안녕하세요.
푸른바다입니다.
올 한해... 제인생의 첫 휴가다...라는 맘으로 시작했는데...
그 어느해보다 다이나믹한 시간을 보내고 있는것 같습니다.
벌써 올해도 절반 이상이 지나갔네요
모두~ 올해 계획하신 바들을 잘 이루고 계신지~~ 한번씩 점검 하실 때가 된 것 같습니다...
저는..올해 행크에서 강의를 듣고 경매 낙찰도 받고, 재개발 물건도 매입 했으니,
부동산 공부하겠다는..큰 방향성에서는.. 이탈하지 않고 잘 가고 있다고....생각하고 싶습니다 ^^
지난 5월 시작된 락지니쌤 재개발 재건축 강의를 듣고 매입하게된 문정동 재건축 물건에 대해 공유드리고자 합니다.
처음 수업을 듣고 가장 놀랬던것은,,, 서울 경기지역 재개발 재건축 지도....
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2758224D595CB78710)
처음 지도를 본 순간,,,
아니.. 강의한다고... 이걸 만들었다고???
그런 보석같은 자료만으로도 '세상 집' 다아~ 잡은 기분이었습니다.
그리고 수업 시간에 흘리듯..언급하신 몇 개 지역들...
손발 모두 느린 저는... 순진하게.. 아,,, 저기가 좋구나..좀 공부하고 찾아 봐야지 생각하고 있는동안
눈치 코치 손발 모두 빠른 동기님들은 하나둘.. 계약서를 쓰고 계셨습니다.
조금씩 자극은 되었지만...
꿋꿋하게 ㅠㅠ 임장 다니며... 부동산 아저씨에게 전번도 돌리고 정곡 비수 권법으로 입 좀 털며
옆 동기들 집 늘어가는걸 보고 침 흘리고 있던 중,,,
핫하고 핫 한(넘 제기준?) 특히나 1기들의 사랑이 깊었던 문정동 물건 매입 기회가! 들어왔습니다.
(공투하게된 동기들 덕분에 매입하게된건~ 안비밀! )
프리미엄이 딱히 저렴하진 않았지만... 소형에 실투금이 비교적 적게 묶이는 물건이고,
후순위 대출이자 부담을 어느정도 해소해주는 도로인접 신축이라..
제가 보기엔 나름 매력적인 물건이었기에 망설임없이 조합원 on board 했습니다.
재개발 물건은 계약시 특약을 좀 추가하는것이 좋은데요
조합원 명단확인 요청하여 지위승계에 문제가 없는지 우선 확인하시는 것은 필수!! 입니당^^
조합원 지위 승계 문제 발생시 배액 상환 등의 특약추가와
노후 건물의 경우, 수리비용 부분에 대해 매도인 부담 약정을 넣으시는것도
추후 발생가능한 비용들을 절약하는 방법일것 같습니다.
제가 매입한 문정동 136번지는
이제 사업시행인가 고시를 내일/모레로 앞두고 있어 앞으로 더욱 뜨거운 인기를 구가하지 않을까.. 예상하는데요 .
이미 피가 많이 오르고 있기도 합니다.
상승분위기를 탈때는 정말 무섭게~~ 가격이 올라가는것도 재개발/재건축 물건의 특징이 아닌가 싶습니다.
저의 경우 매입 관련 특별히 드라마틱한 스토리가 있는것은 아니므로
문정동 재개발 지역이 앞두고 있는 사업시행인가와 관리처분 인가에 대해서 한번 공유드려볼까 합니다.
※ 지역분석 관련 의견들은 다른 동기님들이 너무 잘 정리하셔서.. 전.. SKIP 하겠슴당 ^^
사업시행 인가란?
주택재개발사업조합 등 사업시행자가 추진하고 있는 정비사업에 관한 일체의 내용을 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장이 최종적으로 확정하여 인가하는 행정 절차를 말합니다.
사업시행인가가 고시됨으로써 사업시행자는 주택재개발사업을 시행할 수 있는 지위(또는 권리)를 부여받게 되고, 각종 개별법상 인ㆍ허가 등이 의제되는 등 이해관계인에게 직접적이고 구체적인 법적 효과를 발생시킵니다.
즉, 조합이 비로서 사업시행 자격을 취득하는 법적 절차를 말한다고 이해하시면 될 것 같습니다.
도시및 주거환경 정비법 제 28조에 의한 사업시행 인가의 절차는 아래와 같다고 합니다.
