-align: left;"><br></p><p>뭔가 참~ 많아보이는데 </p><p>조합원 분양분, 일반분양분, 임대주택수가 결정되고, </p><p>세입자 손실보상, 부대시설, 정비사업비 추산액등이 대략적으로 결정되고</p><p>가장 중요한 <b>조합원의 감정평가액과 권리가액도 함께 결정되는 단계</b>로 보시면 될 것 같습니다. . </p><p>조합원 입장에선,,, 감정가 나올때...가... 가장 긴장될 때가 아닐까..잠시 생각해봅니다 ~~</p><p> </p><p>이렇게 관리처분 인가가 나고나면, </p><p>이주/ 철거 및 착공이 시작되겠지요...</p><p> </p><p>적다보니 긴 여정처럼 보이는데.... 그만큼 또 수익 실현 할 수 있는 기회가 여러번 오지 않을까..생각합니다. </p><p>길다면 길고, 짧다면 짧은 4주 수업을 통해 </p><p>재개발/재건축에 대해 배우게 된것은 저에게 굉장한 행운이 아니었나 생각합니다. </p><p>수업이 아니었다면, 전 사업시행이 뭔지 권리가가 뭔지~도 모르며</p><p>재개발 물건 투자한다고 부동산을 다니고 있었을지도 모르니까요.. </p><p><br></p><p>최근 재개발 재건축 지역들을 다니고 매입하면서, </p><p>처음엔 몰랐던 경매대비 장점에 대해 생각해보게 되었습니다.</p><p>(물론 경매도 장점이 많으나, 그장점은 행크 회원님들은 너무 잘 알고계시니^^)</p><p><br></p><p><span style="color: rgb(0, 85, 255);"><b><span style="color: rgb(0, 0, 0);">1. <span style="color: rgb(0, 85, 255);"><span style="color: rgb(0, 0, 0);">초보도 </span>공부하고 발품팔고, 기다리면 매입</span>(낙찰) 할 수 있다</span><span style="color: rgb(0, 0, 0);"> (경매처럼 20:1의 경쟁률을 넘지 않아도 된다) </span></b></span></p><p><span style="color: rgb(0, 85, 255);"><b><span style="color: rgb(0, 0, 0);"><br></span></b></span></p><p><span style="color: rgb(0, 85, 255);"><b><span style="color: rgb(0, 0, 0);">2. 임장다니며 <span style="color: rgb(0, 85, 255);">부동산 눈치를 보지 않아도 된다 </span></span><span style="color: rgb(0, 0, 0);">(경매 임장시엔 왠지 늘 ㅠㅠ 쫄리는 기분을..-_- ) </span></b></span></p><p><span style="color: rgb(0, 85, 255);"><b><span style="color: rgb(0, 0, 0);"><br></span></b></span></p><p><span style="color: rgb(0, 85, 255);"><b><span style="color: rgb(0, 0, 0);">3. 내용증명,<span style="color: rgb(0, 85, 255);"> 명도 밀당, </span><span style="color: rgb(0, 85, 255);">법적절차 등이 없</span>다. (맘고생 x , 스트레스↓)</span></b></span></p><p><span style="color: rgb(0, 85, 255);"><b><span style="color: rgb(0, 0, 0);"><br></span></b></span></p><p><span style="color: rgb(0, 85, 255);"><b><span style="color: rgb(0, 0, 0);">4. 아침에 눈비비며 법원가지 않고, <span style="color: rgb(0, 85, 255);">나편한 시간에 부동산에 가면 된다</span>~ </span></b></span></p><p><span style="color: rgb(0, 85, 255);"><b><span style="color: rgb(0, 0, 0);"><br></span></b></span></p><p><span style="color: rgb(0, 85, 255);"><b><span style="color: rgb(0, 0, 0);">5. 앵간한 집은 <span style="color: rgb(0, 85, 255);">집수리 하지 않아도 된다 </span></span><span style="color: rgb(0, 0, 0);">(철거주택이므로) </span></b></span></p><p><br></p><p>혹시, 명도가.. 껄끄러우셨거나,, 입찰을 해도해도 패찰만 1년째 하고계신다면,,</p><p>재개발/재건축 쪽으로도 관심 가져보시길 추천~ 드립니다^^ </p><p><br></p><p>※ 끝으로, 좋은 물건 잘 골라낼 수 있도록 가르쳐 주신 지니쌤과 </p><p> 늘 많은 도움 주시는 동기분들께 감사드립니다 (^^)(__)</p><p><br></p>
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감사합니다 꼭 참고하겠습니다.
chul64 도움이 되셨기를요^^
JJ스터디의 브레인 푸른바다님~
푸른바다님의 경매 대비 재개발재건축의 장점 100프로 공감합니다~
문정 입성도 축하드려요~^^
지율언니 요래또브레인이라구 부족한저를 높여주시공..부끄러버요ㅜㅜ 투지꽝인뎁 .. 모임이 평일에 많아서 잘못오게되시져ㅜㅜ 아쉽 .. 글두 어제뵈니 좋았어요잉^^ 문정동 축하해주셔서 감사해영♡
푸른바다 본지가 꽤 되었네.ㅜ
시간 좀 내줘봐요.(플리즈~)
푸바가 글 쓴 게 많아서 문정동 매입기를 빠트렸네.ㅎ
묵혀서 멋진 수익 가져오길 응원할게요.~
문정동 핫한 지역 아닙니까?
좋은 투자로 수익율까지 대박나길 기원합니다.
대단하십니다. 부럽습니다. 저도 해보고 싶네요..
파이팅이요