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2324994E595CBA1304)
서울시는, 다들 아시는 것처럼 경기지역과 다르게 사업시행 인가 후, 시공사를 선정합니다.
이와 관련 지난해 국토부와 서울시간 충돌로 몇번 기사화 된적이 있으나..변하진 않고있습니다.
(관련기사: http://biz.khan.co.kr/khan_art_view.html?artid=201608232154005&code=920202)
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/242FFB3B595CC13F23)
무튼 그들이 싸우거나말거나... 우린 투자만 잘하면 되니께~~~
이제 곧, 문정동도 시공사를 선정하게 되겠지요
현재 GS, 대림, 롯데 등이... 부동산에 매일 출근중이라고 합니다~
시공사들이 조합원에게 어떤 베너핏을 제안할지..최종적으로 어느 건설사가 선정될지... 저도 ^^기대됩니다!
사업시행 다음단계인, 관리처분 인가 절차는 아래와 같다고 합니다.
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/254CF039595CC64C03)
뭔가 참~ 많아보이는데
조합원 분양분, 일반분양분, 임대주택수가 결정되고,
세입자 손실보상, 부대시설, 정비사업비 추산액등이 대략적으로 결정되고
가장 중요한 조합원의 감정평가액과 권리가액도 함께 결정되는 단계로 보시면 될 것 같습니다. .
조합원 입장에선,,, 감정가 나올때...가... 가장 긴장될 때가 아닐까..잠시 생각해봅니다 ~~
이렇게 관리처분 인가가 나고나면,
이주/ 철거 및 착공이 시작되겠지요...
적다보니 긴 여정처럼 보이는데.... 그만큼 또 수익 실현 할 수 있는 기회가 여러번 오지 않을까..생각합니다.
길다면 길고, 짧다면 짧은 4주 수업을 통해
재개발/재건축에 대해 배우게 된것은 저에게 굉장한 행운이 아니었나 생각합니다.
수업이 아니었다면, 전 사업시행이 뭔지 권리가가 뭔지~도 모르며
재개발 물건 투자한다고 부동산을 다니고 있었을지도 모르니까요..
최근 재개발 재건축 지역들을 다니고 매입하면서,
처음엔 몰랐던 경매대비 장점에 대해 생각해보게 되었습니다.
(물론 경매도 장점이 많으나, 그장점은 행크 회원님들은 너무 잘 알고계시니^^)
1. 초보도 공부하고 발품팔고, 기다리면 매입(낙찰) 할 수 있다 (경매처럼 20:1의 경쟁률을 넘지 않아도 된다)
2. 임장다니며 부동산 눈치를 보지 않아도 된다 (경매 임장시엔 왠지 늘 ㅠㅠ 쫄리는 기분을..-_- )
3. 내용증명, 명도 밀당, 법적절차 등이 없다. (맘고생 x , 스트레스↓)
4. 아침에 눈비비며 법원가지 않고, 나편한 시간에 부동산에 가면 된다~
5. 앵간한 집은 집수리 하지 않아도 된다 (철거주택이므로)
혹시, 명도가.. 껄끄러우셨거나,, 입찰을 해도해도 패찰만 1년째 하고계신다면,,
재개발/재건축 쪽으로도 관심 가져보시길 추천~ 드립니다^^
※ 끝으로, 좋은 물건 잘 골라낼 수 있도록 가르쳐 주신 지니쌤과
늘 많은 도움 주시는 동기분들께 감사드립니다 (^^)(__)
감사합니다 꼭 참고하겠습니다.
chul64 도움이 되셨기를요^^
JJ스터디의 브레인 푸른바다님~
푸른바다님의 경매 대비 재개발재건축의 장점 100프로 공감합니다~
문정 입성도 축하드려요~^^
지율언니 요래또브레인이라구 부족한저를 높여주시공..부끄러버요ㅜㅜ 투지꽝인뎁 .. 모임이 평일에 많아서 잘못오게되시져ㅜㅜ 아쉽 .. 글두 어제뵈니 좋았어요잉^^ 문정동 축하해주셔서 감사해영♡
푸른바다 본지가 꽤 되었네.ㅜ
시간 좀 내줘봐요.(플리즈~)
푸바가 글 쓴 게 많아서 문정동 매입기를 빠트렸네.ㅎ
묵혀서 멋진 수익 가져오길 응원할게요.~
문정동 핫한 지역 아닙니까?
좋은 투자로 수익율까지 대박나길 기원합니다.
대단하십니다. 부럽습니다. 저도 해보고 싶네요..
파이팅이요